INWESTYCJE NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

ĆWICZENIA NR 3

RYZYKO INWESTOWANIA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Pojęcie i klasyfikacja ryzyka

Ryzyko (risk) - to prawdopodobieństwo poniesienia straty, związane z pod­jęciem określonej decyzji gospodarczej. Ryzyko jest miarą niepewności re­zultatów, oczekiwanych w przyszłości jako efekt określonej inwestycji.

Wyróżnia się wiele rodzajów ryzyk. Najczęściej wymienianymi są:

• Ryzyko systematyczne

• Ryzyko niesystematyczne (specyficzne)

Ryzyko systematyczne - zdeterminowane zewnętrznymi warunkami go­spodarowania, odnoszące się tych czynników, które wpływają na zysk wszystkich porównywalnych inwestycji.

Ryzyko specyficzne - określane również jako dywersyfikowalne, które zależy od czynników specyficznych dla inwestowania w konkretny rodzaj aktywów.

Inna klasyfikacja przewiduje podział ryzyka na:

• Ryzyko rynku

• Ryzyko bankructwa

• Ryzyko inflacji

• Ryzyko płynności inwestycji

Ryzyko rynku stanowi konsekwencję wahania cen dóbr i usług w czasie.

Ryzyko bankructwa oznacza możliwość upadku podmiotu. Kapitał ulokowany w dany instrument finansowy przepada, staje się bowiem źródłem pokrycia wierzytelności firmy.

Ryzyko inflacji obrazuje malejącą siłę nabywczą kapitału. Może być rozumiane dwojako: jako malejąca siła nabywcza kapitału ulokowanego w zakup danego instrumentu oraz jako nienadążanie dochodu z inwestycji za wzrastającymi kosztami utrzymania.

Ryzyko płynności wskazuje na trudność likwidacji inwestycji. Niektóre lokaty odznaczają się większą łatwością szybkiego wycofania kapitału, inne znacznie mniejszą. Dla inwestora możliwość wycofania zainwestowanych środków jest bardzo istotnym elementem w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych.

Decyzje inwestycyjne podejmowane są w określonym momencie, natomiast ich realizacja trwa, a efekty (zysk z inwestycji lub ocena zaspokojenia innych po­trzeb) uzyskuje się po upływie jakiegoś czasu (najczęściej z góry ustalonego), przy czym jest to przeważnie okres wieloletni.

Decyzje inwestycyjne opierać się muszą na przewidywaniach dotyczących przyszłego ukształtowania się różnych warunków, w jakich inwestycja będzie realizowana i eksploatowana, a nie na wartościach rzeczywistych. Przewidywa­niom tym, mimo iż z reguły poprzedzane są różnymi analizami, zawsze towa­rzyszy niepewność co do prawdopodobnego kształtowania się tych czynników. Niektórzy autorzy uważają, że właśnie skutkiem tej niepewności jest ryzyko. Można z tym poglądem polemizować, ale jedno jest pewne - ryzyko wiąże się z wyborem wariantu decyzyjnego z jakiegoś zbioru możliwych rozwiązań. Przy tym wyborze kierujemy się zwykle przesłankami zawartymi w określonym zbiorze informacji. Istnieje jednak zależność, którą możemy nazwać „paradok­sem decyzji inwestycyjnych", zgodnie z którym im bliżej początku procesu in­westycyjnego jesteśmy, tym większy jest zbiór możliwych rozwiązań, a mniej­szy zbiór informacji. W miarę zaawansowania procesu inwestycyjnego obszar możliwych rozwiązań zmniejsza się, natomiast powiększa się zbiór informacji. Innymi słowy, w momencie gdy podejmujemy decyzje najważniejsze - podsta­wowe (na starcie procesu inwestycyjnego) mamy mnogość możliwych rozwią­zań i bardzo ograniczony zakres informacji (z reguły są to przewidywania bazu­jące na danych historycznych), na końcu zaś, gdy wiemy już prawie wszystko, obszar możliwych wyborów decyzyjnych jest już stosunkowo niewielki.

Ilość wariantów decyzji i informacje, które pozwalają ocenić te decyzje wy­znaczają prawdopodobieństwo wyboru najwłaściwszego rozwiązania i tym sa­mym ryzyko nietrafnego wyboru. Możemy powiedzieć, że:

Ryzyko jest odwrotnie proporcjonalne do prawdopodobieństwa wybo- rn najwłaściwszego rozwiązania ze zbioru możliwych rozwiązań przy określonym zasobie informacji. Im prawdopodobieństwo to jest więk­sze, z tym mniejszym ryzykiem mamy do czynienia.

Można zapisać to w postaci formuły:

R = 100 - P

gdzie: R - ryzyko wyrażone w %,

P - prawdopodobieństwo podjęcia najwłaściwszej decyzji w %.

Rodzi się w tym miejscu pytanie, jak ocenić wybrane rozwiązanie pod kątem właściwości jego wyboru. Jeśli chodzi o inwestycje, to ocena sprowadza się do ustalenia stopnia zaspokojenia potrzeb inwestora, które znalazły się u podstaw podjęcia decyzji o inwestowaniu. Kryterium oceny będzie w tym przypadku stopień realizacji celu, do jakiego prowadzić ma dane rozwią­zanie. A ponieważ decyzji podejmuje się w procesie inwestycyjnym wiele, ry­zyko całego procesu będzie sumą odpowiednio ważonych ryzyk, które możemy nazywać ryzykami cząstkowymi. Ważonych, bowiem nie każda decyzja podej­mowana w trakcie procesu inwestycyjnego wpływa w jednakowy sposób na końcowy efekt inwestycji.

Można powiedzieć, że suma ważonych ryzyk mieści się w przedziale 0 - 100%.

0 < E w R < 100 %

n n czn

gdzie: Rczn ryzyko cząstkowe n,

wn - waga ryzyka cząstkowego n.

Suma wag ryzyk cząstkowych wcale nie musi dawać 1, a nawet nie powinna być równa jeden, bowiem znaczyłoby to, że inwestycja jest obarczona stupro­centowym ryzykiem. Innymi słowy, zaspokojenie potrzeb inwestora w wyniku tej inwestycji mogłoby w krańcowym przypadku być równe zeru. Sytuacje takie jednak się zdarzają. Do dzisiaj możemy spotkać w Polsce wiele inwestycji w nieruchomości, w których proces inwestycyjny został poważnie zaawansowa­ny, lecz nie dokończony - przerwano go na jakimś etapie. Ze swym często upiornym wyglądem zdają się być przestrogą przed lekceważeniem ryzyka, któ­re -jak się okazuje - może być nie tylko teoretycznie stuprocentowe, ale prze­kładając się na podjęcie nietrafnej (nietrafnych) decyzji spowodować może zu­pełne fiasko nawet najlepszego projektu.

Wyspecyfikowanie ryzyk i nadanie im wag to krok podstawowy na drodze do ich zminimalizowania. Podkreślmy - zminimalizowania, bowiem o całkowi­tym wyeliminowaniu ryzyka nie może być mowy, tak jak nic ma możliwości zapewnienia stuprocentowego prawdopodobieństwa podjęcia idealnej decyzji. Musimy przy tym pamiętać, że decyzje podejmuje się w pewnych określonych warunkach ograniczających, które często eliminują wybór teoretycznie najlep­szej decyzji.

Identyfikacja ryzyk cząstkowych pozwala także na podjęcie działań, których celem jest przeciwdziałanie każdemu z nich. Mogą one polegać np. na wzmac­nianiu kontroli postępu prac lub kontroli jakości wybranych zadań projektu. Mogą się także przejawiać w doborze specyficznego cyklu projektowego (np. wybranie metody opartej na prototypowaniu w sytuacji, kiedy przyszli użyt­kownicy nie są w stanie jasno wyartykułować swoich wymagań lub użytkowni­ków tych jeszcze nie ma).

Znając wagę danego ryzyka, możemy zatroszczyć się o szczególnie głęboką i wszechstronną analizę przeddecyzyjną, spróbować tak pokierować procesem inwestycyjnym, aby wyeliminować konieczność podejmowania takiej decyzji lub przesunąć moment wyboru rozwiązania na etap procesu inwestycyjnego, kiedy zbiór informacji będzie większy. Takie działanie bywa nazywane w litera­turze manipulacją ryzykiem.

Źródeł ryzyka na rynku nieruchomości można głównie upatrywać w dwóch obszarach, a mianowicie: w szeroko rozumianym otoczeniu oraz w określonej nie­ruchomości z jej konkretną lokalizacją, typem, rodzajem praw na niej ustanowio­nych itp.

Ryzyko wynikające z otoczenia wiąże się z ogólną sytuacją ekonomiczną na rynku, na którym realizowane są transakcje kupna-sprzedaży czy wynajmu (poziom inflacji, priorytety gospodarki narodowej, poziom stóp procentowych, system podatkowy czy kredytowy, kursy walut itp.). Ważnym źródłem ryzyka na rynku nieruchomości jest otoczenie prawne, a także aktualna koniunktura gospodarcza. Uwarunkowania legislacyjne wpływają zarówno pośrednio, jak i bezpośrednio na rynek nieruchomości, gdyż wiążą się z koniecznością respektowania rozwiązań prawnych na każdym etapie i w każdym rodzaju procesów podejmowanych na tym rynku.

Drugim, z wymienionych, głównym źródłem ryzyka jest sama nieruchomość, a ściślej jej wielkość i wartość, rodzaj, lokalizacja, stan techniczny czy też stan prawny, gdyż w miarę angażowania przez inwestora coraz większych środków finansowych w daną nieruchomość

Konkretna lokalizacja nieruchomości w określonej przestrzeni sprawia, że każda nieruchomość ma swój indywidualny poziom ryzyka wynikający z istniejących uwarunkowań przestrzennych, lokalizacyjnych.

Kolejnym zaprezentowanym powyżej kryterium klasyfikacyjnym ryzyka dotyczącego rynku nieruchomości jest typ nieruchomości, gdyż w zależności od tego, czy mamy do czynienia z nieruchomością generującą dochód czy też nie, inne będzie potencjalne ryzyko konieczne do uwzględnienia przy analizie tego problemu

Metody zarządzania ryzykiem w procesie inwestycyjnym

Powyższe rozważania wiążą się z procesem nazywanym zarządzaniem ryzy­kiem. Manipulacja ryzykiem to część składowa tego procesu.

Warunkiem zarządzania ryzykiem jest gotowość, aby uznać występowanie zagrożeń dla celów realizowanych przez nas przedsięwzięć jako coś równie oczywistego, jak np. prawa natury. Typowy proces zarządzania ryzykiem zawiera zwykle fazy:

• identyfikacji,

• analizy i oceny,

• manipulacji,

• obserwacji i kontroli.

Identyfikacja i analiza ryzyka to jedna z podstawowych przesłanek adapta­cji standardów zarządzania do realiów konkretnego przedsięwzięcia. Identyfika­cja ryzyka polega na określeniu możliwych zagrożeń - zdarzeń, które mogą (choć nie muszą) wystąpić jako przeszkody w realizacji celów projektu.

Ryzyko po zidentyfikowaniu jego źródeł przestaje być nieznanym zagroże­niem, staje się problemem, który powinien być rozwiązany. Rozpoznawanie ry­zyka należy rozpocząć już na etapie planowania inwestycji, a objąć badaniem trzeba zarówno fazę wstępną, jak i fazę przygotowawczą, realizacji i zarządza­nia, a także wychodzenie z projektu.

W praktyce rozpoznanie ryzyka na początkowym etapie odbywa się poprzez analizę szans i zagrożeń ze strony otoczenia inwestycji, z uwzględnieniem jej mocnych i słabych stron. Powinien więc być to trwały element zarządzania in­westycją. Podobnie, śledzenie ryzyka w trakcie realizacji przedsięwzięcia oraz jego przeplanowanie w przypadku konieczności wdrażania wariantów awaryj­nych stanowią naturalny element bieżącego zarządzania.

Kolejnym elementem analizy ryzyka jest zdefiniowanie sytuacji, które mogą służyć jako wczesne sygnały ostrzegające o możliwym wystąpieniu (materiali­zacji) zagrożenia. Manipulacja to ta faza procesu zarządzania ryzykiem, w trakcie które usiłujemy coś z ryzykiem zrobić. Podstawowymi metodami mani­pulacji ryzykiem są:

• unikanie podjęcia decyzji lub odkładanie momentu jej podjęcia,

• prewencja,

• kompensacja.

Unikanie ryzyka, zaliczane do negatywnych metod manipulacji, oznacza, że inwestor nie podejmuje działań obronnych z jego punktu widzenia obar­czonych zbyt dużym ryzykiem. Oczywiście inna sprawa to świadome odkładanie momentu podjęcia decyzji do czasu, gdy zakres posiadanych in­formacji pozwoli na maksymalizację prawdopodobieństwa wyboru najlepsze­go rozwiązania.

Do metod prewencyjnych można zaliczyć działania, które mają na celu za­pobieganie zdarzeniom losowym i niedopuszczanie do ich zajścia. Mogą one polegać na:

• właściwym wyborze lokalizacji inwestycji,

• właściwym doborze wykonawców inwestycji i ich użytkowników,

• doborze profesjonalnego zarządcy,

• ustaleniu niezbędnych klauzul kontraktowych,

• zabezpieczeniu dopływu gotówki.

Podstawowymi metodami kompensacji są: transfer ryzyka poprzez jego ubezpieczenie i samoubezpieczenie. Są to bardzo praktyczne formy walki z ry­zykiem. W pierwszym przypadku poprzez opłacenie składki ubezpieczeniowej, odpowiedzialność za ewentualne straty spowodowane zdarzeniami losowymi inwestor przenosi na ubezpieczyciela (dlatego mówimy o transferze ryzyka). Samoubezpieczenie zaś to gromadzenie własnych środków przeznaczonych na pokrycie ewentualnych strat.

Końcowym etapem zarządzania ryzykiem jest obserwacja i kontrola wyko­nania oraz eksploatacji inwestycji, a także monitoring jej otoczenia gospodar­czego, w odniesieniu do wcześniej przyjętych norm dopuszczalnego ryzyka.

Ciągłość procesu zarządzania ryzykiem powinna zapewnić inwesto­rom orientację rynkową i pomóc w trafnym podejmowaniu decyzji.

Na tle innych lokat kapitałowych inwestowanie w nieruchomości odznacza się umiarkowanym poziomem ryzyka. Nieruchomości cechuje najmniejsza płynność, relatywnie wysoki jest również poziom ryzyka rynku.

Lokaty w nieruchomości cechuje wysoki, ale w porównaniu z i innymi lokatami umiarkowany poziom ryzyka bankructwa. Kapitał ulokowany w nieruchomości jest bowiem zabezpieczony przed jego utratą. Ponadto, gdy funkcja użytkowa nie przynosi wystarczającego dochodu, inwestor może dążyć do zmiany sposobu wykorzystania nieruchomości.

Inwestowanie w nieruchomości charakteryzuje się najniższym poziomem ryzyka inflacji.

---