Marian Kowalczyk

WYCENA NIERUCHOMOŚCI - WYBRANE ZAGADNIENIA (konspekt)

1. Wstęp

Szacowanie nieruchomości to zespół czynności prowadzących do określenia wartości nieruchomości.

Wycena nieruchomości to proces, w wyniku którego dokonuje się określenie wartości dla różnych celów przy zastosowaniu różnych podejść, metod i technik.

Szacowanie nieruchomości zależy od uwarunkowań ekonomicznych i prawnych. Rozpoczęta w 1990 roku reforma gospodarcza zwiększa rolę nieruchomości w gospodarce. Powrót do gospodarki rynkowej wywołał potrzebę wiedzy o określaniu wartości nieruchomości. Uwarunkowania prawne wynikają z przepisów odnoszących się do szacowania nieruchomości.

W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603, z późn. zmianami) w dziale IV Wycena nieruchomości, w rozdziale 1 Określanie wartości nieruchomości zdefiniowano 4 podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane.

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, z późn. zmianami), wydane na podstawie art. 159 w/w ustawy określa:

1. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny,

2. sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia,

3. sposoby określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości,

4. sposób sporządzenia, formę i treść operatu szacunkowego,

5. uwarunkowania dla stosowania podejścia mieszanego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości.

W dalszej kolejności przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się przepisy zawarte w standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Wynika to z art. 175 ust. 1 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które brzmią:

- art. 175 ust. 1 „Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi w przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości”.

- art. 175 ust. 6 „Standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej”.

Obecnie ministrem właściwym jest minister infrastruktury (www.mi.gov.pl), środowisko rzeczoznawców majątkowych reprezentuje Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (www.pfva.com.pl), do której to federacji należy m. in. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych we Wrocławiu (www.srm.wroclaw.pl).

W procesie wyceny rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykorzystania innych przepisów prawnych (ustaw i rozporządzeń) związanych z celem wyceny.

2. Rodzaje wartości nieruchomości

2.1. Wartość rynkowa

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151.1 ugn).

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150.2 ugn)

2.2. Wartość odtworzeniowa

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia (art. 151.2 ugn).

Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne (art. 150.3 uhn).

2.3. Wartość katastralna

Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości (art. 151.3 ugn).

Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Zasady i tryb ustalania tej wartości regulują przepisy rozdziału 2 niniejszego działu (art. 150.4 ugn).

2.4. Wartość bankowo-hipoteczna

Zasady określania (ustalania) wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości zawarte są w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2003 r. nr 99, poz. 919 z późn. zmianami).

Zgodnie z art. 2: „przez bankowo-hipoteczną wartość nieruchomości należy rozumieć ustaloną zgodnie z przepisami ustawy wartość, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny”.

Szczegóły postępowania w tym zakresie zawiera art. 22, cytowany tutaj częściowo: „1. Ustalenie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości jest dokonywane z zachowaniem należytej staranności i ostrożności, w szczególności z uwzględnieniem jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz nieruchomości.

2. Bankowo-hipoteczną wartość nieruchomości ustala bank hipoteczny na podstawie ekspertyzy.

3. Ekspertyzę bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości wykonują zgodnie z przepisami ustawy oraz regulaminem banku hipotecznego:

1) bank hipoteczny albo

2) inne podmioty na zlecenie banku hipotecznego, po uzgodnieniu z kredytobiorcą, w szczególności podmioty, o których mowa w art. 174 ust. 2 i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

4. Ekspertyza sporządzana jest na piśmie i opatrzona podpisem osoby ją sporządzającej. Ekspertyza ta powinna umożliwić należytą kontrolę przez Komisję Nadzoru Finansowego i powiernika, podejmowanego przez bank hipoteczny ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielonych przez bank hipoteczny”.

2.5. Wartości nierynkowe

Przekazywanie praw do nieruchomości, nie spełniające założeń sformułowanych w art. 151.1 ugn a dotyczących wartości rynkowej może prowadzić do powstawania wartości nierynkowych. Wartości nierynkowe mogą powstawać przy przekazywaniu praw do nieruchomości w rodzinie (np. darowizny z dożywociem, podział nieruchomości w postępowanie spadkowym itp.)

3. Wartość a cena nieruchomości

W teorii ekonomii dotychczasowe próby jednoznacznego zdefiniowania pojęcia wartości nie powiodły się. Wartość jest definiowana jedynie poprzez jej występowanie. W praktyce gospodarczej występują różne postaci wartości. Do najczęściej rozważanych należą: wartość wymienna i użytkowa. Inne postaci przejawów wartości to m.in. wartość kosztowa, likwidacyjna, księgowa, rynkowa, taksacyjna.

Wartość wymienna oznacza relacje, w jakich różne towary są wzajemnie wymieniane. Wartość ta nie jest wielkością stałą i niezmienną w czasie. Wpływ różnych czynników np. mody powoduje, że ceny (stanowiące zewnętrzny wyraz wartości wymiennej) ulegają zmianie. Wartość posiada zawsze charakter dynamiczny.

Wartość użytkowa oznacza zdolność danego dobra do zaspokajania potrzeb człowieka. Potrzeby te są również zmienne (dobro przestarzałe na rynku postrzegane jest o niższej wartości), wartość użytkowa jest dynamiczna.

Nie wszystkie dobra posiadają wartość. Posiadają ją tylko te dobra, które odznaczają się: a) użytecznością, b) rzadkością, c) dostępnością (zdolnością do wymiany).

Użyteczność dobra to zdolność dobra do zaspokajania potrzeb konkretnej osoby lub grupy osób. Użyteczność konkretnego dobra może wzrastać lub maleć wraz ze zmianą ilości tego dobra (wartość użytkowa pozostaje niezmienna)

Rzadkość dobra oznacza ilość danego dobra do pokrycia potrzeb. Potrzeby ludzkie są nieograniczone, w przeciwieństwie do zasobów, którymi dysponuje społeczeństwo.

Dostępność dobra może być rozpatrywana z punktu widzenia dostępności fizycznej, ale również z uwzględnieniem uwarunkowań prawnych.

Teoria ekonomi wskazuje na dwie sfery kształtowania się wartości ekonomicznej: sferę wytwarzania i sferę wymiany.

W sferze wytwarzania wartość to suma nakładów (kosztów) poniesionych na wytworzenie produktu. Jest to wartość odtworzeniowa obejmująca cenę pracy (płacę), cenę kapitału oraz cenę użytkowania ziemi (rentę gruntową). Wartość w sferze wytwarzania nie odzwierciedla sytuacji rynkowej.

W sferze wymiany wycena uwzględnia relację popytu i podaży, powstaję wartość rynkowa. Wartość rynkowa jest wyrażana przez wartość wymienną.

Poziom wartości rynkowej może znacznie odbiegać od poziomu wartości odtworzeniowej.

Na gruncie teorii ekonomii stwierdza się, że cena jest miarą wartości ekonomicznej. Cena jest pojęciem oznaczającym kwotę żądaną, oferowaną lub płaconą w zamian za towar lub usługę. Cena może ale nie musi odzwierciedlać wartość. Cena podobnie jak wartość, może być ustalana na podstawie kosztów lub poprzez mechanizm rynkowy, czyli proces wzajemnego oddziaływania takich elementów rynku, jak popyt i podaż.

Między ceną a wartością mogą wystąpić odchylenia. Do ich powstania przyczyniają się m. in. takie czynniki jak:

• zmiany miedzy popytem a podażą,

• oddziaływanie czynników deformujących ceny, np. interwencjonizm władz czy wpływ monopolu, szczególne motywacje kupującego,

• forma obrotu - transakcja prywatna, przetarg ograniczony, nieograniczony, aukcja (licytacja),

• warunki transakcji - np. szybka sprzedaż,

• sztuka negocjacji (wartość często stanowi podstawę do negocjacji, w trakcie której dochodzi do ustalenia ceny),

• nieracjonalne zachowanie uczestników rynku (np. zachowanie snobistyczne).

Tylko w warunkach tzw. rynku doskonałego (z wieloma dobrze zorganizowanymi nabywcami i sprzedającymi, nie pozostającymi pod żadną presją do sprzedaży lub kupna, mającymi dobre informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości i ich cechach) - wartość i cena są identyczne.

W stosunku do nieruchomości można rozważać różne przejawy wartości. Wartość czynszowa wyrażana jest przez czynsz roczny. Wartość użytkowa w zależności od sposobu zarządzania może zmieniać swój poziom. Wartość katastralna określana jest w trakcie powszechnej taksacji i będzie stanowić podstawę naliczania podatku od nieruchomości. Wartość ubezpieczeniowa określa się według kosztów odtworzenia lub zastąpienia. Wartość inwestycyjna nazywana jest także wartością indywidualną.

Wartość może być wyrażana jako wartość ujemna. Dzieje się tak wtedy gdy trzeba ponieść znaczne nakłady potrzebne na przywrócenie nieruchomości jej pożądanego stanu.

4. Podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości

Do wyceny nieruchomości w Polsce stosuje się 4 podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane.

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami i metodę korygowania ceny średniej.

W podejściu dochodowym można zastosować metodę inwestycyjną i metodę zysków, wykorzystując technikę kapitalizacji prostej lub technikę dyskontowania strumieni pieniężnych.

W podejściu kosztowym można zastosować metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia, wykorzystując technikę szczegółową, technikę elementów scalonych lub technikę wskaźnikową.

W podejściu mieszanym występują 3 metody: metoda pozostałościowa, metoda stawki szacunkowej gruntów i metoda kosztów likwidacji. W metodzie kosztów likwidacji mogą być zastosowane 3 techniki z podejścia kosztowego: technika szczegółowa, technika elementów scalonych lub technika wskaźnikowa.

Zbiorcze zestawienie podejść, metod i technik wyceny z odesłaniem do artykułów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz do §§ rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości zawiera tabela nr 1.

Podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości w Polsce Tabela nr 1

Podejście	Metoda	Technika
Porównawcze - ustawa o gospodarce nieruchomościami art. 153.1 - rozporządzenie RM w sprawie wyceny nieruchomości § 4.1, § 4.2, § 5.1 - 5.3 - standard III.7	- porównywania parami § 4.3
			- korygowania ceny średniej § 4.4
			- analizy statystycznej rynku § 4.5, art. 161.2
	Dochodowe - ustawa jw. art. 153.2, - rozporządzenie RM § 6, § 7.1 - standard III.6		- inwestycyjna § 7.2 § 8	- kapitalizacji prostej § 9.1 - 9.3, § 11, § 12, § 13, § 14. - dyskontowania strumieni dochodów § 10.1 - 10.3, § 11, § 12, § 13, § 14.
			- zysku § 7.3 § 8
	Kosztowe - ustawa jw. art. 153.3, - rozporządzenie RM § 20 - standardy III.2 i III.4		- kosztów odtworzenia § 21.1 - 21.2, § 22.1, § 23.1	- szczegółowa § 23.2, § 23.5 - elementów scalonych § 23.3, § 23.5 - wskaźnikowa § 23.4, § 23.5
			- kosztów zastąpienia § 22.2, § 23.
	Mieszane - ustawa jw. art. 152.3, - rozporządzenie RM § 15	- kosztów likwidacji § 17.1 - 17.5	- szczegółowa § 23.2, § 23.5 - elementów scalonych § 23.3, § 23.5 - wskaźnikowa § 23.4, § 23.5
		- pozostałościowa § 16.1 - 16.4
		- wskaźników szacunkowych gruntów § 18.1 - 18.5, § 19.

4.1. Podejście porównawcze

4.1.1. Uwarunkowania prawne

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa podstawowe zasady dotyczące podejścia porównawczego.

§ 4.1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

§ 4.2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

§ 5.1. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu, z zastrzeżeniem ust. 2.

§ 5.2. Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskanych na rynku za nieruchomości podobne.

§ 5.3. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.

4.1.2. Metoda porównywania parami

§ 4.3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

4.1.3. Metoda korygowania ceny średniej

§ 4.4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

4.1.4. Standard III.7. Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia

porównawczego

4.2. Podejście dochodowe

4.2.1. Uwarunkowania prawne

Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód (art. 153.2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa podstawowe zasady dotyczące podejścia dochodowego.

§ 6. Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

§ 7.1. W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków.

4.2.2. Metoda inwestycyjna

§ 7.2. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.

§ 8. Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów.

4.2.3. Metoda zysków

§ 7.3. Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób, o którym mowa w ust. 2. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.

§ 8. Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów.

4.2.4. Technika kapitalizacji prostej

§ 9.1. Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji.

§ 9.2. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okrs, w którym powinien nastąpić zwrot środków poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych.

§ 9.3. Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.

§ 11. Przy obliczaniu dochodów, o których mowa w § 9 i 10, nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości.

§ 12. W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokal na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.

§ 13. W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych.

§ 14. Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości.

4.2.5. Technika dyskontowania strumieni dochodów

§ 10.1. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów.

§ 10.2. Liczba lat okresu prognozy, o którym mowa w ust. 1, jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie.

§ 10.3. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna uwzględnić stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.

§ 11. Przy obliczaniu dochodów, o których mowa w § 9 i 10, nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości.

§ 12. W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokal na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.

§ 13. W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych.

§ 14. Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości.

4.2.6. Standard III.6. Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia

dochodowego

4.2.7. Model techniki kapitalizacji prostej

Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub ilorazu strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji

W = D x Wk

gdzie:

W - wartość nieruchomości,

D - dochód roczny z nieruchomości (strumień rocznych dochodów

o jednakowym poziomie),

Wk - współczynnik kapitalizacji = 1/R,

R - stopa kapitalizacji.

Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych.

Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne z dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.

4.2.8. Model techniki dyskontowania strumieni dochodów

Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna to wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów.

V_DCF = C_F1 [1/(1 + r)] + C_F2 [(1/( + r)²] + .... + C_Fn [(1/( + r)ⁿ] + RV [(1/( + r)ⁿ]

gdzie:

V_DCF­ - wartość nieruchomości,

C­_F­ - strumień dochodu na koniec kolejnego roku,

1,2, … n - kolejne lata prognozy,

RV - wartość rezydualna nieruchomości po upływie okresu prognozy,

r - stopa dyskontowa.

Stopa dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.

Przy obliczaniu dochodów nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości.

W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.

4.3. Podejście kosztowe

4.3.1. Uwarunkowania prawne

Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu (W _G) i koszt odtworzenia jego części składowych (W ­­_B)(art. 152.3, art. 153.3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa podstawowe zasady dotyczące podejścia dochodowego.

§ 20. W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia.

4.3.2. Metoda kosztów odtworzenia

§ 21.1. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach.

§ 21.2. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o których mowa w art. 153. ust. 3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.

§ 22.1. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych.

§ 23.1. Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych oraz techniki wskaźnikowej.

4.3.3. Metoda kosztów zastąpienia

§ 22.2. Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

§ 23.1. Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych oraz techniki wskaźnikowej.

4.3.4. Technika szczegółowa

§ 23.2. Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.

§ 23.5. Przy użyciu technik, o których mowa w § 23 ust. 2-4, uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru.

4.3.5. Technika elementów scalonych

§ 23.3. Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.

§ 23.5. Przy użyciu technik, o których mowa w § 23 ust. 2-4, uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru.

4.3.6. Technika wskaźnikowa

§ 23.3. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

§ 23.5. Przy użyciu technik, o których mowa w § 23 ust. 2-4, uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru.

4.3.7. Standard III.2. Koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie jako podstawa

wyceny

4.3.8. Standard III.4. Zasady ustalania zużycia

4.3.9. Model techniki szczegółowej

Wartość robót budowlanych (W­­_B) oblicza się z wzoru:

W­_B = ∑ I_i x C_ji x (1 + W_KD )

gdzie:

I_i - ilość niezbędnych robót,

C_ji - ceny jednostkowe poszczególnych robót, określone wg normatywów uwzględniających robociznę, materiały i sprzęt oraz koszty pośrednie

i zysk,

W_KD - koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego w formie

wskaźnika procentowego, odniesionego do kosztów odtworzenia robót

budowlanych.

4.3.10. Model techniki elementów scalonych

Wartość robót budowlanych (W­­_B) oblicza się z wzoru:

W ­­_B = ∑ IS_i x CS_ji x (1 + W_KD )

gdzie:

IS_i - rodzaje ilość scalonych elementów,

CS_ji - ceny scalonych elementów,

W_KD - koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego.

4.3.11. Model techniki wskaźnikowej

Wartość robót budowlanych (W ­­_B) oblicza się z wzoru:

W ­­_B = Q x C_JQ x (1 + W_KD )

gdzie:

Q - ilość jednostek odniesienia,

C_JQ - cena wskaźnikowa,

W_KD - koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego.

4.4. Podejście mieszane

4.4.1. Uwarunkowania prawne

Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym (art. 152.2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa podział podejścia mieszanego na metody.

§ 15. W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

4.4.2. Metoda kosztów likwidacji

§ 17.1. Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztom nabycia gruntu, o którym mowa w § 21 ust. 1, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu.

§ 17.2. Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik, o których mowa w § 23 (tj. techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej).

4.4.3. Metoda pozostałościowa

§ 16.1. Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego.

§ 16.2. Wartość, o której mowa w ust. 1, określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót wymienionych w ust. 1 oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych.

§ 16.3. Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki:

1. istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia

porównawczego lub dochodowego,

2. znany jest rodzaj i zakres robót, o których mowa w ust. 1,

3. w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się

dane odwzorowujące stan rynku.

§ 16.4. Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

4.4.4. Model metody pozostałościowej

Metodą pozostałościową można określić wartość gruntu, jeśli znany jest program budowy na nim obiektów budowlanych i określone według tego programu nakłady (koszty) budowy wg wzoru:

W_G = W_N - (K + Z)

gdzie:

W_G - wartość pozostałościowa gruntów,

W_N - wartość rynkowa nieruchomości wg stanu docelowego np. po zakoń-

czeniu adaptacji czy też budowy, określona wg cen aktualnych,

K - koszty budowy, adaptacji lub przebudowy, określone wg cen aktualnych,

Z - zysk inwestora określony jako pewien procent od wartości pozostało-

ściowej, bądź też jako pewien procent od poniesionych kosztów lub też

jako z góry przez inwestora określona kwota dla niego opłacalna.

Stosując procedurę metody pozostałościowej można określić wartość obiektów budowlanych, gdy znana jest wartość gruntu oraz wartość docelowa nieruchomości. Odpowiedni wzór przyjmie postać:

W_B = W_{N ­­­} - W_G - (K + Z)

gdzie:

W_B - wartość rynkowa obiektów budowlanych po zakończeniu budowy wg

cen aktualnych,

W_G - wartość rynkowa gruntu wg cen aktualnych.

Wartość rynkową docelową określoną w metodzie pozostałościowej zaliczyć należy także do rodzaju wartości dla alternatywnego lub optymalnego sposobu wykorzystania nieruchomości.

Wyniki uzyskane za pomocą metody pozostałościowej mogą być także podstawą decyzji o opłacalności planowanych remontów kapitalnych obiektów budowlanych, jak również oceny opłacalności zmian funkcji nieruchomości.

4.4.5. Metoda wskaźników szacunkowych gruntów

§ 18.1. Przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

§ 18.2. Przy stosowaniu metody, o której mowa w ust. 1, wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m³ drewna.

§ 18.3. Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.

§ 18.4. Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym.

§ 18.5. Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określa załącznik do rozporządzenia.

§ 19. Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się następujące poszczególne cechy:

1. w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne - położenie w stosunku do głównych dróg dojazdowych, zagrożenie erozją, trudność uprawy, kulturę rolną, wielkość zanieczyszczenia środowiska, strukturę użytków gruntowych, występowanie urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę,

2. w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele leśne - stopień degradacji siedliska leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan, masowe występowanie szkodników, położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg, możliwość przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym, jakość dróg dojazdowych, rodzaje gruntów przyległych, walory rekreacyjne.

4.4.6. Model metody wskaźników szacunkowych gruntów

Wartość nieruchomości gruntowej określa się wg wzoru:

W _N = ∑ P_i x S_SZ x C_ż x Wk

gdzie:

P_i - powierzchnia użytków rolnych,

S_SZ - wskaźnik szacunkowy gruntu,

C_ż - cena 100 kg żyta,

Wk - współczynniki korygujące.

5. Operat szacunkowy, wyciąg z operatu szacunkowego

Operat szacunkowy to dokument stanowiący autorską, pisemną opinię o wartości przedmiotu wyceny, zawierający wszystkie założenia oraz warunki ograniczające, leżące u podstaw wyceny, prezentujące istotne informacje uzyskane w procesie wyceny (wg projektu standardu KSWP 3 Operat szacunkowy - www.pfva.com.pl).

Każdy operat szacunkowy powinien być wykonany zgodnie z przepisami prawa, najlepszą praktyką zawodową, przedstawiając przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwi korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii oraz w sposób, który nie może wprowadzić w błąd.

Każdy operat szacunkowy powinien zawierać:

1. stronę tytułową,

2. wyciąg z operatu szacunkowego,

3. określenie przedmiotu, zakresu i uwarunkowań wyceny,

4. określenie celu dokonywanej wyceny,

5. określenie podstaw formalnych, prawnych i merytorycznych opracowania operatu szacunkowego oraz źródeł danych o nieruchomości,

6. określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majatkowego,

7. opis stanu przedmiotu wyceny,

8. wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości,

9. analizę i charakterystykę rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, opisującą rynek właściwy ze względu na rodzaj, obszar i okres czasu objęte analizą,

10. przedstawienie i uzasadnienie wyboru podejścia, metody i techniki wyceny oraz wskazanie rodzaju określanej wartości,

11. określenie wartości przedmiotu wyceny z przedstawieniem przyjętych założeń i niezbędnych obliczeń,

12. wynik końcowy wraz z uzasadnieniem,

13. klauzule lub ustalenia dodatkowe, których zamieszczenie jest uzasadnione,

14. podpisy autora (autorów) operatu szacunkowego z uzyciem pieczęci zawodowej,

15. załączniki.

Aktualizacja wyceny to czynności rzeczoznawcy majątkowego w stosunku do operatu szacunkowego, wcześniej sporządzonego przez tego samego rzeczoznawcę, mające na celu potwierdzenie lub określenie nowej wartości nieruchomości.

Wyciąg z operatu szacunkowego winien zawierać:

1. określenie przedmiotu i zakresu wyceny,

2. opis nieruchomości,

3. określenie celu wyceny,

4. określenie wartości nieruchomości wraz z podaniem jej rodzaju,

5. daty istotne dla sporządzenia operatu szacunkowego,

6. pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego.

Wyciągi z operatu szacunkowego powinny być przekazywane do organu prowadzącego kataster nieruchomości (art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W katastrze nieruchomości zasilają bazę danych o cenach i wartościach nieruchomości, z której można korzystać przy określaniu wartości nieruchomości przygotowywanych do obrotu.

6. Czynniki decydujące o wartości nieruchomości

Na poziom wartości nieruchomości wpływają w szczególności:

1. cechy fizyczne nieruchomości (np. powierzchnie gruntów, budynków, lokali),

2. stan prawny nieruchomości, ich przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub wykorzystywanie wg stanu ewidencyjnego ujawnionego w ewidencji gruntów i budynków,

3. cechy użytkowe i ekonomiczne.

W wyniku analizy rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej następuje wybór cech rynkowych nieruchomości, wpływających w istotny sposób na ich wartość. Cechami tymi są m.in.: właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe.

W art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami istnieje podpowiedź wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, w art. 134 wskazano na czynniki dla określania wartości rynkowej. Art. 134 pkt 2 brzmi: „przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności: jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.” Należy zauważyć, że wymienione czynniki stanowią katalog otwarty, użyto tutaj słowa w szczególności. Czynniki te określane są w analizie i charakterystyce rynku, poprzedzającej wybór podejścia, metody i techniki wyceny. W procedurze wyceny określany i uwzględniany jest procentowy wpływ omawianych czynników na wartość nieruchomości.

Wycena jest pewnego rodzaju prognozą ceny, Do wyceny można wykorzystać ceny transakcyjne z dwuletniego okresu poprzedzającego, uwzględniając wszakże aktualizację tych cen na datę wyceny przy wykorzystaniu m.in. funkcji trendu cenowego.

Opisywane czynniki wpływające na wartość nieruchomości i ich zmiany mają charakter lokalny, stąd przy wycenie nieruchomości potrzebna jest znajomość lokalnych rynków nieruchomości.

7. Weryfikacja cen nieruchomości zgłaszanych przez klientów

Ceny ofertowe określane przez klientów mogą odbiegać znacząco od cen transakcyjnych, notowanych w biurach obrotu nieruchomościami. Klienci emocjonalnie związani z nieruchomością, nie posiadający wystarczających informacji z rynku nieruchomości mogą podawać ceny ofertowe zawyżone (z tzw. wartością emocjonalną). Nieruchomości z zawyżonymi cenami ofertowymi nie znajdą nabywców. Należy to klientom uświadomić korzystając z własnej bazy dokonanych transakcji lub z cen transakcyjnych umieszczanych w katastralnych bazach cen. Przy nieruchomościach o znaczących wartościach może korzystnie zasugerować opracowanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat taki może okazać się przydatny przy negocjacjach, prowadzących do zawarcia transakcji.

Literatura:

1. Kucharska-Stasiak E.: Wartość rynkowa nieruchomości. TWIGGER. Warszawa

2000.

2. Kucharska-Stasiak E.: Nieruchomość w gospodarce rynkowej. Wydawnictwo

Naukowe PWN 2006.

3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity:

Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603, z późn. zmianami).

4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, z

późn. zmianami).

5. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych.

Konspekt opracował:

dr inż. Marian Kowalczyk - rzeczoznawca majątkowy i geodeta uprawniony,

wykładowca w Wyższej Szkole Humanistycznej we Wrocławiu

Wrocław, dnia 24 października 2008 roku

1

---