Zachodniopomorski

Uniwersytet

Technologiczny w Szczecinie

studia podyplomowe

RYNEK Nieruchomości

Nazwa modułu: Status prawny rzeczoznawcy majątkowego, organizacje zawodowe, standardy i etyka zawodowa

Wykładowca: dr inż. Władysław Górka

Szczecin, 2011 r.

Program zajęć z modułu: Status prawny rzeczoznawcy majątkowego, organizacje zawodowe, standardy i etyka zawodowa

1. Podstawy prawne

1. Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2010 r., nr 102, poz. 651 - tekst jednolity z późn. zm.).

2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DzU z 2004 r., nr 207,
   poz. 2109).

3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 15.02.2008 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami (DzU nr 31, poz. 189).

4. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 1.04.2009 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami (DzU nr 60, poz. 496)

5. Zarządzenie nr 9 Ministra Infrastruktury z dnia 1.04.2009 r. w sprawie powołania Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej.

6. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 11.01.2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników
   w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomościami (DzU nr 11, poz. 66).

7. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 30.07.2010 r. w sprawie doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników
   w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (DzU nr 140, poz. 945).

8. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 14.07.2010 r. w sprawie wymogów programowych dla kursów specjalistycznych, szkoleń lub seminariów, mających na celu doskonalenie kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (DzU nr 127, poz. 859)

9. Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 12.10.2010 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy majątkowego (DzU nr 205, poz. 1352)

10. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW):

1. Krajowe Standardy Wyceny - Podstawowe (KSWP)

2. Krajowe Standardy Wyceny - Specjalistyczne (KSWS)

3. Noty Interpretacyjne

4. Zeszyty Metodyczne

2. Literatura - źródła informacji:

1. S. Kalus: Status prawny osób zajmujących się zawodowo rynkiem nieruchomości, Wydaw. LexisNexis, Warszawa 2001 r.

2. A. Hopfer, S. Źróbek: Rzeczoznawstwo majątkowe w Polsce i wybranych krajach europejskich, Wydaw. Twigger, Warszawa 2001 r.

3. Leksykon rzeczoznawcy majątkowego, Wydaw. PFSRM, Warszawa 2004

4. Cymerman R., Hopfer A.: Systemy, zasady i procedury wyceny nieruchomości - wydanie II poprawione i uzupełnione. Wydaw. PFSRM, Warszawa 2009 r.

5. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych, wydanie IV, PFSRM.

6. Międzynarodowe standardy wyceny - wydanie polskie, Wydaw. PFSRM, Warszawa 2005 r.

7. Kodeks etyki zawodowej rzeczoznawców majątkowych uchwalony przez Radę Krajową PFSRM w dniu 9.09.2004 r. - obowiązuje od dnia 01.01.2005 r.

8. Rzeczoznawca majątkowy - kwartalnik, wydawany przez PFSRM.

9. Uchwały Rady Krajowej PFSRM.

3. Zawód rzeczoznawcy majątkowego, działalność zawodowa

1. Definicja rzeczoznawcy majątkowego.

2. Czynności zastrzeżone do wykonywania wyłącznie przez rzeczoznawcę majątkowego i czynności fakultatywne w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami - art. 174, ust. 3 i 3a oraz art. 7 (załącznik).

3. Formy wykonywania działalności zawodowej dopuszczalne prawem.

4. Nadawanie uprawnień zawodowych, postępowanie kwalifikacyjne

1. Art. 191 ust. 1 ustawy o GN - Minister właściwy nadaje uprawnienia zawodowe
   w zakresie szacowania nieruchomości osobom, które spełniły wymogi określone
   w art. 177 ustawy o GN

2. Art. 191 ust. 3 ustawy o GN - spełnienie wymogów, o których mowa w ust. 1 i 2 stwierdza Państwowa Komisja Egzaminacyjna w postępowaniu kwalifikacyjnym.

3. Art. 192 - nadanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości stwierdza się świadectwem. Odmowa nadania licencji i uprawnień zawodowych następuje w drodze decyzji.

4. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 15.02.2008 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami (DzU nr 31, poz. 189).

5. Ustawowy wymóg doskonalenia kwalifikacji zawodowych

1. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 30.07.2010 r. w sprawie doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (DzU nr 140, poz. 945).

2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 14.07.2010 r. w sprawie wymogów programowych dla kursów specjalistycznych, szkoleń lub seminariów, mających na celu doskonalenie kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (DzU nr 127, poz. 859).

3. Rola i zadania Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, stowarzyszeń zrzeszonych i niezrzeszonych w Federacji w doskonaleniu kwalifikacji zawodowych.

1. organizacja szkoleń, warsztatów tematycznych, seminariów i konferencji oraz uzgodnienia merytoryczne z Ministerstwem i Federacją;

6. Kodeks etyki zawodowej

1. Zasady ogólne (w załączeniu);

2. Zasady szczegółowe:

1. obowiązki ogólne rzeczoznawcy majątkowego (rozdział II),

2. obowiązki rzeczoznawcy majątkowego wobec klienta (rozdział III),

3. obowiązki rzeczoznawcy majątkowego wobec innych rzeczoznawców majątkowych (rozdział IV),

4. postanowienia końcowe (rozdział V).

7. Odpowiedzialność zawodowa cywilna i karna rzeczoznawcy majątkowego

1. Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej - Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 11.01.2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomościami (DzU nr 11, poz. 66).

2. Art. 178, ust. 2 ustawy o GN - Wobec rzeczoznawcy majątkowego mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne:

1) upomnienie;

2) nagana;

3) zawieszenie uprawnień zawodowych na okres od 3 miesięcy do 1 roku;

4) zawieszenie uprawnień zawodowych do czasu ponownego złożenia egzaminu
z wynikiem pozytywnym;

4a) pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ponownego ubiegania się
o ich nadanie;

5) pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ubiegania się o ponowne ich nadanie po upływie 3 lat od dnia ich pozbawienia.

3. Odpowiedzialność cywilna i karna rzeczoznawcy - Kodeks Karny, zwłaszcza art. 171 ust. 1-3.

8. Rzeczoznawstwo Majątkowe w wybranych krajach europejskich np. Wielka Brytania (RICS, Czerwona Księga), Niemcy, Białoruś, Szwecja

9. Organizacje i stowarzyszenia zawodowe w Polsce i w Europie

1. Uznanie zawodowe z zaleceniem Grupy Stowarzyszeń Rzeczoznawców - TEGoVA

10. Działalność zawodowa rzeczoznawcy majątkowego

10.1 Rzeczoznawca majątkowy, jako zawód

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami określa zawód rzeczoznawcy majątkowego i normuje obszar jego działalności zawodowej. Rzeczoznawca majątkowy zgodnie z tą ustawą to osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości i określająca wartość nieruchomości oraz maszyn
i urządzeń, które są trwale z nią związane. Uzyskuje się prawo wykonywania zawodu oraz używania chronionego prawem tytułu zawodowego RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY
z dniem wpisu do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonego przez Ministerstwo Infrastruktury.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa i wylicza wymagania stawiane kandydatom na rzeczoznawców majątkowych. Uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości otrzymują osoby fizyczne, które:

1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;

2) nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;

3) posiada wyższe wykształcenie magisterskie;

4) ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości;

5) odbyła praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości;

6) przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości.

10.2 Kompetencje i uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego

Na podstawie zapisów w art. 174 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami do podstawowych zadań rzeczoznawcy majątkowego, przyznanych mu w ustawie na zasadzie wyłączności, zalicza się określenie wartości nieruchomości oraz maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.

Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:

1) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;

2) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;

3) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;

4) oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;

5) bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;

6) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;

7) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów
o rachunkowości;

8) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy
o rachunkowości.

Wyżej wymienione czynności nie są przypisane, - jako czynności, - które może wykonywać wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, są to czynności fakultatywne. Zapisy ustawy wskazują, iż jest ona osobą posiadającą niezbędną wiedzę i umiejętności w tym zakresie.

Zgodnie z art. 155 ustawy przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności:

1) księgach wieczystych;

2) katastrze nieruchomości;

3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości;

3b) rejestrach zabytków;

4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;

5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania

przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania

terenu oraz pozwoleniach na budowę;

6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;

6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył,

w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych

na jego rzecz;

6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych,

dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;

7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą

wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu

katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych

do katastru nieruchomości;

8) świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego

lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową.

• Wyżej wymienione dane wykorzystywane w operacie szacunkowym, mogą mieć formę wypisów i wyrysów - poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego.

• Właściwe organy, agencje, o których mowa w ust. 1 pkt 6a, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępnić rzeczoznawcom majątkowym dane określone w pkt 1↔8.

• Przy wycenie nieruchomości na potrzeby związane w szczególności z pozbawieniem lub ograniczeniem praw do nieruchomości, a także z ponoszeniem ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, rzeczoznawca majątkowy działający na zlecenie organów administracji publicznej lub sądów ma prawo wstępu na nieruchomość będącą przedmiotem wyceny oraz dokonywania niezbędnych czynności związanych z szacowaniem nieruchomości.

10.3 Obowiązki rzeczoznawcy majątkowego

Rzeczoznawca majątkowy posiada szereg uprawnień, które umożliwiają mu wykonywanie zawodu. Oprócz uprawnień rzeczoznawca majątkowy ma także szereg obowiązków wynikających z treści ustawy. Wynikiem pracy osób wykonujących ten zawód są dokumenty na podstawie, których zapadają decyzje odnoszące się do zobowiązań finansowych, nie jedno krotnie o dużej wartości. Dlatego ustawodawca oczekuje od rzeczoznawców majątkowych, aby byli gwarantami i w sposób profesjonalny, obiektywny wykonywali swoje czynności zawodowe, a jakość świadczonych usług była na wysokim poziomie.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy, jest zobowiązany przede wszystkim do:

• wykonywania swych obowiązków zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi oraz zasadami etyki zawodowej, ze szczególną starannością - kierując się bezstronnością w wycenianej nieruchomości,

• systematycznego udziału w szkoleniach podnoszących kwalifikacje zawodowe,

• zachowania tajemnicy zawodowej dotyczącej wykonywania zawodu rzeczoznawcy zawodowego,

• zgodnie z przepisami prawa obowiązek do ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywanym zawodem,

• pełnienie funkcji biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości, jeśli zostanie powołany lub ustanowiony,

• sporządzanie opinii o wartości nieruchomości na piśmie, wyłącznie w formie operatu szacunkowego,

• dostarczanie organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągów ze sporządzonych przez siebie operatów szacunkowych, zawierających określenie celu wyceny, opis nieruchomości oraz ich wartość, w terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia.

10.4 Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawcy majątkowego

Rzeczoznawca majątkowy, który nie wypełnia swych ustawowych obowiązków lub wykonuje je w sprzeczności z ustawą o gospodarce nieruchomościami, standardami zawodowym i etyką zawodową podlega odpowiedzialności zawodowej. Postępowanie w takiej sytuacji wszczyna właściwy Minister Infrastruktury. Z wyjątkiem sytuacji, gdy rzeczoznawca majątkowy jest powołany przez sąd to wówczas postępowanie wszczyna się wyłącznie na podstawie skargi złożonej przez sąd.

Minister Infrastruktury wszczęte sprawy przekazuje do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, która przeprowadza postępowanie wyjaśniające, a o wyniku tego postępowania powiadamia ministra. Minister na tej podstawie może orzec, w drodze decyzji, o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej lub o zastosowaniu jednej z wymienionych powyżej kar dyscyplinarnych.

Rzeczoznawca majątkowy może być pozbawiony uprawnień zawodowych z mocy prawa, z dniem uprawomocnienia się orzeczenia sądu w związku z:

• utratą zdolności do czynności prawnych,

• skazania za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe,

• zakazu wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego,

• zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie szacowania nieruchomości.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741, z późn. zm.)

Ibidem, art. 177.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, art. 174 ust. 3a.

Ibidem art. 155.

Art. 155 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

10

---