Umowa zlecenia

Umowa zlecenia polega na tym, że przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie.

Strony

dający zlecenie - zleceniodawca

przyjmujący zlecenie - zleceniobiorca

Chodzi o dokonanie czynności prawnej - złożenie oświadczenia woli, zawarcie umowy, prowadzenie spraw. Przedmiot tej umowy nie obejmuje czynności faktycznych - do umów przewidujących wykonanie takich czynności stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu.

Działanie przyjmującego zlecenie może polegać na dokonaniu czynności w imieniu dającego zlecenie - z takim skutkiem że prawa lub obowiązki nabywa bezpośrednio dający zlecenie - dokonujący czynności działa jako pełnomocnik. Udzielenie pełnomocnictwa nie jest konieczne - w braku odmiennej umowy zlecenie obejmuje umocowanie do dokonania czynności pr. w imieniu dającego zlecenie. przyjmujący zlecenie jest upoważniony ale i zobowiązany! Zlecenie - podstawa pełnomocnictwa.

Działanie przyjmującego zlecenie może polegać na dokonaniu przez przyjmującego zlecenie czynności prawnej w imieniu własnym lecz na rachunek dającego zlecenie. Występuje w roli zastępcy pośredniego nabywa określone prawo na swoje nazwisko ale ma obowiązek przenieść to prawo na dającego zlecenie.

Cechy umowy

Istotą zlecenia nie jest osiągnięcie rezultatu pożądanego przez dającego zlecenie, ale dokładanie

należytej staranności aby ten cel osiągnąć.

Stosunek zlecenia oparty jest w dużym stopniu na zaufaniu.

Umowa może być zarówno odpłatna jak i nieodpłatna. Regułą przyjętą w k.c. jest odpłatność,

lecz z umowy stron lub okoliczności może wynikać nieodpłatny charakter zlecenia.

Umowa konsensualna

Umowa dwustronnie zobowiązująca - także gdy nie jest odpłatna

Odróżnienie od umowy o pracę:

• Umowa zlecenia ma wyłącznie cywilnoprawny charakter.

• Stroną przyjmującą nie musi być tylko osoba fizyczna.

• Nie ma obowiązku odpłatności świadczenia po stronie dającego zlecenie.

• Chodzi o dokonanie konkretnej usługi a nie o świadczenie pracy - brak cech trwałości.

• Brak podporządkowania - chodzi o samodzielne organizowanie odpowiednich działań.

Odróżnienie od umowy o dzieło:

• Umowa zlecenia może być nieodpłatna

• W umowie o dzieło chodzi o osiągnięcie konkretnego, obiektywnie sprawdzalnego rezultatu, w umowie zlecenia - o podjęcie starannego działania.

Zawarcie umowy

Nie wymaga szczególnej formy, w praktyce często dochodzi do jej zawarcia w sposób dorozumiany. Forma jest dowolna chyba, że zlecenie łączy się z pełnomocnictwem, dla którego wymagana jest forma szczególna - wymaganie tej formy odnosi się wtedy także do umowy zlecenia. (np. pełnomocnictwo ogólne)

Jeżeli przyjmujący zlecenie ma działać jako zastępca pośredni - umowa zlecenia nie wymaga nigdy szczególnej formy.

Osoby, które zawodowo trudnią się załatwianiem spraw dla innych, lub które wyraziły wcześniej gotowość załatwiania czynności danego rodzaju - mają obowiązek niezwłocznego zawiadomienia dającego zlecenie oferenta o nieprzyjęciu zlecenia. Konsekwencje niedochowania tego obowiązku - odpowiedzialność za szkodę wobec dającego zlecenie w ramach ujemnego interesu umownego.

Prawa i obowiązki stron

Przyjmującego zlecenie

Podstawowy obowiązek - dokonanie przewidzianej w umowie czynności - powinien przy tym działać z należytą starannością.

W razie niewykonania/nienależytego wykonania zobowiązania - przyjmujący zlecenie odpowiada za szkodę wynikła nawet z winy nieumyślnej (bez względu na odpłatność umowy).

Sposób wykonania pozostawiony jest w zasadzie uznaniu zleceniobiorcy - powinien jednak respektować wskazania i instrukcję zleceniodawcy chyba że pojawiła się nieprzewidziana okoliczność, a przyjmują cy zlecenie nie ma możliwości uzyskania zgody zleceniodawcy na zmianę sposobu działania - powinien wówczas postępować zgodnie z przypuszczalnymi intencjami zleceniodawcy (art. 737)

Przyjmujący zlecenie powinien wykonywać zleconą mu czynność w zasadzie osobiście.

Może powierzyć wykonanie osobie trzeciej tylko gdy:

• wynika to z umowy lub zwyczaju albo

• gdy jest do tego zmuszony szczególnymi okolicznościami.

Obowiązany jest niezwłocznie zawiadomić zleceniodawcę o osobie i miejscu zamieszkania zastępcy.

W razie zawiadomienia odpowiada za niewłaściwe działania zastępcy tylko w razie winy w wyborze.

W pozostałych wypadkach odpowiada za jego zawinione działania na zasadzie ryzyka.

Zastępca jest odpowiedzialny za wykonanie zlecenia także względem dającego zlecenie - jeśli przyjmujący zlecenie ponosi odpowiedzialność swojego zastępcy jak za swoje własne czynności ich odpowiedzialność jest solidarna.

Jeżeli przyjmujący zlecenie bezpodstawnie powierzył wykonanie czynności substytutowi, a rzecz należąca do dającego zlecenie uległa w związku z tym utracie lub uszkodzeniu - przyjmujący zlecenie jest odpowiedzialny także za utratę/uszkodzenie przypadkowe, chyba że nastąpiłoby także wtedy gdyby sam zlecenie wykonywał (casus mixtus).

Obowiązek udzielania informacji

• Przyjmujący zlecenie obowiązany jest na bieżąco informować dającego zlecenie o przebiegu sprawy.

• Po wykonaniu zlecenia lub wcześniejszym rozwiązaniu umowy ma obowiązek złożyć mu sprawozdanie.

• Powinien wydać wszystko, co uzyskał dla niego przy wykonaniu tego zlecenia, chociażby w imieniu własnym.

Używanie rzeczy zleceniodawcy

• Przyjmującemu zlecenie nie wolno używać we własnym interesie rzeczy i pieniędzy zleceniodawcy.

• Zleceniobiorca powinien płacić zleceniodawcy odsetki od sum pieniężnych, które zatrzymał ponad potrzebę wynikającą z wykonania zlecenia.

Wielość zleceniobiorców

Odpowiedzialność kilku osób, które wspólnie przyjęły zlecenie ma w stosunku do zleceniodawcy charakter solidarny.

Dającego zlecenie

Wydatki przyjmującego zlecenie

Zleceniodawca ma obowiązek pokryć wydatki przyjmującego zlecenie związane z należytym wykonaniem zlecenia (wraz z odsetkami ustawowymi). Ma także obowiązek zwolnić zleceniobiorcę od zobowiązań, które przyjmujący zlecenie w celu wykonania zobowiązania zaciągnął.

Jeżeli wykonanie zlecenia wymaga wydatków, dający zlecenie powinien na żądanie przyjmującego udzielić mu odpowiedniej zaliczki.

Wynagrodzenie

Jeżeli zlecenie jest odpłatne, najważniejszym obowiązkiem dającego zlecenie jest zapłata wynagrodzenia. Należy się ono przyjmującemu zlecenie z dołu - po wykonaniu zobowiązania, ale terminy zapłaty mogą być w umowie inaczej ustalone. Wysokość wynagrodzenia ustala taryfa urzędowa, a w jej braku umowa stron. W razie braku ustaleń co do wysokości, należy się wynagrodzenie odpowiadające wartości wykonanej pracy.

Wielość zleceniodawców

W razie wspólnego przyjęcia zlecenia przez kilka osób, odpowiadają one solidarnie względem przyjmującego zlecenie.

Ustanie zlecenia

Przyczyny

• Ustanie stosunku przez wykonanie zleconej usługi

• Wypowiedzenie umowy zlecenia

Każda ze stron może ten stosunek w dowolnym czasie wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym.

Uprawnienie to można w umowie jedynie ograniczyć - art. 746 § 3 - zastrzega, że nie można z góry zrzec się uprawnienia do wypowiedzenia umowy z ważnych powodów.

• Śmierć przyjmującego zlecenie/ utrata przez niego zdolności do czynności prawnych - jeżeli nie zastrzeżono inaczej.

Śmierć dającego zlecenie lub utrata przez niego zdolności do czynności prawnych nie powoduje ( w braku innych ustaleń) wygaśnięcia zlecenia. W stosunek zlecenia wstępują spadkobiercy/ przedstawiciel ustawowy - mogą wypowiedzieć stosunek.

Jeżeli jednak zgodnie z umową zlecenie wygasło,

Skutki

• Przy wypowiedzeniu umowy przez dającego zlecenie -

• powinien on zwrócić przyjmującemu zlecenie wydatki, które zleceniobiorca poczynił w celu należytego wykonania zlecenia

• w razie zlecenia odpłatnego - obowiązany jest uiścić przyjmującemu zlecenie część wynagrodzenia odpowiadającą dotychczasowym czynnościom

• jeżeli wypowiedzenie nastąpiło bez wyraźnego powodu - powinien naprawić szkodę

• Przy wypowiedzeniu umowy przez przyjmującego zlecenie -

• jeżeli zlecenie jest odpłatne a wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu - przyjmujący zlecenie jest obowiązany naprawić wynikłą z tego szkodę.

• W razie śmierci zleceniodawcy - jeżeli zastrzeżono w umowie wygaśnięcie zlecenia z tego powodu -

• przyjmujący zlecenie powinien, gdyby z przerwania powierzonych mu czynności mogła wyniknąć szkoda, prowadzić te czynności nadal, dopóki spadkobierca albo przedstawiciel ustawowy dającego zlecenie nie będzie mógł zarządzić inaczej.

• Jeżeli zlecenie wygasło a przyjmujący zlecenie o tym nie wiedział - uważa się je za istniejące na korzyść przyjmującego zlecenie aż do chwili, kiedy dowiedział się o przyjęciu zlecenia.

Przedawnienie

Roszczenia z umowy zlecenia przedawniają się w zasadzie wg przepisów ogólnych - od których przewidziane są wyjątki:

Z upływem 2 lat ulegają przedawnieniu:

• roszczenia o wynagrodzenie i zwrot poniesionych wydatkó przysługujące osobom, które stale lub w zakresie działalności przedsiębiorstwa trudnią się czynnościami danego rodzaju

• roszczenia z tytułu zaliczek udzielonych tym osobom

• roszczenia z tytułu utrzymania, pielęgnowania, wychowania lub nauki, jeżeli przysługują osobom trudniącym się zawodowo takimi czynnościami lub osobom utrzymującym zakłady na ten cel przeznaczone (- roszczenia nie wynikające z umowy zlecenia w znaczeniu ścisłym dotyczące czynności faktycznych.)

Prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia

Prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia staje się źródłem zobowiązania pozaumownego. Zobowiązanie to powstaje, gdy nastąpi fakt dobrowolnego prowadzenia cudzej sprawy mimo braku tytułu prawnego do jej prowadzenia. Wynikają z tego pewne prawa i obowiązki po obu stronach zobowiązania.

Strony:

Działający bez zlecenia - negotiorum gestor

Osoba, której sprawę negotiorum gestor prowadzi

Charakter prawny

Zdarzenie kreujące to działanie - nie czynność prawna - które cechuje:

• Działający prowadzi cudzą sprawę, która wg kryteriów obiektywnych i wg jego intencji należy do sfery interesów innej osoby ( nie musi to być osoba znana lub już istniejąca)

Gestor może równocześnie prowadzić sprawę cudzą i własną.

Prowadzenia cudzej sprawy może polegać na:

• dokonywaniu czynności prawnych w cudzym imieniu

• dokonywaniu czynności prawnych na cudzy rachunek

• dokonaniu działań czysto faktycznych

• Prowadzący cudzą sprawę nie ma do tego kompetencji prawnej wynikającej z jakiegokolwiek stosunku prawnego ( brak zlecenia oraz innych stosunków uzasadniających ingerencję w cudze sprawy)

• Negotiorum gestor obowiązany jest działać zgodnie z prawdopodobną wolą osoby, której sprawę prowadzi. Przy prowadzeniu sprawy obowiązany jest zachować należytą staranność.

• Negotiorum gestor jest obowiązany po podjęciu działania w miarę możności powiadomić o tym tę osobę i stosownie do okoliczności

• albo stosować się do jej zaleceń

• albo prowadzić sprawę dopóki osoba sama nie będzie mogła się nią zająć

Negotiorum gestor powinien uszanować każdą prawdopodobną, a tym bardziej wyraźną wolę osoby, w której interesie działa - w szczególności zaprzestać działania na żądanie zainteresowanego.

Gestor nie musi brać pod uwagę woli tej osoby jedynie wtedy, gdy sprzeciwia się ustawie lub z.w.s..

• Negotiorum gestor powinien działać z korzyścią dla osoby, której sprawę prowadzi (korzyści majątkowe i niemajątkowe) Działanie musi doprowadzić do korzystnej sytuacji dla zainteresowanego - nie wystarczą dobre intencje.

Wyjątek - Jeżeli gestor w celu odwrócenia niebezpieczeństwa grożącego drugiemu ratuje jeo dobro - działanie to powoduje konsekwencje przewidziane dla negotiorum gestio chociażby działanie nie przyniosło zamierzonej korzyści.

Skutki

Skutki prawne prawidłowego prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia:

• Negotiorum gestor może żądać od osoby, której sprawę prowadzi zwrotu uzasadnionych wydatków i nakładów wraz z ustawowymi odsetkami

• może żądać także zwolnienia od zobowiązań, które zaciągnął przy prowadzeniu cudzej sprawy

Negotiorum gestor jest obowiązany wydać wszystko co przy prowadzeniu sprawy uzyskał dla osoby, której sprawę prowadził.

Powinien złożyć rachunek ze swoich czynności.

Jeżeli działanie gestora nie odpowiada cechom negotiorum gestio -

• brak roszczeń o zwrot nakładów itd.

• działający ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą z tytułu czynów niedozwolonych - chyba że wola osoby sprzeciwia się ustawie lub z.w.s

Jeżeli prowadzący cudzą sprawę dokonał zmian w mieniu osoby, której sprawę prowadził

• bez wyraźnej potrzeby lub korzyści tej osoby

• albo wbrew wiadomej woli tej osoby

• negotiorum gestor jest obowiązany przywrócić stan poprzedni a gdyby nie było to możliwe, naprawić szkodę

• poczynione nakłady może zabrać z powrotem o ile może to uczynić bez uszkodzenia rzeczy.

Negotiorum gestor obowiązany jest prowadzić sprawę z należytą starannością - ponosi w tym aspekcie odpowiedzialność na zasadach ogólnych.

Gdy działał dla ratowania dobra innej osoby w związku z grożącym niebezpieczeństwem - odpowiada w sposób łagodniejszy - tylko za winę umyślną lub rażące niedbalstwo.

Potwierdzenie

Osoba, której sprawę prowadzono może działanie prowadzącego potwierdzić - złożyć odpowiedniej treści jednostronne oświadczenie woli, nawet wtedy gdy prowadzenie cudzej sprawy było nieprawidłowe.

W następstwie potwierdzenia - między stronami tworzy się z mocą wsteczną stosunek zlecenia lub podobny do zlecenia.

Pozycja prawna gestora jest wtedy korzystniejsza - może poza zwrotem wydatków i zwolnienia ze zobowiązań żądać wynagrodzenia za świadczone usługi.

Potwierdzający uzyskuje skuteczne roszczenie o wydanie wszystkiego co działający w jego sprawach uzyskał.

Potwierdzenie może doprowadzić do powstania innego niż zlecenie stosunku pr. jeśli wskazuje na to treść świadczonej przez gestora usługi...

Umowa najmu

Pojęcie

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Strony

Wynajmujący

Najemca

Konstrukcja prawna

Jest to umowa wzajemna.

Przedmiot - wszelkiego rodzaju rzeczy (ruchome i nieruchome) oraz ich części składowe

Stosunek najmu uprawnia do korzystania rzeczy tylko w ograniczonym zakresie - do używania rzeczy najętej ( z wyłączeniem jej zużycia).

Używanie nie uprawnia do pobierania pożytków.

Czas trwania

Chodzi o używanie czasowe - świadczenie ciągłe, zobowiązanie trwałe.

Okres trwania najmu może być z góry oznaczony w treści umowy najmu (niekoniecznie przez podanie daty - można wskazać zdarzenie, którego nastąpienie jest w ramach rozsądnych ludzkich przewidywań pewne).

Maksymalny termin związania stosunkiem najmu to 10 lat - umowy zawarte na czas dłuższy poczytuje się po upływie terminu maksymalnego za zawarte na czas nieoznaczony.

Gdy okres trwania najmu nie jest oznaczony - najem ulega zakończeniu przez wypowiedzenie przez każdą ze stron.

Jeśli okres trwania najmu jest oznaczony - żadna ze stron nie może przedwcześnie rozwiązać najmu poza szczególnymi przypadkami określonymi w ustawie.

Według art. 673 § 3 w takim wypadku zarówno wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. ?

W zależności od zastrzeżenia umownego, prawo do wypowiedzenia będzie przysługiwało obydwu stronom lub tylko jednej. Przyczyny wypowiedzenia przewidzianego dla obydwu stron mogą być zróżnicowane. Można określić czy wypowiedzenie wymaga zachowania wyprzedzających terminów.

Jest to czynność prawna zobowiązująca - nie prowadzi do rozporządzenia rzeczą. Oddania najemcy rzeczy w czasowe używanie nie uważa się za obciążenie własności tej rzeczy.

Nie jest konieczne, by wynajmującemu przysługiwało prawo własności lub ograniczone prawo rzeczowe do przedmiotu najmu - wystarczy, żeby mógł spełnić świadczenie - oddać we właściwym terminie rzecz najemcy i zapewnić spokojne jej używanie w czasie trwania najmu.

Świadczenie wzajemne najemcy polega na uiszczaniu czynszu, który może być oznaczony w pieniądzu lub w świadczeniach innego rodzaju.

Czynsz w postaci pieniężnej może być świadczeniem okresowym lub jednorazowym, podobnie jak czynsz niepieniężny. Mogą występować niepieniężne świadczenia czynszowe o charakterze ciągłym.

Zawarcie umowy

Umowę najmu zawiera się w sposób ogólnie przyjęty dla umów konsensualnych - strony składają stosowne oświadczenia woli. Wydanie najemcy przedmiotu najmu nie należy do elementów tej czynności prawnej - jest obowiązkiem wynajmującego.

forma

Zasadą jest, że umowa może być zawarta w dowolnej formie.

Dla umów najmu nieruchomości lub pomieszczeń na czas dłuższy niż rok - ustawa wymaga formy pisemnej, której niezachowanie powoduje, że umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony (ad eventum.) Umowa taka jest ważna i nie stosuje się utrudnień dowodowych.

Zachowanie formy pisemnej z datą pewną - jest przesłanką ochrony najemcy przed wypowiedzeniem najmu w ustawowych terminach wypowiedzenia przez nabywcę rzeczy najętej, który wstępuje w stosunek najmu w miejsce dotychczasowego wynajmującego (forma ad eventum).

Obowiązki wynajmującego

Wynajmujący obowiązany jest:

• Wydać najemcy rzecz najętą w stanie przydatnym do użytku

• Utrzymywać tę rzecz w takim stanie przez czas trwania najmu - z dwoma ograniczeniami

• drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę a nie wynajmującego

• wynajmujący zwolniony jest od obowiązku przywrócenia rzeczy do stanu poprzedniego, jeżeli uległa ona zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi

• Zapewnić najemcy spokojne używanie rzeczy :

• powinien powstrzymywać się od działań z tą powinnością niezgodnych

• powinien podejmować czynności zmierzające do ochrony najemcy przed wszelkimi zakłóceniami ze strony osób trzecich (działania faktyczne, podnoszenie roszczeń)

• jeżeli osoba trzecia dochodzi przeciwko najemcy roszczeń dotyczących rzeczy najętej - najemca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym wynajmującego

• w razie naruszenia tych obowiązków wynajmujący ponosi odpowiedzialność na zasadach ogólnych za niewykonanie/nienależyte wykonanie świadczenia (471)

• Odpowiedzialność wynajmującego została uzupełniona przepisami szczególnymi, które wzmacniają pozycję prawną najemcy

• Najemca może sam dokonać koniecznych napraw rzeczy na koszt wynajmującego, jeżeli wynajmujący nie przeprowadził ich we właściwym czasie, mimo zawiadomienia o potrzebie ich dokonania. Najemca może żądać zwrotu poniesionych nakładó już w czasie trwania najmu.

• Wynajmujący ponosi odpowiedzialność na zasadzie ryzyka za wady rzeczy najętej (wynika to ze wzajemnego charakteru umowy).

Odpowiedzialność ta powstaje gdy rzecz ma właściwości, które wyłączają /ograniczają jej przydatność do umówionego użytku - chyba że najemca o nich wiedział w chwili zawarcia umowy. Chodzi o wady fizyczne i prawne.

• Jeżeli wada czyni użytek rzeczy niemożliwy - najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia.

• Jeśli wada da się usunąć i wystąpi po wydaniu rzeczy - prawo do wypowiedzenia przysługuje najemcy dopiero po zawiadomieniu wynajmującego i bezskutecznym upływie czasu potrzebnego do usunięcia wady.

• Jeżeli wada ogranicza przydatność - najemca może jedynie żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wady. Wady wyłączające użytkowanie - tym bardziej to uzasadniają - najemcy przysługuje wtedy nawet zwolnienie z zapłaty czynszu.

Obowiązki najemcy

Najemca obowiązany jest:

• do świadczenia wzajemnego w postaci czynszu - zazwyczaj o charakterze okresowym. Należy go płacić w umówionym terminie.

Jeśli termin nie został w umowie określony, czynsz powinien być uiszczany z góry

• gdy najem ma trwać nie dłużej niż 1 miesiąc - za cały czas najmu

• dłużej niż 1 miesiąc lub umowa została zawarta na czas nieoznaczony - miesięcznie do 10 dnia miesiąca.

• W razie nieuiszczenia czynszu w terminie - wynajmujący może żądać

• wykonania zobowiązania,

• odszkodowania za zwłokę,

• jeśli czynsz jest płatny w pieniądzach - odsetek za opóźnienie

• może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia - jeżeli najemca popadł w zwłokę z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności - przepis lex specialis - wyłącza zasady ogólne odstąpienia wskutek zwłoki.

• Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok - wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu.

Prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte - wynajmujący może się temu sprzeciwić i zatrzymać rzeczy na własne niebezpieczeństwo dopóki zaległy czynsz nie zostanie zapłacony/zabezpieczony.

Jeżeli rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego - wynajmujący zachowuje prawo zastawu jeśli przed upływem 3 dni zgłosi je organowi, który zarządził usunięcie.

• Używanie rzeczy

Najemca powinien używać rzeczy w sposób w umowie określony. Jeżeli umowa o tym nie stanowi - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

• Nie wolno mu w szczególności bez zgody wynajmującego czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub przeznaczeniem rzeczy.

• Na najemcy ciąży obowiązek dokonywania drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy - o potrzebie innych napraw powinien zawiadomić wynajmującego.

• Podnajem

Jeżeli umowa najmu tego nie zabrania najemca jest uprawniony (bez pytania o zgodę) do oddania przedmiotu najętego osobie trzeciej w podnajem albo do odpłatnego używania.

• Stosunek między najemcą a osobą trzecią reguluje zawarta między nimi umowa.

• Najemca i osoba trzecia odpowiadają bezpośrednio wobec wynajmującego za to że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

• Stosunek najemcy z osobą trzecią rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia najmu.

• Po ustaniu najmu osoba trzecia nie może odmówić wynajmującemu wydania rzeczy powołując się na umowę zawartą między nią a najemcą.

• Wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia i odebrać rzecz najętą gdy najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo rzecz zaniedbuje w taki sposób, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie.

Zbycie rzeczy najętej

Węzeł obligacyjny w umowie najmu istnieje tylko między wynajmującym i najemcą - nie chroniłoby to najemcy przed nabywcą rzeczy najętej, gdyby domagał się on jej wydania. najemca mógłby jedynie żądać od wynajmującego odszkodowania za niewykonanie umowy najmu.

Wstąpienie w stosunek najmu

Dla wzmocnienia pozycji prawnej najemcy k.c. przyjmuje że:

jeżeli rzecz najęta zostanie zbyta w czasie trwania najmu, w miejsce zbywcy wstępuje ex lege nabywca rzeczy.

Staje się on wynajmującym ale jest związany z tego tytułu w sposób ograniczony.

Nabywca może wypowiedzieć najem

z zachowaniem jedynie ustawowych terminów wypowiedzenia, chociażby najemca zawarł ze zbywcą umowę na

czas oznaczony.

W pełnym zakresie najem będzie wiązał nabywcę rzęczy gdy:

• w chwili zbycia rzeczy została ona już najemcy wydana, a umowa najmu była zawarta na czas oznaczony w formie pisemnej i z datą pewną. (ad eventum)

• najem był wpisany do księgi wieczystej - prawo najmu uzyskuje skuteczność względem praw później nabytych w drodze czynności prawnej

Jeżeli wskutek niedochowania ww. przesłanek najem został przedwcześnie rozwiązany - najemca zmuszony został do zwrotu rzeczy wcześniej niż byłby zobowiązany wg umowy najmu - odpowiedzialność odszkodowawczą ponosi wobec najemcy zbywca rzeczy - pierwotny wynajmujący.

Zbywca rzeczy może zastrzec w umowie z nabywcą, że ten, w pełnym zakresie dochowa umowy najmu

Najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę, w przeciwnym razie zbywcy przysługują przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze struny nabywcy *?* (str.102)

Najem można zakwalifikować do umów realnych - związanie najmu z rzeczą najętą - w następstwie tego wynajmujący zostaje pośrednio wskazany przez prawo przysługujące mu do tej rzeczy.

Zakończenie najmu

Ogólna zasada - każdy najem może być zawsze rozwiązany na podstawie umowy stron ( actus contrarius)

Ponadto zakończenie stosunku najmu następuje:

• Jeżeli najem został zawarty na czas oznaczony:

• z nadejściem terminu końcowego

• w wyniku wypowiedzenia, jeżeli zastrzeżono to w umowie

• Jeżeli najem został zawarty na czas nieoznaczony:

• wskutek wypowiedzenia przez każdą ze stron z zachowaniem terminów umownych a w ich braku - terminów ustawowych (wypowiedzenie nie zależy od innych okoliczności, jego skuteczność może być oceniana w świetle art. 5)

• W razie kwalifikowanego naruszenia przez jedną ze stron obowiązków wynikających z najmu

• wskutek wypowiedzenia bez zachowania ustawowych terminów wypowiedzenia ( ze skutkiem natychmiastowym po dojściu wypowiedzenia do adresata, okoliczności szczególne od których zależy ważność wypowiedzenia powinny być w nim wskazane)

Terminy wypowiedzenia zależą od terminów płatności czynszu.

• Gdy czynsz płatny jest w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc -

• najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego

• Gdy czynsz jest płatny miesięcznie -

• na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego

• Gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu -

• na trzy dni naprzód

• Gdy najem jest dzienny -

• na jeden dzień naprzód

Przedłużenie najmu

Upływ czasu lub wypowiedzenie nie spowoduje zakończenia najmu, jeżeli strony przedłużą go w drodze umowy. Z umowy tej powinno wynikać czy najem przedłużono na czas oznaczony czy nieoznaczony - jednak nie jest to zawsze jasno wyrażone w oświadczeniach woli - często składane są one per facta concludentia.

Reguła interpretacyjna - w razie wątpliwości należy uznać, że najem został przedłużony na czas

nieoznaczony, jeżeli najemca nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego (milczące przedłużenie najmu)

Zwrot rzeczy

Po zakończeniu najmu, najemca oraz inne osoby, które na podstawie umowy z nim zawartej władają rzeczą - są obowiązane zwrócić rzecz wynajmującemu.

Rzecz powinna być zwrócona w stanie niepogorszonym. Uchylona jest odpowiedzialność za pogorszenie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania.

Istnieje domniemanie, że rzecz została wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Wykazanie że stan przedmiotu był inny obciąża najemcę. Może być to utrudnione -> w praktyce sporządza się protokół zdawczo- odbiorczy.

Ulepszenie rzeczy

Jeśli najemca, przekraczając swoje obowiązki ulepszy rzecz - o skutkach decyduje umowa najmu.

Jeśli strony nie uregulowały tej kwestii - stosuje się przepis ustawy stanowiący, że to od decyzji wynajmującego zależy

• czy zatrzyma ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości ,

• czy zażąda przywrócenia rzeczy do stanu pierwotnego.

Jest to zobowiązanie przemienne - prawo wyboru świadczenia przysługuje wierzycielowi.

Uprawnienia z tytułu ulepszenia rzeczy aktualizują się dopiero po zakończeniu najmu - nie mogą być realizowane w czasie jego trwania. Art. 676 wyłącza zastosowanie norm o bezpodstawnym wzbogaceniu oraz o rozliczeniach między posiadaczem a właścicielem rzeczy z tytułu nakładów.

Przedawnienie roszczeń

Rocznemu terminowi przedawnienia, liczonego od dnia zwrotu rzeczy ulegają roszczenia:

• wynajmującego o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy

• najemcy o zwrot nakładów na rzecz

• najemcy o zwrot nadpłaconego czynszu

Inne roszczenia wynikające ze stosunku najmu - przedawniają się po upływie terminów wskazanych w przepisach ogólnych -> w szczególności roszczenia o zapłatę zaległego czynszu, które jako świadczenia okresowe ulegają przedawnieniu po upływie trzech lat licząc od każdego zaległego świadczenia okresowego oddzielnie.

8

---