Uchwała

Sądu Najwyższego

z dnia 29 listopada 1972 r.

III CZP 82/72

W wypadku gdy prawo użytkowania wieczystego działki gruntu przysługuje kilku współużytkownikom, będącym właścicielami odrębnych lokali znajdujących się w budynku położonym na tej działce, spór między nimi co do zakresu korzystania z tej działki przez każdego z nich podlega rozpoznaniu przy odpowiednim zastosowaniu przepisów o zarządzie rzeczą wspólną w postępowaniu nieprocesowym.

OSNC 1973/7-8/125

1529

Dz.U.1964.43.296: art. 608; art. 611; art. 612; art. 613

Dz.U.1964.16.93: art. 233

przegląd orzeczn. Wanatowska W. NP 1974/7-8/1017

Skład orzekający

Przewodniczący: sędzia J. Majorowicz (sprawozdawca). Sędziowie: H. Dąbrowski, A. Gola.

Sentencja

Sąd Najwyższy, w sprawie z powództwa Mieczysława E. i Marii A. przeciwko Barbarze Z. i Stanisławowi H. o wydanie działki, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym następującego zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki dla m. st. Warszawy w Warszawie postanowieniem z dnia 20 lipca 1972 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"Czy w wypadku niemożności zniesienia współwłasności nieruchomości dopuszczalne jest uregulowanie przez sąd sposobu korzystania z rzeczy wspólnej mimo poprzednio zawartej umowy quoad usum między współwłaścicielami?",

postanowił udzielić następującej odpowiedzi:

W wypadku gdy prawo użytkowania wieczystego działki gruntu przysługuje kilku współużytkownikom, będącym właścicielami odrębnych lokali znajdujących się w budynku położonym na tej działce, spór między nimi co do zakresu korzystania z tej działki przez każdego z nich podlega rozpoznaniu przy odpowiednim zastosowaniu przepisów o zarządzie rzeczą wspólną w postępowaniu nieprocesowym.

Uzasadnienie faktyczne

Przedstawione przez Sąd Wojewódzki dla m. st. Warszawy w trybie art. 391 k.p.c. budzące wątpliwości zagadnienie prawne wyłoniło się na tle następującego stanu faktycznego:

Powodowie żądali nakazania pozwanym wydania działki gruntu o powierzchni 7 arów 80 m², położonej w W. przy ul. Krasickiego 36, w szczególności zaś nakazania pozwanym, aby usunęli na swój koszt wszelkie wewnętrzne zagrodzenia i wydali powodom klucze od furtki i od bramy, a w wypadku niewykonania powyższego przez pozwanych żądali, aby Sąd upoważnił powodów do usunięcia zagrodzeń i wykonania kluczy na koszt pozwanych.

Pozwani nie uznali powództwa.

Wyrokiem z dnia 25 kwietnia 1972 r. Sąd Powiatowy oddalił powództwo i ustalił, że strony są właścicielami lokali, stanowiących odrębny przedmiot własności. Udział powodów we współwłasności wynosi 45/100, pozwanych zaś - 55/100. W 1963 r. ówcześni właściciele lokali uzgodnili sposób korzystania z ogrodu. Zgodnie z tą umową właściciel lokalu nr 2 miał korzystać z 60 m² ogrodu, właściciel zaś lokalu nr 1 - z pozostałej części. Ujawniono to w księdze wieczystej nieruchomości. Aktem notarialnym z 1967 r. powodowie nabyli lokal nr 2 z prawem korzystania z 60 m² ogrodu. Po kilku latach strony zawarły ze Skarbem Państwa umowę co do wieczystego użytkowania nieruchomości, przy czym umowa powodów odnosi się do 45/100, a pozwanych do 55/100 części terenu, jednak sposób korzystania z ogrodu nie uległ zmianie i powodowie posiadają tylko znikomą jego część.

Sąd Powiatowy uznał, ze fakt nabycia przez powodów prawa użytkowania wieczystego nie powoduje wygaśnięcia umów dotyczących sposobu korzystania z nieruchomości.

Od wyroku tego powodowie złożyli rewizję, w której wnoszą o zmianę orzeczenia i uwzględnienie powództwa bądź o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Uzasadnienie prawne

Przechodząc do rozważenia przedstawionego zagadnienia prawnego, zauważyć należy, co następuje:

Granicami, które określają treść użytkowania wieczystego, są: przepisy ustawy, zasady współżycia społecznego oraz postanowienia umowy między Państwem jako właścicielem terenu a wieczystym użytkownikiem (art. 233 k.c.). Istotne znaczenie mają tutaj w szczególności postanowienia umowne, które bliżej określają prawa i obowiązki stron.

W wypadku nieobjęcia postanowieniami umowy niektórych praw i obowiązków wieczystego użytkownika należy - jak to już wyjaśniono w literaturze i orzecznictwie - sięgnąć w razie trudności interpretacyjnych do przepisów szczególnych dotyczących treści i wykonywania własności. Prawo użytkowania wieczystego bowiem jest prawem pośrednim między ograniczonym prawem użytkowania a prawem własności, przy czym instytucja ta bliższa jest raczej własności aniżeli ograniczonemu prawu użytkowania. Stanowisko takie zajął Sąd Najwyższy m.in. w orzeczeniach z dnia 22.X.1968 r. III CZP 98/68 (OSNCP 1969, poz. 108) i z dnia 17.I.1969 r. III CRN 360/68 (OSNCP 1969, poz. 222).

Jeżeli do określonego terenu przysługuje prawo użytkowania wieczystego większej liczbie osób, a w umowie notarialnej zawartej ze Skarbem Państwa bliżej nie określono sposobu i zakresu korzystania z tego terenu przez poszczególnych użytkowników wieczystych, to wówczas, wychodząc z wyżej przytoczonych i utrwalonych w orzecznictwie zasad, należy odpowiednio zastosować przepisy o współwłasności.

W omawianym wypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie w szczególności art. 206 k.c., w myśl którego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Wykładnia tego przepisu zawarta jest w wytycznych Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 28.IX.1963 r. III CO 33/62 w sprawie stosowania przepisów art. 78, 82 i 90 prawa rzeczowego (OSNCP 1964, poz. 22), które to wytyczne - aczkolwiek wydane na tle dawnych przepisów prawa rzeczowego - nie straciły na aktualności. W wytycznych tych Sąd Najwyższy wyjaśnił m.in., że korzystanie z rzeczy wspólnej może polegać na podziale quoad usum, uzgodnionym między współwłaścicielami, a w braku zgody między nimi podziału takiego może dokonać sąd w trybie zarządu rzeczą wspólną. Nie dotyczy to jednak gospodarstwa rolnego. Możliwe jest natomiast określenie przez sąd, w ramach zarządu rzeczą wspólną, korzystania - tak jak w sprawie niniejszej - z ogródka przydomowego oraz z małych działek ziemi wykorzystywanych przez współwłaścicieli do uprawy warzyw - przez dokonanie podziału quoad usum w trybie postępowania nieprocesowego (art. 606 - 608 i art. 611 - 616 k.p.c.).

Zasady powyższe odnieść należy w pełni również do współużytkowników wieczystych.

W przedstawionym przez Sąd Wojewódzki pytaniu prawnym nawiązano m.in. do faktu zawarcia uprzednio między współwłaścicielami umowy co do sposobu korzystania z nieruchomości.

Wątpliwość ta nie jest jednak w sprawie niniejszej istotna, skoro spór między stronami dotyczy korzystania z terenu będącego przedmiotem użytkowania wieczystego.

Bezsporne zaś jest w sprawie, że w umowie o ustanowienie użytkowania wieczystego zawartej między Skarbem Państwa a obydwoma stronami zakres korzystania przez współużytkowników wieczystych z przyległego ogrodu nie został bliżej określony.

2