INWESTYCJE NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Inwestycja jest zaangażowaniem zakumulowanych środków inwestora
w przedsięwzięcie mające na celu zaspokojenie jego potrzeb, przede wszystkim poprzez wzrost majątku. Inwestycja to zarazem wyrzeczenie się bieżącej konsumpcji dla przyszłych korzyści. (M. Bryx)

We współczesnej literaturze dominuje podział na inwestycje:

• finansowe,

• rzeczowe.

Inwestycje finansowe to lokowanie kapitału - najczęściej w postaci środków pieniężnych, a niekiedy rzeczowych - w innym podmiocie gospodarczym. Celem inwestycji finansowych jest osiągnięcie określonego dochodu w formie: odsetek, dywidendy, przyrostu wartości rynkowej kapitału.

Inwestycje rzeczowe są formą przedsięwzięć gospodarczych, polegającą na powiększeniu zasobów niefinansowych składników majątku trwałego inwestora w celu zwiększenia jego dochodów.

Dodatkowo inwestycje rzeczowe dzieli się na:

• inwestycje w dobra rzeczowe,

• inwestycje rzeczowe produkcyjne.

Istotą inwestycji w dobra rzeczowe jest lokowanie środków finansowych w dobra rzeczowe o unikalnej wartości takie jak: nieruchomości, dzieła sztuki, metale szlachetne.

Istotą inwestycji rzeczowych produkcyjnych jest angażowanie środków finansowych
w środki trwałe podmiotu gospodarczego takie jak: nieruchomości, maszyny i urządzenia, zapasy. Dzięki inwestycjom rzeczowym produkcyjnym zwiększa się zdolność wytwórcza inwestora.

INWESTYCJE FINANSOWE

Inwestycje finansowe nazywane są inaczej lokatami finansowymi lub inwestycjami portfelowymi. Inwestor w zamian za udostępnianie kapitału innym podmiotom gospodarczym (np. bankom, spółkom, instytucjom zbiorowego inwestowania) nabywa określone prawa. Istotą lokat finansowych jest prawo posiadacza do dochodu - oprocentowania, dywidendy, nie mówiąc oczywiście o zwrocie zainwestowanego kapitału. Generowanie tych dochodów jest głównym celem dokonywania inwestycji finansowych. Wielkość tych płatności wyznacza wartość rynkową lokat, a tym samym i ich opłacalność.

Wśród inwestycji w nieruchomości - inwestycje występują w dwóch postaciach, jako:

• inwestycje bezpośrednie,

• inwestycje pośrednie.

Inwestycje bezpośrednie w nieruchomości polegają na kupnie fizycznej nieruchomości. W zależności od oceny sytuacji inwestor wybiera nieruchomości komercyjne (sklepy, biura, obiekty i powierzchnie przemysłowo-handlowe) lub inwestycje w nieruchomości mieszkaniowe lub grunty pod takowe cele.

Pozostałe formy inwestowania w nieruchomości nazywamy pośrednimi, ponieważ inwestor nie ma bezpośredniej styczności z fizyczną postacią nieruchomości. Ten sposób inwestowania jest prostszy i bardziej dostępny dla inwestorów o mniejszej masie kapitałowej. Kupując jednostkę uczestnictwa w funduszu inwestycyjnym, inwestor nabywa cząstkę całego, profesjonalnie zbudowanego portfela nieruchomości, na który samego nie byłoby go stać.

W Polsce pośredni sposób inwestowania jest nadal ograniczony. Dostępne są trzy formy pośrednie: fundusze nieruchomości, listy zastawne oraz akcje spółek związanych z rynkiem nieruchomości.

• Zmienny rynek

Zanim podejmiemy decyzję o inwestowaniu pośrednim, musimy uświadomić sobie, że ceny nieruchomości mogą podlegać znacznym wahaniom, a co za tym idzie, również wartość naszej inwestycji nie zawsze będzie zmierzała w pożądanym kierunku. Dlatego wybór formy inwestycji oraz horyzontu powinien być poprzedzony dogłębną analizą rynku. Pomocne mogą okazać się pisma branżowe oraz portale internetowe, które regularnie przygotowują raporty o sytuacji na rynku nieruchomości.

• Listy zastawne

Najmniej agresywną formą inwestycji pośrednich są listy zastawne, które mogą być emitowane wyłącznie przez banki hipoteczne w celu refinansowania ich działalności.
W Polsce typowych banków hipotecznych jest jak na lekarstwo. Potencjalni inwestorzy nie mają wiec dużego wyboru wśród listów zastawnych; poza tym ilość zawieranych transakcji jest bliska zeru, więc przed dokonaniem zakupu należy wziąć pod uwagę bardzo niską płynność tych papierów wartościowych.

Według ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych podstawą listów zastawnych są przede wszystkim wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipotekami (tzw. hipoteczne listy zastawne). Jednak możliwe jest także wyemitowanie tzw. publicznych listów zastawnych, których podstawą są kredyty zabezpieczone gwarancją lub poręczeniem: Skarbu Państwa, Narodowego Banku Polskiego, Wspólnot Europejskich lub ich państw członkowskich, Europejskiego Banku Inwestycyjnego, Międzynarodowego Banku Odbudowy i Rozwoju (Banku Światowego) lub wierzytelności banku hipotecznego z tytułu kredytów udzielonych tym podmiotom.

Posiadacze listów zastawnych nie muszą się obawiać upadłości ich emitenta (banku hipotecznego). W przypadku bankructwa banku wierzytelności wynikające z listów zastawnych zaspokajane są w pierwszej kolejności wraz z należnymi odsetkami. Środki na spłatę zobowiązań są zabezpieczone przez hipoteki (hipoteczne listy zastawne) lub poręczenia i gwarancje instytucji publicznych (listy publiczne). Stąd ryzyko inwestycji w te papiery wartościowe można porównać z ryzykiem obligacji skarbowych.

• Fundusze rynku nieruchomości

Kolejną formą inwestowania pośredniego są fundusze rynku nieruchomości. Fundusze nieruchomości funkcjonują zgodnie z ustawą o funduszach inwestycyjnych jako zamknięte fundusze inwestycyjne, a nadzór nad nimi sprawuje Komisja Nadzoru Finansowego. Obecnie na polskim rynku działa ponad 14 funduszy, które oferują możliwość pośredniego inwestowania w nieruchomości. Potwierdzeniem udziału w takim funduszu są certyfikaty inwestycyjne, które mogą być notowane na GPW. Dodatkowym atutem certyfikatów jest ich wartość dostosowywana do możliwości grupy docelowej, co ułatwia zakup oraz sprzedaż certyfikatów przez większą liczbę inwestorów.

Zarządzający funduszami nieruchomości w pierwszej kolejności pozyskują środki od inwestorów na rynku kapitałowym. Następnie poszukują i nabywają za zgromadzone środki prawa własności bądź udziały w różnych kategoriach nieruchomości. Oprócz bezpośrednich inwestycji przez zakup nieruchomości, fundusze inwestują także pośrednio, np. nabywając udziały i akcje przedsiębiorstw budowlanych, deweloperskich czy inżynieryjnych.

• Akcje

Dla osób niestroniących od ryzyka atrakcyjną alternatywą wśród możliwości pośredniego inwestowania na rynku nieruchomości mogą być akcje spółek, które na tym rynku działają. Wybór jest niemały, a płynność pozwala na sprawne wejście na rynek oraz wyjście
z inwestycji w dowolnym momencie. Ceny akcji podlegają jednak znacznym wahaniom.

Podsumowując, inwestowanie pośrednie na rynku nieruchomości wymaga podobnie dużego zaangażowania jak inwestycje bezpośrednie, zwłaszcza gdy sytuacja w branży jest niestabilna. Jednak nawet w niepewnych czasach wciąż możemy liczyć na pokaźne zyski,
a instrumenty pośrednie umożliwiają zarabianie nawet na spadku cen nieruchomości.

INWESTYCJE RZECZOWE - LOKACYJNE

Istota inwestycji rzeczowych - lokacyjnych polega na zapewnieniu inwestorowi posiadania określonych rzeczy - przeniesienie siły nabywczej oszczędności na przyszłość (ochrona przed inflacją). Oczywiście jest to cel minimum - z reguły inwestorzy zamierzają osiągnąć z tych inwestycji zyski, często przy tym realizują pragnienia, takie jak chęć uzewnętrznienia swej wysokiej stopy życiowej, posiadania cennego obrazu, uzupełnienia kolekcji. Głównie chodzi jednak o uzyskanie w przyszłości określonych korzyści majątkowych. Inwestycje te określane bywają jako inwestycje w dobra rzeczowe lub aktywa niefinansowe. Zaliczamy do nich dzieła sztuki, metale i kamienie szlachetne, przedmioty kolekcjonerskie, nieruchomości.

Inwestowanie w te aktywa odbywa się w podobny sposób, jak inwestowanie
w instrument finansowe. Inwestycje dokonywane są w chwili bieżącej, a zysk realizowany jest w przyszłości. Zwrot z inwestycji wynika z potencjalnego przyrostu wartości kapitału. Aby osiągnąć zysk, należy dokonać sprzedaży danego instrumentu.

Pomiędzy inwestycjami finansowymi a rzeczowymi lokacyjnymi istnieją jednak istotne różnice. Handel tymi drugimi aktywami odbywa się na specjalistycznych rynkach (często nieefektywnych), a inwestowanie w nie wymaga specjalistycznej wiedzy. Inwestycje te, poza nielicznymi wyjątkami, w przeciwieństwie do inwestycji finansowych są mało lub nawet bardzo mało płynne. Nie dotyczy to oczywiście złota i kamieni szlachetnych, którymi handluje się na zorganizowanych rynkach, a ich płynność jest duża.

Inwestorzy, którzy nabywają aktywa rzeczowe lokacyjne, tak jak inwestorzy, którzy kupują instrumenty finansowe, ponoszą ryzyko straty. Wynika ono z fluktuacji cen aktywów, lecz także wiąże się z poszczególnymi aktywami, inflacją, kradzieżą czy pożarem. Aby zredukować wspomniane źródła ryzyka inwestor musi być dobrze poinformowany oraz powinien specjalizować się w określonym rodzaju aktywów.

W grupie inwestycji rzeczowych lokacyjnych mieszczą się również inwestycje
w nieruchomości. Aktywa te podobnie jak inne inwestycje rzeczowe lokacyjne oferują inwestorowi możliwą aprecjację ich ceny i walory funkcjonalne. Można je kupić na rynku pierwotnym u deweloperów lub wyspecjalizowanych pośredników lub na rynku wtórnym od dotychczasowych użytkowników.

Do inwestycji rzeczowych lokacyjnych zalicza się nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane. Inwestuje się w nie w celu przenoszenia wartości pieniądza w czasie.

Ciekawą lokatę stanowią inwestycje w nieruchomości zabytkowe. Rynek nieruchomości zabytkowych można podzielić na:

• rynek nieruchomości zabytkowych miejskich (kamienice, pałace i wille miejskie, obiekty przemysłowe, obiekty sakralne, obiekty użyteczności publicznej, obiekty wojskowe),

• rynek nieruchomości zabytkowych pozamiejskich (zespoły dworskie i pałacowo - parkowe, obiekty związane z produkcją rolną lub przemysłową, zabytkowe zespoły gospodarcze, obiekty wojskowe).

INWESTYCJE RZECZOWE - PRODUKCYJNE

Inwestycje rzeczowe produkcyjne związane są z majątkiem produkcyjnym, czyli zdolnościami wytwórczymi inwestorów, którymi mogą być osoby fizyczne i różnego rodzaju firmy. Inwestycje te sprowadzają się do angażowania kapitału w materialne składniki majątku trwałego, stanowiącego potencjał produkcyjny inwestora wykorzystywany w jego działalności gospodarczej. Dokonuje się ich w celu zwiększenia wartości przedsiębiorstwa, wzrostu wielkości produkcji i sprzedaży, poprawy jakości i nowoczesności produkcji, zwiększenia konkurencyjności produktów itp.

Efektem inwestycji rzeczowych produkcyjnych powinno być zwiększenie korzyści finansowych (wzrost dochodu) z prowadzonej działalności gospodarczej. Ze względu na charakter inwestycje te dzieli się na trzy rodzaje:

• inwestycje odtworzeniowe, które polegają na zastąpieniu zużytych lub przestarzałych składników majątku trwałego,

• inwestycje modernizacyjne, których celem jest unowocześnienie istniejących składników potencjału produkcyjnego przedsiębiorstwa,

• inwestycje nowe, które polegają na tworzeniu nowych, dotychczas nieistniejących składników majątku trwałego.

W grupie inwestycji rzeczowych produkcyjnych znajdują się również wartości niematerialne i prawne. Z samej nazwy wynika, że nie są to rzeczy. Mianem wartości niematerialnych określa się nabyte prawa majątkowe (a więc niewytworzone we własnym zakresie) nadające się do gospodarczego wykorzystania, a w szczególności:

• prawo wieczystego użytkowania gruntu,

• prawa autorskie

• prawa do projektów, wynalazków, projektów

• programy komputerowe,

• prace rozwojowe.

W warunkach polskich szczególnie istotne znaczenie ma prawo wieczystego użytkowania gruntów. Jest ono podstawową formą władania nieruchomościami przez przedsiębiorstwa państwowe.

W grupie inwestycji rzeczowych produkcyjnych znajdują się również inwestycje
w maszyny i urządzenia, które zaliczane są do majątku trwałego czyli ich przewidywany okres użytkowania będzie dłuższy niż rok.

W grupie inwestycji rzeczowych produkcyjnych występują praktycznie wszystkie typy nieruchomości, które mają znaczenie produkcyjne, wiążą się ze zwiększeniem rozmiarów lub efektywności produkcji. Pierwszy aspekt jest naturalny trzeba stworzyć „obudowę” do działalności produkcyjnej. Trzeba mieć miejsce na maszyny i urządzenia, zbudować infrastrukturę techniczną i technologiczną (np. zasilanie energetyczne, instalacje wodno - kanalizacyjne, drogi, magazyny itp.) W aspekcie drugim inwestowanie w nieruchomości wiąże się z jedną z ważnych dziedzin zarządzania nieruchomościami, a mianowicie
z zarządzaniem udogodnieniami. W przedsiębiorstwie przemysłowym wykorzystywanie nieruchomości - a ściśle biorąc udogodnień związanych z nimi - bezpośrednio zwiększa wydajność pracy produkcyjnej osób zatrudnionych w danym miejscu.

INWESTYCJE INNE

Inwestycje „inne” różnią się od poprzednich charakterem i celem, dla realizacji którego są podejmowane.

Do grupy tej można zaliczyć inwestycje w kadry. To wyjątkowe inwestycje, niektórzy twierdzą, że najbardziej rentowne. Trudno je jednak wycenić, choć specjaliści mają swoją cenę na rynku pracy. Jest to specyficzny rodzaj inwestycji nie mający materialnej postaci. Niematerialny charakter mają również inwestycje w badania. Chodzi tu o badania podstawowe, w odróżnieniu do prac rozwojowych, o których mówiliśmy w inwestycjach rzeczowych produkcyjnych. Badania podstawowe służą rozwojowi nauki, nie kreując żadnych dochodów. Podnoszą jednak poziom wiedzy, stwarzając podstawy dla badań stosowanych np. prac rozwojowych.

W grupie tej znalazło się również kolekcjonowanie. To zupełnie inny rodzaj inwestycji niż inwestowanie w przedmioty kolekcjonerskie. Ludzie tak inwestujący - kolekcjonerzy - są stałą grupą klientów na aukcjach. Prawie nigdy nie sprzedają tego co wcześniej nabyli, tylko stale dokupują i to okazy drogie z najwyższej klasy. Kolekcjonerzy zbierają określone dzieła np. pejzaże czy dzieła jednego artysty. Wiedzą czego chcą, jest ich bardzo mało.

Najważniejszym rodzajem inwestycji „innych” są inwestycje socjalne. Pod tą nazwą mieszczą się te inwestycje, których wspólną cechą jest rzeczowy charakter i niedochodowy cel. Zaspokajają one szereg innych niż chęć osiągnięcia zysku potrzeb inwestorów. Znajdują się tu inwestycje osób prywatnych - mieszkaniowe (dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych), rekreacyjne (ogródek działkowy, działka rekreacyjna), inwestycje samorządowe i skarbu państwa (drogi, infrastruktura techniczna, oczyszczalnie ścieków, szkoły, przedszkola, szpitale, więzienia).

Przedstawiona klasyfikacja dowodzi ogromnego znaczenia nieruchomości
w inwestycjach. Występują one w każdej grupie i w każdej mają istotne, jeśli nie najważniejsze znaczenie. O wadach i zaletach inwestowania w nieruchomości porozmawiamy na następnych zajęciach.

1

---