http://www.adwokaciportal.pl/artykul/469/umowa-dozywocia-nie-zastapi-hipoteki-odwroconej

"Umowa dożywocia nie zastąpi hipoteki odwróconej"

Trzy pytania do...KRZYSZTOFA LANGE rady prawnego i partnera w Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna - Spółka oferuje osobom, które ukończyły 65 rok życia, dożywotnią rentę w zamian za przekazanie jej prawa własności domu lub mieszkania. Czy jest to stosowana w niektórych krajach hipoteka odwrócona?

W wydaniu modelowym hipoteka odwrócona jest formą kredytu udzielonego przez bank lub inną instytucję finansową właścicielowi nieruchomości. Bank zobowiązuje się do comiesięcznych wypłat ustalonych w umowie kwot, w zamian za możliwość zaspokojenia się z nieruchomości po śmierci jej właściciela. Kredytobiorca otrzymuje od banku pieniądze i nie musi spłacać co miesiąc rat kredytowych. Bank zaspokaja się ze sprzedaży nieruchomości dopiero po śmierci kredytobiorcy. Własność nieruchomości nie przechodzi na bank, a spadkobiercy osoby, która skorzystała z hipoteki odwróconej, mogą zachować nieruchomość pod warunkiem spłaty zaciągniętego kredytu. Jeżeli uzyskana ze sprzedaży nieruchomości cena przewyższa wierzytelność banku, nadwyżkę otrzymają spadkobiercy. Hipoteka odwrócona przewiduje również możliwość dysponowania przez kredytobiorcę lokalem, np. jego sprzedaż pod warunkiem spłaty kredytu.

Na jakiej podstawie zawierana jest więc umowa między spółką, a seniorami?

Oferta skierowana do seniorów jest oparta na znanej w polskim prawie cywilnym umowie dożywocia. Spółka w zamian za przeniesienie prawa własności nieruchomości zobowiązuje się do wypłaty dożywotniej renty. Przeniesienie własności następuje za życia zbywcy nieruchomości.

Można mieć jednak wątpliwości, czy umowa proponowana przez spółkę mieści się w ustawowym pojęciu umowy dożywocia, której głównym celem jest zapewnienie przez nabywcę nieruchomości dożywotniego utrzymania zbywcy. Utrzymanie to, w przypadku braku odmiennych uzgodnień, obejmuje przyjęcie uprawnionego przez zobowiązanego jako domownika, dostarczenie mu m.in. wyżywienia, ubrania, czy zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie. Nabywca nieruchomości może też zobowiązać się do powtarzających się świadczeń pieniężnych.

Czy podpisanie zmodyfikowanej umowy dożywocia łączy się z jakimiś zagrożeniami?

Zawarcie umowy powoduje przeniesienie własności nieruchomości na spółkę, która od tego momentu może korzystać z praw właściciela, m.in. ustanowić hipotekę, sprzedać bądź wynająć nieruchomość; jej wierzyciele mogą prowadzić egzekucję z tej nieruchomości. Wolno jej też sprzedać nieruchomość obciążoną prawem dożywocia i w ten sposób zwolni się z obowiązku świadczenia renty umownej. Obowiązek wypłaty renty przejdzie na nabywcę.

Umowa, o której mówimy, nie jest klasycznym, uregulowanym w kodeksie cywilnym dożywociem, więc może powodować wiele problemów interpretacyjnych co do praw i obowiązków stron.

W razie postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego w stosunku do spółki, interes dożywotnika będzie zabezpieczony, bo wykonywać umowę dożywocia musi nabywca nieruchomości. Prawo dożywotnika wygaśnie, jeżeli nieruchomość była obciążona hipoteką wpisaną do księgi wieczystej wcześniej niż prawo dożywocia.

Źródło: gazetaprawna.pl

---