1. Pojęcie, przedmiot i źródła gospodarki mieniem komunalnym

Ustawodawca posługuje się pojęciem gospodarki i gospodarowania nie zastanawiając się nad tym - ustawa o gospodarce nieruchomościami, ale także ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi skarbu państwa, ustawa o gospodarce rynkowej. Jest to problem dla językoznawców, dla prawników nie ma to żadnego znaczenia. Skoro ustawodawca używa ich zamiennie to my także możemy.

Gospodarowanie/gospodarka mieniem - ogół czynności faktycznych oraz prawnych. Te czynności faktyczne będą się składać na zarządzanie, dysponowanie i zajmowanie się mieniem.

W odniesieniu do mienia prywatnego to gospodarowanie odbywa się w formach prawem niezabronionych. Z kolei w odniesieniu do mienia publicznego, w tym również do mienia komunalnego to gospodarowanie odbywać się musi w formach prawem przewidzianych, a więc na podstawie prawa (legalność).

Przedmiot gospodarowania.

- Wolno nabywać mienie

- wolno wykonywać takie stosunki prawne, które umożliwią realizację poszczególnych zadań.

Odróżnienie gospodarowanie od gospodarki komunalnej.

Gospodarowanie mieniem komunalnej ma szersze znaczenie, a gospodarka komunalna jest węższa, ponieważ mamy ustawę szczególną, która reguluje jedynie pewien wycinek gospodarowania mieniem i ten wycinek został określony w art. 1 ustawy o gospodarce komunalnej. Jest to realizowanie zadań własnych jednostek samorządu terytorialnego w celu zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej.

Z pojęciem zadań własnych wiąże się kategoria zadań o charakterze użyteczności publicznej, która jeszcze bardziej zawęża zakres. Celem takich zadań jest bieżące i nieprzerwane zaspokajanie zbiorowych potrzeb ludności w drodze świadczenia usług powszechnie dostępnych. Jest to jedno z bardziej kontrowersyjnych pojęć, gdyż jest to kwalifikowany rodzaj działalności gospodarczej, może ją prowadzić tylko jednostka samorządu terytorialnego.

Zasada subsydiarności - gmina może wkroczyć z realizacją zadań, nawet poza zakres użyteczności publicznej, jeżeli te zadania nie są zaspokajane - w małej wiosce nie ma piekarni, więc zajmuje się tym gmina.

Źródła prawa gospodarki komunalnej:

Wielocentryczność źródeł prawa ma zastąpić hierarchię. Wszyscy członkowie UE toczą spór o stosowaniu prawa unijnego czy krajowe - które ma pierwszeństwo i w jakim zakresie. W biednych krajach uważano, że prymat ma konstytucja kraju, a prawo UE stosuje się zgodnie z nią. Taki układ był korzystny, gdyż prawo unijne było regulowane dyrektywami (wytyczającymi pewne granice prawa, a nie konkretne przepisy), później w miejsce dyrektyw wprowadzono rozporządzenia - obowiązujące na terytorium wszystkich państw unijnych bez konieczności harmonizacji wewnętrznego prawa.

Wielocentrycznośc od użytkowników prawa (urzędników, sędziów) wymaga zastosowania takiego prawa, które będzie skuteczne do rozwiązania danego problemu. Ten system nie sprawdza się tylko przy systemie kontynentalnym, ale także brytyjskim.

Z punktu widzenia gospodarki komunalnej - Europejska Karta Samorządu Lokalnego z 1985 roku, a ratyfikowany i ogłoszony w Polsce w 1994r. Wyznacza ona podstawie standardy funkcjonowania samorządu, dla nas ważny standard ochrony samodzielności jednostki samorządu terytorialnego w sferze majątkowej. Zachowanie nie łamie Konstytucji, ale pewien standard - więc można się do niej odwołać.

Konstytucja - art. 167 daje jednostkom samorządu terytorialnego prawo partycypacji w dochodach publicznych w sposób odpowiedni do przypadających danej jednostce samorządu terytorialnego zadań. Ilość zadań nie przesądza o tym czy samorząd jest samodzielny - jeżeli nie idą za tym środki pieniężne. Natomiast np. w Holandii ok. 85% to zadania zlecone i nikt nie mówi o braku samorządu. Samodzielność sprowadza się do pokrycia zadań.

Art. 160 gwarantuje jednostkom samorządu terytorialnego prawo do ustalania podatków i opłat lokalnych w zakresie określonym w ustawie. System podatkowy jest jednolity, a jst mogą jedynie poruszać się w pewnych widełkach.

Art. 171 - Ramy nadzoru nad działalnością jednostek samorządu terytorialnego. W zakresie zadań własnych nadzór może być dokonywany tylko pod kątem legalności. Natomiast w przypadku zadań zleconych także kryterium celowości.

Art. 172 - Zezwala jst na zrzeszanie się oraz na przystępowanie międzynarodowych zrzeszeń społeczności zarówno lokalnych, jak i regionalnych, a także na współpracę pomiędzy społecznościami państw. Ustawa wprowadza zakaz zrzeszania się województw.

Ustawy zwykłe:

- ustawy ustrojowe muszą spełniać określone standardy (ustawa o samorządzie gminnym, powiatowym i wojewódzkim). W graniach określonych w Konstytucji regulują ramy prawne działania poszczególnych jednostek samorządu terytorialnego, także w zakresie mienia komunalnego.

Na gruncie osobnej ustawy starosta gospodaruje nieruchomościami, co nie wynika z ustaw ustrojowych. Zastępuje więc skarb państwa - problem kto mu za to płaci?

- ustaw o gospodarce mieniem komunalnym

- Kodeks cywilny reguluje podstawowe aspekty gospodarowania mieniem komunalnym.

- Kodeks spółek handlowych określa ramy strukturalne różnych jednostek, w tym przede wszystkich spółka gminnych, powiatowych i wojewódzkich.

Ustawy regulujące poszczególne aspekty gospodarowania mieniem:

- ustawa o gospodarce nieruchomościami

- ustawa o gospodarowania nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa

Prawo miejscowe na końcu.

To wymienione do tej pory to klasyczne źródła prawa w znaczeniu wąskim, ale mamy także takie w znaczeniu szerokim:

- statuty samorządowych stowarzyszeń

- statuty związków komunalnych

- treść porozumień komunalnych

- akty, w tym umowy powołujące do życia spółki komunalne.

- regulaminy i inne źródła regulujące wewnętrzny ustrój poszczególny ustrój jednostek.

Prawo samorządowe jest najmniej zharmonizowane w UE, bo z punktu widzenia samorządu zakładamy decentralizację, a więc nawet na szczeblu unijnym nie możemy ich ujednolicić. Stąd EKSL wyznaczająca tylko pewne standardy.

2. Pojęcie mienia oraz majątku w prawie cywilnym

Przed Dużą Nowelą KC (1990r.) pojęcie mienia było pojęciem konstytucyjnym, a własność pojęciem cywilnym. Obecnie mienie także jest pojęciem prawa cywilnego.

Definicje kodeksowe:

Art. 44 KC - Mienie to własność i inne prawa majątkowe.

Mienie =/= majątek. Mienie oznacza tylko aktywa (tylko prawa), a majątek razem z uwzględnieniem także pasywów obciążających te aktywa (prawa + obowiązki).

Inne prawa majątkowe: użytkowania wieczyste, służebności, hipoteka i zastaw, dzierżawa, najem, leasing, posiadanie, prawa na dobrach niematerialnych (z patentów, na dobrach intelektualnych, autorskie)

Posiadanie - faktyczne władanie rzeczą (stan faktyczny). Doktryna przyjmuje, że jest elementem mienia, bo wiążą się z nim takie same skutki jak z prawem majątkowym, albo mogą do tego prowadzić (zasiedzenie). Może być z nim związany tytuł prawny, bądź nie. Np. Jeżeli posiadacz samoistny wniesie budynek na cudzym gruncie, to następnie ma roszczenie do nabycia gruntu, jeżeli wartość tego budynku jest znacznie większa.

Z wykładu: (??????)

Majątek - w skład majątku wchodzą tylko aktywa. Długi nie są częścią majątku, ale majątek obciążają. (wpływają na bilans, ale nie są częścią majątku) Mienie to aktywa i pasywa. W niektórych przypadkach ustawodawca posługuje się pojęciem majątku i wtedy trzeba przyjąć, że JST która ma majątek to długi jej nie dotyczą.

Art. 49 ustawy gminnej - gmina nie ponosi odpowiedzialności za zobowiązania innych osób prawnych. Z tego wynika, że będzie odpowiadać tylko za zobowiązania własne.

3. Mienie komunalne, a inne rodzaje mienia publicznego

Mienie komunalne - mienie jednostek samorządu terytorialnego (nie tylko gminy, ale powiatu i województwo też). Brak definicji kodeksowej.

Ustawowa definicja - To mienie poszczególnych gmin, związków gmin oraz gminnych osób prawnych w tym przedsiębiorstw (ważne podkreślenie poszczególnych, każdej z osobna).

Mienie państwowe - własność i inne prawa majątkowe przynależne Skarbowi Państwa i innym państwowym osobom prawnym.

Mienie Skarbu Państwa nie jest mieniem komunalnym, ale też publicznym. SP jest specyficzna państwową osobą prawną - nie posiada on, ani siedziby, ani statutu, ani organów, osobowość prawną nadają mu wprost przepisy kodeksu cywilnego, w zakresie materialnoprawnym i procesowym jest reprezentowany przez tzw. stationes fisci - państwowe jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej.

¡ mienie powszechne-chodzi tu o wszelkie rzeczy przeznaczone do powszechnego użytku, z których każdy może korzystać na równych prawach i bezpośrednio. Przykładem są tu drogi, place, wody publiczne, wybrzeże morskie. Sposób korzystania z tego mienia określają przepisy prawa administracyjnego.

¡mienie służące administracji tzw. mienie administracyjne. Mienie to służy, jak sama nazwa wskazuje, celom administracyjnym i zapewnia funkcjonowanie agend państwowych i samorządowych (będą to np. budynki, w których mieszczą się siedziby władz i urzędów publicznych). Do tego mienia zalicza się też te służące wypełnianiu zadań administracji publicznej(np. obiekty służące funkcjonowaniu oświaty, szkolnictwa, porządku publicznego, bezpieczeństwa kraju). Korzystanie z tych dóbr odbywa się z reguły na zasadzie dopuszczenia i regulowane jest na zasadach określonych w przepisach administracyjnych lub cywilnych.

¡mienie skarbowe(kapitałowe)- jest to zespół środków finansowych i rzeczowych, z których podmioty publiczne korzystają dla osiągania celów jako wartości kapitałowej. Do tego mienia zalicza się np. pieniądze, dochody z kapitału, papiery wartościowe, pożytki z nieruchomości, dochody z przedsiębiorstw. Istotą jest tu zatem generowanie pewnego dochodu stanowiącego bazę materialną dla funkcjonowania administracji publicznej i zaspokajania potrzeb użyteczności publicznej. Dostęp do tego mienia jest ograniczony. Regulacja korzystania opiera się głównie na przepisach prawa prywatnego.

Art. 44¹KC definiuje mienie państwowe. Nie jest najważniejsze i nie jest wynikiem typów. Jest konsekwencją kategorii mienia ogólnonarodowego, wywodzącego się z przed 1990r. Gdyby nie wprowadzono takiego pojęcia, byłby problem z określeniem kto jest właścicielem. Ma więc charakter jedynie porządkujący. Kiedy mówimy o mieniu państwowym mamy na myśli własność i inne prawa majątkowe przysługujące Skarbowi Państwa oraz innym państwowym osobom prawnym.

Po co więc wyróżniono mienie prywatne, komunalne i państwowe?

Założeniem każdej gospodarki rynkowej jest własność prywatna, w przeciwieństwie do poprzedniego ustroju, gdzie podstawą była własność państwowa.

Pewne cele, które mamy realizować także w gospodarce to są takie cele, które zakładają dobro ogólne, zaspokajanie potrzeb zbiorowych, a więc kryterium wyodrębnienie własności komunalnej i państwowej jest cel. A samym celem jest użytek publiczny.

Upraszczając wyróżniamy własność publiczną (państwowa + komunalna) i własność prywatną.

Nie jesteśmy w stanie określić jednolitych kryteriów dla własności państwowej uniwersalnych dla każdego kraju. Stąd ten podział jest wynikiem umowy społecznej.

Własność komunalna jako element własności publicznej.

Wąskie rozumienie: własność komunalna to własność, która przysługuje tylko gminie. W rozumieniu szerszym (właściwym) podmiotem są wszystkie jednostki samorządu terytorialnego, a więc gmina, powiat i województwo.

Problem z posiadaniem. Doktryna mówiła, że jest to stan faktyczny, a nie prawo. Jeżeli coś było w posiadaniu gminy, to po zmianie systemu nie było wiadomo co z tym zrobić - czy ma być to własność gminy czy nie. SN uznał, że posiadanie wchodzi skład mienia komunalnego, ale nie w czystej postaci, ale skutkiem posiadania jest to, że gmina zdobyła zdolność samoistnego posiadania. Skutkiem było przesądzenie, że gmina nabyła przez tą zdolność także te składniki, które nie miały nieuregulowane stan prawny.

W wielu przypadkach kończyło się to źle. Wojewoda stwierdzał nieuregulowany stan, a gmina nie wiedziała co z tym zrobić. Pojawiał się nagle właściciel, a gmina musiała te tereny wykupywać, bo już tam coś zbudowała.

Podsumowując: w majątek gminy wchodzi własność, prawa majątkowe, posiadanie, ale także: subwencje, dotacje, należności z tytułu podatków, opłaty o charakterze lokalnym i roszczenia z nimi związane.

Jeżeli gmina ma roszczenie o subwencję, a ta wchodzi w jej majątek, to gmina ma legitymację czynną, do jej uzyskania.

Materia nieuregulowana przez ustawodawcę: prawa i obowiązki o charakterze niemajątkowym. Jest to np. oznaczenie gminy, herb miasta - czy wchodzą w skład mienia? Nie mieszczą się one w pojęciu mienia, ale wchodzą w mienie w znaczeniu szerokim, sensu largo. Wywodzi się to z przepisów konstytucyjnych - gmina korzysta z ochrony prawnej, w tym z sądowej. Jeżeli gmina wyposażona w osobowość prawną, z niej korzysta, to skutkiem jest to, że może chronić także prawa niemajątkowe.

Mienie komunalne jest wiec zróżnicowane pod względem podmiotowym (różne jednostki samorządu + związki) co oznacza, że nie jest mieniem abstrakcyjnym, gdyż ma swojego adresata lub podmiot. Dysponowanie mieniem przez jednostkę samorządu terytorialnego służy tylko realizacji jej zadań. Nie wszystkie jednostki mają identyczny zakres praw i obowiązków, gdyż ich zakres wynika z charakteru konkretnego zadania. Nie zawsze potrzebny jest tytuł własności do wykonania zadania.

Pewnym kompromisem pomiędzy własnością, a nieuregulowanym stanem jest darowizna, ale musi być w niej wskazany cel dla którego została przekazana. Katalog celów publicznych jest zamknięty i problem czy na pewno by z tego korzystała, bo inaczej darowiznę można odwołać.

4. Sposoby nabycia przez gminę

Podstawowym sposobem nabywania mienia przez gminę są czynności prawne - gmina kupuje na własność lub bierze w użytkowanie wieczyste i nieruchomość staje się składnikiem mienia komunalnego.

W dalszej kolejności:

- darowizna

- Zlikwidowana jednostka organizacyjna - z chwilą zakończenia likwidacji, mienie staję własnością gminy.

- Wywłaszczenie na rzecz gminy

- Jednostronne zrzeczenie się prawa własności na rzecz gminy

- Gmina skorzystała z prawa pierwokupu

- Zapis na rzecz gminy

Komunalizacja - tryby nadzwyczajne

komunalizacja z mocy prawa się zakończyła (wynik zmiany systemu: 1990-1996), na wniosek odbywa się ciągnie sporadycznie (przekazanie mienia państwowego jst na potrzeby lokalne), a na marginesie znajduje się komunalizacja wiążąca się ze zmianą granic gminy lub utworzenia nowej gminy. (na mocy porozumienia pomiędzy gminami, a jeżeli do tego nie dojdzie ,to Prezes Rady Ministrów wydaje decyzję na wniosek ministra właściwego dla sprawa administracji publicznej i wtedy decyzja zastępuje porozumienie.)

Przewidziany jest także tryb przekazania przez organy państwowe składników gminie, ale to wymaga rozporządzenia Rady Ministrów - chyba nigdy nie wykorzystana droga.

Inne dochody gminy (obrót prawny)

- Dotacje, subwencje

- podatki i opłaty lokalne

- samoopodatkowanie

- dopłaty unijne

5. Sposoby nabycia przez powiat

Powiat.

Nie ma wiele różnic.

O tym co wchodzi w skład jego mienia decydowała ustawa, gdzie ustawodawca miał dowolność, ale to mienie nie mogło być mieniem gminy - nie można było ustawą zmienić mienia gminnego w mienie powiatowe.

Druga możliwość - przekazanie mienia w związku z utworzeniem lub zmianą granic powiatu. Tryb identyczny jak przy gminnie (uzgodnienie/decyzja premiera)

Po 3. zawieranie porozumień ze Skarbem Państwa. Ten może przekazywać poszczególne składniki mienia powiatom, jeżeli służą one wykonywaniu zadań lokalnych - WYJĄTEK: składniki przeznaczone na zaspokajanie roszczeń reprywatyzacyjnych.

4. Przekazanie mienia na wniosek Zarządu Powiatu.

Reszta jak w gminie.

Co przeszło pod powiaty: instytucje kultury, baza sportowo-rekreacyjna itp.

Wyłączenia:

- mienie Skarbu Państwa, wchodzące we własność zasobów rolnych Skarbu Państwa

- mienie Skarbu Państwa,, które ma wymiar lokalny, ale nie służy wykonywaniu zadań powiatu.

- mienie wchodzące w skład Lasów Państwowych

- akcje i udziały należące do Skarbu Państwa

Czynności prawne jak w gminie - (czyt. Czynności prawne)

6. Sposoby nabycia przez województwo

Województwo.

- Przekazanie z mocy ustawy

- na wniosek samorządu województwa

- zmiana granic województw

- szczególne składniki mienia związane z działalnością województwa: szkolnictwo wyższe, promocja i ochrona zdrowia, gospodarka wodna, przeciwdziałanie bezrobociu oraz aktywizacja lokalnego rynku pracy,

- mienie, które służy realizacji strategii rozwoju województwa oraz programów wojewódzkich z wyłączeniem roszczeń reprywatyzacyjnych.

7. Nabywanie mienia przez jednostki organizacyjne, gminy, powiatu i województwa nieposiadające osobowości prawnej.

Ponieważ nie posiadają one osobowości prawnej i nie mają zdolności prawnej - nabywają nieruchomości na własność lub w użytkowanie wieczyste odpowiednio gminy, powiatu i województwa. Jednostki te tworzone są w celu wykonywania zadań jst. Są to np. szkoły, przedszkola, ośrodki pomocy społecznej itp.

Taka jednostka organizacyjna nabywając nieruchomość działa jakby w zastępstwie jst i na jej rzecz.

Działania podejmują kierownicy jednostki w oparciu o umocowanie udzielone przez wójta, zarząd powiatu i zarządu województwa. Pełnomocnictwo powinno zostać sporządzone w formie aktu notarialnego. Właścicielem staje się jst, ale te jednostki otrzymują je w tzw. trwały zarząd.

8. Reprezentacja w zakresie gospodarowania mieniem jednostek samorządu terytorialnego

Jednostki samorządu terytorialnego:

Gmina:

- jedyna jednostka samorządu terytorialnego, która ma jednoosobowe organy wykonawcze, które jednoosobowo składają oświadczenia woli. Jeżeli takie oświadczenie powoduje zobowiązania finansowe, potrzebna jest kontrasygnata skarbnika. Jeżeli skarbnik odmawia kontrasygnaty to wójt, burmistrz, prezydent może go zobowiązać na piśmie do złożenia kontrasygnaty, ale środkiem obrony skarbnika jest zawiadomienie Rady Gminy i RIO o zaistniałej sytuacji.

- w sferze prawa cywilnego wszystkie inne osoby mogą działać na podstawie pełnomocnictwa wójta. Wójt nie jest ograniczony w udzielaniu ich. Pełnomocnictwo może być ogólne, albo szczególne, a także rodzajowe. Zastępca może działać, albo jednoosobowo, albo z drugą upoważnioną przez wójta osobę. Upoważnienia dla tej drugiej osoby udziela także wójt.

- Jednostki organizacyjne działające w gminie mogą mieć osobowość prawną (np. spółka z o.o. - za nią działa jej zarząd.

- Natomiast jeżeli nie mają osobowości prawnej (np. zakład budżetowy np. szkoła) - stoi kierownik tej jednostki. W sferze prawa cywilnego jest uzależniony od wójta, który udziela mu pełnomocnictwa.

- uwaga: szczególne podmioty np. ośrodki kultury: na mocy ustawy wyposażone są w osobowość prawną. Sportowe spółki akcyjne - każda pomoc miasta udzielona takimże jest niedozwoloną pomocą publiczną.

- Czasem organ wykonawczy musi uzyskać zgodę organu stanowiącego - Rady Gminy. Jeżeli ta w specjalnej uchwale nie określi zasad zbywania nieruchomości, to wójt każdorazowo musi uzyskać zgodę Rady Gminy.

W sferze prawa procesowego - jak gmina działa przed sądem?

- może być powodem lub pozwanym, wnioskodawcą, uczestnikiem, interwenient głównym i ubocznym, w wieczystoksięgowym: wnioskodawcą.

- stroną postępowania cywilnego jest gmina, ale może ona działać lub być zastępowana przez pełnomocnika. Pełnomocnikiem może być adwokat lub radca prawny, radca podatkowy, rzecznik patentowy lub pracownik gminy - ale żeby mogli działać musi otrzymać pełnomocnictwo wójta. To pełnomocnictwo nie jest materialno-prawnym, ale procesowym. Ono upoważnia do reprezentowania gminy przed sądem bez możliwości zawierania ugody, chyba ze zakres pełnomocnictwa przewiduje taką możliwość.

Prawo administracyjne materialne:

- kto jest organem. Nie jest nim gmina, ale wójt, burmistrz, prezydent miasta. Naczelnicy działają z upoważnienia wójta.

- tylko jeden przepis szczególny: jeżeli wójt jest nieobecny z powodu np. zwolnienia lekarskiego lub tymczasowego aresztowania przez ponad 30 dni jego kompetencje przejmuje pierwszy zastępca. Do 30 dni on działa z upoważnienia samego wójta, ale po tym czasie działa samodzielnie.

Powiat:

- nie ma jakiegokolwiek uzasadnienia, żeby zarząd powiatu działał jakoś inaczej niż zarząd województwa. Problem, bo ustawy tworzyły różne komisje, a różnice nie mają żadnego uzasadnienia prawnego.

- w powiecie organem stanowiącym i kontrolnym jest Rada Powiatu, a wykonawczym Zarząd Powiatu.

- w sferze prawa cywilnego reprezentacja dwuosobowa, dwóch członków Zarządu Powiatu składają oświadczenie woli lub jeden członek Zarządu Powiatu wraz z drugą osobą, upoważnioną przez Zarząd Powiatu. Problem: jak ma wyglądać upoważnienie dla tej innej osoby - czy udzielać go mają dwie osoby czy całość - przyjmuje się, że uchwałą cały Zarząd.

- zobowiązania finansowe - potrzeba kontrasygnaty głównego księgowego

Cywilne procesowe:

- stroną jest powiat: powód, pozwany, interwenient, wnioskodawca, uczestnik.

- pełnomocnictwo procesowe udzielane jest przez tych dwóch członków Zarządu, albo jeden wraz z tym upoważnionym.

- pełnomocnictwo może być szczególne, rodzajowe lub ogólne.

Administracyjne:

- problem zespolona/niezespolona

- organem administracji zespolonej jest starosta, którego nie można mylić ze starostą wykonującym zadania z zakresu administracji rządowej, bo wtedy reprezentuje Skarb Państwa.

- niezespolona: kierownik takiej jednostki nie podlega staroście, ani Zarządowi.

Postępowanie administracyjne:

- stroną jest powiat.

- pełnomocnictwa udzielają dwaj członkowie Zarządu Powiatu.

Miasto na prawach powiatu.

- organy wykonawcze są jednoosobowe. Nie ma Zarządu Powiatu, a prezydent miasta.

- nie ma Rady Powiatu, a Rada Miasta.

Województwo.

- mamy dualizm: administracja rządowa + samorządowa

- administrację rządową wykonuje wojewoda.

- administracja samorządowa - województwo samorządowe wyposażone jest w osobowość prawną. W województwie organem wykonawczym jest Zarząd Województwa.

- oświadczenia woli składa marszałek województwa wraz z innym członkiem Zarządu, chyba że statut województwa stanowi inaczej.

- sejmik województwa jest organem stanowiącym i wykonawczym. W sprawach niezastrzeżonych dla niego, mogą upoważnić marszałka.

- Reszta działa tak jak w powiecie.

9. Zasady reprezentacji Skarbu Państwa

Skarb Państwa:

- jedyny podmiot prawa cywilnego, osoba prawna, która nie ma siedziby i organów.

- Skarb Państwa żeby móc występować w obrocie cywilno-prawnym, to musi być on umiejscowiony - statio fisci - jednostki organizacyjne, które działają za Skarb Państwa.

- jeżeli nie da się z przepisów szczególnych, to mamy domniemanie ministra Skarbu Państwa, ale trzeba też wskazać jego siedzibę.

- minister reprezentuje też Skarb Państwa jeżeli chodzi o bezprawie legislacyjne.

- minister reprezentuje Skarb Państwa w aspekcie materialnoprawnym, natomiast Prokuratoria Generalna została powołana do zastępstwa procesowego - ustawa decyduje kiedy SP ma być przez nią reprezentowany - prawidłowe oznaczenie: „Skarb Państwa, minister Skarbu Państwa reprezentowany przez Radcę Prokuratorii Generalnej”.

- w ustawie o gospodarce nieruchomościami jest przepis szczególny: za Skarb Państwa działa „Skarb Państwa - starosta (chrzanowski, adres) wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej”. W miastach na prawach powiatu te zadania wykonuje „Skarb Państwa - prezydent miasta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej”

- Przepisy szczególne: czasem Skarb Państwa reprezentuje minister właściwy dla spraw wewnętrznych.

10. Zasada racjonalnej gospodarki w gospodarowaniu mieniem komunalnym

Odwołuje się do kryteriów pozaprawnych, mianowicie ekonomicznych. W sferze publicznej - żeby rozważać racjonalność, musi być przede wszystkim legalne. Działania legalne mogą być jednak niecelowe (wyprzedaż nieruchomości gminnych, kiedy ceny gruntów są najniższe od lat). Racjonalność = legalność + celowość

11. Zasada ekwiwalentności w gospodarowaniu mieniem komunalnym

Cena nieruchomości lub też innego składnika mienia ma odpowiadać jego wadze rynkowej. Jakiekolwiek odstępstwo od tej zasady musi być uregulowane ustawowo - nie ma przepisu mamy wartość rynkową, by sprzedać po niższej cenie musi być ustawa.

Kwestię wyceny reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami - art. 149 stanowi, że określenie wartości nieruchomości stosuje się do wszystkich rodzajów nieruchomości bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie oraz bez względu na podmiot własności i cel wyceny. Jedynym wyłącznie jest ustawa o scalaniu i wymianie gruntów rolnych z 1982r.

Problem: jeżeli jednostka samorządu terytorialnego chce sprzedać nieruchomość trzeba dokonać wyceny, a jeżeli gmina zamierza nabyć jakąś nieruchomość także powinna dokonać wyceny - nie można kupić po cenie wyższej, nawet jeżeli trzeba ją kupić.

Określenie wartości następuje poprzez czynność zwaną wyceną. Określa się wartość tylko dla tych nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Do wyceny w sferze publicznej powołana jest specyficzna kategoria rzeczoznawców - tzw. rzeczoznawcy majątkowi. Jest to profesja regulowana w ustawie (status, tryb powołania, sposób uzyskiwania uprawnień, zakres działania - w skrócie działalność kontestowana. Rzeczoznawcą może być tylko osoba fizyczna, która posiada uprawnienia zawodowe nadane specjalnym trybem.

Wartość rynkowa nieruchomości - art. 151 o gospodarce nieruchomościami - najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Ważne są kryteria podczas wyceny, które potem podlegają ocenie:

- strony muszą być od siebie niezależne

- strony nie działają w sytuacji kryzysowej

- muszą mieć stanowczy zamiar zawarcia umowy

- musi upłynąć czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku do wynegocjowania warunków umowy

Wartość odtworzeniowa - cena nieruchomości po odjęciu amortyzacji.

3 metody wyceny:

- porównawcza

- dochodowa

- kosztowa

To nie są prawne punkty widzenia, więc nie wymaga się definicji tych metod, ale wyboru metody wyceny dokonuje rzeczoznawca - to ważne, nie możemy u nic narzucić, gdyż jest to element kwalifikacji rzeczoznawcy majątkowego. Nie możemy zakwestionować opinii kwestionując metodę wyceny. Rzeczoznawca w postępowaniu sądowym = biegły.

Rzeczoznawca dokonuje metodę podejścia, szacowania i wyceny wartości nieruchomości uwzględniając następujące kryteria:

- cel wyceny

- rodzaj i położenie nieruchomości

- przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym

- stopień wyposażenia infrastruktury w urządzenia techniczne i nieruchomości

- stan zagospodarowania nieruchomości

- dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Wycena rzeczoznawcy jest sporządzona na piśmie i nazywana jest operatem szacunkowym. Jest to autorska opinia rzeczoznawcy o wartości nieruchomości (opinia =/= rozstrzygnięcie!!!)

Operat ma walor dokumentu, ale to nie jest dokument urzędowy(!).

Dokument urzędowy - art. 244 kpc i art. 76 kpa. Trzeba wiedzieć gdzie definiowane. Jest to dokument sporządzony w przepisanej formie (przepis prawa określa pewne wymogi) przez powołany do tego organ władzy publicznej, bądź inny organ państwowy, ale w zakresie jego działania (w skrócie: forma, organ, zakres działania).

Rzeczoznawca nie jest organem państwowym, zatem operat szacunkowy zarówno na gruncie kpc, jak i kpa jest dokumentem prywatnym, albo też jeżeli rzeczoznawca został powołany do działania w postępowaniu cywilnym lub administracyjnym to operat przyjmuje charakter opinii sporządzonej na użytek tego postępowania. Z punktu postępowania kpc i kpa operat to dowód w tym postępowaniu, że określona nieruchomość ma określoną wartość.

Jak zakwestionować operat szacunkowy?

Jego najistotniejszym elementem jest uzasadnienie wyceny. Ma wskazać wg kryteriów wyceny powody i je uzasadnić. Można mu więc zarzucić, że nie wziął czegoś pod uwagę.

Ani rzeczoznawca, ani biegły w obrocie prywatnym nie mogą posługiwać się takimi tytułami. Są nimi tylko w konkretnych postępowaniach.

Wszelkie odstępstwa od zasady ekwiwalentności muszą mieć uzasadnienie, albo ustawową podstawę prawną. Brak przepisów skutkuje tym, że nieruchomość musi być zbywana tylko za cenę odpowiadającą jej cenie rynkowej. Odstępstwa - przetargowe zbywania nieruchomości i obrót nieruchomościami pomiędzy Skarbem Państwa, a jednostek mi samorządu terytorialnego, a także obrót pomiędzy samymi jednostkami.

12. Zasada jawności w gospodarowaniu mieniem komunalnym

Oznacza upublicznienie, w sposób przewidziany przepisami prawa wszelkich czynności z zakresu gospodarki nieruchomościami.

Nie ma problemu, gdy ustawa wskazuje, kiedy ma być stosowana np. art. 35 ust.1 - wykaz nieruchomości do sprzedaży musi być upubliczniony. Procedura przetargowa też jest jawna.

Problem: nie mamy określonego przepisu, rozwiązania prawnego i nie wiemy czy coś powinno być jawne czy nie. Nawet jak nie ma podstawy prawnej, to jawność wynika z transparentności działań administracji publicznej, a to organ musi udowodnić, że ma prawo do odmowy.

Podstawa - art. 15 TFUE działanie z największym poszanowaniem zasady otwartości. - standard zasady jawności.

UE:

• Obrady parlamentu europejskiego oraz Rady obradujące i głosujące nad projektem aktu ustawodawczego są jawne. (nie wszystkie obrady - tam gdzie tworzy się prawo)

• Każdy obywatel UE i każda osoba fizyczna lub prawna, która ma miejsce zamieszkania lub siedzibę w państwie członkowskim ma dostęp do dokumentów instytucji, organów i jednostek organizacyjnych Unii niezależnie od ich formy.

• Każda jednostka unijna ma obowiązek tak zorganizować własne prace żeby zapewnić ich przejrzystość i dysponować regulaminem organizacyjnym.

• Poza tym parlament i Rada zapewniają publikacje swoich dokumentów.

Ograniczenia w UE:

• co do informacji: mogą następować ze względu na interes publiczny lub prywatny, nie ma tu sfery uznania. Jeżeli ma być wprowadzone ograniczenie w dostępie do dokumentów to wymaga to uchwalenia rozporządzenia Parlamentu i Rady.

• Trybunał Sprawiedliwości, Europejski Bank Centralny i Europejski bank inwestycyjny nie publikują wyników swoich prac poza orzeczeniami itd. Natomiast jawne są ich wszystkie funkcje administracyjne.

Polskie prawo:

• art. 54 konstytucji - Wolność poglądów połączona z możliwością pozyskiwania i rozpowszechniania info.

• Art. 54 ust. 2 - cenzura prewencyjna środków społecznego przekazu jest zabroniona.

• zakaz koncesjonowania prasy - każdy po zarejestrowaniu może wydawać gazetę. Wyjątek dotyczy stacji radiowych lub telewizyjnych. W tym zakresie ten obowiązek uzyskania koncesji jest założony ograniczoną pojemnością eteru - stąd wymóg uzyskania koncesji na prowadzenie stacji radiowej lub telewizyjnej.

• Art. 61 Konstytucji każdy obywatel ma prawo do uzyskiwania informacji o działalności organów władzy publicznej oraz osób pełniących funkcje publiczne.

• Dostęp do organów - nieograniczony, do osób - to zależy

• prawo uzyskania informacji od organów samorządów gospodarczego i zawodowego.

• Wszystkie inne osoby, a także jednostki organizacyjne możemy od nich uzyskiwać informacje ale tylko w zakresie jakim wykonują zadania władzy publicznej lub gospodarują mieniem komunalnym bądź majątkiem skarbu państwa. Jeśli nawet osobie fizycznej prowadzącej działalność powierzamy mienie komunalne bądź mienie skarbu państwa to ona ma obowiązek udzielania informacji na każde żądanie.

Ograniczenia w dostępie do informacji:

może nastąpić wyłącznie ze względu na określone w ustawach ochronę wolności i praw innych osób i podmiotów gospodarczych, ochronę porządku publicznego, bezpieczeństwa lub ważnego interesu gospodarczego państwa.

Tryb udzielania informacji określają ustawy, a w odniesieniu do sejmu i senatu ich regulaminy.

Tryb ograniczenia powinna regulować ustawa wg DR.

Udzielanie jest proste - zwracam się o info i mam ją otrzymać. Przepisy powinny regulować tylko sytuacje, gdy można odmówić.

Informacje dotyczące stanu środowiska - art. 74 ust. 3 każdy ma prawo do informacji o stanie i ochronie środowiska.

Art. 213 Konstytucji - Krajowa Rada Radiofonii i telewizji - strażnik wolności słowa, prawa do informacji oraz interesu publicznego w radiofonii i telewizji.

Ustawy samorządowe:

Trzy przepisy w każdej ustawie - art. 11 usg, art. 8A usp, art. 15A usw.

One mimo różnej numeracji mają identyczną treść - działalność organów gminy jest jawna. Ograniczenia jawności mogą wynikać wyłącznie z ustaw. Próba przybliżenia tej treści zasady jawności -> jawność działania organów gminy(powiatu, województwa) obejmuje następujące sfery:

*prawo do uzyskiwania informacji.

*wstęp na sesje rady.

*wstęp na posiedzenia komisji.

*dostęp do dokumentów wynikających z wykonywania zadań publicznych w tym także protokołów posiedzeń organów gminy i komisji rady gminy.

Zasady dostępów do dokumentów i korzystania z nich określa statut gminy.

W niektórych gminach sesje rady są nagrywane, ale to nagrywanie służy do sporządzania protokołów. Czy ja mam prawo poprosić o nagranie?/

czasami protokół nie wycina jakiejś ważnej treści ale cywilizuje niektóre wypowiedzi.

To nagranie jest tylko narzędziem do sporządzenia precyzyjnego protokołu.

Finanse publiczne:

plan audytu oraz sprawozdanie z wykonania planu audytu - jest informacja publiczną. art. 284 ustawy o finansach publicznych.

Tu jest jedno wyłączenie - informacji publicznej nie stanowią inne dokumenty wytworzone przez audytora w trakcie prowadzonego audytu. Tu prawo do informacji nie sięga tak daleko że możemy sobie zobaczyć notatki audytora.

Ustawa o zamówieniach publicznych:

-umowy zawierane w trybie zamówień publicznych są jawne i podlegają udostępnieniu na zasadach określonych w przepisach o dostępie do informacji publicznej.

Partnerstwo publiczno-prywatne;

przy pewnych ogłoszeniach zamieszczenie w Biuletynie zamówień publicznych , przy pewnej wartości zamówienia zawieranego w trybie partnerstwa pub-pryw dziennik urzędowy UE oraz BIP Urzędu. Tutaj transparetnosci partenrstwa pub-pryw polega na tym, że my informacje o tym partnerstwie mamy tam umieścić, a nie umowę.

Art. 10 reguluje tryb udzielania informacji - koncesja, umowa o roboty budowlane. Dostęp do statystyki publicznej. Dostępne są wyniki tej statystyki, wynikowe informacje statystyczne.

1 wyjątek - Nie mogą być publikowane ani udostępniane dane jednostkowe uzyskane w badaniach statystycznych.

Jakiekolwiek dane, które za pomocą statystyki umożliwiłyby identyfikacje konkretnej osoby albo identyfikacje jej wyników ekonomicznych. - nie mogą być publikowane.

Art. 8'1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - członek spółdzielni ma prawo otrzymywania odpisów, .... oraz kopii uchwał organów spółdzielni, protokółów lustracji, rocznych sprawozdań oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnie z osobami 3-cimi.

Spółdzielnia mieszkaniowa jest korporacją prawa prywatnego.

Konstrukcje informacji publicznej reguluje ustawa z 6 września 2001 o dostępie do informacji publicznej:

definicja info - każda informacja o sprawach publicznych stanowi informacje publiczną w rozumieniu tej ustawy. Informacja o gospodarowaniu mieniem komunalnym na pewno jest informacja publiczną.

Taka info po pierwsze podlega udostępnieniu, a jeżeli chodzi o ponowne jej wykorzystanie to regulowane jest to w trybie ustawy. Jest domniemanie ze informacja o sprawach pub jest info pub.

Przepisy tej ustawy nie mogą naruszać przepisów innych ustaw określających odmienne zasady i tryb dostępu do informacji będących informacjami publicznymi. Te inne ustawy nie powinny zawężać dostępu do informacji.

Prawo dostępu przysługuje każdemu - od osoby wykonującej prawo do informacji publicznej nie wolno żądać wykazania ani interesu prawnego ani interesu faktycznego.

Zakres tego prawa:

-uzyskanie informacji publicznej.

Czasami pojawia się tzw. Informacja przetworzona - uzyskanie informacji przetworzonej jest nieograniczone w takim zakresie jakim jest to istotne dla interesu publicznego.

-Wgląd do dokumentów urzędowych.

-dostęp do posiedzeń kolegialnych organów władzy publicznej pochodzących z powszechnych wyborów.

-prawo do informacji publicznej obejmuje uprawnienie do niezwłocznego uzyskania informacji zawierającej aktualna wiedze o sprawach publicznych. - art. 3 ust. 2

Kto ma obowiązek udzielania informacji:

-wszystkie organy władzy publicznej

-organy samorządów gospodarczych i zawodowych.

-podmioty reprezentujące zgodnie z odrębnymi przepisami skarb państwa.

-podmioty reprezentujące państwowe osoby prawne.

-osoby prawne samorządu terytorialnego.

-podmioty reprezentujące państwowe jednostki organizacyjne albo jednostki organizacyjne samorządu terytorialnego.

-podmioty reprezentujące inne osoby lub jednostki organizacyjne, które wykonują zadania publiczne lub dysponują majątkiem publicznym oraz osoby prawne, w których skarb państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub samorządu gospodarczego albo zawodowego mają pozycje dominującą w rozumieniu przepisów o ochronie konkurencji i konsumentów.

Odmowa może nastąpić tylko w formie decyzji administracyjnej, więc jak ma wydać spółka decyzje administracyjną? - tajemnica.

Ograniczenia:

art. 5

-ze względu na ochronę ważnego interesu gospodarczego państw w zakresie i czasie w jakim udostępnienie informacji osłabiłoby zdolność negocjacyjną skarbu państwa. Jeśli utrudniłoby to w sposób istotny interesy majątkowe,. .. . .. .

-prywatność osoby fizycznej lub tajemnica przedsiębiorcy.

W przypadku osób fizycznych z tym wyłączeniem jeśli czynności które wykonują mają związek z pełnieniem tej funkcji publicznej.

13. Zasada przetargowego zbywania mienia komunalnego

Zasada przetargowego zbywania nieruchomości jest jedną z zasad fundamentalnych, a odstępstwo od tej zasady musi mieć umocowanie ustawowe. One wynika albo z prawa pierwszeństwa albo z innych sytuacji opisanych w art. 37 ust .2 i 3 ?

Zmienił się przepis dotyczący najmu, dzierżawy i użytkowania. Początkowo było, że w przypadku najmu, dzierżawy i użytkowania można było nie przeprowadzać przetargu jeśli umowa była na czas oznaczony do lat 3 lub nieoznaczony. Obecnie nie przeprowadza się przetargu jeżeli jest najem, dzierżawa użytkowanie do lat 3. natomiast przedłużenie powyżej tych 3 lat wymaga przetargu oraz zawarcie umowy na czas nieoznaczony powyżej lat 3 przetarg jest obligatoryjny.

Przetarg dotyczy generalnie zbywania nieruchomości(przenoszenia własności nieruchomości) bądź też oddawania ich w użytkowanie wieczyste lub też zbywania prawa użytkowania wieczystego. Przepisy o przetargu stosuje się odpowiednio do najmu, dzierżawy i użytkowania.

Z tym zastrzeżeniem, że w przypadku najmu, dzierżawy i oddania nieruchomości w użytkowanie na czas oznaczony do lat 3 nie ma obowiązku przeprowadzania przetargu natomiast zmiana o której dr mówił dotyczy przedłużenia umowy zawartej na czas oznaczony do lat 3, przedłużenie nawet na okres krótszy niż 3 lata wymaga przetargu. Przetargu również wymagać będzie zawarcie umowy najmu, dzierżawy bądź użytkowania na czas nieoznaczony.

Spory dotyczące charakteru prawnego przetargu:

te wywody podręcznikowi, komentarzowe są już nieaktualne ponieważ nowela do KC i wprowadzenie przepisów o przetargu do KC w rozdziale dotyczącym sposobów zawierania umowy przecina te wszystkie spory.

Podobnie, jak oferta, negocjacje, jak i przetarg jest po prostu sposobem zawarcia umowy.

KC w art. 70'1 do 70'5 zawiera ogólne przepisy dotyczące przetargów. Natomiast przepisy dotyczące przetargów na nieruchomości Skarbowe i nieruchomości JST czyli art. 37 do 42 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wydane na ich podstawie rozporządzenie RM z 14 września 2004 są przepisami szczególnymi.

Orzeczenie SN z 19 listopada 2009 r.

W tym orzeczenie sąd przesądził o relacji prawnej między KC, a ustawą o gospodarce nieruchomościami.

W pierwszej kolejności stosujemy przepisy szczególne, czyli w tym przypadku przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy ogólne stosujemy w dwóch przypadkach jeżeli przepisy szczególne jakiejś kwestii nie regulują oraz stosujemy przepisy ogólne wtedy, gdy przepisy szczególne nie zawierają odmiennych regulacji.

Czym się różni przetarg od negocjacji i trybu ofertowego?

Pierwsza różnica jest taka, że przetarg ma charakter postępowania wielostronnego oraz ma charakter postępowania eliminacyjnego. W wyniku przetargu mamy wyeliminować wszystkich jego uczestników z wyjątkiem tego, który albo złożył najkorzystniejszą ofertę albo też w przypadku przetargu ustnego zaoferował najwyższą cenę.

Wszyscy uczestnicy przetargu muszą mieć takie same prawa i obowiązki. Podlegają również tym samym regułą postępowania. W odróżnieniu od ustawy o gospodarce nieruchomościami KC reguluje przetarg na zasadzie wolności kontraktowej, swobody kontraktowania. W obrocie prywatnym mamy prosty wybór - możemy zawrzeć umowę w trybie ofertowym, rokowań oraz w trybie przetargowym. Natomiast w ustawie o gospodarce nieruchomościami podstawowym trybem zawarcia umowy jest tryb przetargowy, dlatego mówimy o zasadzie przetargowego zbywania nieruchomości, natomiast rokowania, czy negocjacje dopuszczalne są tylko wtedy, gdy przepis szczególny tak stanowi.

Zbywanie nieruchomości ma szeroki zakres tj. Sprzedaż, zamiana, oddanie nieruchomsci gruntowej do spółki, a także oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Ustawodawca w tym przypadku uregulował kwestie oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, tam nie ma wątpliwości ze tam ma przetarg. Natomiast ustawodawca nie zająknął się że powstaje problem nieruchomości która jest już oddana w uzt wieczyste, a następuje sprzedaż prawa użytkowania W. Czy ta sprzedaż ustanowionego UW może nastąpić w wyniku obligatoryjnego przetargu czy nie?

Kiedy jest mowa o odstąpieniu od przetargu to przepis brzmi "poza wyjątkami sprzedaż prawa UW wymaga przetargu".

Odpowiednio stosuje się procedurę przetargową do oddawania nieruchomości w najem, dzierżawę i użytkowanie. O tym odpowiednim stosowaniu mówi art. 37 ust. 4.

W ustawach samorządowych jest przepis, że m.in do wyłącznej właściwości rady gminy, rady powiatu i sejmiku województwa należy określanie zasad zbywania nieruchomości w tym oddawanie ich w najem, dzierżawę lub użytkowanie.

RG, RP i SW mogą określić te zasady natomiast wiążą ich również przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uchwała w której RG zezwoliła na zbywanie nieruchomości, albo oddawanie ich w najem, dzierżawę, użytkowanie np, na 5 lat bez przetargu to taka uchwała byłaby nieważna, sprzeczna z prawem.

Z jednej strony mamy autonomie organów samorządowych, ale w granicach obowiązującego prawa.

Ogłoszenie o przetargu:

jak mamy wykaz nieruchomości to potem musi być ogłoszenie o przetargu.

Terminy i miejsce ogłoszenia.

Jeżeli cena wywoławcza nieruchomości jest wyższa niż równowartość 10 tys euro to zamieszcza się w prasie o zasięgu powiatowym. Jeżeli cena jest wyższa niż 100 tys euro to w prasie codziennej ogólnokrajowej. Jeżeli cena jest wyższa niż 10 mln euro to ogłoszenie trzeba zamieścić dwukrotnie. Niezależnie od wszystkiego zawsze to ogłoszenie ma być na stronach internetowych urzędu.

Kto jest organizatorem przetargu?

Jeżeli nie ma przepisu szczególnego to w przypadku nieruchomości Skarbowych przetarg organizuje minister skarbu. Jego kompetencje w tym zakresie zostały ograniczone przepisem szczególnym (zasada reprezentacji) - organizatorem przetargu w odniesieniu do nieruchomości skarbu państwa jest starosta powiatowy wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.

W przypadku JST organ wykonawczy.

Terminy:

-ogłoszenie o przetargu podaje się do publicznej wiadomości nie wcześniej niż po upływie 6 tygodni licząc od dnia wywieszenia wykazu nieruchomości.

W ogłoszeniu musi być czas i miejsce oraz warunki przetargu. Podajemy czas, miejsce i ogólne warunki, ale również w ogłoszeniu wskazujemy miejsce, w którym można zapoznać się ze szczegółowymi warunkami przetargu.

Przetarg może byc odwołany przez organizatora bez podania przyczyn. Czy to jest dopuszczalne? Na ten temat dwukrotnie wypowiadał się SN. W 1982 r. Teza w raz z ogłoszeniem została podtrzymana w wyroku sądu najwyższego z 2005 r.

"Nie ma ustawowych zakazów zastrzegania w ogłoszeniu o przetargu klauzuli unieważnienia przetargu bez podania przyczyn jednakże zasadność skorzystania z tej klauzuli nie może być dowolna i podlega ocenie przez pryzmat zasad współżycia społecznego.

Praktyka coraz częściej idzie w tym kierunku, że odwołanie przetargu powinno następować z ważnych przyczyn o czym powinno się poinformować w taki sam sposób, jak w ogłoszeniu o przetargu z podaniem przyczyny odwołania. To ujawnianie przyczyny odwołania jest o tyle istotne, że świadczy o przejrzystości procedur przetargowych.

Warunkiem wzięcia udziału w przetargu jest uiszczenie wadium. Ustawa zakreśla ramy tego wadium, bo ono ma nie mieć charakteru eliminacyjnego. To jest nie mniej niż 5 % ceny wywoławczej i nie więcej niż 20 %. Wadium nie musi byc za każdym razem wnoszone w pieniądzu. Może być także w obligacjach skarbu państwa lub papierach wartościowych, ale tylko takich, które są dopuszczone do publicznego obrotu.

Przetarg przeprowadza komisja przetargowa, którą powołuje właściwy organ i są oczywiste wyłączenia kto nie może być członkiem komisji przetargowej - osoba, która bierze udział w przetargu, osoby bliskie członkom komisji, a także osoby które pozostają z członkami komisji w stosunku faktycznym lub prawnym tego typu, że może to budzić uzasadnione wątpliwości co do bezstronności komisji.

Ile tych przetargów się przeprowadza?

Jeżeli przetarg zakończył się wynikiem negatywnym w okresie nie krótszym niż 30 dni, a nie dłuższym niż 6 miesięcy licząc od dnia zamknięcia procedury pierwszego przetargu przeprowadza się drugi przetarg. Gdybyśmy przeprowadzili pierwszy przetarg zbyt szybko przed upływem tych 30 dni to znowu powstaje wrażenie, że gdzieś się ktoś z kimś umówił.

Skąd te 6 miesięcy? - kwestia aktulanosci operatu szacunkowego, na podstawie którego ustalono cenę wywoławczą. To nie jest tak, że my musimy ten drugi przetarg przeprowadzić, po pierwszym możemy stwierdzić ze nie sprzedaliśmy nierchuosmoci bo nie było chętnych to koniec. Druga możliwość jest taka, że mimo iż nie upłynęło 6 miesięcy w międzyczasie coś się wydarzyło na rynku nieruchomości i aktualizujemy sobie operat szacunkowy.

Jeśli chcemy przeprowadzić ten drugi przetarg to musimy się w tych ramach zmieścić. Wtedy nie mamy obowiązku sporządzania wykazu nieruchomości i nie musimy aktualizować cenę nieruchomości.

Co to jest negatywny wynik przetargu?

Jest przetarg ustny czyli licytacja i nikt się nie stawił.

Ale jeżeli mamy licytacje i przyszedł tylko jeden człowiek to on żeby przetarg zakończył się wynikiem pozytywnym musi zaoferować cenę wyższą od ceny wywoławczej. Musi dokonać minimalnego ustalonego w warunkach przetargu postąpienia.

Jak idzie o przetarg pisemny to tu mamy więcej warunków, bo poza ceną są jeszcze inne elementy. Ale jeśli nawet w przetargu pisemnym nie złożono żadnej oferty, w której byłaby cena wyższa od wywoławczej to taki przetarg kończy się wynikiem negatywnym. Druga sytuacja - wprawdzie złożono pisemne oferty, gdzie zaoferowano cenę wyższą od wywoławczej, ale komisja stwierdziła, że żadna oferta nie spełnia warunków przetargu.

CO się dzieje dalej?

Jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym to znowu trzymając się tych terminów 30 dni i 6 miesięcy możemy zorganizować kolejny przetarg (trzeci) bądź też dokonać zbycia nieruchomości w drodze rokowań.

Co to są rokowania po drugim przetargu?

Zgodnie z rozporządzeniem z 2004 r. Musimy zrobić ogłoszenie o rokowaniach. To jest ogłoszenie o zamiarze zbycia nieruchomości po przeprowadzeniu rokowań.

Co ma być w tym ogłoszeniu?

-dane wymienione w art. 35(tak jak w wykazie nieruchomości).

-obciążenia nieruchomości.

-zobowiązania których przedmiotem jest nieruchomość.

-terminy przeprowadzonych przetargów.

Istota rokowań w sferze publicznej - trzeba poinformować w ogłoszeniu o możliwości, terminie i miejscu składania pisemnych zgłoszeń udziału w rokowaniach. Tutaj mamy transparetnnosci tej procedury. Mamy możliwość zgłoszenia udziału. Termin i miejsce w których można zapoznać się z warunkami rokowań

Rokowania w tym zakresie również mają charakter eliminacyjny i mają równy charakter.

Termin i miejsce przeprowadzenia rokowań - o ile w przypadku przetargu mięliśmy wadium to w przypadku rokowań nie mamy konstrukcji wadium, ale mamy zaliczkę, która jest pobierana tytułem zabezpieczenia kosztów w przypadku uchylenia się od zawarcia umowy.

Trzeba pouczyć w ogłoszeniu o skutkach uchylenia się od zawarcia umowy. W ogłoszeniu musi być, że przepada ta zaliczka. Jeżeli przepada to ma charakter zadatku, a nie zaliczki.

W tym ogłoszeniu musi pojawić się także zastrzeżenie, że organowi przysługuje prawo zamknięcia rokowań bez wybrania nabywcy nieruchomości.

Tutaj nie ma dodatkowych zastrzeżeń. Prowadzący rokowania może nie zawrzeć umowy ponieważ cena, która jest w rokowaniach nie może być niższa niż 40 % ceny oszacowanej.

Zgłoszenie udziału w rokowaniach składa się w zamkniętych kopertach najpóźniej na 3 dni przed wyznaczonym terminem rokowań. Akces w rokowaniach musi wpłynąć na 3 dni przed datą tych rokowań. Rokowania można przeprowadzić nawet jeżeli wpłynęło tylko jedno zgłoszenie. Tutaj jest wybór - rokowania może prowadzić albo właściwy organ albo komisja przetargowa. Te rokowania są trochę podobne do przetargu ofert. One się składają zawsze z dwóch części - jedna cześć to jest cześć wstępna, gdzie komisja bądź właściwy organ zapoznają się z tymi zgłoszeniami. Już po tej części wstępnej możemy dokonać eliminacji niektórych uczestników - tych których zgłoszenia (nie oferty) nie odpowiadają warunkom rokowań, albo zostały złożone po terminie, nie są kompletne, są nierzetelne bądź też budzą wątpliwości co do ich treści.

Potem następuję cześć ustna, gdzie komisja bądź właściwy organ przeprowadza rokowania i tu jest wymóg osobno z każdą zakwalifikowaną osobą. Pojedynczo są wzywani na rokowania i w wyniku tych rokowań albo ustala się nabywcę albo stwierdza, że nie doszło do wyboru nabywcy.

Z tej czynności rokowań sporządza się protokół. Po co ? - ten protokół jest podstawą zawarcia umowy.

Formy przetargu:

-przetarg ustny (licytacja).

-przetarg pisemny(konkursowy).

Drugi podział:

-przetarg ograniczony.

-przetarg nieograniczony.

Jak te dwa podziały zestawimy łącznie to wychodzi nam - przetarg ustny nieograniczony, przetarg ustny ograniczony, przetarg pisemny nieograniczony, przetarg pisemy ograniczony.

O wyborze formy przetargu zawsze decyduje organizator.

Przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny. Przetarg pisemny zmierzamy do wyboru najkorzystniejszej oferty.

Przetarg ograniczony - może być zorganizowany jeżeli warunki przetargu mogą być spełnione przez ograniczoną liczbę osób, ograniczoną ze względów obiektywnych.

W tych warunkach przetargu ustala się tzw. Postąpienie i ono nie może być niższe niż 1 % ceny wywoławczej(przy przetargach ustnych).

Co jest istotne w przetargu ograniczonym?

Muszą się znaleźć dwa elementy - po pierwsze informacja, że przetarg jest ograniczony, a po drugie uzasadnienie takiego wyboru. To uzasadnienie wyboru jest ważne, bo to może podlegać ocenie, czy to ograniczenie uczestników miało charakter obiektywny czy nie.

Tryb zaskarżania czynności przetargowych:

w terminie 7 dni od ogłoszenia przez przewodniczącego komisji przetargowej o wyniku przetargu ustnego nie wliczając pierwszego dnia.

W przypadku przetargu pisemnego w ciągu 7 dni od doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego. To zawiadomienie o wyniku przetargu pisemnego doręcza się wszystkim uczestnikom nie tylko temu który wygrał.

W tych terminach 7 dniowych każdy uczestnik przetargu może zaskarżyć czynności związane z jego przeprowadzeniem bądź do wojewody w przypadku, gdy mamy do czynienia z nieruchomością skarbu państwa bądź do organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego. Jaki jest skutek takiego zaskarżenia?

Przede wszystkim wstrzymanie czynności związanych ze zbyciem nieruchomości.

Ten właściwy organ ma 7 dni by rozstrzygnąć czy skarga była zasadna. Jeżeli uznaje, że skarga jest zasadna to może nakazać powtórzenie czynności albo może unieważnić przetarg, a jeżeli skargi nie uwzględnia to ją po prostu oddala ze względów merytorycznych (stwierdza ze nie naruszono procedury przetargowej). Może okazać się, że skarga została złożona po terminie 7 dni i wtedy mimo, że ustawa o tym milczy to skargę się odrzuca.

Od tego rozstrzygnięcia przysługuje również odwołanie do sądu. Bardzo specyficzny tryb odwołania - Sąd orzeka w momencie, kiedy moja skarga została oddalona i zostałem zobowiązany do zawarcia umowy. Wtedy przed sądem uchylając się od zawarcia umowy mogę podnieść argument dotyczący wadliwości przeprowadzenia przetargu. Druga sytuacja jest taka, że wojewoda albo organ wykonawczy unieważnił przetarg, a ja się z tym niezgadzam i wnoszę o zobowiązanie bądź SP bądź JST do zawarcia umowy.

Co bada sąd? Sąd nie jest uprawniony do merytorycznej oceny przetargu. Sąd nie może powiedzieć, że cena była za wysoka albo niezasadnie nie wybrano oferty bo oferta była dobra. Sąd jest uprawniony tylko do zbadania zgodności z prawem ogłoszenia, organizacji i przeprowadzania przetargu. Sąd bada procedurę przetargowa i nic więcej.

Jeżeli zakończyliśmy te wszystkie czynności to organizator przetargu jest zobowiązany zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca o miejscu i terminie zawarcia umowy - najpóźniej w ciągu 21 dni licząc od dnia rozstrzygnięcia przetargu, przy czym wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. W tym zawiadomieniu musi być informacja, że jeżeli ten kandydat na nabywcę nie stawi się bez usprawiedliwionej przyczyny w wyznaczonym terminie i miejscu celem zawarcia umowy to traci wadium. Jeśli tego nie napiszemy w ogłoszeniu to adwokat wygra taką sprawę.

Tą możliwość odstąpienia od zawarcia umowy to jest uprawnienie organizatora. Jeśli nie chcemy to wadium przepada pod warunkiem żeśmy o tym pouczyli.

14. Prawne formy dysponowania mieniem komunalnym przez gminy i jej jednostki organizacyjne

15. Prawne formy dysponowania mieniem komunalnym przez powiaty i ich jednostki organizacyjne

16. Prawne formy dysponowania mieniem komunalnym przez województwa i ich jednostki organizacyjne

14,15,16: Wyróżniamy

1. czynności faktyczne (z punktu widzenia prawnego to takie czynności, z którymi przepisy prawa wiążą określone skutki. Najbardziej typowe są działania zabezpieczające nieruchomość przed zniszczeniem i wyposażanie nieruchomości w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej. Skutki niedopełnienia obowiązków - dochodzenie roszczeń w postępowaniu cywilnym z tytułu uszkodzenia lub zniszczenia rzeczy lub udział w postępowaniu karnym. Opłata za wzrost wartości nieruchomości w skutek wyposażenia jej w urządzenia infrastruktury to opłaty adiacenckie.)

2. czynności o charakterze mieszanym czyli faktyczno-prawne (np. ewidencja nieruchomości, zapewnienie wyceny czy sporządzanie planów wykorzystania zasobów. Są to czynności faktyczne, ale odbywające się wg ściśle określonych procedur, stąd taki charakter.

3. Czynności o charakterze czysto prawnym - np. zbywanie, nabywanie nieruchomości. Problem, bo ustawodawca mówi raz o formie obrotu, a raz o czynności prawnej.

Obrót - przeniesienie własności nieruchomości. Tradycyjnie zalicza się także zniesienie współwłasności, dział spadku. Ustawa o gospodarce nieruchomości zalicza jednak także najem, dzierżawę, użyczenie, a nawet oddanie w trwały zarząd. Pierwsze 3 mają charakter cywilnoprawny, ale trwały zarząd ustala się w drodze decyzji administracyjnej.

Pojęciem obrotu posługujemy się w odniesieniu do tych czynności prawnych, które będą prowadziły do zmiany podmiotu gospodarującego taką nieruchomością, zarówno jeżeli wiązałoby się to ze zmianą właściciela czy też nie.

Jak odróżnić od form cywilnoprawnych, formy administracyjnoprawne?

Do tych drugich, na pewno zaliczają się:

- oddanie nieruchomości w trwały zarząd (decyzją administracyjną następuje zmiana podmiotu gospodarującego, którym jest jednostka organizacyjna gminy/powiatu/województwa/Skarbu Państwa nieposiadająca osobowości prawnej

- podział nieruchomości (w trybie administracyjnym, zakończeniem czynności jest decyzja administracyjna zatwierdzająca projekt podziału)

- scalanie i ponowny podział nieruchomości

- wywłaszczenie nieruchomości i zwrot wywłaszczonych nieruchomości

17. Pojęcie i cechy użyteczności publicznej

Realizacja zadań własnych gminy określonych ustawowo, których celem jest bieżące i nieprzerwane zaspokajania potrzeb ludności w drodze świadczenia usług powszechnie dostępnych.

Cechy użyteczności pub:

-zaspokajanie podstawowych potrzeb.

-wysoka kapitałochłonność - zakładamy, że to taka sfera działalności, która jest kapitałochłonna.

-brak ekwiwalentności świadczeń.

-niemożność stosowania cen rynkowych.

-nie jest to działalność nastawiona na osiąganie zysku.(choć nie zwalnia od konieczności prowadzenia jej w oparciu o zasadę racjonalnej...)

-w użyteczności pub może być zasilanie ze środków publicznych.

18. Granice działalności gospodarczej jednostek samorządu terytorialnego

Działalność gospodarczą może prowadzić gmina, miasto na prawach powiatu

Gmina może działać poza sfera użyteczności pub poprzez tworzenie spółki handlowej i przystępować do nich, jeżeli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

• istnieją niezaspokojone potrzeby wspólnoty samorządowych na rynku lokalnym,

• występujące w gminie bezrobocie w znacznym stopniu wpływa ujemnie na poziom życia wspólnoty samorządowej, a zastosowanie innych działań i wynikających z obowiązujących przepisów środków prawnych nie doprowadziło do aktywiza­cji gospodarczej,

• jeżeli zbycie składnika mienia komunalnego mogące sta­nowić wkład niepieniężny gminy do spółki albo też rozporządzenie nim w inny sposób spowoduje dla gminy poważną stratę majątkową.

Powiat nie może poza użytecznością publiczną.

Województwo może w ramach użyteczności publicznej tworzyć sobie spółki, albo przystępować do spółek. Natomiast poza sferą użyteczności publicznej województwo może tworzyć spółki bądź też do nich przystępować jeżeli ich przedmiot odpowiada wymogom ustawowym: działalność promocyjna, edukacyjna, wydawniczą.

Działalność poza sfera UP wyłącznie w formie spółek akcyjnych lub z o.o.

Działalność JST ma charakter subsydiarny. - wkraczaj tam, gdzie potrzeby nie są zaspokajane. Jeśli potrzeby są zaspokajane to wycofaj się z tej działalności.

19. Organizacyjnoprawne formy spółek dostępne dla jednostek samorządu terytorialnego

Jednostki samorządu terytorialnego mogą zarówno tworzyć spółki, jak również mogą przystępować do nich. Dopuszczalne formy organizacyjno - prawne w takich spółkach to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółka akcyjna. Wyjątkowo, na zasadach określonych w przepisach o partnerstwie publiczno - prawnym jednostki samorządu terytorialnego mogą także tworzyć spółki komandytowe lub komandytowo-akcyjne, przy czym jednostka samorządu terytorialnego nie może być w takiej spółce komandytariuszem.

20. Istota i powstanie spółek kapitałowych z udziałem jednostek samorządu terytorialnego

Jeżeli jst ma być tylko współudziałowcem, a nie jedynym udziałowcem musi znaleźć partnera - do tego nie stosuje się przepisów zamówień publicznych za wyjątkiem partnerstwa publiczno-prywatnego, a więc kiedy partnerem ma być osoba prywatna. Na etapie zakładania najważniejsze są:

• forma spółki - jedynie spółka prawa handlowego, ale ograniczenie do S.A lub z o.o.

• treść umowy - obligatoryjnie powołuje się radę nadzorczą, która dokonuje wyboru prezesa i członków zarządu, wynagrodzenie dla członków rady nadzorczej i prezesa ustala zgromadzenie wspólników.

• Uchwała jst - o utworzeniu spółki

• Wójt składa oświadczenie woli o założeniu spółki za kontrasygnatą głównego księgowego.

21. Przedmiot działalności spółek z udziałem jednostek samorządu terytorialnego

Zawsze mogą działać w sferze użyteczności publicznej, a poza nią tylko gdy spełnione są przesłanki, patrz. pytanie 17 i 18.

22. Władze spółek z udziałem jednostek samorządu terytorialnego (przepisy szczególne w stosunku do uregulowań ksh)

W każdej ze spółek z udziałem jednostek samorządu terytorialnego musi działać rada nadzorcza. Kadencja członka takiej rady w spółkach z większościowym udziałem jednostek samorządu terytorialnego trwa 3 lata. Dodatkowym ograniczeniem jest wymóg, by członkowie rady nadzorczej, którzy reprezentują w spółce jednostkę samorządu terytorialnego, byli powoływani spośród osób, które złożyły egzamin w trybie przewidzianym w przepisach o komercjalizacji i prywatyzacji. Członka zarządu spółki z udziałem jednostek samorządu terytorialnego powołuje i odwołuje rada nadzorcza. Wymogi powyższe dotyczą również spółek zależnych.

W jednoosobowych spółkach jednostek samorządu terytorialnego funkcję zgromadzenia wspólników (walnego zgromadzenia) pełnią organy wykonawcze tych jednostek samorządu terytorialnego.

Spółka jednostek samorządu terytorialnego określa w regulaminie zasady korzystania z usług publicznych świadczonych przez spółkę oraz obowiązki spółki wobec odbiorców usług. Regulamin taki oraz jego zmiany obowiązują na obszarze jednostek samorządu terytorialnego dopiero po zatwierdzeniu przez organy wykonawcze tych jednostek.

23. Zasady wnoszenia wkładów oraz obejmowania udziałów i akcji w spółkach z udziałem jednostek samorządu terytorialnego

Udziały i akcje w spółkach prawa handlowego (spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością i spółkach akcyjnych) mogą być obejmowane w zamian za wkłady pieniężne (gotówkę), jak i wkłady niepieniężne (rzeczowe).

Przedmiotem wkładu niepieniężnego mogą być nieruchomości, rzeczy ruchome oraz prawa majątkowe, jeżeli spełniają następujące warunki: są zbywalne, przedstawiają jakąkolwiek wartość ekonomiczną, mogą być ujęte w bilansie jako aktywa.

Wyceny wnoszonych do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wkładów dokonują sami wspólnicy. Przyjmuje się, że przedmiot aportu powinien zostać wyceniony w wartości rynkowej. Wartość ta powinna być równa co najmniej wartości nominalnej udziałów. Wyceny tej dokonuje się na dzień zawarcia umowy spółki.

Umowa spółki powinna w takiej sytuacji szczegółowo określać przedmiot wkładu niepieniężnego, osobę wspólnika wnoszącego aport oraz liczbę i wartość nominalną objętych w zamian udziałów.

24. Zasady zbywania udziałów i akcji w spółkach z udziałem jednostek samorządu terytorialnego

Jest to prywatyzacja sensu stricte mienia komunalnego

Kompetencje zbywania przysługują wójtowi, ale Rada Gminy uchwala zasady zbywania, do których przestrzegania zobowiązany jest wójt. Nadzór nad uchwałą odnoszącą się do zasad sprawuje wojewoda. W zasadach Rada Gminy może określić:

• uprawnienia organu wykonawczego do zbywania określonych ilości (%) udziałów w spółkach komunalnych,

• obowiązek zbywania udziałów w trybie publicznym, np. przetargu,  oferty, negocjacji na podstawie publicznego zaproszenia (tryb najczęściej stosowany), aukcji elektronicznej,

• obowiązek wykonania analiz przedprywatyzacyjnych oraz wyceny spółki, której udziały miałyby być zbywane,

• możliwości zbywania udziałów w trybie innym niż publiczny bez zgody organu stanowiącego, np. w sytuacji zbywania udziałów w spółkach, w których JST posiada nie więcej niż 25 proc. kapitału zakładowego lub nabywca i cena zbywanych udziałów zostały określone we wcześniejszej umowie prywatyzacyjnej,

• możliwości odstąpienia od uprzedniego sporządzenia analiz przedprywatyzacyjnych lub wyceny w określonych przypadkach,

• obowiązki informacyjne, konsultacyjne lub opiniodawcze organów wykonawczych.

25. Przekształcenie zakładu budżetowego w spółkę prawa handlowego

Polega na likwidacji zakładu budżetowego w celu przekształcenia w spółkę. Decyzję podejmuje organ stanowiący, więc np. Rada Gminy w drodze uchwały. Skutkiem omawianego przekształcenia ma być bez wątpienia kontynuacja działalności przez spółkę po zakładzie budżetowym, a nie podjecie działalności od nowa, a więc tzw. sukcesja uniwersalna (nie wygasają pozwolenia, zobowiązania, stosunki pracy itp.). Jest więc to konieczny etap, dla zmiany charakteru podmiotu. Skutkiem likwidacji jest przejście majątku zakładu (jst) na rzecz spółki oraz przekazanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Etapy przekształcenia:

• uchwała rady gminy o likwidacji

• inwentaryzacja mienia zakładu

• wycena prawa użytkowania wieczystego

• zmiana ksiąg rachunkowych

• poinformowanie pracowników o zmianie.

26. Podstawowe zasady partnerstwa publiczno-prywatnego

• podstawą partnerstwa publiczno-prywatnego jest umowa,

• stronami partnerstwa publiczno-prywatnego są: podmiot publiczny i podmiot prywatny,

• celem współpracy jest realizacja zadania publicznego,

• przedmiotem umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym jest realizacja przez partnera pry­watnego przedsięwzięcia za wynagrodzeniem na rzecz podmiotu publicznego,

• partner prywatny co najmniej w części lub w całości poniesie nakłady na reali­zację przedsięwzięcia lub zapewni ich poniesienie przez inne podmioty,

• part­nerstwo publiczno-prywatne może stanowić sposób realizacji przedsięwzięcia, jeżeli przynosi to korzyści dla interesu publicznego przeważające korzyści wy­nikające z innych sposobów realizacji tego przedsięwzięcia,

• przystąpienie do współpracy z partnerem prywatnym musi poprzedzać sporządzenie analiz w za­kresie określonym ustawą oraz zamieszczenie informacji o planowanej realizacji określonego przedsięwzięcia w BIP i BZP,

• wybór partnera prywatnego musi być dokonany na zasadach i w trybie określonym w ustawie,

• umowa o partnerstwie publiczno- -prywatnym musi zawierać postanowienia określone w ustawie.

27. Podstawowe zasady gospodarowania odpadami gminy

Do podstawowych zadań gminy z zakresu gospodarki odpadami należy m.in.

• zapewnienie budowy, utrzymania i eksploatacji własnych lub wspólnych
  z innymi gminami regionalnych instalacji do przetwarzania odpadów komunalnych,

• objęcie wszystkich właścicieli nieruchomości na terenie gminy systemem gospodarowania odpadami komunalnymi i sprawowanie nadzoru nad firmą odbierającą odpady,

• zorganizowanie przetargu na odbieranie odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości albo przetargu na odbieranie i zagospodarowanie tych odpadów,

• ustanawianie selektywnego zbierania odpadów komunalnych, obejmującego co najmniej następujące frakcje odpadów: papieru, metalu, tworzywa sztucznego, szkła i opakowań wielomateriałowych oraz odpadów komunalnych ulegających biodegradacji w tym odpadów opakowaniowych ulegających biodegradacji,

• tworzenie punktów selektywnego zbierania odpadów komunalnych w sposób zapewniający łatwy dostęp dla wszystkich mieszkańców gminy,

28. Pojęcie nieruchomości (w tym rolnej i gruntu leśnego), działki, rodzaje działek oraz pojęcie gospodarstwa rolnego

Nieruchomość - część powierzchni ziemskiej stanowiący odrębną własność co do zasady wraz z budynkami na niej - art. 46 KC

Wyróżnia się:

- gruntowe

- budynkowe

- lokalowe.

Jak wyznacza się granice - wytyczane na mapach w księgach wieczystych (ewidencja gruntów i budynków). W terenie wyznaczają je zwykle płoty, znaki graniczne, kamienie graniczne. To powoduje, że jesteśmy w stanie w terenie wyznaczyć granice nieruchomości gruntowej.

Nieruchomość stanowi przedmiot odrębnej własności - w skład nieruchomości może wchodzić kilka działek (pojęcie prawa geodezyjnego).

Działka =/= nieruchomość (choć może) to są różne pojęcia z praw a cywilnego i techniczne, geodezyjne.

Działka - powierzchnia wskazana na mapach, określona powierzchnia, sposób wykorzystania jeżeli rolna to klasa gleby.

Jedna nieruchomość wpisywana jest do jednej księgi wieczystej, przez to stanowi jeden, samodzielny przedmiot obrotu. Przykładowy skutek: mimo, że wartość jednej działki wystarcza na pokrycie hipoteki, ona i tak obciąża całą nieruchomość. W przypadku jednak zbycia takiej działki staje się ona odrębną nieruchomością gruntową.

Nieruchomości budynkowe trwale związane z gruntem

Co do zasady budynki stanowią część składową i nie mogą być przedmiotem obrotu za wyjątkiem:

- wzniesionych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste (stanowią wtedy własność użytkownika wieczystego, jeżeli zawiera umowę o teren, który już jest zabudowany - cudeniek też przechodzi na jego własność, a teren nie - zasada obowiązuje zarówno od zera do pustego gruntu, jak i kiedy już budynek jest zbudowany)

- użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne (budynki stanowią własność tej spółdzielni).

Zdarzają się inne sytuacje wyjątkowe wynikające z poprzedniego stanu prawnego - np. Księgi Wieczyste Warszawa Śródmieście - stare dekrety.

Trwale związane z gruntem - fizyczne powiązanie z gruntem poprzez fundament (pawilon, kiosk, garaż blaszak - nie).

Nieruchomości lokalowe

Musi istnieć odrębny przepis, które go wydzielają. Lokale dzielą się na użytkowe i mieszkaniowe. Tylko jedna ustawa daje podstawę - ustawa o własności lokalowej. Jest to tzw. odrębna własność lokalowa.

Grunty leśne - w myśl ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (u.ochr.grunt.) są to grunty określone jako: 1) lasy w przepisach o lasach, 2) zrekultywowane na potrzeby gospodarki leśnej, 3) pod drogami dojazdowymi do gruntów leśnych.

Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej

29. Istota i pojęcie gminnego, powiatowego i wojewódzkiego zasobu nieruchomości

Zasób nieruchomości to pojęcie, którym posługuje się tylko ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz pojęcia samego zasobu używa ustawa o gospodarowaniu gruntów rolnych Skarbu Państwa, ale to drugie póki co olewamy.

Zasób nieruchomości - wyróżniamy Skarbu Państwa, gminny, powiatowy i wojewódzki. Dla nich wszystkich wprowadza się wspólną definicję, która nie odpowiada prawu cywilnemu.

Są to przede wszystkim nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa, gminy, powiatu, województwa, z wyjątkiem nieruchomości, które Skarb Państwa, gmina, powiat, województwo oddały w użytkowanie wieczyste. Z punktu widzenia prawa cywilnego nieruchomość oddana z użytkowania dalej jest własnością Skarbu Państwa, ale z definicji przedstawionej wynika, że nie wchodzi w skład zasobu nieruchomości. W skład zasobu wchodzą natomiast nieruchomości, które te podmioty otrzymały w użytkowanie wieczyste, co też jest niezgodne z założeniami cywilistycznymi.

Inne określenia: zasób to jest albo bank ziemi, ale sprowadzający się do rezerwy nieruchomości - ta część, która posiadanie przez jednostkę samorządu terytorialnego gwarantuje im wykonywanie zadań oraz ochronę samodzielności majątkowej.

Najważniejsze, że nie jest to wyodrębniona masa majątkowa, a taka o charakterze abstrakcyjnym.

30. Prawne formy gospodarowania nieruchomościami komunalnymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami

Skarb Państwa, powiat, województwo:

- ewidencjonowanie nieruchomości zgodnie z katastrem nieruchomości

- zapewnienie wyceny nieruchomości (nie każda nieruchomość w zasobie musi być wyceniona, bo nie posługujemy się zawsze katastrem - kataster zapewnia właśnie wycenę, a ewidencja nie. Wartość katastralna jest ważna z punktu widzenia podatków i jest podstawą wyceny rynkowej) poprzez istnienie odpowiednich narzędzi do tego

- sporządzenie planu wykorzystania zasobu

- zabezpieczenie nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem

- wykonywanie czynności związanych z naliczaniem należności za nieruchomości udostępniane z zasobu (korzystanie z nich), czyli naliczanie należności + ich windykacja

- współpraca z innymi organami, które na mocy odrębnych przepisów gospodarują nieruchomościami Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego.

- zbywanie i nabywanie nieruchomości wchodzących w skład zasobu

- wydzierżawianie, wynajmowanie i użyczanie nieruchomości wchodzących w skład zasobu

- podejmowanie czynności w postępowaniu sądowym, szczególnie w sprawach o własność, prawa rzeczowe na nieruchomości, o roszczenia związane z korzystaniem z nieruchomości, z tytułu najmu, dzierżawy, stwierdzenie nabycia spadku, o zasiedzenie nieruchomości

Gmina dodatkowo:

- składanie wniosków o założenie księgi wieczystej i wpis do niej

przygotowanie opracowań geodezyjnoprawnych i projektowych

- dokonywanie podziału i scaleń nieruchomości

- wyposażanie nieruchomości w niezbędne urządzenia infrastruktury

Wymienione katalogi nie są katalogami zamkniętymi! Ustawodawca wymienił te, które uznał za szczególnie ważne

31. Ewidencjowanie nieruchomości, a ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości)

Do momentu uchwalenia katastru, za kataster uważa się ewidencja. Jest regulowana ustawą z 1970 roku prawo geodezyjne i kartograficzne oraz rozporządzeniem wykonawczym z 2001r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. W rozumieniu tych przepisów ewidencja jest to jednolity, systematycznie aktualizowany, prowadzony w skali kraju zbiór informacji o gruntach, budynkach, lokalach, ich właścicielach oraz innych osobach władających tymi gruntami, budynkami i lokalami. Cechy ewidencji:

- powszechność - obejmuje wszystkie grunty, budynki i lokale bez względu na ich charakter i podmiot władający.

- ograniczona jawność - każdy ma dostęp do wyrysów, kopii map ewidencyjnych, ale ograniczenie dotyczy źródłowej dokumentacji geodezyjnej

- jednolitość - taka sama metoda i zasady prowadzenia ewidencji, bez względu na obszar, podmiot itp. na terenie całego kraju

- ………….. - te same informacje na terenie całego kraju stanowią

- wiarygodność - informacje zawarte w ewidencji stanowią jedyne kompletne źródło informacji (jeżeli coś jest tam wadliwie podane, to nie znaczy, że ewidencja jest niewiarygodna, ale żeby się nią dalej posługiwać to trzeba ustawowo zmienić wady. - np. użytek rolny klasa V, a w rzeczywistości III - dopóki wyniki badań nie zostaną wprowadzone do ewidencji, to obowiązuje ewidencja.

Ewidencja, a księga wieczysta.

Wszystkie domniemanie związane z księga wieczysta dotyczą sfery podmiotowej - czyli właściciela gruntu, albo innego podmiotu, który z własności wywodzi tytuł prawny np. użytkownik wieczysty. Jeżeli w księże wpisany jest Jan Kowalski jako właściciel, a w ewidencji Marcin Nowak, to rozstrzyga księga wieczysta. Ta informacja powinna być źródłem dokonania zmiany w ewidencji, ale w sferze własnościowej to ona ma znaczenie. Jeżeli nieruchomość w wieczystej stanowi część działki, a ewidencja - las, to rozstrzyga ewidencja, zatem wypis z ewidencji powinien stanowić podstawę do zmiany w księdze wieczystej.

Ewidencję prowadzą starostowie wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej - bardzo szeroki zakres czynności, bo mają zarówno charakter administracyjno-prawny (np. wydawanie wypisów, wyrysów, kopii map), ale także techniczny (obsługa tego zbioru danych jako administrator, obsługa osób korzystających z ewidencji).

Ewidencja prowadzona jest w systemie informatycznym jako komputerowa baza danych. W obecnym systemie prawnym stanowi to część państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Ewidencja musi odpowiadać aktualnemu podziałowi administracyjnemu kraju. Największą jednostką jest jednostka ewidencyjna - obejmuje ona obszar albo całej gminy, albo obszar miasta, ale także dzielnicy miasta. Jednostki ewidencyjne dzielą się na obręby - z reguły granice wsi lub części dzielnicy.

Po co ewidencja

Przede wszystkim spełnia funkcję informacyjną, a do czasu powstania katastru, dane zawarte w ewidencji są podstawą ustalania podatków i wszelkich innych obciążeń o charakterze publicznoprawnym. Dane z ewidencji są także podstawą planowania przestrzennego, statystyki państwowej i gospodarki nieruchomościami.

Od tak rozumianej na gruncie innej ustawy ewidencji należy odróżnić czynność ewidencjonowania na gruncie gospodarki mieniem komunalnej. W znaczeniu potocznym oznacza rejestrowanie, katalogowanie, albo inwentaryzowanie nieruchomości.

32. Cywilnoprawne formy obrotu nieruchomościami komunalnymi

Przede wszystkim wskazuje się:

• Obrót, czyli przeniesienie własności nieruchomości.

• Tradycyjnie zalicza się także zniesienie współwłasności, dział spadku.

• Ustawa o gospodarce nieruchomości zalicza jednak także najem, dzierżawę, użyczenie,

Pojęciem obrotu posługujemy się w odniesieniu do tych czynności prawnych, które będą prowadziły do zmiany podmiotu gospodarującego taką nieruchomością, zarówno jeżeli wiązałoby się to ze zmianą właściciela czy też nie.

Jak odróżnić od form cywilnoprawnych, formy administracyjnoprawne?

Do tych drugich, na pewno zaliczają się:

- oddanie nieruchomości w trwały zarząd (decyzją administracyjną następuje zmiana podmiotu gospodarującego, którym jest jednostka organizacyjna gminy/powiatu/województwa/Skarbu Państwa nieposiadająca osobowości prawnej

- podział nieruchomości (w trybie administracyjnym, zakończeniem czynności jest decyzja administracyjna zatwierdzająca projekt podziału)

- scalanie i ponowny podział nieruchomości

- wywłaszczenie nieruchomości i zwrot wywłaszczonych nieruchomości

33. Sprzedaż nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego

Patrz zasada przetargu - pytanie 13

34. Oddawanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego

Patrz zasada przetargu - pytanie 13

35. Zamiana nieruchomości

Nieruchomości stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego mogą być przedmiotem zamiany na inne, będące własnością osób fizycznych lub osób prawnych, jeżeli będą służyć jej rozwojowi (inwestycje, budownictwo mieszkaniowe, infrastruktura mieszkaniowa, cele publiczne) w szczególności zorganizowanej działalności inwestycyjnej. W razie nierównej ich wartości stosuje się odpowiednią dopłatę. Prawo dopuszcza też zamianę własności nieruchomości na prawo użytkowania wieczystego, a także wzajemną zamianę tego prawa. Gmina, podejmując decyzję o zamianie, powinna zweryfikować swój zamiar, opierając się na treści studium.

Zamiana powinna być dokonana w zgodzie z zasadami racjonalnego gospodarowania, więc nie liczy się tylko cena, ale też cel i zasadność.

36. Darowizna na cele publiczne i tzw. „darowizna obligatoryjna”

Darowizna może być przekazana na wyraźnie określone podmioty SP, na rzecz Gminy, Powiatu, Województwa w obrocie publicznym komunalnym. Cel tej darowizny nie jest określony ustawowo i co do zasady nie musi być zdefiniowany w umowie. Wyjątek: musi być zaznaczony cel publiczny darowizny w 2 przypadkach:

• gdy w przypadku jego niewykonania odwołuje się darowiznę,

• jest możliwość odstępstwa od odwołania tylko za zgoda organu, który wyraził zgodę na jej wykonanie.

W kwestiach nieuregulowanych stosuje się przepisy kc

Darowizna obligatoryjna - na cele budownictwa mieszkaniowego.

Przesłanki darowizny obligatoryjnej: 

a/ podmioty - zawsze jest to darowizna na rzecz Gminy natomiast darczyńcą jest SP, Powiat lub Województwo,

b/ cel darowizny /jednoznaczny/ - budownictwo mieszkaniowe i infrastruktura  związana z tym budownictwem /drogi, dojazdy/,

c/ grunty - musza być przeznaczone na cele budownictwa mieszkaniowego i infrastrukturę z tym związaną .

Gmina nie może mieć terenów na takie budownictwo a muszą je mieć SP, Powiat lub Województwo.

Wniosek w tym zakresie musi złożyć Gmina.

DAROWIZNA OBLIGTORYJNA: jeżeli Gmina złoży wniosek a są spełnione warunki darowizna nie może być odmówiona.

SAMO DOKONANIE DAROWIZNY NIE WYMAGA ZGODY WOJEWODZ.

Umowa darowizny - zgodne oświadczenie 2 stron natomiast darowizna obligatoryjna właściwie polega na przekazaniu.

Cel tej darowizny musi być również dokładnie określony jeżeli darowizna nie podlega odwołaniu.

MOŻLIWOŚĆ ODSTAPIENIA I ODWOŁANIE ZA ZGODA WOJEWODY.

37. Zasady nabywania nieruchomości przez jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości

Ponieważ nie posiadają one osobowości prawnej i nie mają zdolności prawnej - nabywają nieruchomości na własność lub w użytkowanie wieczyste odpowiednio gminy, powiatu i województwa. Jednostki te tworzone są w celu wykonywania zadań jst. Są to np. szkoły, przedszkola, ośrodki pomocy społecznej itp.

Taka jednostka organizacyjna nabywając nieruchomość działa jakby w zastępstwie jst i na jej rzecz.

Działania podejmują kierownicy jednostki w oparciu o umocowanie udzielone przez wójta, zarząd powiatu i zarządu województwa. Pełnomocnictwo powinno zostać sporządzone w formie aktu notarialnego. Właścicielem staje się jst, ale te jednostki otrzymują je w tzw. trwały zarząd.

38. Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości (charakter prawny, przesłanki, uprawniony podmiot)

Prawo pierwokupu polega na tym, że uprawnionej osobie przysługuje pierwszeństwo kupna oznaczonej nieruchomości, w przypadku gdyby strona zobligowana tym prawem zobowiązałaby się zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości z osobą trzecią. Skorzystanie z prawa pierwokupu zależy wyłącznie od woli uprawnionego. Oznacza to, że uprawniony może lecz nie musi z niego korzystać (zarówno w przypadku prawa pierwokupu umownego jak i ustawowego). Jeżeli uprawniony chciałby ze swojego prawa skorzystać, wówczas pomiędzy zobowiązanym a uprawnionym dochodzi do skutku umowa takiej samej treści, jak umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią.

gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:
1)    niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
2)    prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
3)    nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
4)    nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.

W przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego, a także w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej (niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę) − prawo pierwokupu zastrzeżone dla gminy, zgodnie z ustawą, nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne.

Art. 109 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymienia przypadki, w których ustawowe prawo pierwokupu zastrzeżone dla gminy nie przysługuje. Warto wspomnieć o jednym przykładzie, a mianowicie prawo pierwokupu nie przysługuje w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy.

Na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami organem uprawnionym do wykonania prawa pierwokupu jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest zobowiązany do zawiadomienia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o treści takowej umowy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje prawo pierwokupu w wyniku złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, który zawiadomił go o umowie sprzedaży nieruchomości. Złożenie oświadczenia przez organ uprawniony może nastąpić w terminie miesiąca od zawiadomienia o treści umowy, a prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży. Jeżeli w ciągu miesiąca wójt, burmistrz albo prezydent miasta ze swojego prawa nie skorzysta, wówczas może nastąpić sprzedaż nieruchomości między dotychczasowymi stronami umowy sprzedaży.

39. Pierwszeństwo nabycia nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego

Jeżeli jst. Zbywa nieruchomość osobie fizycznej lub prawnej pierwszeństwo nabycia ma (w razie zbiegu roszczeń, ważna kolejność):
1) osoba, której przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości na podstawie ustawy, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości do sprzedaży
2) będący poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości, pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie

3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Zbycie nieruchomości nie może nastąpić, jeżeli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.
Wymienione osoby zawiadamia się o zamiarze zbycia na piśmie, ci mają wyznaczony czas na zadeklarowanie chęci nabycia za ustaloną cenę.

Dotyczy najemców:
Wojewoda w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a odpowiednia rada lub sejmik w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, mogą przyznać, odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały, pierwszeństwo w nabywaniu lokali ich najemcom lub dzierżawcom

Zbycie nieruchomości zabudowanej domem wielolokalowym na rzecz innych osób niż najemcy tych lokali.

40. Podstawowe zasady funkcjonowania publicznych rejestrów nieruchomości

- powszechność - obejmuje wszystkie grunty, budynki i lokale bez względu na ich charakter i podmiot władający.

- ograniczona jawność - każdy ma dostęp do wyrysów, kopii map ewidencyjnych, ale ograniczenie dotyczy źródłowej dokumentacji geodezyjnej

- jednolitość - taka sama metoda i zasady prowadzenia ewidencji, bez względu na obszar, podmiot itp. na terenie całego kraju

- ………….. - te same informacje na terenie całego kraju stanowią

- wiarygodność - informacje zawarte w ewidencji stanowią jedyne kompletne źródło informacji (jeżeli coś jest tam wadliwie podane, to nie znaczy, że ewidencja jest niewiarygodna, ale żeby się nią dalej posługiwać to trzeba ustawowo zmienić wady. - np. użytek rolny klasa V, a w rzeczywistości III - dopóki wyniki badań nie zostaną wprowadzone do ewidencji, to obowiązuje ewidencja.

41. Administracyjnoprawne formy gospodarowania nieruchomościami komunalnymi

- oddanie nieruchomości w trwały zarząd (decyzją administracyjną następuje zmiana podmiotu gospodarującego, którym jest jednostka organizacyjna gminy/powiatu/województwa/Skarbu Państwa nieposiadająca osobowości prawnej

- podział nieruchomości (w trybie administracyjnym, zakończeniem czynności jest decyzja administracyjna zatwierdzająca projekt podziału)

- scalanie i ponowny podział nieruchomości

- wywłaszczenie nieruchomości i zwrot wywłaszczonych nieruchomości

42. Trwały zarząd nieruchomością (pojęcie, ustanowienie, wygaśnięcie i przekazanie zarządu)

Art. 43-50

43. Zasady i tryb podziału nieruchomości

44. Zasady i tryb scalania i podziału nieruchomości

45. Zasady i tryb wywłaszczania nieruchomości (pojęcie wywłaszczenia, czasowe zajęcie nieruchomości)

Wywłaszczenie

art. 112 ust. 2 mówi o istocie wywłaszczenia - ograniczenie lub pozbawienie prawa własności, ograniczonych praw rzeczowych lub użytkowania wieczystego.

Można mówić o nim tylko co do praw rzeczowych, a nie np. wywłaszczeniu najemcy czy dzierżawcy.

Przyczyny: Zagospodarowanie na cele publiczne (na podstawie planu), albo wydana została decyzja o lokalizacji celu publicznego - wywłaszczona nieruchomość ma być oddana na cele publiczne. Powinna to być jednak ostateczność - jeżeli nie da się osiągnąć celu w inny sposób i nie można zawrzeć umowy.

Wywłaszczenie może być dokonane tylko na mocy decyzji i tylko w sytuacjach przewidzianych w ustawie.

Organem właściwym jest zawsze starosta.

Wywłaszczenie jest realizowane na rzecz Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, ale są inne wyjątkowe sytuacje.

Można wywłaszczyć zarówno całość, jak i część nieruchomości, natomiast w przypadku częściowego - jeżeli reszta nie może być wykorzystana zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, wywłaszczany ma prawo domagać się nabycia całości na podstawie umowy - jego prawo, a nie obowiązek.

Z wywłaszczeniem wiąże się słuszne odszkodowanie - odpowiadające wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Procedura.

Wszczęcie musi być poprzedzone rokowaniami o nabycie praw do nieruchomości w drodze umowy. W trakcie rokowań może być proponowana słuszna cena, albo nieruchomość zamienna. Jeżeli nie dojdzie do umowy, wszczyna się postępowanie wywłaszczeniowe po 2 miesiącach bezskutecznej próby zawarcia umowy. Wszczęcie właściwego postępowania zakończy się odszkodowaniem. Na tym pierwszym etapie podmioty wywłaszczane mogą uzyskać więcej. Nie jest określone ile mają trwać negocjacje - mogą i rok, potem wyznacza się termin, po nim czeka się te dwa miesiące.

Art. 119 - co zawiera decyzja o wywłaszczeniu:

- cel wyłączenia

- określenie nieruchomości

- jakie prawo jest wywłaszczane

- komu się wywłaszcza

- zobowiązanie do zapewnienia lokali (w przypadku najemców lokali, kiedy wywłaszczana jest np. kamienica)

- ustalenie wysokości odszkodowania

Odszkodowanie jest płatne w terminie 14 dni, odkąd decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna.

Na tym drugim etapie nie może być zawarta ugoda, ale może być zaproponowana nieruchomość zamienną i to od woli wywłaszczanego zależy czy przyjmie - jeżeli nie, to dostanie pieniądze.

Zawsze przy wywłaszczeniu obligatoryjne jest przeprowadzenie rozprawy - wyjątek od zasady kpa.

Szczególne tryby wywłaszczenia:

art. 124

Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Różnice w tym specjalnym: ograniczenie, a nie zabranie i nie następuje na rzecz SP lub jednostek samorządu terytorialnego, tylko na rzecz prywatnych podmiotów.

Art. 125: starosta może ograniczyć sposób korzystania w celu poszukiwanie kopalin objętych prawem górniczym na rzecz przedsiębiorcy z koncesją na czas trwania koncesji

Art. 126 w przypadku siły wyższej lub zagrażającej klęski - można korzystać przez 6 miesięcy.

46. Przesłanki zwrotu wywłaszczonej nieruchomości

Przesłanki:

- przeznaczanie nieruchomości na inny cel, niż wynikający z decyzji (należy zawiadomić wywłaszczonego lub jego spadkobiercę o innym celu i ci mają w ciągu 3 miesięcy się określić czy chcą zwrotu - jeśli tak to tracą odszkodowanie zwaloryzowane, a zwrot nieruchomości w stanie obecnym!)

- nieruchomość stała się zbędna na cel określony w wywłaszczeniu (pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany)

47. Przekazywanie nieruchomości skarbowych jednostkom samorządu terytorialnego w trybie przepisów ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa

48. Korzystanie z nieruchomości przez organizacje pożytku publicznego

Może na preferencyjnych warunkach korzystać z nieruchomości należących do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Preferencja ta wiąże się zwykle z możliwością wynajęcia biura na siedzibę organizacji po znacznie niższych stawkach niż rynkowe lub wręcz za symboliczne pieniądze. Możliwość ta oczywiście wygasa w momencie wygaśnięcia lub utraty statusu organizacji pożytku publicznego.

Organizacja jest zwolniona z płacenia podatku od nieruchomości, nawet gdy prowadzi działalność statutową odpłatną.

Organizacje pożytku publicznego mają możliwość użytkowania nieruchomości (np. ziemi, domów, mieszkań lub innych lokali) należących do Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego na preferencyjnych warunkach - oznacza to, że:

• minister właściwy do spraw Skarbu Państwa może w formie darowizny przekazać OPP nieruchomości należące do Skarbu Państwa; w przypadku niewykorzystania nieruchomości na cel określony w umowie darowizny, a także w razie utraty przez organizację statusu organizacji pożytku publicznego - następuje odwołanie darowizny,

• za zgodą wojewody albo rady lub sejmiku organizacja pożytku publicznego może uzyskać bonifikatę (zniżkę) od ceny nieruchomości ustalonej zgodnie z art. 67 ustawy o gospodarce, pod warunkiem, że nieruchomość będzie wykorzystywana na cel prowadzonej przez OPP działalności pożytku publicznego,

• nowelizacja ustawy o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie wprowadziła także w ustawie o gospodarcze nieruchomościami dodając możliwość zawarcia bez przetargu umowy z OPP na użytkowanie lokalu (użyczenie, najem, dzierżawa) jeśli jest ona zawierana na okres dłuższy niż 3 lata lub na czas nieokreślony (art. 37ust. 4a).

• Podstawowe założenia konstrukcyjne komunalnych zasobów mieszkaniowych

To część nieruchomości na terenie gminy, której właścicielem jest sama gmina, komunalne osoby prawne lub spółki prawa handlowego utworzone z udziałem gminy (z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego).

     Mieszkania, którymi dysponują gminy, mają dawać dach nad głową uboższej części społeczeństwa. Z komunalnego zasobu mieszkaniowego gmina powinna zapewniać lokale mieszkalne, socjalne, zamienne. Można z niej również wydzielać lokale przeznaczone do wynajmu przez pozyskanych z zewnątrz specjalistów na czas trwania stosunku pracy.

         Brak jest jednolitych kryteriów przyznawania mieszkań komunalnych - informacji, kto, kiedy i na jakich zasadach może je uzyskać trzeba szukać w konkretnej gminie.         

 

     PRZYDZIAŁ MIESZKAŃ KOMUNALNYCH

     Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

- wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;

- warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

- kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;

- warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;

- tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;

- zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;

- kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2. 

     Zgodnie z ustawą, wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy winien określać również prawa i obowiązki obu stron: najemcy (lokatora) oraz gminy jako prawnego właściciela mieszkania, ustalać zasady sporządzania umów, regulować zagadnienia związane z kaucjami, obniżką czy podwyżką czynszu oraz trybem wypowiedzenia stosunku prawnego do lokalu.

   

SPRZEDAŻ MIESZKAŃ KOMUNALNYCH

     Zasady sprzedaży przez gminy mieszkań komunalnych są podobne w całej Polsce. O tym, czy mieszkanie jest na sprzedaż, decyduje sama gmina. Ona też zazwyczaj sama występuje do głównego najemcy z propozycją wykupu lokalu.

     Procedura przygotowania mieszkania do sprzedaży przez gminę oraz sama transakcja sprzedaży trwa zazwyczaj (w zależności od miasta) od kilku do kilkunastu miesięcy. Przed zaoferowaniem mieszkania do wykupu gmina musi przeprowadzić liczne czynności techniczne - sporządzić opinię dotyczącą przeznaczenia działki w planie miejscowym zagospodarowania oraz sposobu jej zagospodarowania, podzielić nieruchomość - wydzielić działkę, na której posadowiony jest budynek i wykonać „opis i mapę", założyć księgę wieczystą dla całego budynku na podstawie „opisu i mapy". Poza tym przed sprzedażą lokalu należy sporządzić szkic lokalu z zaznaczeniem na rzucie kondygnacji, wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego (wybranego w drodze przetargu) oraz uzyskać zaświadczenie Wydziału Architektury i Budownictwa o samodzielności lokalu.

     Warunkiem wykupu mieszkania komunalnego na własność przez dotychczasowego najemcę jest niezaleganie z czynszem i ewentualnymi innymi opłatami oraz pełne uregulowanie stanu prawnego mieszkania.

   

50. Zasady i tryb nabywania nieruchomości przez cudzoziemców

Nabycie przez cudzoziemca nieruchomości wymaga zezwolenia wydanego w drodze decyzji przez ministra właściwego do sprawa wewnętrznych, a w przypadku nieruchomości rolnych sprzeciw ma prawo wnieść minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

Cudzoziemcem jest osoba fizyczna oraz osoba prawna mająca siedzibę zagranicą lub spółka osób nie posiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę zagranicą, a także osoba prawna i spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Polski, ale kontrolowana przez podmioty zagraniczne.

Przez nabycie nieruchomości należy rozumieć nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.

Jeżeli cudzoziemiec nabył nieruchomość na podstawie testamentu, to powinien uzyskać zezwolenie ministra, a jeżeli zezwolenia nie uzyskał, wówczas tę nieruchomość nabywa osoba, która była powołana z mocy ustawy.

Zezwolenie wydawane jest na wniosek, ale pod pewnymi warunkami:

gdy nie ma zagrożenia obronności i bezpieczeństwa państwa (jeżeli sprzeciwu nie wniesie minister obrony narodowej);

gdy zachodzą okoliczności wydania zezwolenia takiemu cudzoziemcowi, który połączony jest z Polską pewnymi więziami.

We wniosku cudzoziemiec powinien określić cel nabycia nieruchomości.

Dalsze ograniczenia w uzyskaniu zezwolenia:

jeżeli cudzoziemiec chce nabyć nieruchomość w celu zaspokojenia potrzeb życiowych, to powierzchnia takiej nieruchomości maksymalnie może dochodzić do 0,5 hektara;

jeżeli cudzoziemiec wykonuje działalność gospodarczą lub rolniczą, to powierzchnia tej nieruchomości powinna odpowiadać rzeczywistym potrzebom.

Zezwolenie ważne jest dwa lata.

Promesa na zezwolenie - urzędowe przyrzeczenie wydania zezwolenia w formie decyzji administracyjnej, wydawanej przez MSW. Promesa ważna jest rok od dnia wydania. Skutek wydania promesy - promesa daje pewność, że cudzoziemiec uzyska zezwolenie.

Nabycie przez cudzoziemca nieruchomości bez zezwolenia jest nieważne, a stwierdzenie nieważności należy do kompetencji sądu.

Wyjątkowe przypadki, gdy zezwolenie nie jest wymagane:

nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego,

nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat,

nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, który jest małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkuje w Polsce co najmniej 2 lata.

Istnieją warunki preferencyjne dla obywateli Europejskiego Obszaru Gospodarczego - przez kilka lat po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej na nabycie nieruchomości rolnych i leśnych lub drugiego domu jest wymagane zezwolenie, a po upłynięciu tych okresów nie ma już żadnych ograniczeń.

---