R. ma charakter dynamiczny, podlega ukształtowaniu. Pojęcie to pojawiło się wraz z gospodarką towarowo-pieniężną. Wykształciły się wymiary i uwarunkowania, pojawiły się prawidłowości pozwalające na przeprowadzenie różnorodnych transakcji:

- cenowe nadwyżki w procesie wytwórczym;

- co najmniej 2 podmioty na r.: producenci i nabywcy;

- społeczny podział pracy;

- pieniądz jako ekwiwalent.

Stąd pojawiła się wymiana o charakterze regularnym, z wyraźnie określonymi miejscami przeprowadzania transakcji.

R. w ujęciu technicznym jest to miejsce zawierania transakcji z fizycznym obcowaniem zainteresowanych stron i towarów.

R. w ujęciu lokalnym, przestrzennym jest to obszar o zbliżonych podobnych warunkach realizacji aktów kupna- sprzedaży. Zasięg zależy od skali i sposobu organizowania zaopatrzenia, charakteru towaru i jego cech oraz częstotliwości realizowania transakcji.

Ekonomiczne ujęcie r. - mechanizm, regulator procesów zachodzących w gospodarce; lub

R. - proces prowadzący do tego, że gospodarstwa domowe i ich decyzje dotyczące alternatywnych wyborów w zakresie konsumpcji, decyzje przedsiębiorstw o tym co i jak produkować, decyzje zatrudnionych dotyczące tego dla kogo pracować, zostają wzajemnie uzgodnione dzięki odpowiednim dostosowaniom cenowym.

R. - ogół transakcji kupna - sprzedaży to proces przy pomocy którego kupujący i sprzedający określają co mają zamiar zbyć lub nabyć i na jakich warunkach.

Istnieją dwa sposoby postrzegania r. n.:

1. R. jako ogół transakcji rynkowych i nierynkowych, których przedmiotem są n., a głównie wiązki praw własności i użytkowania n. oraz warunków umożliwiających przeprowadzenie transakcji.

2. R. - forma nawiązywania kontaktów między nabywcami a zbywającymi w celu ustalenia warunków transakcji, tj. sposobu, miejsca i czasu jej realizacji oraz wysokości i rodzaju ekwiwalentu.

Ekwiwalent - regulacje prawne co do sposobu zapłaty.

Miejsce - przedmiot obrotu ≠ przedmiot transakcji.

Transakcje są obszarami regulowanymi prawem.

Specyficzne cechy r. n.:

- Komplementarność popytu - wysoki popyt na n. budynkowe wywołuje wzrost popytu na n. gruntowe; wysokie ceny n. gruntowych powoduje spadek popytu na n. budynkowe i inne budowle.

- Tezauryzacyjny charakter transakcji kupna-sprzedaży; zakup n. jest formą lokowania kapitału;

- Spekulacyjny charakter transakcji kupna-sprzedaży; transakcja spowodowana zyskiem spekulacji inwestorów na tym rynku;

- Nieracjonalne zachowanie podmiotów na r. n. - niektóre są tylko pozorne z

racji braku informacji;

- Dwoistość występowania w transakcjach kupna sprzedaży - nieruchomość to przedmiot transakcji kupna-sprzedaży, przedmiot wymiany ekwiwalentnej, to także zabezpieczenie płatności, spełnienie satysfakcji;

- Ograniczoność podaży

- Wysokie wartości jednostkowe w obrocie n.;

- Współzależność marketingu: n. i terytorialnego; na wyniki działań marketingowych znaczny wpływ wywiera program działania marketingowego miast, regionów, jednostek urbanistycznych;

- współzależność marketingu n. i usług towarzyszących na wynik działań marketingowych firm; na r. n. Silny wpływ wywiera marketing firm doradczych, finansowych, budowlanych, stąd r. n. współistnieje z szeregiem usług towarzyszących; rynek usług: marketingowych, budowlano-remontowych, finansowych, ochroniarskich, zarządczych, geodezyjnych, projektowych, prawniczych, itp.

- powszechność regulacji prawnych - ryzyko zmian prawnych r. n.

- uwarstwiony popyt (gromadzący się); przyczyny:

* n. nie mają substytutów

* szereg celów jakie mają do spełnienia: dochody z n., satysfakcja z posiadania, zabezpieczenie przyszł.;

- heterogeniczny charakter - rynek różnorodny, gdyż: ma różnorodne formy własności, różne formy użytkowania, różne formy gospodarowania;

- duża rozpiętość cenowa, gdyż: lokalny charakter rynku; niedoskonałość metodologii wyceny; ograniczoność porównywalności przedmiotów wymiany; brak substytutów;

- relatywna rzadkość zawieranych transakcji;

- trudność wejścia i wyjścia z rynku - płynność jest ograniczona, wysokie ryzyko utraty płynności

- ograniczony przepływ informacji, wynikający z: poufności transakcji; lokalności rynku; relatywnej rzadkości zawieranych transakcji; brakiem wyspecjalizowanych agend zajmujących się zbieraniem informacji dotyczących rynku;

- sporadyczność równowagi na rynku - wynika ze sztywnej podaży w krótkim okresie i elastyczności popytu;

- występowanie interwencjonizmu państwowego w odniesieniu do rynku pierwotnego i wtórnego (inwestycji i istniejących zasobów nieruchomości).

Cechy te mają wpływ na kształt, oddziaływanie i rozwój r. n.

Funkcje rynku nieruchomości:

1. Redystrybutor praw własności i użytkowania - f. Ta jest pierwotna przyczyną kształtowania r. n.;

2. R. n. Winien zapewnić dostęp do informacji, gdyż poprzez te informację motywuje się zarówno zbywających jak i nabywców do funkcjonowania na r. n.;

3. Regulacja podaży przestrzennej - f. Ta nawiązuje specyficznej cechy rynku, gdzie jest lokalna podaż i ponadlokalny zmienny popyt. Popyt jest kształtowany przez różne cele jakie mają nieruchomości. Jest więc dynamiczny i zmienny. Istnieje więc potrzeba do kształtowania podaży w ujęciu przestrzennym;

4. Relokacja czynników makroekonomicznych prowadząca do powiązania r. n. z jego otoczeniem;

5. R. n. Spełnia f. Regulacyjne w obrębie nieruchomości, ale również spełnia f. Regulacyjne w odniesieniu do rynku w ogóle;

Czynniki kształtujące r. n. (determinanty):

I. Czynniki, które są poza podmiotami r. n., są z otoczenia tych podmiotów - czynniki te, podobnie jak inne kształtują rynek, wpływają na wielkość podaży, popytu i cenę. Oddziaływają na rynek poprzez jego elementy. Wyróżniamy tu 4 grupy czynników:

1) demograficzne: ludność (jej rozmiary, struktura ma wpływ na każdy rodzaj nieruchomości, ma wpływ na kształtowanie r. n. Komercyjnych i niekomercyjnych), skala i struktura gospodarstw domowych (oddziaływają w szczególności na r. mieszkaniowy i r. usług), migracje wewnętrzne i zewnętrzne (ten czynnik oddziaływa na każdy rodzaj nieruchomości; inne jest oddziaływanie w czasie), zatrudnienie i bezrobocie (te cz. mają wielostronne oddziaływanie; nie tylko ma wpływ na popyt, ale także na kształtowanie podaży):

2) cz. zasobowe : podaż zasobów nieruchomości (zasoby nieruchomości obiektowych w rozróżnieniu na zasoby wolne i użytkowane; zasoby użytkowane - należy brać pod uwagę możliwości zmiany formy użytkowania; zasoby wolne są związane z rynkiem pierwotnym); dostępność do nieruchomości (gruntowych - zasoby tych nieruch. są niezmienne, dlatego mówimy nie o ich wielkości lecz dostępności; wyższą cenność posiadają nieruchomości wolne, czyli mogą być wykorzystane do każdego rodzaju użytkowania); zapotrzebowanie (popyt) na zasoby nieruch. gruntowych i obiektowych (ten cz. jest rozpatrywany w kontekście poszczególnych rodzajów użytkowania i gospodarowania nieruch.; jest on zawsze rozpatrywany w ujęciu globalnym i regionalnym); stan i rozwój sieci wykonawstwa budowlanego (przejawia się po stronie podażowej na r. n.; podaż w ujęciu potencjalnym - wynikająca z możliwości finansowych; podaż w ujęciu realnym - wynikająca ze skali usług wykonawstwa budowlanego; czynnik ten wpływa nie tylko stronę ilościową, ale także na jakościową podaży; cz. ten należy postrzegać zarówno z punktu widzenia globalnego, jak i struktury przedmiotowej wykonawstwa budowlanego ); dochody ludności (kształtują stronę popytową na r. n.; są również rozpatrywane i oddziaływają na stronę podażową (developerzy - lokata kapitału w celu osiągnięcie przyrostu zasobu nieruch. zarówno dla osiągnięcia celów komercyjnych jak i niekomercyjnych)); zasoby pieniężne ludności; konkurencja innych kierunków inwestowania (opcji inwestycyjnych - lokowanie środków finansowych w dzieła sztuki, biżuterię, zakup papierów wartościowych, lokowanie środków finansowych w wartości niematerialne i prawne, zakup trwałych składników majątku np.: przedsiębiorstw lub ich części, zakup nieruch., kreowanie w pełnym cyklu inwestycyjnym inwestycji rzeczowych, prowadzących do wzrostu majątku narodowego produkcyjnego i nieprodukcyjnego). Konkurencja zależy od: ryzyka inwestowania i skali niezbędnego kapitału; zdolności kapitału do pomnażania (nieruch. charakteryzują się niskim ryzykiem inwestycyjnym; wysokie ryzyko na tym rynku związane jest z płynnością kapitału).

3) cz. ekonomiczne: PKB (im wyższy PKB tym większe ożywienie na r. n.); inflacja (działa dwukierunkowo - w wyniku procesów inflacyjnych ożywia się r. n., gdyż nieruch. słabo poddają się procesom inflacyjnym; z drugiej strony inflacja ogranicza stronę popytową); koniunktura gospodarcza (lepsza- ożywienie r. n., niższa - ograniczenie r. n. (po stronie podażowej i popytowej)); aktywność w sferze nieruchomości na rynku lokalnym; zmiany w podziale administracyjnym kraju (ożywienie na r. n.); obsługa r. n. (przejawia się poprzez instytucje funkcjonujące na tym rynku).

4) cz. instrumentalne: ustawodawstwo ( instrumenty prawne i ich funkcjonowanie na r. n.); ceny i opłaty (opłaty w obrocie nieruchomościami i opłaty związane z funkcjonowaniem instytucji r. n.); czynsze; prywatyzacja i reprywatyzacja; podatki; skala eksmisji.

Czynniki te wpływają na decyzje inwestycyjne uczestników r. n.

Nieruch. spełniają różnorodne funkcje a także poprzez nieruchomości można osiągnąć różne cele. Nie chodzi tylko o cele o charakterze dochodowym ale np. gromadzenie majątku.

W tej grupie czynników wyróżniamy motywatory i ograniczenia. Wszystkie te czynniki możemy podzielić na:

Makroekonomiczne:

- cz. informacyjne - wpływają na procesy decyzyjne poprzez zespół informacji - wpływają na procesy decyzyjne poprzez zespół informacji charakteryzujących stan, strukturę i otoczenie r. n.; cz. te są wykorzystywane zarówno przez podmioty r. n. jak i instytucje występujące na tym rynku;

- cz. dyrektywne (pośrednie oddziaływanie na r. n.) - cz. te wynikają ze skali i sposobu interwencjonizmu państwowego w odniesieniu do sfery inwestycyjno - nieruchomościowej;

- cz. motywujące - są to cz. tworzące warunki dla realizacji określonych celów

Cz. dyrektywne tworzą ramy funkcjonowania na rynku, natomiast cz. motywacyjne wpływają w sposób ostateczny na decyzje inwestycyjne r. n.

Mikroekonomiczne (bezpośrednio związane z podmiotami i instytucjami r. n.)

1) motywatory i odpowiadające im cele inwestycyjne:

a) obiektywne

- Potrzeba mieszkania, potrzeba dysponowania różnego rodz. n.-zaspokajanie potrzeb miesz­kaniowych i usługowych

- Zysk - maksymalizacja dochodów lub minimalizacja ryzyka

- Oszczędności - maksymalizacja bogactwa, gromadzenie majątku

b) subiektywne

- Bezpieczeństwo i ochrona - Zabezpieczanie przed inflacją i ochrona siły nabywczej pieniądza

- Komfort - Unikanie ryzyka, stresu, wysiłku

- Wygoda - Zabezpieczenie komfortu życia

- Prestiż - Prezentacja siły i umiejętności zarządzania majątkiem, podniesienie własnej wartości, poczucie satysfakcji, spełnienie się

- Dbałość o dobrobyt innych - zabezpieczenie przyszłości, przekazanie zgro­ma­dzonego majątku, pomoc rodzinie

2) ograniczenia

a) obiektywne

- Ryzyko- Oczekiwania i preferencje co do zysku, prognozy na przyszłość (zwłaszcza w zakresie możliwości zmiany formy użytkowania i zagospodarowania n.)

- Czynniki ekonomiczne - warunki lokalizacji, oczekiwania co do przyszłych dochodów, ryzyko alternatywnych decyzji inwestycyjnych

- Czynniki finansowe - poziom dochodów,

oszczędności

b) subiektywne

- Czynniki natury osobistej - Wiek, zdrowie, preferowany rodzaj pracy i wypoczynku, aktywność życiowa, dysponowanie czasem, zdolności wykonawcze, preferencje co do ruchliwości, preferencje co do lokalizacji

R. n. to struktura, która obejmuje podmioty rynku, przedmioty rynku, elementy rynku, instytucje rynku nieruchomości.

Podmioty r. n. i ich specyfika. Podmiotami tego rynku są ci, którzy reprezentują podaż, popyt oraz ci, w tym samym czasie mogą reprezentować i podaż i popyt.

Podmioty r. n. charakteryzują się określoną indywidualnością, zróżnicowaniem ról w procesie obrotu oraz zewnętrznych i wewnętrznych warunków ich zaistnienia i funkcjonowania na r. n.

Podmiotami rynku są osoby fizyczne, różnego rodzaju spółki, przedsiębiorstwa produkcyjno-usługowe sektora prywatnego i publicznego, jednostki samorządowe, przedsiębiorstwa zagraniczne oraz państwo (skarb państwa).

Ze względu na charakter przedmiotu obrotu, jego wartość, procedurę obrotu, sposób kreowania nieruchomości - szczególną rolę wśród podmiotów r. n. odgrywają inwestorzy indywidualni lub instytucjonalni (instytucje ubezpieczeniowe i fundusze emerytalne) oraz przedsiębiorcy, zwłaszcza developerzy. Ilość podmiotów uczestniczących na r. n., biorących udział w transakcjach kupna-sprzedaży oraz rodzaj i charakter powiązań między podmiotami na tym rynku, tworzą tzw. podmiotowa strukturę r. n. Struktura ta zależy od:

1. ilości zbywających, nabywców i użytkowników n.;

2. stopnia koncentracji i integracji interesów uczestników tego rynku;

3. formalno-prawnej złożoności transakcji kupna-sprzedaży;

4. wiedzy i kwalifikacji - fachowych sprzedających i kupujących;

5. rozwoju systemu przepływu informacji rynkowych, w tym i dostępu do tego systemu;

6. stopnia specjalizacji usług profesjonalnych;

7. rozwoju systemu bankowo-kredytowego;

8. zakres i jakość usług klientów w jednostkach pośredniczących

Rynki pośredniczące: r. usług projektowych; r. u. pośrednictwa handlowego; r. u. marketingowych; r. u. budowlano-remontowych; r. u. finansowych; r. u. ochroniarskich; r. u. zarządczych; r. u. doradczych; r. u. geodezyjnych; r. u. prawniczych.

Cechy podmiotów r. n.:

- podmioty tego rynku charakteryzują się dużym zróżnicowaniem co do skali i struktur nabywanych i zbywanych n. - fakt ten wpływa na zróżnicowanie w czasie ilości zbywanych lub nabywanych n., na ich cenę oraz dochody płynące z n. Istotny wpływ na tę cechę ma cel nabycia lub zbycia n., aktualna lub przyszła forma użytkowania, skala wolnych kapitałów i skala wolnych n.

- z cechą powyższą wiąże się również inna specyfika podmiotów tego rynku, mianowicie różny jest okres przebywania, uczestniczenia tych podmiotów na r. n.; różne też są zatem zachowania tych podmiotów. Jedne pojawiają się na tym rynku sporadycznie, często jednorazowo i to potencjalnie, inne są z tym rynkiem na trwale związane jak np. developer - pośrednik, który w sposób ciągły lokuje kapitał w n. Konsekwencją tej cechy jest to, iż różne jest przygotowanie profesjonalne tych podmiotów do procesów obrotu n., różne zorientowanie w mechanizmie rynkowym, nieracjonalne zachowania tych podmiotów i spekulacja w odniesieniu do tych, którzy nie posiadają dostatecznego zorientowania w obrocie n. Stąd też trudne jest budowanie trwałych struktur tego rynku i tworzenie warunków dla jego rozwoju. Rodzi się bowiem u tych podmiotów niepewność w podejmowaniu decyzji lokowania kapitału w sferę inwestycyjno budowlaną; rynek ten musi być zatem obudowany pewnymi instytucjami i regulacjami prawno - ekonomicznymi, które wspomagają strony bezpośrednio zainteresowane obrotem n. i mogą ten rynek stabilizować.

- Podmioty r. n. charakteryzują się relatywną rzadkością zawieranych transakcji, przy czym te ostatnie cechuje indywidualizm, co oznacza, że transakcje nie są powielane, gdyż każdy przedmiot obrotu jest inny; rzadkość i indywidualizm transakcji ograniczają w znacznej mierze możliwości rozpoznania rynku. Podejmowane zatem decyzje nie zawsze są oparte na właściwych realiach ekonomiczno-prawnych funkcjonującego rynku; decyzje te są obarczane z tego tytułu wysokim ryzykiem; ten fakt ma między innymi wpływ na wycofywanie się wielu podmiotów z r. n. lub wręcz rezygnacji z realnego pojawienia się na tym rynku;

- Podmioty trwale związane z r. n., aby osiągnąć założone cele, winny mieć wyjątkowo dobre rozpoznanie mechanizmu tego rynku i winny posiadać umiejętność przewidywania i elastyczność dostosowania się do zmieniających się warunków i zjawisk około rynkowych, np. zmiany co do kierunków rozwoju budownictwa, stóp dyskontowych, oprocentowania kapitału, zmian w instrumentach prawno- ekonomicznych;

- Dla wielu podmiotów r. n. obrót n. jest tylko celem pośrednim w realizacji innych celów; nabycie lub zbycie n. jest konieczne dla podjęcia określonych poza sferą n. działalności gospodarczej, np. zbycie n. aby uzyskany kapitał ulokować w branży przemysłowej, handlowej, itp.; konsekwencje nieudanej transakcji na r. n. mogą jedna w decydującym stopniu wpływać na efektywność lub wręcz zaniechanie przedsięwzięcia gospodarczego;

- Obrót n. wymaga dysponowania znaczącym kapitałem; stąd też podmioty na tym rynku, dokonując wyboru kierunków alokacji kapitałów, muszą opierać się na gruntownej penetracji różnych sfer działalności gospodarczej;

- obrót n. może dotyczyć już istniejących zasobów n., bądź nowo tworzonych, czyli inwestycji; w każdym z tych przypadków inne są motywy podejmowanych przez podmioty decyzji o zbyciu lub nabyciu n. i bardzo są zróżnicowane procedury realizacji obrotu;

- obrót prawami własności i użytkowania, wysoka kapitałochłonność transakcji, różnorodność transakcji, w sumie skomplikowane procedury obrotu powodują, iż podmioty r. n. wchodzą w bardzo rozległe stosunki z instytucjami, które często z urzędu muszą brać udział w tych procedurach.

Struktura przedmiotowa to przedmioty obrotu n. i związane z tym transakcje.

Transakcje rynku nieruchomości.

własności i współwłasności ora wszystkie wiązki praw z tym związane; wieczyste użytkowanie; dzierżawa; najem; zamiana mieszkań; prawa związane ze spółdzielczym prawem własności; times chare - wykup przestrzeni na określony czas; pierwokup; prawa dotyczące służebności; uwłaszczenie; prawa dotyczące eksmisji

Rodzaje transakcji:

a) rynkowe: kupna-sprzedaży; użytkowania; najmu; podnajmu; dzierżawa; zamiana; sale leasback - transakcje kilkakrotne; czarny rynek;

b) nierynkowe: darowizna; spadek; dziedzictwo; wywłaszczenie; uwłaszczenie; eksmisja; wyproszenie

Nieruchomości charakteryzują się z reguły wysoką wartością, stąd zarówno po stronie podaży na rynku nieruchomości, jak i po stronie popytu pojawia się konieczność dysponowania znacznymi kapitałami. Częstym źródłem finansowania transakcji jest więc kredyt, a instytucjami, które zaspokajają popyt na pieniądze są banki. Rynek nieruchomości obsługiwany jest przez różne banki i różne formy kredytowania. Największe znaczenie dla niego mają jednak - jak się wydaje - kredyt hipoteczny, budowlany i kontraktowy oraz banki udzielające takich kredytów.

Istota i rodzaje instytucji rynkowych.

Instytucja - urządzanie, zarządzanie od łac. słowa instytution; odnoszone do wielu rodzajów działalności m.in. gospodarczych; w praktyce do zakładów publicznych, urzędów, zespołu norm prawnych lub obyczajowych; dotyczących organizacji jakiejś dziedziny życia.

W naukach organizacji i zarządzania instytucja jest określana jako rzeczy zorganizowane, złożone z ludzi połączonych wiązką wspólnych celów wraz z zasobami, których te zespoły używają w swoich działaniach. W ekonomii to pojęcie jest głównie analizowane i interpretowane przez przedstawicieli instytucjonalizmu, którego głównym reprezentantem był T. Veblem. W ujęciu instytucjonalistów instytucja jest traktowana jako zespół norm i zasad postępowania obowiązujących i występujących w systemie ekonomicznym.

Pojęciem pochodnym definicji instytucji na gruncie nauk w zakresie rynku jest instytucja rynkowa - wyspecjalizowana jednostka społeczna lub gospodarcza tworząca zorganizowaną całość, realizująca określony zakres działań w procesie kupna-sprzedaży zgodnie z obowiązującym zespołem przepisów prawnych lub norm obyczajowych. W tym ujęciu instytucja rynkowa postrzegana jest z pozycji podmiotowej. Podkreśla się tutaj cele, normy i organizację instytucji rynkowych. Alternatywnym do podmiotowego podejścia wyrażającego istotę instytucji rynkowej jest określenie jako zorganizowanego zespołu działań formalnych i nieformalnych mającego na celu regulowanie zachowań procesów kupna-sprzedaży. Instytucja rynkowa jest postrzegana w aspekcie formalno-czynnościowym.

Instytucje rynkowe to organizacje lub osoby za pośrednictwem których dokonuje się przepływ od producentów do finalnych odbiorców różnych strumieni, głównie produktów, a w odniesieniu do nieruchomości różnych praw własności i użytkowania. Wśród tych strumieni można wyróżnić negocjacje, informacje, przygotowanie i obsługę przemieszczenia wspomnianych strumieni.

Jak wynika z rozważań, instytucje rynkowe są jednostkami gospodarczymi, za pośrednictwem których dokonuje się przepływ określonych strumieni. Jest to również pewna działalność i regulacje, których celem jest przeprowadzenie transakcji na rynku. Instytucje rynkowe nie odnoszą się do rynków zorganizowanych. Te stwierdzenia mają istotne znaczenie dla określenia instytucji rynkowej w sferze n., gdyż w tej sferze:

1) brak jest fizycznego przepływu wymiany, ale jest to strumień przepływu różnych wiązek praw między zbywającymi i nabywającymi;

2) obrót n. to nie tylko akty kupna-sprzedaży ale szereg innych form obrotu prawami własności, użytkowania;

3) instytucje rynkowe nie tylko pośredniczą między zbywającymi i nabywającymi n. w celu ułatwienia i bezkolizyjnego przeprowadzenia transakcji ale instytucje to również organizacje zajmujące się z urzędu obsługą prawną, fiskalną i katastralną podmiotów uczestniczących w procesie nabycie i/lub zbycia n., a zatem na r. n. instytucje rynkowe to zorganizowane jednostki w ramach administracji państwowej oraz jednostki gospodarczo-społeczne tworzące pewien system, którego celem jest poprzez podejmowanie czynności umożliwienie i zrealizowanie transakcji przez podmioty podejmujące decyzje nabycia lub zbycia n. zgodnie z obowiązującymi zasadami i normami prawnymi i obyczajowymi. Tak rozumiane instytucje spełniają swoje funkcje w obrocie rynkowym i pozarynkowym.

Dla celów praktycznych i badawczych instytucje rynku nieruchomości podlegają podziałowi wg różnych kryteriów:

Z punktu widzenia istoty i charakteru instytucje dzielimy na instytucje rynkowe w sensie prawno-funkcjonalnym (odpowiednie kompozycje norm prawnych i obyczajowych jawiących się jako zasady postępowania, mechanizmy i instrumenty w sferze n.) i podmiotowym (tworzą grupę zorganizowanych jednostek wykonujących przynależne im czynności i funkcje.

Instytucje r. n. można podzielić również na: obligatoryjne (te, które aby zawrzeć transakcją rynkową lub nierynkową muszą pojawić się w przeprowadzeniu procedury obrotu) i nieobligatoryjne (mogą ale nie muszą występować w procedurach obrotu).

Inny podział to instytucję: te, które prowadzą działalność gospodarczą na własny rachunek i osiągają dochody z tytułu świadczenia usług np. instytucje takie jak pośrednicy, notariaty itp.; druga grupa to instytucje, które nie są podmiotami gospod. a są jednostkami administracji państwowej nie maja zatem charakteru profitowego np. sądy, izby skarbowe.

Wg kryterium wykonywanych czynności instytucje możemy podzielić na : i. pośredniczące w obrocie n.; i. prawne; i. rejestrowe i informacyjne; podatkowe; finansowo-kredytowe; ubezpieczeniowe; kontrolne; ochrony r. n.; naukowo badawcze; doradcze; wyceny kapitału.

Wśród instytucji r. n. wiodąca rola przypada pośrednikom. Tylko nieliczne formy pośrednictwa w obrocie n. maja dłuższe tradycje. Status prawny pośredników w obrocie n. został uregulowany jednak dopiero ustawą, którą otrzymuje po zdaniu egzaminu państwowego, poprzedzonego zazwyczaj ukończeniem kursu. Od 1 stycznia 2002 roku, licencje muszą posiadać wszyscy pośrednicy. Pośrednictwo obrotu n. polega wg ustawy na wykonaniu czynności zmierzających do zawarcia umów:

1. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2. nabycia lub zbycia własnościowych praw spółdzielczych do lokalu mieszkalnego, użytkowego lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej'

3. najmu lub dzierżawy nieruchomości.

Biura pośrednictwa obrotu n. mogą także świadczyć usługi z zakresu szacowania ich wartości, badań geologiczno - inżynierskich, obsługi notarialno - prawnej, przeprowadzania podziałów geodezyjnych i przygotowania wyciągów hipotecznych. Zakres czynności realizowanych przez pośredników w obrębie poszczególnych rodzajów usług, jest dość zróżnicowany. Najczęściej jednak czynności będące przedmiotem usługi sprowadzają się do:

1. wyszukania i wskazania osoby kontrahenta;

2. zebranie dokładnych informacji o stronach uczestniczących w transakcji;

3. zapoznania i komunikowania stron ze sobą;

4. przekazania ofert;

5. oceny warunków technicznych nieruchomości i określenia jej walorów architektoniczno -estetycznych;

6. określenie warunków użytkowania, przeznaczenia i ekonomicznego wykorzystania;

7. informowania o warunkach umowy i ustalania jej zmian;

8. dostarczenie informacji o stanie stosunków majątkowych stron;

9. ustalenie uczestników kształtujących wartość nieruchomości i oszacowania tej wartości;

10. rozpoznania ksiąg wieczystych i hipoteki;

11. zrealizowania niezbędnych czynności związanych z księgami wieczystymi;

12. rozpoznania stanu prawnego n. i katastru;

13. prowadzenia i/lub uczestnictwa w rokowaniach;

14. przygotowania odpowiednich dokumentów i ustalenia treści umowy.

Szczegółowy zakres obowiązków pośrednika powinna zawierać umowa spisana ze zleceniodawcą. Wynagrodzenie dla pośrednika za świadczone usługi jest prowizyjna, naliczana od wartości przedmiotu umowy. Opłaty są zróżnicowane w zależności od wartości transakcji oraz stawki procentowej (2-4%). Organizacją integrująca pośredników nieruchomości w skali kraju jest wspomniana już Polska Federacja Rynku Nieruchomości.

Obrót nieruchomościami, zarówno akty kupna-sprzedaży, jak i dzierżawy (najmu) są przedmiotem umów cywilnoprawnych, a te wymagają - dla wystąpienia skutków prawnych - sporządzenia aktu notarialnego. Dlatego niezbędną instytucją rynku nieruchomości jest notariat. Ustawą z dnia 14 lutego 1991 r. - prawo o notariacie - biura te zostały zlikwidowane, a w ich miejsce powstała kancelarii notarialnych, tj. instytucji działających jak podmioty gospodarcze, czerpiących dochody ze świadczonych przez siebie usług. Są to instytucje prywatne, prowadzące działalność gospodarczą na własny rachunek, zatrudniające pracowników i dysponujące określonym majątkiem (lokal, wyposażenie). Czynności notarialne, zgodnie z prawem, przyjmują postać dokumentów urzędowych, które podlegają rejestracji. Obligatoryjność umów notarialnych w obrocie nieruchomościami i uczestnictwo w nich notariusza zmniejsza możliwość popełnienia błędu przy zawieraniu umowy, nieświadomego lub świadomego wprowadzania w błąd stron uczestniczących w umowie, zawarcia umowy niezgodnie z obowiązującym prawem; jest więc gwarancją bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Notariusz, jako osoba prowadząca działalność gospodarczą, reprezentująca prawo oraz jako osoba zaufania publicznego, podlega i korzysta z ochrony przysługującej funkcjonariuszom publicznym. W kancelariach notarialnych przygotowywane i zawierane są różnego rodzaju umowy, których przedmiotem są nieruchomości. Strony umowy muszą uczestniczyć w jej zawarciu osobiście lub wskazać pełnomocników. Oprócz samego zawarcia umowy notariusz wykonuje jeszcze wiele innych czynności z nią związanych nalicza on i pobiera w imieniu Skarbu Państwa lub organów władz samorządowych opłaty skarbowe i podatki należne, sporządza poświadczenia, wypisy, odpisy i wyciągi dokumentów, spisuje protokoły, sporządza na żądanie stron projekty umów i dokumentów, przesyła do wydziału ksiąg wieczystych właściwych sądów oraz izb i urzędów skarbowych informacje o zawartych transakcjach. Opłatę notarialną ponoszą strony umowy. Maksymalne taksy usług notarialnych określa minister sprawiedliwości, notariusze mogą pobierać opłaty niższe.

Skutkiem finansowym gospodarowania n. i obrotu nimi są różne formy świadczeń podatkowych i opłat. Instytucjami, które odpowiadają merytorycznie za owe świadczenia i egzekwują je są izby skarbowe i urzędy skarbowe, które w związku z tym stają się uczestnikami rynku nieruchomości. Do zakresu działalności izb skarbowych należy m.in. nadzór nad pracami urzędów skarbowych, weryfikacja bilansów przedsiębiorstw, orzecznictwo w sprawach podatkowych i innych należności budżetowych, karno-skarbowych i administracyjnych egzekucji należności pieniężnych, kontrola podatkowa i dewizowa, dochodzenie w sprawach karno-skarbowych oraz przestępstw na szkodę państwa lub jednostek gospodarki publicznej. Izba skarbowa jest drugą instancją przy odwoływaniu się podatników od decyzji urzędów skarbowych.

W związku z obrotem n. - zarówno rynkowym jak i pozarynkowym - i ich użytkowaniem pobierane są podatki i opłaty z tytułu przenoszenia praw własności lub władania pomiędzy różnymi podmiotami, są to podatki i opłaty skarbowe od umów najmu lub dzierżawy, podatki od spadków i darowizn, których przedmiotem są nieruchomości. Ich wysokość jest zróżnicowana w zależności od rodzaju i przedmiotu transakcji, jej wartości, a czasem także podmiotów w niej uczestniczących. Ocenia się, że skala tych podatków i opłat w Polsce jest wysoka, co stanowi jeden z wielu czynników hamujących rozwój r. n.

Usystematyzowany spis, rejestr gruntów i budynków zwany katastrem jest aktualizowanym na bieżąco zbiorem informacji o nieruchomościach gruntowych i obiektowych, ich właścicielach oraz innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi nieruchomościami. Składa się on z dwóch zasadniczych części: ewidencji gruntów i budynków oraz ewidencji sieci uzbrojenia terenu. Ewidencja gruntów i budynków obejmuje część kartograficzną i oposową. Część kartograficzna to mapy geodezyjno-ewidencyjne, które w formie graficznej określają usytuowanie, kształt, granice i zakres zabudowy nieruchomości. Treść tych map zawiera również punkty i numery osnowy geodezyjnej, granice podziałów administracyjnych oraz położenie urządzeń infrastruktury technicznej. W części opisowej zawarte są informacje dotyczące:

1. gruntów - ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych i ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty;

2. budynków - ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych. Tu znajdują się także informacje dotyczące ich właściciela, a w przypadku n. państwowych lub komunalnych - osób fizycznych lub prawnych, w których władaniu znajdują się grunty, budynki lub ich części (w tym także adres zamieszkania i siedziba). Ta część ewidencji obejmuje także informacje o ewentualnym wpisie nieruchomości do rejestru zabytków.

Ewidencja uzbrojenia gromadzi informacje o sieci technicznego uzbrojenia terenu i jej zmianach. Sieć uzbrojenia obejmuje wszelkie nadziemne, naziemne i podziemne przewody i urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne, telekomunikacyjne, elektroenergetyczne i inne, z wyłączeniem urządzeń melioracyjnych, a także budowle podziemne, takie jak tunele, przejścia, parkingi, zbiorniki itp.

Dane ewidencji gruntów i budynków są niezbędne nie tylko w związku z transakcjami, których przedmiotem są nieruchomości, ale przede wszystkim są podstawą planowania przestrzennego i gospodarczego, wymiaru podatków i świadczeń, wpisów do ksiąg wieczystych i statystyki państwowej. Stan ewidencji gruntów i budynków ma też istotne znaczenie dla bezpieczeństwa rynku nieruchomości.

Bezpieczeństwo rynku nieruchomości, a także relatywna łatwość zawierania na nim transakcji, uwarunkowane są właściwą organizacją i sprawnym funkcjonowaniem instytucji ksiąg wieczystych. Księga wieczysta jest bowiem podstawowym dokumentem służącym zabezpieczeniu własności i obrotu nieruchomościami. Zapis w księdze wieczystej stwierdza stan prawny nieruchomości oraz ewentualne jej obciążenia.

Księga wieczysta składa się z czterech działów. W dziale I znajduje się oznaczenie nieruchomości oraz spis praw związanych z jej własnością. Oznaczenie nieruchomości obejmuje numer nieruchomości, jej położenie (miejscowość, gmina, w miastach - dzielnica, ulica, numer porządkowy), obszar, sposób korzystania, wskazanie części (numer stron) akt księgi wieczystej, w której znajduje się wyrys z mapy ewidencyjnej oraz wypis z rejestru gruntów i budynków. Spis praw związanych z własnością dotyczy nieruchomości obiektowych będących współwłasnością i określa udział właściciela lokalu we współwłasności n., z której lokal ten został wydzielony.

Dział II księgi wieczystej zawiera wpisy dotyczące właścicieli n. i ewentualnie wieczystych użytkowników oraz podstawę jej nabycia, tj. tytuł prawny, na podstawie którego osoba fizyczna lub prawna stała się właścicielem lub wieczystym dzierżawcą nieruchomości.

Dział III przeznaczony jest na wpisy wszelkich obciążających n. lub użytkowanie wieczyste ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, praw osobistych i roszczeń (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek). Przykładem ograniczeń może być sposób użytkowania nieruchomości, służebności gruntowe lub osobiste, prawo do domu w spółdzielni mieszkaniowej, własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego.

Dział IV obejmuje wpisy ograniczonego prawa rzeczowego szczególnego rodzaju, a mianowicie hipoteki. Hipoteka, to prawo rzeczowe na n. cudzej (dłużnika), służące do zabezpieczenia określonej wierzytelności pieniężnej. Oznacza ona obciążenie n. prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zwrotu długu z n., bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela n.

Sposób funkcjonowania instytucji ksiąg wieczystych jako uczestnika r. n. ma dla niego istotne znaczenie. Właściwie prowadzone księgi, ze swa jawnością i powszechną dostępnością, zapewniają bezpieczeństwo transakcji n., przeciwdziałają oszustwom ze strony ich uczestników. Aktualność zapisów i możliwość szybkiego ich dokonania i sprawdzenia ułatwia i przyspiesza przeprowadzanie transakcji. Dlatego stan ksiąg wieczystych warunkuje rozwój r. n.

1

---