hipoteka odwrócona (ang. reverse mortgage, lifetime mortgage, equity release)

Transakcja lub umowa zawierana pomiędzy osobą fizyczną, a (najczęściej) instytucją finansową umożliwiająca uwolnienie zamrożonego w nieruchomości kapitału. Z tego rozwiązania skorzystać mogą przede wszystkim osoby w podeszłym wieku w celu uzyskania źródła dodatkowego, obok emerytury, dochodu[1]. Suma jaką da się wynegocjować (poza wartością nieruchomości) zależy od płci i wieku właściciela, a także czasem od stanu jego zdrowia. Najczęściej podaje się tutaj przedział od 70% do nawet jedynie 30% jej wartości nieruchomości[2]. Im krótszy spodziewany czas dożycia tym lepsze warunki można uzyskać. Pod uwagę brane są też szacunki co do kosztu kredytu w przyszłości i spodziewanej przyszłej wartości nieruchomości.

Odwrócony kredyt hipoteczny ma być kredytem, którego nie trzeba będzie spłacać. Ma działać na zasadzie comiesięcznych wypłat określonej kwoty wynikającej z umowy. Innym wariantem tego kredytu jest jednorazowa wypłata ustalonej kwoty (np. 25% lub 30% wartości mieszkania). Zgodnie z projektem ustawy, odwrócony kredyt hipoteczny ma być oferowany wyłącznie przez banki. W razie śmierci osoby, której były wypłacane pieniądze, bank rozliczy się ze spadkobiercami, sprzedając nieruchomość na wolnym rynku lub też spadkobiercy będą mogli spłacić całość zobowiązania (kwota, która została wypłacona kredytobiorcy plus odsetki), a nieruchomość stanie się ich własnością.

Renta dożywotnia – w dniu, w którym została zawarta umowa renty nieruchomość przechodzi na własność podmiotu, który zobowiązał się do jej wypłacania co miesiąc w ustalonej wcześniej kwocie. W umowie znajdują się zapisy, które gwarantują osobie, która skorzystała z tego rozwiązania możliwość dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości. Ten model funkcjonuje na rynku polskim już od kilku lat.

Odwrócona hipoteka wydaje się być świetnym rozwiązaniem, wszakże osoby, które podpiszą umowę co miesiąc będą dostawać dodatkowe pieniądze lub jednorazowo dostaną większą kwotę. Jednakże jak każde nowe przedsięwzięcie finansowe ma zarówno dobre, jak i złe strony.

Plusy:

Przede wszystkim, odwrócona hipoteka może być źródłem dodatkowego, stałego dochodu na emeryturze. Pieniądze te są nieopodatkowane i mogą zostać wydane w dowolny sposób.

W razie śmierci osoby, która zdecydowała się na odwrócony kredyt hipoteczny – pieniądze nie przepadają, mogą je dostać spadkobiercy lub w momencie gdy spadkobiercy spłacą kredyt wraz z odsetkami – zatrzymać nieruchomość.

W przypadku Odwróconego kredytu hipotecznego – kredytobiorca pozostaje pełnoprawnym właścicielem nieruchomości aż do śmierci i ma prawo w niej zamieszkiwać. W tym przypadku mamy gwarancję zamieszkania aż do śmierci i nikt nie może przyjść i wystawić tej osobie walizki za próg.

Jest to również dobre rozwiązanie dla osób, które nie mają spadkobierców lub z jakiegoś powodu nie chcą im przekazać swojej nieruchomości. W ten sposób mogą w pełni skorzystać ze swojego dorobku życiowego.

Minusy:

Jeśli emeryt zdecyduje się na rentę dożywotnią, gdyż nawet jeśli będzie ją pobierał przez bardzo krótki okres czasu – rok, dwa lata – jego spadkobiercy nie dostaną niczego, gdyż ta nieruchomość nie wchodzi do masy spadkowej.

Wybór renty dożywotniej wydaje się tym bardziej ryzykowny, gdyż nie możemy zweryfikować kondycji finansowej firmy wypłacającej rentę, przez co nie możemy mieć pewności, że co miesiąc będziemy na pewno dostawać pieniądze.

Firmy oferujące rentę dożywotnią są właścicielami nieruchomości, którą zamieszkujemy już od dnia podpisania umowy, w związku z czym mogą z nim zrobić co chcą: sprzedać, zaciągnąć kredyt pod nią lub np. dokwaterować nam kogoś. Idąc dalej gdyby dana firma miała w przyszłości kłopoty finansowe w każdej chwili może pojawić się syndyk lub komornik.

Banki oraz instytucje oferujące odwróconą hipotekę chcą na niej jak najwięcej zarobić, dlatego należy liczyć się z dodatkowymi kosztami, takimi jak prowizje.

Odwrócona hipoteka, jak każdy inny kredyt jest również oprocentowana.

Dodatkowo, osoba, która zaciągnie odwrócony kredyt hipoteczny musi dbać o nieruchomość zgodnie z wytycznymi zapisanymi w umowie, a to może być niezwykle kosztowne, a co za tym idzie pochłonąć większą część pieniędzy, które dostanie emeryt, podpisując umowę, której przedmiotem jest odwrócona hipoteka.

Innym minusem tego rozwiązania jest fakt, że emeryt dostanie dużo mniej pieniędzy, niż warta jest jego nieruchomość.