Zagospodarowanie nieruchomości w przypadku braku planu miejscowego

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

• lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,

• sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Od 11 lipca 2003 roku w przypadku obowiązywania planu miejscowego nie są wydawane decyzje o warunkach zabudowy. Od razu inwestor występuje o pozwolenie na budowę. Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydawane są jedynie w przypadku braku planów miejscowych.

Kryterium rozróżnienia konieczności wydania decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzji o warunkach zabudowy opiera się na określeniu charakteru inwestycji. Jeśli zamiar inwestycyjny stanowi inwestycję celu publicznego. Dla pozostałych inwestycji wydawana jest decyzja o warunkach zabudowy. Pojęcie inwestycji celu publicznego zostało w ustawie zdefiniowane poprzez odesłanie do art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Z przepisów wynika, że regułą powinno być wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Wydawanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego stanowi wyjątek, którego nie wolno domniemywać. Dla objęcia inwestycji zakresem stosowania przepisów dotyczących decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, należy udowodnić, że inwestycja ta spełnia przesłanki wskazane w ustawie tzn. jest inwestycją celu publicznego. Za inwestycję celu publicznego może być uznane tylko takie zamierzenie, które jest technicznie konieczne do realizacji celu publicznego, nie zaś takie, które ma mu tylko sprzyjać. Inwestycja celu publicznego musi być zawsze nakierowana na urzeczywistnianie interesu publicznego, istotnego dla zbiorowości lokalnej. Dla przykładu można podać, że celami publicznymi będą inwestycje liniowe związane z przesyłaniem energii, trakcje sieci elektrycznej, urządzenia pomiarowe. Natomiast przyłącza do tego typu przewodów i sieci, jako służące już tylko konkretnemu interesowi prywatnemu, nie będą stanowiły celu publicznego. Gdyby stanowiły one cel publiczny w rozumieniu ustawy, nie wymagałyby wydania decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, ponieważ nie wymagają pozwolenia na budowę (art. 50 ust. 2 pkt. 2 ustawy o planowaniu w związku z art. 29 ust. 1 pkt. 20 ustawy prawo budowlane).

Pojęcie inwestycji celu publicznego w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest oparte na kryterium przedmiotowym. Oznacza to, że przy rozstrzyganiu czy jest to inwestycja celu publicznego nie ma znaczenia czy inwestorem będzie podmiot prywatny czy publiczny. Nie ma również znaczenia z jakich środków będzie realizowana inwestycja, czy będą to środki publiczne czy prywatne.

Nie rzutuje to jednak na kwalifikację warunków takich inwestycji z punktu widzenia innych przepisów niż te które regulują gospodarkę przestrzenną, np. prawo o zamówieniach publicznych będzie stosowane wszędzie tam, gdzie występuje odpowiednie zaangażowanie środków publicznych.

Wyraźnym zamysłem ustawodawcy jest ograniczenie możliwości wydawania decyzji lokalizacyjnych tak, aby zasadą było wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, która z kolei podlega daleko idącym ustawowym rygorom. Rygorom tym nie podlega decyzja lokalizacyjna, która ma charakter wyjątkowy w tym znaczeniu, że obejmuje ściśle wyliczony katalog inwestycji o znaczeniu publicznym. W takich uregulowaniach uwidacznia się tendencja ustawodawcy do promowania i ułatwiania rozwiązań służących realizacji interesu publicznego.

Decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego

Nie wymagają wydania decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego roboty budowlane polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska, albo nie wymagające pozwolenia na budowę (wymienione w art. 29 ust 1 ustawy prawa budowlanego oraz roboty budowlane wymienione w art. 29 ust. 2).

Pojęcie remontu zdefiniowane zostało w prawie budowlanym. Przez remont rozumiemy roboty budowlane polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego, inne niż bieżąca konserwacja, z dopuszczeniem stosowania wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Bieżącą konserwacją są drobne prace budowlane mające na celu zmniejszenie szybkości zużycia obiektu budowlanego lub jego elementów oraz zapewnienie możliwości ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Pod pojęciem przebudowy rozumiemy zmianę układu funkcjonalnego istniejącego obiektu budowlanego, mogącego dotyczyć zarówno elementów konstrukcyjnych jak i wypełniających np. zmiana sposobu użytkowania obiektu.

Brak jest ustawowej definicji pojęcia montażu. Montaż polega na złożeniu pewnej całości (obiektu budowlanego) z części.

Pod pojęciem budowy rozumiemy wykonanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę rozbudowę i nadbudowę obiektu budowlanego.

Poprzez zestawienie terminów remontu, montażu i przebudowy z pojęciem budowy, można wysnuć wniosek, że chodzi tu o roboty budowlane polegające na przetworzeniu obiektu lub jego części już istniejących, nie zaś na stworzeniu obiektu lub jego części od nowa.

Należy podkreślić, że wymienione roboty budowlane podlegają jeszcze dodatkowym obwarowaniom, gdyż te roboty budowlane nie mogą powodować zmiany sposobu zagospodarowania terenu, zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, zmiany formy architektonicznej obiektu, przedsięwzięcia te nie mogą także wymagać przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska.

Ustawodawca zawarł wymóg, że sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Należy ten zapis interpretować w ten sposób, że projekt decyzji może być przygotowany przez zespół osób kierowany przez osobę wpisaną na listę odpowiedniego samorządu.

Decyzje o lokalizacji inwestycji celu publicznego wydają w odniesieniu do:

• inwestycji o znaczeniu krajowym i wojewódzkim - wójt, burmistrz, prezydent miasta, w uzgodnieniu z marszałkiem województwa;

• inwestycji o znaczeniu powiatowym i gminnym - wójt, burmistrz albo prezydent miasta;

• inwestycji na terenach zamkniętych - regionalny dyrektor ochrony środowiska.

Z powyższej regulacji wynika, przestrzeganie zasady, że kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej należy do zadań własnych gminy.

Wydanie decyzji w uzgodnieniu oznacza konieczność akceptacji treści tej decyzji, wyrażonej w sposób wiążący przez inny organ. Musi to nastąpić przed wydaniem decyzji. Uwzględnienie stanowiska organu uzgadniającego oznacza wprowadzenie żądanej zmiany w sporządzonym projekcie decyzji. W przypadku braku akceptacji projektu wydanie decyzji pozytywnej jest niedopuszczalne. Organ uzgadniający nie ma wpływu na sposób prowadzenia postępowania w sprawie wydania decyzji, ocenia tylko jej projekt. Wyrażenie stanowiska przez marszałka województwa dotyczy sposobu i warunków realizacji samej inwestycji. Odmówić uzgodnienia decyzji można tylko wtedy, gdy przedstawiony projekt decyzji jest sprzeczny z wyraźnie wskazanym uregulowaniem prawnym. Inaczej brak uzgodnienia należy uznać za bezpodstawny. Uzgodnienie polega na uzależnieniu wydania decyzji od zajęcia stanowiska przez marszałka województwa w trakcie postępowania administracyjnego w sprawie wydania decyzji. Postępowanie w sprawie wydania decyzji prowadzone jest w oparciu o przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Wobec tego uzgodnienie następuje w formie postanowienia, na które stronie postępowania przysługuje zażalenie. Organem właściwym do rozpatrzenia zażalenia jest Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Wójt, burmistrz zwracając się do marszałka województwa zawiadamia o tym stronę. Organ uzgadniający powinien zająć stanowisko niezwłocznie, nie później niż w terminie dwóch tygodni od dnia doręczenia żądania.

W przypadku inwestycji celu publicznego wykraczającej poza obszar jednej gminy decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (zasada ta ma także zastosowanie do decyzji o warunkach zabudowy) wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, na którego obszarze właściwości znajduje się największa część terenu, na którym ma być realizowana ta inwestycja, w porozumieniu z zainteresowanymi wójtami, burmistrzami albo prezydentami miast.

Generalną zasadą wynikająca z kodeksu postępowania administracyjnego jest, że jeżeli nieruchomość położona jest na obszarze właściwości dwóch lub więcej organów, orzekanie należy do organu, na którego obszarze znajduje się większa część nieruchomości. Wobec tego regulacja zawarta w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma szczególny charakter. Konieczność wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego w porozumieniu z innym organem oznacza nakaz wspólnego merytorycznego rozstrzygnięcia. Wpływ innych organów ma charakter wiążący, co czyni tę instytucję podobną do uzgodnienia. Brak porozumienia skutkuje niemożnością wydania decyzji. Realizacja w porozumieniu z innymi gminami cechuje się tym, że wszystkie zainteresowane gminy mają prawo do zgłaszania swych uwag na poszczególnych etapach postępowania.

W przypadku nie wydania przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta w terminie dwóch miesięcy od dnia złożenia wniosku decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym albo wojewódzkim, wojewoda wzywa wójta, burmistrza, prezydenta miasta do jej wydania w wyznaczonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję i kosztami jej wydania obciąża gminę. Ustawodawca pozostawia decyzji wojewody wyznaczenie terminu dla wydania decyzji. W przypadku, gdy to wojewoda prowadzi postępowanie w sprawie wydania decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego toczy się ono co do zasady w ten sam sposób jakby było prowadzone przez wójta, burmistrza z tym wyjątkiem, że organem właściwym do rozpatrzenia odwołania od decyzji będzie organ wyższego stopnia nad wojewodą czyli właściwy minister, obecnie jest to minister infrastruktury. Celem tej regulacji jest ochrona inwestycji o znaczeniu ponadlokalnym przed bezczynnością organów administracji publicznej.

Ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego następuje na wniosek inwestora.

Wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego powinien zawierać:

  1)   określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2.000;

  2)   charakterystykę inwestycji, obejmującą:

a)  określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,

b)  określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej,

c)   określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko.

Ustawa nie stawia ograniczeń podmiotowych co do osoby wnioskodawcy. Może to być zarówno podmiot prawa publicznego, jak i prawa prywatnego będący osobą fizyczną, osobą prawną bądź jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej. Wystąpienie z wnioskiem przez jeden podmiot nie wyklucza prawa do występowania z wnioskiem przez innych. Decyzja lokalizacyjna wygasa, gdy inny podmiot uzyskał pozwolenie na budowę.

Wnioskodawca zobowiązany jest określić granice obszaru oddziaływania, wyznacza je oddziaływanie faktyczne polegające w szczególności na emisji zanieczyszczeń, powodowaniu nadmiernego hałasu, a nawet utrudnianiu nasłonecznienia. W pojęciu oddziaływania wieści się zatem rzeczywisty wpływ, zarówno na korzystanie z innych nieruchomości, niekoniecznie graniczącym z obszarem przeznaczonym pod inwestycję, jak i na wartości prawnie chronione, jak np. środowisko, zbytki. Ocena prawna dopuszczalności tych wpływów powinna opierać się na przepisach prawa powszechnie obowiązującego, dotyczących tych stref oddziaływania (np. prawo ochrony środowiska, prawo ochrony przyrody). Zasięg wskazanego obszaru podlega merytorycznej ocenie. Jeżeli organ dojdzie do wniosku, że został on przedstawiony zbyt wąsko, wzywa wnioskodawcę do uzupełnienia.

We wniosku należy określić parametry techniczne, przy ustalaniu tych parametrów należy przede wszystkim brać pod uwagę przepisy prawa budowlanego.

Pozostawienie wniosku bez rozpoznania jest możliwe tylko w przypadku nieusunięcia braków formalnych zgodnie z art. 64 kpa. Natomiast niezgodność wniosku rozumiana jako niezgodność zamierzenia inwestycyjnego z przepisami prawa skutkuje wydaniem decyzji odmownej. Kpa przewiduje dwa rodzaje braków formalnych. Pierwszy polega na niewskazaniu adresu wnioskodawcy. Jeżeli nie ma możliwości ustalenia danych adresowych podanie pozostawia się bez rozpoznania. Drugi obejmuje wszystkie inne braki w treści wniosku, które są wymagane przez przepisy prawa. W takim wypadku organ wzywa wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie siedmiu dni z pouczeniem, że nieusunięcie ich w terminie skutkuje pozostawienie wniosku bez rozpoznania.

W sytuacji kiedy inwestor złoży wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego dla inwestycji nie mającej charakteru inwestycji celu publicznego, wówczas, ale jedynie za zgodą wnioskodawcy można potraktować wniosek jako żądanie ustalenia warunków zabudowy. Gdyby wnioskodawca nie przystał na zmianę kwalifikacji wniosku, należy wydać decyzję odmowną, uzasadniając ja brakiem realizacji celu publicznego o znaczeniu lokalnym lub ponadlokalnym.

Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego nie jest decyzją uznaniową. Wnioskujący ma ją otrzymać, jeśli tylko jest ona zgodna z przepisami prawa powszechnie obowiązującego. Organy administracji publicznej nie mają uprawnień do poszerzania ograniczeń wnioskodawcy bez wyraźnej podstawy prawnej.

O wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz postanowieniach i decyzji kończącej postępowanie strony zawiadamia się w drodze obwieszczenia, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Obwieszczenie następuje zależnie od miejscowych warunków, w prasie lokalnej, w internecie, poprzez zamieszczenie na tablicy ogłoszeń urzędu gminy. Inwestora oraz właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości, na których będą lokalizowane inwestycje celu publicznego, zawiadamia się na piśmie. Przez inwestora należy rozumieć wnioskodawcę zainteresowanego ustaleniem warunków lokalizacji dla planowanej inwestycji.

Właściwy organ w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dokonuje analizy:

  1)   warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych;

2. stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji.

W wyniku analizy przepisów prawnych może stwierdzić, że projektowana inwestycja jest niedopuszczalna bądź dopuszczalna. Jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest dopuszczalne, organ, wskazując podstawę prawną, powinien określić, jakie zasady zagospodarowania, w szczególności zabudowy, muszą być wzięte pod uwagę przy przeprowadzaniu inwestycji, oraz jakie warunki musi inwestor spełnić.

Decyzje, o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, wydaje się po uzgodnieniu z:

1)   ministrem właściwym do spraw zdrowia - w odniesieniu do inwestycji lokalizowanych w miejscowościach uzdrowiskowych, zgodnie z odrębnymi przepisami;

 2)   wojewódzkim konserwatorem zabytków - w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską;

3)   dyrektorem właściwego urzędu morskiego - w odniesieniu do obszarów pasa technicznego, pasa ochronnego oraz morskich portów i przystani;

4)   właściwym organem nadzoru górniczego - w odniesieniu do terenów górniczych;

5)   właściwym organem administracji geologicznej - w odniesieniu do terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych;

6)    organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami;

7)   dyrektorem parku narodowego - w odniesieniu do obszarów położonych w granicach parku i jego otuliny;

8)   regionalnym dyrektorem ochrony środowiska - w odniesieniu do innych niż wymienione w pkt 7 obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody;

9)   właściwym zarządcą drogi - w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego;

10)  wojewodą, marszałkiem województwa oraz starostą w zakresie zadań rządowych albo samorządowych, służących realizacji inwestycji celu publicznego, o których mowa w programach rządowych - w odniesieniu do terenów, przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku;

10a) wojewodą, marszałkiem województwa, regionalnym dyrektorem ochrony środowiska oraz starostą w zakresie zadań rządowych albo samorządowych, służących realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym - w odniesieniu do terenów, przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku;

11)  dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej - dla przedsięwzięć wymagających uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, do wydania którego organem właściwym jest dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej.

Jeżeli postępowanie w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego prowadzi prezydent miasta na prawach powiatu, a z ustawy wynika obowiązek uzgodnienia ze starostą wówczas nie ma obowiązku dokonywania odrębnych uzgodnień.

Decyzja nie może być wydana bez dokonania uzgodnień. Uzgodnienie jest wiążącą formą wpływania przez organ uzgadniający na wydawane rozstrzygnięcia. Organ uzgadniający musi opierać się na przepisach normujących zakres uzgodnień. Odmowa uzgodnienia może nastąpić tylko na podstawie wskazanego wprost przepisu prawa. Uzgodnień, dokonuje się w trybie kodeksu postępowania administracyjnego a więc wydawane jest postanowienie, na które przysługuje zażalenie. Zażalenie może wnieść tylko storna postępowania, takie uprawnienie nie przysługuje organowi prowadzącemu postępowanie.

Istnienie wcześniej planowanej inwestycji celu publicznego o charakterze ponadlokalnym, ujętej w wygasłych już planach miejscowych, uniemożliwia w przypadku nieuzgodnienia przez uprawniony organ, lokalizację inwestycji celu publicznego. W tym przypadku odmowa uzgodnienia powoduje konieczność zawieszenia postępowania w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku. Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania nie nastąpi lokalizacja wcześniej planowanej inwestycji celu publicznego poprzez uchwalenie planu miejscowego lub wydanie decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, to zawieszone postępowanie należy podjąć i wydać decyzję pomimo braku uzgodnienia.

Szczególne uregulowania ustawodawca przewidział również w przypadku wniesienia odwołania od decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Strona wnosząca odwołanie musi zachować wymogi szczególne co do treści odwołania. Nie wystarczy wyrażenie niezadowolenia z wydanej decyzji. Treść odwołania powinna opierać się na konkretnych zarzutach wobec decyzji. Odwołanie musi zawierać żądanie strony. Wnoszący odwołanie powinien także wskazać dowody uzasadniające to żądanie. Regulacja ta ma za zadanie zagwarantować racjonalność odwołania, tak by było wnoszone w przypadkach uzasadniających podejrzenie nieprawidłowości przy wydawaniu decyzji w pierwszej instancji.

Odwołanie wnosi się do organu odwoławczego za pośrednictwem organu, który wydał decyzję w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji stronie.

Trwałość ostatecznej decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego została wzmocniona, przede wszystkim poprzez modyfikacje w postępowaniach nadzwyczajnych przewidzianych w kpa. Zmiany dotyczą możliwości stwierdzenia nieważności, oraz uchylenia tej decyzji w przypadku wznowienia postępowania. Możliwość wzruszenia ostatecznej decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego w przypadku stwierdzenia nieważności decyzji oraz uchylenia jej w związku ze wznowieniem postępowania zostały ograniczone do 12 miesięcy. Po upływie terminu organ stwierdza wydanie decyzji z naruszeniem prawa oraz podaje okoliczności ze względu na które nie stwierdził nieważności. Termin 12 miesięcy liczony jest po upływie 14 dni od dnia publicznego ogłoszenia.

Celem tych uregulowań jest wzmocnienie pewności obrotu prawnego w związku z procesem inwestycyjnym, służącym realizacji celów publicznych.

Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego określa:

  1)   rodzaj inwestycji;

  2)   warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:

a)  warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,

b)  ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,

c)  obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,

d)  wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,

e)  ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;

3. linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.

Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Zadaniem organu właściwego w sprawach wydawania pozwoleń na budowę nie jest kontrola poprawności proponowanych rozwiązań przestrzennych. Organ ten koncentruje się na wymogach prawa budowlanego i zgodności prac bezpośrednio związanych z robotami budowlanymi z przepisami prawa budowlanego oraz aktów wykonawczych. Nie oznacza to jednak, że organ nie może odmówić wydania pozwolenia na budowę w przypadku wykazania sprzeczności z innymi przepisami prawa. Taka możliwość wynika z art. 35 ust. 1 pkt 1c prawa budowlanego.

Ustawodawca nakłada na właściwe organy prowadzenie rejestrów dla decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Marszałek województwa prowadzi rejestr wydanych decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym i wojewódzkim. Wójt, burmistrz, prezydent miasta prowadzi rejestr wydanych decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu powiatowym i gminnym. Wojewoda prowadzi rejestr wydanych decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego na terenach zamkniętych.

Obok przypadków zawieszenia postępowania wynikających z kpa postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego można zawiesić na okres nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli:

  1)   w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo

2. w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono planu miejscowego lub jego zmiany.

Celem tej regulacji jest umożliwienie organom gminy przystąpienia do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podstawowym instrumentem kształtowania przestrzeni jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dlatego jeśli wnioskodawca zażąda od organów gminy ustalenia warunków oraz zasad zagospodarowania i zabudowy jakiegoś terenu pod inwestycję (wydania jednej z dwóch rodzajów decyzji) wójt, burmistrz, prezydent miasta uznając, że lepiej byłoby zagospodarować teren opierając się na planie miejscowym, może zawiesić wszczęte w dniu złożenia wniosku postępowanie. Zawieszenie postępowania następuje w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.

Taka sama zasada obowiązuje w przypadku decyzji o warunkach zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy.

Jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje plan miejscowy, każda zmiana sposobu zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania sposobu użytkowania obiektu lub jego części, wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest niezbędne także dla zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, chyba że jest ona tymczasowa, jednorazowa i nie trwa dłużej niż rok (art. 59 ust. 2). Wynika z tego, że każdy przypadek wymagający pozwolenia na budowę musi być poprzedzony wydaniem decyzji na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Natomiast nie każde przedsięwzięcie objęte decyzją o warunkach zabudowy będzie później skutkowało konieczność wnioskowania o pozwolenie na budowę. Niektóre działania będą przeprowadzone tylko na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Do tej kategorii należy zaliczyć np. boiska szkolne (art. 29 ust. 1 pkt 9 prawa budowlanego), czy miejsca postojowe dla samochodów osobowych - do dziesięciu stanowisk (art. 29 ust. 1 pkt. 10 prawa budowlanego). Zamierzenia te podlegają obowiązkowi wnioskowania o ustalenie warunków zabudowy, ponieważ stanowią zmianę sposobu zagospodarowania terenu. Przed fazą realizacyjną wymagają tylko zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczo-budowlanej.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta za wyjątkiem terenów zamkniętych, gdzie uprawnionym jest wojewoda. Decyzja zostaje wydana po uzgodnieniu z organami wymienionymi w art. 53 ust. 4 ustawy. Sporządzenie projektu powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

Jest to zasada dobrego sąsiedztwa uzależniająca zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem jej jest zagwarantowanie ładu przestrzennego. Należy podkreślić, że niewłaściwym jest interpretacja, że działka sąsiednia to jedynie ta bezpośrednio przylegająca. Taka interpretacja blokowałaby możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy mimo, że najczęściej ład przestrzenny nie byłby zagrożony inwestycją lokowaną w takich okolicznościach (np. wąska działka dzieląca sąsiednie działki stanowiąca las) a polegająca np. na budowie domu jednorodzinnego w okolicy, gdzie kilka podobnych domów już stoi. Działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie.

Rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować szeroko. Jeżeli istniejąca zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową, nie oznacza to, że nowy obiekt może być tylko budynkiem mieszkalnym. Towarzyszyć takim obiektom może np. sklep osiedlowy, przychodnia lekarska czy urządzenia rekreacyjne. Natomiast nie powinien to być zakład produkcyjny czy obiekt handlowy wielkopowierzchniowy. Celem ustawodawcy jest zachowanie ładu przestrzennego, a nie zablokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego.

Powyższej zasady nie stosuje się do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które obowiązywały w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym tj. 1 stycznia 1995 roku i utraciły moc 1 stycznia 2001 roku.

Zasady tej nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchni gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

Droga publiczna to droga gminna, powiatowa, wojewódzka lub krajowa. Nadanie statusu takiej drogi regulują przepisy ustawy o drogach publicznych. Działka sąsiednia musi mieć zatem dostęp do konkretnej, tej samej co działka, której dotyczy inwestycja, drogi publicznej. Dostęp ten zapewnia bezpośrednie połączenie, pośrednie - poprzez drogę wewnętrzną, a także ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, polegającego na możliwości przejazdu, na nieruchomości oddzielającej działkę sąsiednią od drogi publicznej.

Powyższych dwóch warunków nie stosuje się przy inwestycjach takich jak linie kolejowe, obiekty liniowe i urządzenia infrastruktury technicznej.

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, warunek ten uznaje się za spełniony jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej pomiędzy właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem;

Określenie jaki uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego jest kwestią związaną z oceną konkretnego projektu inwestycji.

Celem tego warunku nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Dlatego, jeżeli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług.

  4)   teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które obowiązywały w dniu wejścia z życie ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym i utraciły moc 1 stycznia 2001 roku;

  5)   decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Należy podkreślić, że jest to wymóg łącznego spełnienia wszystkich warunków.

Jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia planu. Obowiązek ten może wynikać z przepisów szczególnych, które dla określonych terenów nakazują uchwalenie planu miejscowego (np. dla terenów górniczych).

W odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Dopuszczalne jest toczenie się równocześnie kilku postępowań odnośnie tego samego obszaru i w konsekwencji wydanie decyzji dotyczącej tego samego rodzaju inwestycji wielu wnioskodawcom.

Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji.

Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie.

Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:

  1)   inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;

  2)   dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.

Zasady tej nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta prowadzi rejestr wydanych decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości ma do gminy roszczenie o odszkodowanie lub wykup nieruchomości. Gmina ma obowiązek realizować roszczenie wskazane przez uprawnionego. Jeżeli wniesie o odszkodowanie, to może skutecznie wnosić o nie za szkodę, jaką rzeczywiście poniósł, a nie za utracone korzyści. Jeżeli właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości wybierze roszczenie o wykup nieruchomości, to wówczas gmina jest zobowiązana do wykupu jej w całości lub w części. Realizacja tych roszczeń może być wykonana w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) nieruchomości zamiennej, ta forma realizacji roszczenia jest uzależniona od możliwości i woli gminy. Oczywiście warunkiem realizacji roszczenia w drodze nieruchomości zamiennej jest przyjęcie oferty gminy przez uprawnionego.

Dość często uchwalenie planu daje możliwość korzystania z nieruchomości uchwalenie planu daje możliwość korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób, bez ograniczeń, ale wiąże się ze zmianą wartości nieruchomości. W takiej sytuacji ustawodawca przewiduje obowiązek wzajemnych rozliczeń właściciela (użytkownika wieczystego) z gminą.

Jeżeli w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego wartość nieruchomości ulega obniżeniu, a jednocześnie nie zachodzą przesłanki do formułowania roszczeń omówione powyżej (tj. z nieruchomości można korzystać w sposób dotychczasowy) to wówczas właściciel )użytkownik wieczysty) może żądać odszkodowania. Odszkodowanie staje się wymagalne z dniem zbycia nieruchomości (datą stosownej umowy, zawartej w formie aktu notarialnego). Jeżeli zatem wartość nieruchomości w wyniku uchwalenia planu lub jego zmiany uległa obniżeniu, ale właściciel (użytkownik wieczysty) jej nie zbywa, to roszczenie, o którym mowa, nie powstaje. Oznacza to, że roszczenie o odszkodowanie jest roszczeniem warunkowym. Roszczenie to można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Jeżeli wartość nieruchomości w związku z uchwaleniem planu lub jego zmianą wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tą nieruchomość wójt, burmistrz, prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie wysokości opłaty jest obligatoryjnym elementem uchwały wprowadzającej nowy plan miejscowy lub też uchwały zmieniającej plan obowiązujący. Opłatę tą pobiera się również w przypadku zbycia części nieruchomości. Gmina może dochodzić tej opłaty w terminie pięciu lat od powstania zobowiązania. Notariusz w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi miasta wypis z tego aktu. Doręczenie wypisu aktu notarialnego zobowiązuje wójta, burmistrza, prezydenta miasta do bezzwłocznego uruchomienia trybu postępowania administracyjnego w celu wydania decyzji ustalającej opłatę.

Opłata związana ze wzrostem wartości nieruchomości może stanowić istotne obciążenie finansowe właściciela (użytkownika wieczystego nieruchomości). Stąd też ustawodawca daje możliwość poznania wysokości tej opłaty przed zbyciem nieruchomości, tak aby można było ją uwzględnić w rachunku ekonomicznym i ewentualnie móc odstąpić od zamierzonej sprzedaży.

- 16 -

---