Wrocław, dnia 12 marca 2009 r.

Paweł Rybak

PODATKI I OPŁATY W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

Źródła prawa:

1. Ustawa z dnia 29.08.1997 r. Ordynacja podatkowa ( tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.)

2. Ustawa z dnia 09.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 399 z późn. zm.)

3. Ustawa z dnia 28.07.1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 142, poz. 1514 z późn. zm.)

4. Ustawa z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
   (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.)

5. Ustawa z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.)

6. Ustawa z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. Nr 167, poz.1398 z późn. zm.)

7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. Nr 148, poz. 1564 z późn. zm.)

8. Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 z późn. zm.)

9. Ustawa z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz.717 z późn. zm.)

Podstawowe pojęcia z zakresu prawa podatkowego, kwestie zobowiązań podatkowych, informacji podatkowych, postępowania podatkowego, kontrolę podatkową, czynności sprawdzające i tajemnicę skarbową dotyczącą podatków i opłat reguluje Ustawa z dnia 29.08.1997 r. Ordynacja podatkowa. Ma ona zastosowanie do wszystkich podatków i opłat publicznoprawnych czyli należnych Skarbowi państwa, województwu, powiatowi i gminie wskazanych przedmiotowo w innych ustawach.

Obrót nieruchomościami w polskim systemie prawa związany jest z obowiązkiem regulowania zarówno podatków jak i opłat spoczywających na zbywcy i (lub) nabywcy nieruchomości. Obowiązek ten powstaje przy każdorazowej zmianie prawa własności, użytkowania wieczystego nieruchomości bądź spółdzielczych ograniczonych praw rzeczowych.

1. Podatki.

Do podatków związanych z obrotem nieruchomościami należą:

1. podatek od czynności cywilnoprawnych

2. podatek od spadków i darowizn

3. podatek dochodowy od osób fizycznych

4. podatek dochodowy od osób prawnych.

Podatek od czynności cywilnoprawnych przewidziany jest w ustawie z dnia 09.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Przedmiotem opodatkowania dotyczącego nieruchomości są:

1. czynności cywilnoprawne:

1. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych;

2. umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy;

3. umowy dożywocia;

4. umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat;

5. ustanowienia hipoteki;

6. ustanowienia odpłatnego użytkowania oraz odpłatnej służebności;

7. umowy spółki (akty założycielskie);

2. zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych;

3. orzeczenia sądów, w tym również polubownych oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.

Powyższe czynności podlegają podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1. rzeczy znajdujące się na terenie Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;

2. rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność została wykonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Z kolei art. 2 ustawy wprowadza wyłączenie od pobierania tegoż podatku i w zakresie obrotu nieruchomościami i dotyczą one m. in.:

1. czynności cywilnoprawnych podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach płatnych;

2. podlegających przepisom o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych;

3. umowy sprzedaży lokali mieszkalnych, których stroną jest Wojskowa Agencja Mieszkaniowa;

4. umowy sprzedaży rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym;

5. czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania czynności jest opodatkowana podatkiem VAT.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą:

1. dokonania czynności cywilnoprawnej;

2. złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki;

3. uprawomocnienia się orzeczenia sądu, doręczenia wyroku sądu polubownego lub zawarcia ugody;

Obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych ciąży każdorazowo na nabywcy nieruchomości, przy ustanowieniu hipotek na dłużniku hipotecznym, a przy umowie zamiany solidarnie na stronach czynności.

Podstawę opodatkowania stanowi:

1. przy umowach sprzedaży i dożywocia wartość rynkowa nieruchomości;

2. przy umowie zamiany:

1. budynku mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu - różnica wartości rynkowych lokali lub praw do lokali;

2. w pozostałych przypadkach - wartość rynkowa rzeczy, od której przypada wyższy podatek;

3. przy umowie darowizny - wartość długów i ciężarów albo zobowiązań przejętych przez obdarowanego;

4. przy umowie zniesienia współwłasności lub dziale spadku - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności lub spadku;

5. przy umowie odpłatnego użytkowania i służebności - wartość świadczeń użytkownika bądź osoby, na rzecz której ustanowiono służebność za okres, na jaki te prawa ustanowiono;

6. przy zawarciu umowy spółki - wartość wkładów wnoszonych do majątku spółki albo wartość kapitału zakładowego;

7. przy ustanowieniu hipotek - kwota zabezpieczonej wierzytelności.

Stawki podatku określone zostały w art. 7 ustawy i w zakresie nieruchomości wynoszą:

1. od umowy sprzedaży, zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności i darowizny nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2 %;

2. od umów ustanowienia odpłatnego użytkowania oraz odpłatnej służebności - 1 %;

3. od ustanowienia hipoteki:

1. na zabezpieczenie wierzytelności istniejących - od hipoteki zabezpieczającej wierzytelność - 0,1 %;

2. na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieokreślonej - 19,00 zł;

4. od umowy spółki - 0,5 %.

Ustawa przewiduje też w art. 8 szereg zwolnień podmiotowych od podatku dotyczących m. in. Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, państw obcych i ich przedstawicielstw czy jednostek budżetowych, a w art. 9 zwolnienia przedmiotowe, z których najczęściej występujące w praktyce obrotu nieruchomościami to:

1. przeniesienie własności nieruchomości, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego, będącego własnością nabywcy;

2. sprzedaż budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli następuje ono:

1. w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie budynku lub praw do lokalu;

2. w celu uzyskania w zamian spółdzielczego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, zajmowanego przez nabywcę na podstawie umowy najmu, określonych w przepisach o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych;

3. zamiana budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.

Podatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych są notariusze od czynności dokonywanych w formie aktów notarialnych, co w obrocie nieruchomościami jest regułą. Wyjątkowo ustanowienia hipotek zabezpieczających wierzytelności banków i spółdzielczych kas oszczędnościowo - kredytowych nie muszą być dokonywane w formie aktu notarialnego i wówczas podatnicy są zobowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, wg ustalonego wzorca oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od powstania obowiązku podatkowego. Zarówno jednak uiszczając należny podatek u notariusza jak i bezpośrednio w urzędzie skarbowym, ten ostatni ma prawo podwyższyć lub obniżyć podaną wartość czynności, a w sytuacji podwyższenia pobrać brakujący podatek wraz z odsetkami od dnia powstania obowiązku podatkowego.

Organem podatkowym właściwym w sprawach tegoż podatku odnoszącym się do obrotu nieruchomościami jest naczelnik urzędu skarbowego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Podatek od spadków i darowizn uregulowany jest w ustawie z dnia 28.07.1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Podlega mu nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem:

1. dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego;

2. darowizny, polecenia darczyńcy;

3. zasiedzenia;

4. nieodpłatnego zniesienia współwłasności;

5. zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu;

6. nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności.

Podatkowi temu podlegają też nabycie własności rzeczy znajdujących się za granicą lub praw majątkowych za granicą, jeżeli w chwili otwarcia spadku lub zawarcia umowy darowizny nabywca był obywatelem polskim lub miał miejsce stałego pobytu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych własności rzeczy i praw majątkowych przy nabyciu nieruchomości i powstaje:

1. w drodze darowizny - z chwilą przyjęcia spadku

2. w drodze zapisu, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego - z chwilą wykonania zapisu, dalszego zapisu lub polecenia;

3. tytułem zachowku - z chwilą zaspokojenia roszczenia lub jego części;

4. w drodze darowizny - z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego;

5. w drodze zasiedzenia - z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie;

6. w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności - z chwilą zawarcia umowy, ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia Sądu;

7. w drodze nieodpłatnej służebności lub użytkowania - z chwilą ustanowienia tych praw.

Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabywanych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów - tzw. czysta wartość ustalona według stanu rzeczy w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Wartość tą podaje nabywca, ale gdy w ocenie naczelnika urzędu skarbowego nie odpowiada ona wartości rynkowej, urząd skarbowy ustala ją samodzielnie z uwzględnieniem opinii biegłych. Wysokość podatku od spadków i darowizn uzależniona jest od wartości nieruchomości i grupy podatkowej, do której zaliczony został nabywca. Ustawa wyróżnia cztery grupy podatkowe:

0 - w której nabywcami są małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha;

I - w której nabywcami są osoby z grupy 0 oraz zięć, synowa, teść i teściowa;

II - w której nabywcami są zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych;

III - dotycząca wszystkich innych nabywców.

Podatek obliczany jest wg następującej skali:

1. od nabywców zaliczanych do grupy 0 nie pobiera się w ogóle podatku, jeżeli obowiązek podatkowy powstał po 31.12.2006 r. i przy spełnieniu warunków formalnych wskazanych w art. 4 a ust. 1 ustawy;

2. grupa I - od nadwyżki powyżej 9.637,00 zł do 10.278,00 zł - 3 %

- od 10.278,00 zł do 20.556,00 zł - 308 zł 30 gr i 5 % nadwyżki ponad 10.378,00 zł;

- ponad 20.556,00 zł - 822 zł 20gr i 7 % nadwyżki ponad tę kwotę;

3. grupa II - od nadwyżki powyżej 7.276,00 zł do 10.278,00 zł - 7%

- od 10.278,00 da 20.556,00 zł - 719,50 zł i 9 % od nadwyżki ponad 10.278,00 zł

- ponad 20.556,00 zł - 1.644 zł 50 gr i 12 % od nadwyżki ponad 20.556,00 zł

4. grupa III - od nadwyżki powyżej 4.902,00 zł do 10.278,00 zł - 12 %

- od 10.278,00 zł do 20.556,00 zł - 1.232 zł 40 gr i 16 % nadwyżki ponad 10.278 zł

- od 20.556,00 zł - 2.877 zł 90gr i 20 % nadwyżki ponad 20.556,00 zł.

Jeżeli obowiązek podatkowy powstał przed 01.01.2007 r. zwolnienia dotyczącego grupy 0 nie stosuje się, gdyż przed tą datą ta grupa podatkowa w ogóle nie istniała.

Ustawa przewiduje także ulgę w podatku od spadków i darowizn w art. 16 przy nabyciu budynków mieszkalnych i lokali o pow. użytkowej do 110 m² . Ponadto art. 4 zawiera szereg zwolnień przedmiotowych od tegoż podatku np. przy nabyciu gospodarstwa rolnego, zakładu związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą czy nieodpłatnego zniesienia współwłasności przez osoby zaliczone do I grupy podatkowej.

Roczną wartość użytkowania i służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy oddanej w użytkowanie lub obciążonej służebnością, a podstawa opodatkowania liczona jest jako iloczyn wartości za jeden rok i liczby lat, na które zostały one ustanowione, a w sytuacji ich ustanowienia na czas nieokreślony ich liczba lat stanowi 10.

Płatnikami podatku od darowizny dokonanej w formie aktu notarialnego albo zawartej w formie umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie są notariusze. Mogą odstąpić od pobierania tegoż podatku jedynie za uprzednią zgodą naczelnika urzędu skarbowego.

W pozostałych przypadkach nabywcy osobiście w terminie 30 dni od chwili powstania obowiązku podatkowego zobowiązani są złożyć zeznanie podatkowe we właściwym dla siebie urzędzie skarbowym. Jeśli uczynią to po tym terminie, a zaliczani są do grupy 0 i nabycie nastąpiło po 31.12.2007 r. tracą przywilej całkowitego zwolnienia z tegoż podatku.

Podatek dochodowy od osób fizycznych uregulowany jest w Ustawie z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W zakresie obrotu nieruchomościami podatkiem tym objęte są dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Dochody te nie są sumowane z innymi dochodami osób fizycznych, których dotyczą i podatek od nich pobierany jest odrębnie po zakończeniu roku, w którym nieruchomość została sprzedana w terminie do 30 kwietnia roku następnego.

Ustawodawca rozróżnia tutaj trzy sytuacje odnoszące się do:

1. nieruchomości nabywanych przed 01.01.2007 r.;

2. nieruchomości nabywanych od 01.01.2007 r. do 31.12.2008 r.;

3. nieruchomości nabywanych po 31.12.2008 r..

W pierwszej sytuacji, jeśli nabywca dokona odpłatnego zbycia nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego lub któregokolwiek ze spółdzielczych ograniczonych praw rzeczowych nabytych przed 01.01.2007 r., w okresie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie zobowiązany jest do uiszczania podatku w wysokości 10 % uzyskanego przychodu ze sprzedaży. Osoba fizyczna będzie zwolniona z tego podatku przez urząd skarbowy jeśli przeznaczy uzyskane pieniądze z tej transakcji na inne cele mieszkaniowe w terminie 2 lat, licząc od dnia sporządzenia umowy sprzedaży.

Sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie jak również w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w wyniku spadku lub darowizny nie powoduje w ogóle powstania obowiązku podatkowego.

W drugiej sytuacji, jeśli nabycie nieruchomości budynkowych, lokalowych, spółdzielczych ograniczonych praw rzeczowych nastąpiło w okresie od 31.12.2006 r. do 31.12.2008 r. w przypadku ich odpłatnego zbycia, nie następującego w wykonaniu działalności gospodarczej przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, zbywca jest zobowiązany do uregulowania podatku w wysokości 19 % od uzyskanego z tego źródła dochodu. Uzyskanie przez zbywcę tych praw w wyniku spadku lub darowizny nie wyłącza już tutaj obowiązku podatkowego. Zwolnienie od tegoż podatku można uzyskać (za wyjątkiem nieruchomości gruntowych i budynkowych niemieszkalnych), jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 m-cy przed datą zbycia i w terminie 14 dni od dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości złoży oświadczenie w urzędzie skarbowym właściwym dla swojego miejsca zamieszkania, że spełnia warunki do zwolnienia. Zwolnienie to dotyczy łącznie obojga małżonków.

W trzeciej sytuacji jeśli nabycie nieruchomości budynkowych, lokalowych, spółdzielczych ograniczonych praw rzeczowych nastąpiło po 31.12.2008 r. w przypadku ich odpłatnego zbycia, nie następującego w wykonaniu działalności gospodarczej przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, zbywca jest zobowiązany do uregulowania podatku w wysokości 19 % od uzyskanego z tego źródła dochodu. Zwolnienie od tegoż podatku można uzyskać (za wyjątkiem zbycia nieruchomości gruntowych i budynkowych niemieszkalnych) jeśli podatnik dochód uzyskany ze sprzedaży przekaże na zakup w państwie Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub w Szwajcarii:

1. budynku mieszkalnego ( np. domu jednorodzinnego czy wielorodzinnego); jego części lub udziału w takim budynku

2. lokalu mieszkalnego lub udziału w lokalu mieszkalnym

3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie

4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

5. gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie

6. prawa użytkowania wieczystego gruntu na budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim prawie

7. gruntu z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego

8. gruntu, który w ciągu dwóch lat od zakupu stanie się działką budowlaną

9. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego

10. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku mieszkalnego

Do ulgi uprawniają także wydatki na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających siedzibę w państwie Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub w Szwajcarii. Dotyczy to spłaty:

1. kredytu oraz odsetek od kredytu, który podatnik zaciągnął przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości; kredytu oraz odsetek od tego kredytu, który podatnik zaciągnął przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży, aby spłacić zaciągnięty wcześniej kredyt na własne cele mieszkaniowe

b) każdego kolejnego kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu na własne cele mieszkaniowe

Podatek ten nie ma zastosowania do budowy i sprzedaży budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaży gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jeżeli są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika i stanowią jego przychód z tej działalności.

Jeśli chodzi o obrót nieruchomościami przez osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, to jeśli następuje odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych, które nie są związane z działalnością gospodarczą zastosowanie będą miały zasady opisane powyżej. Jeżeli natomiast to zbycie będzie związane z działalnością gospodarczą i nieruchomość będzie zakwalifikowana jako środek trwały, wówczas przychody z tego tytułu będą sumowane z innymi przychodami podmiotu gospodarczego, następnie pomniejszone o uzyskane koszty przychodu i od dochodu będzie odprowadzony podatek liniowy 19 % lub wg skali 18 i 32 % w zależności od wyboru formy opodatkowania.

Podatek dochodowy od osób prawnych unormowany jest w Ustawie z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Przychody z obrotu nieruchomościami osób prawnych nie są objęte odrębnym podatkiem dochodowym. Są one sumowane z innymi przychodami z działalności i po odliczeniu kosztów ich uzyskania odprowadzony jest podatek od całej działalności wynoszący z zasady 19 % uzyskanego dochodu.

2. Inne opłaty związane z obrotem nieruchomościami.

Ponadto z obrotem nieruchomościami związane są :

1. opłaty sądowe;

2. taksa notarialna;

3. renta planistyczna;

4. pierwsza opłata i opłata roczna od użytkowania wieczystego gruntu.

Opłaty sądowe za wpisy prawa własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczych ograniczonych praw rzeczowych i hipotek reguluje Ustawa z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (art.42 - 48).

Są to obecnie opłaty stałe nie związane w ogóle z wartością przedmiotu sprawy, a uzależnione jedynie od rodzaju wpisu i wynoszą za:

1. wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego - 200 zł;

2. wpis udziału w prawie - część opłaty stałej proporcjonalnie do wysokości udziału, nie mniej niż 100 zł;

3. wpis własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia , zapisu działu spadku lub zniesienia współwłasności - jedną opłatę w kwocie 150 zł niezależnie od liczby udziałów w tych prawach;

4. wpis własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami - 150 zł;

5. wpis własność nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha - 150 zł;

6. wpis praw osobistych i roszczeń - 150 zł

7. wpis zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych - 150 zł;

8. założenie księgi wieczystej - 60 zł;

9. połączenie nieruchomości w jednej już prowadzonej księdze wieczystej - 60 zł;

10. odłączenie nieruchomości lub jej części - 60 zł

11. dokonanie innych wpisów - 60 zł

Opłata sądowa za wykreślenie wpisu wynosi połowę opłaty pobieranej za wpis.

Opłaty te pobiera notariusz przy sporządzaniu aktów notarialnych zawierających wnioski o wpisy do ksiąg wieczystych, a następnie przesyła na rachunki właściwych sądów. Jeśli wniosek o wpis składa strona samodzielnie poza aktem notarialnym opłaty te powinna uregulować w sądzie lub na jego rachunek jednocześnie z jego złożeniem.

Istnieje możliwość uzyskania zwolnienia od uiszczenia opłaty sądowej przez sąd zarówno przy wniosku składanym przez stronę samodzielnie jak i przy wniosku składanym w akcie notarialnym, jeżeli strona, wykaże że nie jest w stanie bez uszczerbku dla koniecznego utrzymania siebie i najbliższej rodziny ich ponieść.

Taksę notarialną reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 r. w sprawie taksy notarialnej.

Rozporządzenie to określa maksymalne stawki taksy notarialnej za czynności notarialne oraz maksymalne kwoty o które może być zwiększone wynagrodzenie za dokonanie czynności notarialnych poza kancelarią.

Stawki te odnoszące się do obrotu nieruchomościami uzależnione są z reguły od wartości przedmiotu czynności notarialnej, którą podają strony z uwzględnieniem zasad przewidzianych w ustawie od spadków i darowizn albo ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi od wartości:

1. do 3000 zł - 100 zł,

2. powyżej 3000 zł do 10000 zł - 100 zł + 3 % nadwyżki ponad 3000 zł,

3. powyżej 10000 zł do 30000 zł - 310 zł + 2 % nadwyżki powyżej 10000 zł,

4. powyżej 30000 zł do 60000 zł - 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30000 zł,

5. od 60000 zł do 1000 000 zł - 1010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60000 zł,

6. powyżej 1000 000 zł do 2 000 000 zł - 4770 zł + 0,2 % nadwyżki ponad 1000 000 zł,

7. powyżej 2 000 000 zł - 6770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

W § 6 tegoż rozporządzenia przewidywane są czynności notarialne, od których pobiera się połowę maksymalnej taksy notarialnej i należą do nich m. in.:

1. umowa zobowiązująca, zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu;

2. umowa przenosząca własność lub użytkowanie wieczyste, w wykonaniu umowy zobowiązującej;

3. umowa sprzedaży nieruchomości rolnej z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa;

4. umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, dokonywana przez Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub inne podmioty na podstawie ustaw przyznających nabywcom tych lokali lub nieruchomości bonifikaty od ceny;

5. umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

6. ustanowienia hipoteki ( jeśli ustanowienie hipoteki następuje w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego albo na działalność gospodarczą taksa wynosi ¼ taksy maksymalnej)

7. umowa darowizny lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, jeżeli umowa jest zawierana pomiędzy osobami zaliczanymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn, a nabywcy są uprawnieni do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 16 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn,

8. umowa sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 zdanie 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowiącego odrębną nieruchomość albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane,

9. umowa sprzedaży nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę budowlaną w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ponadto rozporządzenie przewiduje szereg maksymalnych stawek stałych, z których obrotu nieruchomościami dotyczą:

1. umowa zbycia nieruchomości, jeśli w związku z tą umową następuje wypłata świadczeń z tytułu ubezpieczenia społecznego rolników albo renty strukturalnej - 600 zł;

2. zrzeczenie się własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

Jeśli czynność notarialna dokonywana jest poza kancelarią notarialną taksa notarialna może być zwiększona dodatkowo o 50 zł w porze dziennej (godz. 8.00-20.00) lub o 100 zł w porze nocnej za każdą godzinę niezbędną do dokonania czynności od opuszczenia kancelarii do powrotu.

Jednorazowa opłata związana ze wzrostem wartości nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego (renta planistyczna) uregulowana jest w ustawie z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Występuje ona w sytuacji uchwalenia przez radę gminy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany, po której właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość.

Notariusz w terminie 7 dni, licząc od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości w formie aktu notarialnego jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis tego aktu. Następnie te organy gminy ustalają opłatę w drodze decyzji niezwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego. Ustalenie renty planistycznej może nastąpić w terminie 5 lat, licząc od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, a jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości związanej z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jest ustalona w jego treści. Zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego uchwalona stawka procentowa renty planistycznej nie może być zerowa i renta ta nie przysługuje gminie w przypadku nieodpłatnego zbycia nieruchomości (darowizny), mimo iż ustawa tego wprost nie wyłącza.

Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste wiąże się z pobieraniem przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego pierwszej opłaty i opłat rocznych. Wynikają one z przepisów Ustawy z dnia 11.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Pierwsza opłata z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15 do 25 % ceny nieruchomości gruntowej. Jeśli nieruchomość jest oddawana w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu pierwsza opłata podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, a przy oddaniu w drodze bezprzetargowej może być rozłożona na oprocentowane raty.

Ponadto użytkownik wieczysty zobowiązany jest do uiszczania opłaty rocznej na rzecz podmiotu oddającemu mu grunt w użytkowanie wieczyste, ustalonej w umowie użytkowania wieczystego. Opłata roczna wynosi w zależności od określonego w umowie celu użytkowania wieczystego - 0,3 %, 1 % lub 3 % ceny gruntu. Najczęściej występującym celem jest oddanie działki w użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe i wynosi ona wówczas 1 % ceny. Jeśli nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków wysokość tej opłaty obniża się do 50 %. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Nie pobiera jej się za rok, w którym ustanowiono prawo użytkowania wieczystego. Wysokość opłaty rocznej może być aktualizowana nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie.

12

---