WYKŁAD 7 z 17.11.2008
Umowa sprzedaży
Przepisy kodeksu cywilnego, regulujące tak powszechnie zawieraną umowę jak sprzedaż, odnoszą się obecnie, co do zasady, do sprzedaży pomiędzy przedsiębiorcami. Sprzedaż konsumencka, czyli taka w której jedną stroną umowy jest osoba fizyczna, która kupuję daną rzecz w celu niezwiązanym z działalnością zawodową lub gospodarczą, została uregulowana odrębnie w ustawie z dnia 27 lipca 2002r o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie kodeksu cywilnego. Jednak w sprawach nieuregulowanych w tej ustawie mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego. Przepisy o sprzedaży rzeczy stosuje się również odpowiednio do sprzedaży energii i praw (np. praw do lokalu, czy autorskich praw majątkowych).
Istota umowy sprzedaży polega na tym że, sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Jest to więc umowa wzajemna, która ma charakter odpłatny. Sprzedaż niektórych rzeczy odbywa się za odpowiednim zezwoleniem - nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców. Podstawowym obowiązkiem kupującego jest zapłacenie umówionej ceny, która musi być wyrażona w pieniądzu. Wystawienie rzeczy w miejscu sprzedaży na widok publiczny z oznaczeniem ceny uważa się z ofertę sprzedaży. Sprzedawca powinien wydać rzecz w sposób zapewniający jej całość i nienaruszalności. Kupujący ma obowiązek zapłacić cenę dopiero po nadejściu rzeczy na miejsce przeznaczenia i po umożliwieniu mu zbadania rzeczy. Jeśli z umowy nie wynika, kogo obciążają koszty wydania i odebrania rzeczy, wówczas koszty wydania ponosi sprzedawca. Koszty odebrania ponosi natomiast kupujący. Z chwilą wydania rzeczy na kupującego przechodzą korzyści(pożytki) i ciężary z nią związane(podatki) oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy. Sprzedawca ma obowiązek udzielić kupującemu wszelkich potrzebnych wyjaśnień o skutkach prawnych i faktycznych dotyczących rzeczy (czyli np. obciążeniach, ubezpieczeniu, szczególnych właściwościach rzeczy, sposobie korzystania z niej). Jeśli kupujący spóźnia się z odebraniem rzeczy, sprzedawca może oddać ją na przechowanie na koszt i niebezpieczeństwo kupującego. Jeżeli natomiast kupujący spóźnia się z zapłatą za dostarczoną część rzeczy, sprzedawca może powstrzymać się z dostarczaniem dalszych części rzeczy, wyznaczając kupującemu odpowiedni termin do zabezpieczenia zapłaty. Po bezskutecznym upływie tego terminu sprzedawca może odstąpić od umowy. Roszczenia z tytułu sprzedaży dokonanej w zakresie działalności przedsiębiorstwa sprzedawcy, roszczenia rzemieślników z takiego tytułu oraz roszczenia prowadzących gospodarstwa rolnego ( z tytułu sprzedaży płodów rolnych i leśnych) - przedawniają się z upływem 2 lat.
Rodzaje sprzedaży
Kodeks cywilny reguluje również tzw. szczególne rodzaje sprzedaży, do których zalicza się sprzedaż na raty, na próbę, sprzedaż z zastrzeżeniem własności oraz sprzedaż z zastrzeżeniem prawa odkupu i pierwokupu.
Sprzedaż na raty polega na zapłacie ceny w określonych ratach, jeżeli rzecz jest wydawana kupującemu przed całkowitym zapłaceniem ceny. Sprzedającemu może tu być wyłącznie prowadzący przedsiębiorstwo, zaś kupującym - osoba fizyczna. Kupujący ma prawo płacić raty przed terminem płatności - dotyczy to również spłaty kredytu.
Sprzedaż z zastrzeżeniem własności rzeczy polega na tym, że sprzedawca zastrzega sobie taką własność aż do uiszczenia ceny. Jeśli rzecz zostaje kupującemu wydana, zastrzeżenie własności powinna być sporządzona na piśmie. Takie pismo jest skuteczne względem wierzycieli kupującego, gdy ma datę pewną (czyli np. data jest potwierdzona urzędowo).
Sprzedaż na próbę albo z zastrzeżeniem zbadania rzeczy przez kupującego dochodzi do skutku pod warunkiem, że kupujący uzna przedmiot sprzedaży za dobry. W umowie sprzedaży można zastrzec również prawo odkupu i pierwokupu. Prawo odkupu polega na zastrzeżeniu przez sprzedawcę, że - na jego żądanie - kupujący będzie miał obowiązek przenieść na niego z powrotem własność rzeczy, za zwrotem ceny. Prawo odkupu może zostać zastrzeżone na czas nie dłuższy niż 5 lat. Zastrzeżenie prawa pierwokupu polega natomiast na pierwszeństwie kupna oznaczonej rzeczy, na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzeczy osobie trzeciej.
Rękojmia za wady
Rękojmia za wady fizyczne to odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego w sytuacji, gdy rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność, nie służy celom, do jakich została przeznaczona, nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił sprzedający kupującego bądź została wydana kupującemu w stanie niezupełnym. Sprzedawca odpowiada również za wady prawne, czyli wówczas, gdy rzecz stanowi własność osoby trzeciej. Tak więc z tytułu rękojmi zawsze odpowiada sprzedawca, który może zwolnić się z tej odpowiedzialności wówczas, gdy kupując wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Sprzedawca nie odpowiada za wady fizyczne, które powstały po wydaniu rzeczy, chyba że były to tzw. wady tkwiące w rzeczy - np. niewłaściwa jakość materiału. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi może zostać rozszerzona, ograniczona lub wyłączona. Jednak w umowach z konsumentami absolutnie niedopuszczalne jest ograniczenie lub wyłączenie takiej odpowiedzialności. Sprzedawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi przez rok od chwili wydania kupującemu rzeczy, a w przypadku wada budynku - przez 3 lata. Pomimo upływu tych terminów, można dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi, gdy sprzedawca podstępnie zataił wadę. Kupujący powinien zgłosić reklamację nie później niż w ciągu miesiąca od chwili wykrycia wady. Z tytułu rękojmi kupujący może żądać: odstąpienia od umowy, obniżenia ceny, wymiany rzeczy wadliwej na wolną od wad (dotyczy rzeczy oznaczonych co do gatunku), naprawy (dotyczy rzeczy oznaczonych co do tożsamości. Przy sprzedaży pomiędzy osobami prowadzącymi działalność gospodarczą istnieje obowiązek zbadania rzeczy - zaniechanie tego obowiązku ma bardzo poważne konsekwencje. Zgodnie z art. 563 par. 2 KC, jeśli kupujący nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach danego rodzaju, także nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie o dostrzeżonej wadzie (gdy wada wyszła na jaw później - nie zawiadomił nie zwłocznie po jej wykryciu) - traci uprawnienia z tytułu rękojmi. Przedsiębiorca - jako profesjonalista w obrocie, jest tu więc potraktowany surowiej niż konsument, który nie musi badać nabywanego towaru. Gwarancja trwa tyle, ile przewidziano w karcie gwarancyjnej. Jeśli brakuje takiego zapisku - przyjmuje się, że gwarancja trwa rok od dnia wydania rzeczy. Termin ten przedłuża się o czas naprawy.
Gwarancja jakości
Wystawa dokumentu gwarancyjnego, czyli gwarant (może nim być nie tylko sprzedawca, ale również producent, hurtownik) zobowiązuje się do usunięcia wad rzeczy lub dostarczenia rzeczy wolnych od wad, jeśli wady te ujawnią się w ciągu terminu określonego gwarancją. Osoba która wykonuje uprawnienia wynikające z gwarancji, powinna dostarczyć rzecz na koszt gwaranta. Uprawnienia z tytułu rękojmi można wykonywać niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji. Oznacza to, że wybór - rękojmi lub gwarancji jest wiążący tylko co do konkretnej wady. Możemy więc np. korzystać na przemian z tych uprawnień.
Umowa najmu
W umowie najmu najemca zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowę zawiera się na czas oznaczony lub nieoznaczony. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna zostać zawarta na piśmie. Jeśli forma pisemna nie zostanie zachowana, przyjmuje się, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Gdy najem został zawarty na czas dłuższy niż 10 lat, wówczas po upływie tego terminu uważa się go za zawarty na czas nieoznaczony. Czynsz najmu może być płacony zarówno w pieniądzach, jak i w świadczeniach innego rodzaju - np. plonach rolnych.
Obowiązki stron
Wynajmujący powinien wydać rzecz najemcy w stanie przydatnym do użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Najemca powinien używać wynajętą rzecz w sposób określony w umowie, a jeśli umowa tego nie określa - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Może on rzecz podnająć lub oddać w bezpłatne używanie, jeśli nie zabrania tego umowa. Najemca nie ma prawa dokonywać w przedmiocie najmu, bez zgody wynajmującego, zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Najemca ma obowiązek płacić czynsz w umówionym terminie. Jeśli umowa nie określa tego terminu, czynsz powinien być zapłacony z góry za cały czas najmu - jeśli ma on trwać nie dłużej niż miesiąc lub do 10 każdego miesiąca - gdy najem ma trwać dłużej lub umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Jeżeli najemca spóźnia się z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, wówczas wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Wypowiedzenie najmu
W sytuacji gdy najem został zawarty na czas oznaczony, obie strony mogą wypowiedzieć go w przypadkach określonych w umowie. Jeśli umowa najmu zawarta została na czas nieoznaczony, wówczas wypowiedzenie jest możliwe z zachowaniem terminów umownych, a w razie ich braku - terminów ustawowych. Te ostatnie są następujące: 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego - gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego - gdy czynsz jest płatny miesięcznie, 3 dni naprzód - gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu, 1 dzień naprzód - gdy najem jest dzienny.