CO TO JEST LEASING?

Co to jest leasing?

Leasing stanowi formę finansowania inwestycji, polegającą na uzyskaniu środków inwestycyjnych w zamian za ustalony czynsz (raty leasingowe), bez konieczności ich bezpośredniego zakupu.

Definicja umowy

Umowa leasingu do niedawna była regulowana tylko częściowo przepisami ustaw podatkowych oraz celnych. Zasady tej umowy, jej warunki itp. kształtowały się więc pod wpływem praktyki. Stan ten uległ zmianie. Od dnia 9.12.2000r. obowiązują przepisy kodeksu cywilnego odnoszące się do umowy leasingowej. Kodeks inaczej nazywa strony umowy leasingu. Leasingodawca to finansujący, zaś leasingobiorca - korzystający. Przez zawarcie umowy leasingu finansujący zobowiązuje się, w zakresie działalności swojego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony. Korzystający zobowiązuje się natomiast zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego.

Definicja leasingu z kodeksu cywilnego jest równoznaczna z pojęciem leasingu finansowanego. Umowa leasingu musi być zawarta na piśmie, gdyż inaczej będzie nieważna.

Cechy charakterystyczne leasingu:

• finansującym może być tylko podmiot gospodarczy, gdyż kodeks wyraźnie stwierdza, że leasing jest umową zawieraną w zakresie działalności przedsiębiorstwa prowadzonego przez finansującego. Do tej pory w praktyce było tak samo; leasingodawcami były specjalistyczne firmy.

• finansujący, który zawiera z klientem umowę leasingu, zobowiązuje się jednocześnie do nabycia rzeczy, którą klient chce otrzymać. Finansujący zawiera więc dwie umowy: jedną z leasingobiorcą, a drugą z producentem czy sprzedawcą rzeczy, która ma być oddana w leasing. Jeśli więc leasingobiorca chce otrzymać np. komputer, leasingodawca musi go najpierw kupić od sprzedawcy komputerów. O tym, u kogo dana rzecz będzie zakupiona i na jakich warunkach decydują wspólnie strony umowy leasingu. Ponieważ korzystający w umowie leasingu wyraża zgodę na osobę zbywcy rzeczy oraz na treść umowy, jaką ze zbywcą zawrze leasingodawca, wybór sprzedawcy nie będzie przypadkowy. Ma to na celu ochronę interesów leasingobiorcy i uniknięcie ewentualnych niekorzystnych skutków związanych z nabyciem nieodpowiedniej rzeczy przez finansującego.

• do obowiązków finansującego należy również oddanie przedmiotu leasingu korzystającemu, czyli leasingobiorcy, do korzystania na czas oznaczony. Korzystanie, stosownie do umowy stron oraz rodzaju leasingowanej rzeczy, może polegać na używaniu lub na używaniu połączonym z pobieraniem pożytków. "Zwykłe" używanie polega na używaniu rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem z czym łączy się również jej posiadanie. Natomiast pobieranie pożytków oznacza pobieranie wszelkich dochodów, które rzecz przynosi. Mogą one powstać np. w sytuacji, gdy leasingobiorca odda rzecz do używania osobie trzeciej i będzie pobierał z tego tytułu określone wynagrodzenie. Należy jednak pamiętać o tym, że leasingobiorca może oddać rzecz osobie trzeciej tylko wówczas, gdy wyrazi na to zgodę leasingodawca.

• korzystający jest obowiązany do zapłaty wynagrodzenia pieniężnego w uzgodnionych ratach. Oznacza to, że za wzięty w leasing przedmiot korzystający ponosi opłaty w pieniądzu, a nie może uiszczać rat w naturze. Cechą charakterystyczną leasingu jest także to, że odpłatność za rzecz jest rozłożona na raty. Muszą one być tak skalkulowane, by całość wynagrodzenia należnego firmie leasingowej była co najmniej równa cenie, jaką firma ta zapłaciła za kupno danej rzeczy.

• strony leasingu mogą także wprowadzić do umowy dodatkowe postanowienia. Dotyczyć one mogą np. tzw. opcji zakupu przedmiotu leasingu po zakończeniu umowy.

• umowa leasingu powinna być zawarta na piśmie, pod rygorem nieważności. Oznacza to, że jeśli treść tej umowy nie zostanie spisana - umowa taka będzie nieważna. Rygor ten jest związany z koniecznością zapewnienia bezpieczeństwa obrotu oraz jawności umowy leasingu dla osób trzecich i zabezpieczenia ich interesów.

• nie ma także przeszkód, by strony zawierały umowę leasingu zwrotnego. Charakteryzuje się on tym, że zbywcą przedmiotu leasingu jest ta sama osoba, która zamierza być leasingobiorcą. W takiej sytuacji finansujący najpierw nabywa rzecz od korzystającego, a następnie - na podstawie umowy leasingu - oddaje mu ją do używania.

W praktyce wykształcone zostały różnorodne odmiany leasingu, jednak można wskazać na pewne cechy właściwe dla wszystkich tego typu umów.

Przedmiotem leasingu mogą być zarówno rzeczy ruchome, jak i nieruchomości. Ekonomiczny sens leasingu wyraża się zatem w możliwości trwałego korzystania z dóbr o charakterze produkcyjnym i używania ich do prowadzenia działalności gospodarczej w zamian za określoną opłatę pieniężną tj. ratę leasingową. Leasing stanowi formę finansowania inwestycji, polegającą na uzyskaniu środków inwestycyjnych w zamian za ustalony czynsz (raty leasingowe), bez konieczności ich bezpośredniego zakupu. Podsumowując, można wskazać następujące cechy wspólne, charakteryzujące wszystkie transakcje leasingowe:

• prawo własności rzeczy będącej przedmiotem leasingu pozostaje zawsze przy leasingodawcy, przez cały czas trwania umowy; można także zawierać umowy leasingu z tzw. opcją zakupu, co oznacza, że po zakończeniu umowy leasingobiorca może rzecz wykupić, stając się tym samym jej właścicielem;

• czas trwania umowy leasingu jest zawsze dokładnie określony;

• zapłata za użytkowanie przedmiotu leasingu jest zawsze wyrażona w pieniądzu;

• leasingodawca nie może odebrać przedmiotu leasingu w trakcie trwania umowy, chyba, że leasingobiorca nie wywiązuje się z przyjętych obowiązków.

Obowiązki i uprawnienia leasingodawcy.

Finansujący powinien wydać korzystającemu rzecz będącą przedmiotem leasingu w takim stanie, w jakim znajdowała się ona w chwili wydania finansującemu przez zbywcę. Oznacza to, że rzecz taka nie może być gorszej jakości niż była w chwili, gdy sprzedawca przedmiotu leasingu wydał ją finansującemu. Ma to istotne znaczenie zwłaszcza w sytuacji, gdy między odebraniem rzeczy od zbywcy a wydaniem jej leasingobiorcy zachodzi różnica czasu. Finansujący nie ponosi jednak względem leasingobiorcy odpowiedzialności za to, czy leasingowany przedmiot będzie przydatny do umówionego użytku, a więc np. czy maszyna będzie działać i czy da się ją wykorzystać zgodnie z jej przeznaczeniem. Taką odpowiedzialność będzie bowiem ponosił zbywca rzeczy. Jednocześnie z wydaniem rzeczy finansujący powinien wydać korzystającemu odpis umowy, jaką zawarł ze zbywcą rzeczy. Powinien także dołączyć odpisy innych posiadanych dokumentów dotyczących tej umowy. Warunek ten dotyczy w szczególności dokumentu gwarancyjnego co do jakości rzeczy, otrzymanego od zbywcy rzeczy lub jej producenta. Obciążenie finansującego obowiązkiem wydania korzystającemu dokumentacji dotyczącej umowy ze zbywcą ma duże znaczenie dla korzystającego, gdyż zgodnie z przepisami kodeksu nabywa on niektóre uprawnienia przysługujące finansującemu względem zbywcy rzeczy (zobacz: Obowiązki i uprawnienia korzystającego). Finansujący nie odpowiada wobec korzystającego za wady rzeczy, chyba, że wady te powstały na skutek okoliczności, za które finansujący ponosi odpowiedzialność. Jeśli strony umowy leasingu postanowią inaczej, przyjmując mniej korzystne dla korzystającego warunki, to postanowienia takie będą nieważne. Bez zgody finansującego korzystający nie może czynić w leasingowanej rzeczy zmian, chyba, że wynikają one z przeznaczenia rzeczy. W związku z tym, jeśli mimo wcześniejszego upomnienia na piśmie korzystający nie usunie zmian w rzeczy, których dokonał z naruszeniem tego zakazu, finansujący może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, chyba, że strony uzgodniły termin wypowiedzenia.

Obowiązki i uprawnienia leasingobiorcy.

Podstawowym obowiązkiem leasingobiorcy jest zapłata wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy w ustalonych ratach. Zakres tego obowiązku jest szeroki. Jeśli bowiem dojdzie do zawarcia umowy leasingu, a rzecz nie zostanie kupującemu wydana w ustalonym terminie na skutek okoliczności, za które ponosi on odpowiedzialność, to i tak umówione terminy płatności rat pozostają nie zmienione. Oznacza to, że jeśli korzystający nie odebrał rzeczy w ustalonym terminie, gdyż np. nie dysponował samochodem, aby ją przetransportować, to nie może żądać, aby z tego powodu zostały zmienione terminy płatności rat. Może się więc zdarzyć, że korzystający jeszcze nie zdąży odebrać rzeczy, a już musi zapłacić czynsz leasingowy. Z obowiązkiem tym łączy się obowiązek korzystającego polegający na terminowym opłacaniu wszystkich rat leasingowych. Jeśli korzystający dopuszcza się zwłoki z zapłatą co najmniej jednej raty, finansujący powinien wyznaczyć mu na piśmie odpowiedni termin dodatkowy do zapłacenia zaległości. W piśmie tym finansujący może jednocześnie zagrozić, że po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu może wypowiedzieć umowę leasingu ze skutkiem natychmiastowym. Jeśli w umowie leasingu strony zawrą postanowienia mniej korzystne dla leasingobiorcy, to takie postanowienia będą nieważne. Od chwili wydania rzeczy korzystający ponosi ryzyko jej przypadkowej utraty. Jeśli przy tym utrata rzeczy nastąpiła z powodu okoliczności, za które finansujący nie ponosi odpowiedzialności, to umowa leasingu wygasa. /zobacz: wygaśniecie umowy leasingowej/ W takim przypadku finansujący może żądać od leasingobiorcy natychmiastowego zapłacenia wszystkich przewidzianych w umowie a nie zapłaconych rat, a także naprawienia szkody. Należne raty powinny być jednak pomniejszone o korzyści, jakie finansujący uzyskał wskutek ich zapłaty przed umówionym terminem i wygaśnięcia umowy leasingu oraz z tytułu ubezpieczenia rzeczy.

Koszty związane z ubezpieczeniem rzeczy w umowach leasingu ponosi z reguły korzystający. W przypadku, gdy strony tej umowy nie określiły innych warunków, koszty te obejmują składkę z tytułu ubezpieczenia na ogólnie przyjętych warunkach. W czasie trwania umowy korzystający jest obowiązany utrzymywać rzecz w należytym stanie. Jego obowiązki w tym względzie sprowadzają się w szczególności do konserwacji i napraw niezbędnych dla zachowania rzeczy w stanie nie pogorszonym. Korzystający jest także zobowiązany do ponoszenia ciężarów związanych z własnością lub posiadaniem rzeczy.

Rzecz wzięta w leasing może okazać się wadliwa. Korzystający może wówczas korzystać z uprawnień z tytułu wad rzeczy, czyli rękojmi oraz gwarancji jakości. Przepisy stanowią bowiem, iż z chwilą zawarcia przez finansującego umowy ze zbywcą rzeczy leasingowanej przechodzą na korzystającego - z mocy samego prawa - uprawnienia z tytułu wad rzeczy przysługujące finansującemu względem zbywcy, z wyjątkiem prawa odstąpienia od umowy. Oznacza to, że korzystający będzie mógł dochodzić roszczeń na podstawie przepisów o rękojmi i gwarancji, ale nie będzie mógł skorzystać z uprawnienia do odstąpienia od umowy. Pozostanie mu zatem żądanie obniżenia "ceny" (rat leasingowych). Ponadto, w przypadku, gdy rzecz leasingowana jest oznaczona co do tożsamości, czyli ma cechy indywidualnie oznaczone, jej tylko właściwe, a sprzedawca jest wytwórcą tej rzeczy, korzystający może żądać usunięcia wady. Finansujący nie ponosi natomiast odpowiedzialności względem korzystającego za wady rzeczy - chyba, że wady te powstały na skutek okoliczności, za które finansujący odpowiada. Może to dotyczyć sytuacji, kiedy np. wady te spowodował sam finansujący przez nieodpowiednie transportowanie czy przechowywanie rzeczy do czasu jej wydania korzystającemu. Jeśli wady rzeczy są istotne na tyle, że nie dadzą się usunąć lub też rzecz była już bez skutku naprawiana lub wymieniana, korzystający może żądać od finansującego, aby odstąpił od umowy ze zbywcą. W takim przypadku umowa leasingu wygasa, a finansujący może żądać od korzystającego takich samych korzyści jak wówczas, gdy dochodzi do wygaśnięcia umowy leasingu z powodu utraty przedmiotu leasingu. Korzystający powinien używać rzeczy i pobierać jej pożytki w sposób określony w umowie leasingu. Jeśli strony tego nie ustaliły, to leasingobiorca powinien korzystać z rzeczy w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Oznacza to, że zakres i możliwość korzystania z rzeczy jest określony rodzajem tej rzeczy. Na czym innym polega bowiem używanie samochodu wziętego w leasing, komputera czy maszyny produkcyjnej. Korzystający nie może bez zgody finansującego czynić w rzeczy zmian, chyba, że wynikają one z przeznaczenia rzeczy. Korzystający nie może również oddać rzeczy do używania osobie trzeciej, jeśli finansujący się na to nie zgodził. Przez cały czas trwania umowy leasingu finansujący pozostaje właścicielem przedmiotu leasingu. Może on więc rozporządzać nim bez przeszkód, np. przez sprzedaż. W takim przypadku następuje zmiana po stronie finansującego: na jego miejsce w umowie leasingu wchodzi nabywca rzeczy. Ze względu na to, że zmiana taka ma istotne znaczenie dla korzystającego, musi on wiedzieć np. o tym, komu ma płacić raty leasingowe, finansujący powinien zawiadomić leasingobiorcę o zbyciu rzeczy. Umowy leasingowe mogą zawierać tzw. opcję zakupu, czyli postanowienie o możliwości nabycia przedmiotu leasingu przez kupującego po zakończeniu umowy. Jeśli finansujący zobowiązał się, bez dodatkowych opłat, przenieść na korzystającego własność przedmiotu leasingu, to korzystający może żądać wykonania tego zobowiązania w terminie 1 miesiąca od zakończenia umowy. Strony mogą tu jednak ustalić inny termin.

Sposoby zakończenia umowy

1. Upływ terminu umowy.

Umowa leasingu zawsze jest umową terminową, zawieraną na oznaczony czas. Rozwiązuje się więc wraz z upływem określonego przez strony terminu; wówczas bowiem dochodzi do osiągnięcia zamierzonego przez strony celu.

2. Wygaśnięcie umowy leasingowej.

Do wcześniejszego terminu zakończenia umowy może dojść na skutek jej wygaśnięcia. Będzie tak wówczas, gdy po wydaniu rzeczy korzystającemu została ona utracona na skutek okoliczności, za które finansujący nie ponosi odpowiedzialności. Mogą to być przypadki, kiedy np. wzięty w leasing samochód został doszczętnie rozbity przez korzystającego. Finansujący nie ponosi w tym zakresie żadnej odpowiedzialności, jednak sama umowa leasingu nie może dłużej trwać, bo nie ma już faktycznie jej przedmiotu. w takim przypadku finansujący może żądać od korzystającego natychmiastowego zapłacenia wszystkich przewidzianych w umowie, a pozostałych do zapłacenia rat. Należność ta powinna być jednak pomniejszona o korzyści, jakie finansujący uzyskał wskutek zapłaty rat przed terminem oraz z tytułu ubezpieczenia rzeczy. Finansujący może również żądać odszkodowania, ale w takim wypadku musi wykazać istnienie szkody, którą poniósł na skutek przedwczesnego zakończenia umowy. Umowa leasingu może również wygasnąć w przypadku, gdy finansujący - na żądanie korzystającego - odstępuje od umowy ze zbywcą. W takiej bowiem sytuacji także brak przedmiotu leasingu - nie z powodu jego utraty, ale jego wad, które uniemożliwiły używanie go zgodnie z przeznaczeniem. Finansujący ma wówczas względem korzystającego uprawnienia polegające na możliwości żądania natychmiastowej zapłaty wszystkich przewidzianych w umowie, a nie zapłaconych rat. Należność ta powinna być pomniejszona o korzyści, jakie finansujący uzyskał wskutek zapłaty rat przed terminem oraz z powodu wygaśnięcia zarówno umowy leasingowej jak i umowy ze zbywcą. Finansujący nie może jednak domagać od leasingobiorcy naprawienia szkody z powodu wygaśnięcia umowy leasingu. W tym przypadku bowiem skutek taki został spowodowany nie działaniem leasingobiorcy, lecz zbywcy, który dostarczył rzecz wadliwą.

3. Rozwiązanie umowy leasingowej.

Leasing może być jednak także zakończony wcześniej, niż określiły to strony, na skutek rozwiązania umowy.

3a. Rozwiązanie umowy przez finansującego.

Finansujący może wypowiedzieć leasing ze skutkiem natychmiastowym, chyba, że strony określiły okres wypowiedzenia, w następujących przypadkach:

• jeśli korzystający, mimo otrzymania pisemnego upomnienia narusza swoje obowiązki co do utrzymywania przedmiotu leasingu w należytym stanie lub też korzysta z niego w sposób sprzeczny z określonym w umowie lub z jego właściwościami i przeznaczeniem,

• jeśli korzystający nie usunie zmian w rzeczy leasingowanej, których dokonał bez zgody finansującego,

• jeśli korzystający bez zgody finansującego oddał przedmiot leasingu do używania osobie trzeciej,

• jeśli korzystający dopuszcza się zwłoki z zapłatą co najmniej jednej raty i mimo wyznaczenia przez finansującego dodatkowego terminu do uregulowania zaległości nadal rat nie zapłacił.

W przypadku, gdy umowa leasingu rozwiązuje się na skutek wypowiedzenia dokonanego przez finansującego z powodu okoliczności, za które odpowiedzialny jest korzystający, finansujący może od niego żądać określonych świadczeń. Są to: żądanie natychmiastowego zapłacenia wszystkich wynikających z umowy, a nie zapłaconych przez korzystającego rat. Powinny one być jednak pomniejszone o korzyści, jakie finansujący uzyskał wskutek zapłaty rat przed terminem i rozwiązania umowy leasingu.

3a. Rozwiązanie umowy przez finansującego.

Korzystający ma w zakresie możliwości rozwiązania umowy uprawnienia następujące:

• jeśli rzecz leasingowana ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku, powstałe na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi finansujący, korzystający może żądać odpowiedniego obniżenia rat za czas trwania wad. W takim bowiem przypadku, skoro wady nie obciążają zbywcy rzeczy, odpowiedzialność z tego tytułu ponosi finansujący.

• korzystający może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli:

• chwili wydania rzeczy rzecz ta miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie jej, albo

• jeśli wady takie powstały później, czyli już w trakcie używania przedmiotu leasingu, a finansujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo

• jeśli wady są tego rodzaju, że nie dadzą się usunąć.

Korzystającemu nie przysługują jednak takie uprawnienia, w sytuacji, gdy w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

RODZAJE LEASINGU

LEASING FINANSOWY A OPERACYJNY

W warunkach polskich najczęściej zawierane są dwa rodzaje umów leasingu tj. operacyjny i finansowy (zwany też finansowanym lub kapitałowym).
Ze względu na odmienne sposoby rozliczania leasingu operacyjnego i finansowego podział ten jest podstawowym i najważniejszym podziałem dla przedsiębiorstwa szukającego sposobu na finansowanie inwestycji.

W praktyce obrotu gospodarczego przyjmuje się na ogół, iż leasing operacyjny to taki, przy którym wszystkie płatności mogą być wpisane w koszty prowadzonej działalności gospodarczej, zaś leasing finansowy to ten, przy którym kosztami są jedynie koszty finansowania kredytu. Zaliczenie przedmiotu do składników majątku leasingobiorcy klasyfikuje umowę jako leasing finansowy natomiast gdy przedmiot leasingu zaliczony jest do majątku leasingodawcy wtedy jest to leasing operacyjny.

leasing operacyjny

Klasyczna umowa leasingu operacyjnego polega na czasowym przekazaniu w użytkowanie dobra inwestycyjnego, przy czym czas ten jest krótszy niż okres gospodarczej używalności rzeczy leasingowanej. Czas trwania leasingu operacyjnego jest krótszy od okresu amortyzacji przedmiotu leasingu, a zatem w czasie trwania okresu leasingu nie następuje pełna spłata ceny nabycia, czy wyprodukowania rzeczy. W związku z tym, przedmiotem leasingu operacyjnego są zazwyczaj dobra, które mogą być używane przez wielu kolejnych użytkowników i których wartość początkowa jest wysoka. Umowy tego typu są więc zawierana z reguły na okres od 3 do 6 lat, z ewentualną możliwością wcześniejszego rozwiązania. Ponadto po wygaśnięciu umowy przedmiot leasingu zwracany jest właścicielowi czyli leasingodawcy. Nie może być zapisu w umowie o wykupie przedmiotu leasingu przez leasingobiorcę po jej zakończeniu. W konsekwencji, przedmiot leasingu operacyjnego zaliczany jest do majątku leasingodawcy, który ma prawo do odpisów amortyzacyjnych z tytułu posiadania rzeczy oraz do zwrotu podatku VAT, którym obłożona była cena zakupu środka trwałego. Raty leasingowe, łącznie z wpłatą początkową w całości stanowi dla leasingodawcy przychód a podatek VAT doliczany do nich (22%) jest w całości podatkiem należnym. Płatności zatem z tytułu rat leasingowych są w 100 % zaliczane do przychodów leasindodawcy, zaś dla leasingobiorcy stanowią w 100 % koszty uzyskania przychodu.
Leasing operacyjny będzie korzystny w sytuacji, gdy leasingobiorcy zależy na jak najmniejszym zaangażowaniu posiadanych wolnych środków finansowych oraz na uniknięciu czasochłonnej i skomplikowanej procedury, z jaką z reguły ma do czynienia w przypadku starań o kredyt bankowy. Zaletą tego typu leasingu jest również i to, że przedsiębiorca może korzystać z określonego dobra przez czas dla niego najdogodniejszy, nie potrzebuje natomiast dokonywać zakupu tego dobra, aby "mieć" go na stałe.

leasing finansowy

W umowie leasingu finansowego mamy do czynienia z odwrotną sytuacją. Przedmiot leasingu zaliczany jest do składników majątku leasingobiorcy, który dokonuje odpisów amortyzacyjnych. Do kosztów uzyskania przychodu zalicza jedynie część "odsetkową" czynszów leasingowych, a dla leasingodawcy tylko ta część czynszu stanowi przychód. Rata leasingowa jest podzielona na część kapitałową i odsetkową. Część kapitałowa raty, czyli kwota odpowiadająca spłacie wartości przedmiotu leasingu nie jest kosztem dla leasingobiorcy ani przychodem dla leasingodawcy, natomiast część odsetkowa stanowi koszt uzyskania przychodu dla leasingobiorcy. Mówiąc prościej, przedmiot leasingu finansowego w bilansie leasingobiorcy występuje po stronie aktywów, zaś zobowiązania z tytułu umowy leasingu - po stronie pasywów.
Czas trwania leasingu finansowego jest z reguły zbliżony do normalnego okresu zużycia przedmiotu leasingu, co oznacza, że w okresie trwania leasingu przedmiot ten ulega całkowitej amortyzacji i następuje całkowita spłata jego wartości początkowej. Umowy leasingu finansowego są w związku z tym zawierane zawsze na czas oznaczony, zbliżony do czasu gospodarczej używalności przedmiotu leasingu.
W odróżnieniu od leasingu operacyjnego, leasing finansowy zawiera klauzulę o wykupie przedmiotu przez leasingobiorcę na zakończenie umowy. Po spłacie zatem ostatniej raty, dochodzi do przeniesienia własności przedmiotu leasingu na leasingobiorcę. Umowa leasingu finansowego jest więc bardzo podobna do umowy kredytowej jednak zasadnicza różnica tkwi w przedmiocie umowy.
Leasing finansowy będzie korzystny dla przedsiębiorców, którzy ze względu na rodzaj prowadzonej działalności gospodarczej mogą dokonywać wysokich odpisów amortyzacyjnych i zakładają długi okres trwania leasingu.

W obrocie gospodarczym niejednokrotnie umowa leasingu, którą proponuje się klientom, zawiera w sobie cechy zarówno leasingu operacyjnego, jak i finansowego.
Z leasingu operacyjnego wprowadza się do umowy wszelkie konsekwencje fiskalne oraz ewentualnie krótszy czas spłaty rat (zwykle dwa - trzy lata). Jednakże rzecz oddana w leasing z założenia nie jest przekazywana do czasowego używania, lecz od razu, w pierwszej umowie, przewidziana jest opcja wykupu, co stanowi cechę leasingu finansowego.

LEASING BEZPOŚREDNI A POŚREDNI

Jest to ważny podział leasingu zarówno z punku widzenia leasingodawcy (dla którego leasing może być sposobem sprzedaży) jak i leasingobiorcy (który może liczyć na niższe opłaty leasingowe w przypadku leasingu bezpośredniego). Kryterium podziału jest w tym przypadku liczba stron i stosunków zobowiązaniowych występujących w tej transakcji.

leasing bezpośredni

Leasing bezpośredni obejmuje wszystkie umowy, w których sam producent oddaje wytworzone przez siebie środki produkcji do korzystania, w zamian za zapłatę czynszu. Ten rodzaj leasingu stanowi alternatywę kupna określonych przedmiotów od ich wytwórcy, przy czym producent - jako leasingodawca - zachowuje prawo własności oddanej w używanie maszyny lub urządzenia. W umowie leasingu bezpośredniego mamy zatem do czynienia z dwoma stronami: leasingodawcą, którym jest wytwórca rzeczy, oraz z leasingobiorcą. Dla leasingobiorcy ta forma jest korzystna o tyle, o ile może on wyeliminować pośrednictwo firm leasingowych i uzyskać środki produkcji na lepszych warunkach niż przy udziale pośredników, gdyż wyeliminowany zostaje koszt ewentualnej prowizji firmy leasingowej. Leasingodawca z kolei może drogą leasingu bezpośredniego zapewnić sobie większy zbyt swoich produktów na rynku, jeżeli ma dobrą kondycję finansową, umożliwiającą mu oczekiwanie na pełną spłatę rat leasingowych.

leasing pośredni

Leasing pośredni charakteryzuje się tym, że uczestniczą w nim co najmniej trzy podmioty. Pomiędzy producentem i użytkownikiem pojawia się pośrednik, w postaci przedsiębiorstwa leasingowego, a więc firmy zajmującej się jedynie wynajmowaniem maszyn i urządzeń, a nie ich jednoczesną produkcją. Funkcje takiego przedsiębiorstwa pełnią często banki, firny ubezpieczeniowe, fundusze lub specjalistyczne firmy traktujące leasing jako podstawową formę działalności. Przy kalkulowaniu opłacalności transakcji dla użytkownika w leasingu pośrednim zawsze trzeba uwzględnić prowizje firmy leasingowej i jeżeli występują, prowizje bankowe. Ten rodzaj leasingu będzie zatem droższą formą kredytowania, często droższą od kredytu bankowego. Korzystanie z tej instytucji stanowi jednak niejednokrotnie jedyny sposób wejścia w użytkowanie kosztownych dóbr inwestycyjnych.

LEASING ZŁOTÓWKOWY A DEWIZOWY

Podział na leasing złotówkowy i dewizowy jest związany z obowiązującą w Polsce tzw. zasadą walutowości, która - zgodnie z art.358 par. 1 Kodeksu cywilnego - oznacza, iż zobowiązania pieniężne na terytorium RP mogą być wyrażone tylko w pieniądzu polskim, z wyjątkami gdy chodzi o obrót dewizowy. W związku z powyższym, także raty leasingowe, jako zobowiązanie pieniężne leasingobiorcy, powinny być wyrażone w walucie polskiej.
Zwykle umowy leasingowe w Polsce zobowiązują do zapłaty czynszów leasingowych i innych opłat związanych z umową w polskich złotych - można wtedy mówić o leasingu złotówkowym. Istnieje jednak możliwość zawarcia umowy tzw. leasingu dewizowego. Możliwość ta wynika również z przepisu Kodeksu cywilnego tj. art.358 ze zn. 1 par. 2, zgodnie z którym ustalenie wysokości zobowiązania pieniężnego w umowie, a więc także i w umowie leasingu, może nastąpić w odniesieniu do innego niż pieniądz polski miernika wartości. Miernikiem tym może więc być także waluta obca.
Leasing dewizowy kwotowany w walucie obcej oznacza, iż wysokość poszczególnych rat leasingowych jest przeliczana z waluty obcej na walutę polską według przyjętego przez strony wskaźnika, np. według kursu NBP na dzień wystawienia faktury czy też na dzień płatności. Leasingobiorca często ulega sugestii, iż jest to korzystniejsza forma od leasingu złotówkowego. Jednak w rzeczywistości nie musi tak być. Rozliczenia czynszów leasingowych i opłat związanych z umową ustalane są najczęściej - jak wskazano - w oparciu o notowania walutowe lub inne wskaźniki finansowe ściśle związane z kursem walut obcych. Płatność dokonuje się w złotówkach, ale na podstawie na przykład aktualnego kursu sprzedaży danej waluty z dnia płatności. Kursy walut obcych mogą się jednak znacznie wahać, zaś ryzyko takich wahań obciąża z reguły leasingobiorcę, choć oczywiście nie można wykluczyć i takiej sytuacji, w której kursy danej waluty będą niskie i wówczas niższe będzie także faktyczne zobowiązanie leasingobiorcy. Jeżeli jednak przedsiębiorstwo (leasingobiorca) działa na terenie Polski, to musi ono uwzględnić realne ryzyko, iż koszty leasingu wzrosną niewspółmiernie do przewidywań. Spowodować to może zachwianie płynności przedsiębiorstwa i w efekcie nawet jego upadek. W innym przypadku leasingodawca może skorzystać z leasingu dewizowego jeśli kursy waluty, która jest podstawą obliczenia raty leasingu maleje. Przedsiębiorstwo musi ostrożnie podejmować decyzję o rodzaju leasingu uwzględniając własną sytuację ekonomiczną jak i długookresowe prognozy zmian kursów walut.

LEASING TENENCYJNY A ZWROTNY

Nazwa leasingu tenencyjnego pochodzi od łacińskiego słowa "tenere", czyli trzymać, dzierżyć. W leasingu zwrotnym leasingobiorca jest dostawcą przedmiotu leasingu, natomiast w leasingu tenencyjnym leasingobiorca należy do grupy kapitałowej, w której uczestniczy dostawca, czyli oba te podmioty są ze sobą powiązane.

leasing tenencyjny

Transakcja leasingu tenencyjnego przedstawia się następująco : składa się on z właściwej umowy leasingowej, ponadto zawiera umowę tenencji oraz dodatkowo umowę użytkowania. Przedmiotem tej transakcji mogą być nieruchomości, gdzie zastosowanie leasingu tenencyjnego może być szczególnie korzystne. Przedmiot transakcji tenencyjnej oddaje się do używania za odpłatnością, na zasadach zbliżonych do leasingu zwrotnego. W tym przypadku jednak nie ma potrzeby przenoszenia praw własności na firmę leasingową. Ponadto pozostawia się możliwość korzystania z przedmiotu transakcji innemu niż właściciel podmiotowi. Kiedy przedmiotem umowy jest nieruchomość, leasing tenencyjny jest szczególnie korzystny, gdyż oszczędza się koszty przejścia praw własności (opłaty skarbowe, notarialne, sądowe), tj. opłaty, jakie należy uiścić od umowy sprzedaży, a należy pamiętać, iż przy umowie sprzedaży nieruchomości są one wysokie. Oszczędność jest istotna, koszty opłaty skarbowej przy transakcji tenencji to zaledwie 1% podstawy jej wyliczenia, a przy sprzedaży ponosimy koszt : notariusza, opłat sądowych, podatku. Przedsiębiorstwo leasingowe, pomimo, że nie nabywa własności przedmiotu umowy tenencyjnej, staje się dysponentem możliwie najszerszego prawa rzeczowego. Ponadto w umowie strony mogą zastrzec określone zabezpieczenia spłaty rat w postaci weksla, poręczenia czy hipoteki. Czynsze leasingowe są kosztem uzyskania przychodów, właściciel rzeczy wciąż może dokonywać odpisów amortyzacyjnych, a leasingodawca kompensuje osiągane przychody kosztami, które musi uiścić właścicielowi rzeczy w związku z transakcją, pozostawiając sobie określoną stopę zysku.

leasing zwrotny

Leasing zwrotny (sale and lease back) stanowi szczególną odmianę transakcji leasingu finansowego, która wykształciła się w praktyce gospodarczej USA. Istotą transakcji zawieranych tą metodą jest powiązanie umowy leasingu z poprzedzającą ją umową sprzedaży. Leasingobiorca sprzedaje nabyte przez siebie środki inwestycyjne firmie leasingowej, z równoczesnym zastrzeżeniem dla siebie prawa jego dalszego użytkowania na warunkach ustalonych w umowie leasingu. Według tej formuły przedmiotem umowy leasingu jest zamiana prawa własności danego dobra na takie prawo, które pozwoli na korzystanie z niego po cenie, która odzwierciedla jego bieżącą wartość rynkową.
"Sale and lease back" pełni wyjątkowo silną funkcję kredytową, bowiem firma, będąc w trudnej sytuacji finansowej (np. wskutek zagrożenia lub utraty bieżącej płynności finansowej) może sprzedać własne środki trwałe, powiększając tym samym znacznie swą płynność. W ten sposób następuje zmiana właściciela określonego dobra - od chwili bowiem zawarcia umowy sprzedaży jest nim leasingodawca (nabywca), natomiast posiadaczem pozostaje leasingobiorca (sprzedawca). Dzięki takiej konstrukcji leasingodawca może nadal z rzeczy korzystać, zaś uzyskaną z jej sprzedaży cenę może przeznaczyć na inne cele. Konsekwencją bowiem transakcji jest zwiększenie aktywów obrotowych leasingobiorcy, które może on wykorzystać tak, aby przynosiły szybszy i wyższy dochód, przy jednoczesnej możliwości korzystania ze zbytych środków trwałych.
Leasing zwrotny jest korzystny dla tych przedsiębiorców, którzy wykazują wysoką wartość środków trwałych, przy jednoczesnych niedostatkach kapitału obrotowego, bądź też chcących w krótkim czasie pozyskać kapitał na dalsze inwestycje. Podobny do formy "sale and lease back" jest "supples leasing", w którym dotychczasowy właściciel sprzedaje środki trwałe firmie leasingowej, a następnie przejmuje je od niej w leasing, jednak sam ich nie wykorzystuje, a jedynie przekazuje - w drodze umowy - do korzystania ostatecznemu użytkownikowi.

LEASING LOMBARDOWY A NORWESKI

Pojęcia leasingu lombardowego i norweskiego są utworzone przez firmy leasingowe; tak nazwane umowy mogą zatem różnić się między sobą co do szczegółów, jednak można wskazać na ich ogólne cechy wspólne. Otóż leasing lombardowy charakteryzuje się zwiększonym ryzykiem leasingodawcy i większymi kosztami leasingobiorcy. Leasing norweski natomiast jest odmianą leasingu, w której występuje bardzo wysoka pierwsza rata leasingowa.

leasing lombardowy

Leasing lombardowy może być zarówno odmianą leasingu kapitałowego, jak i operacyjnego. Nowe elementy dotyczą tu kwestii zabezpieczenia. Firma leasingowa stosuje w przypadku umów leasingu lombardowego uproszczoną procedurę i łagodzi wymagania co do niezbędnych dokumentów, jakie klient powinien jej przedstawić wraz z wnioskiem o zawarcie umowy. Firma chcąca sfinansować swoją inwestycję przez leasing lombardowy składa z reguły tylko oświadczenie o nie zaleganiu ze zobowiązaniami podatkowymi, okazuje towarzystwu stosowne dokumenty w postaci umowy spółki, wpisu do ewidencji działalności gospodarczej lub wypisu z rejestru handlowego, ponadto składa zaświadczenie o numerze REGON i NIP. Niezbędna jest także bankowa karta wzorów podpisów. Nie trzeba natomiast okazywać przyszłemu leasingodawcy bilansu, sprawozdania finansowego, księgi przychodów i rozchodów ani zaświadczenia z urzędu skarbowego, czyli dokumentów świadczących o kondycji finansowej niezbędnych przy innych typach leasingu. Leasing lombardowy charakteryzują dwa ograniczenia. Pierwsze z nich ma charakter przedmiotowy: przedmiotem mogą być tu tylko nowe samochody dostawcze lub ciężarowe, na które wartość kredytu nie może przekroczyć 70 000 zł. Drugie ograniczenie wiąże się z koniecznością dokonania pierwszej wpłaty w wysokości 25-45 proc. wartości przedmiotu umowy, co w oczywisty sposób ogranicza krąg potencjalnych leasingobiorców do tych podmiotów, które są w stanie ponieść koszty pierwszej wpłaty w wysokości dochodzącej do połowy ceny zakupu określonego dobra.
Pierwsza wpłata stanowi zabezpieczenie umowy leasingowej, a zarazem kompensuje leasingodawcy spadek wartości przedmiotu umowy w przypadku konieczności wcześniejszego zakończenia jej wykonywania. Równocześnie tę odmianę transakcji leasingu wyróżnia szybkość dostępu do dobra inwestycyjnego dzięki złagodzonym wymogom co do przedstawianej dokumentacji finansowej (przede wszystkim brak konieczności przedstawiania zaświadczenia z urzędu skarbowego). Oferta leasingu lombardowego jest zatem skierowana do tych firm, które mając wystarczające środki finansowe na pokrycie pierwszej raty, chcą jak najszybciej rozpocząć użytkowanie określonego dobra. Jest to przy tym forma korzystna, o czym może świadczyć chociażby fakt, iż konstrukcja leasingu lombardowego w 1997r. została nagrodzona medalem II Zachodniopomorskiego Forum "Finanse" za najatrakcyjniejszy produkt finansowy.

leasing norweski

Z kolei leasingiem norweskim nazywana jest taka umowa, w której wpłata wstępna zbliżona jest do całkowitej wartości przedmiotu leasingu, a comiesięczne raty, jeśli w ogóle występują, to mają symboliczną wysokość (np. 10 zł miesięcznie), w sytuacji, gdy umowa powyższa połączona jest z leasingiem zwrotnym. Leasing ten jest stosowany przede wszystkim w celu "regulacji" płaconych podatków oraz zwiększenia aktywów obrotowych leasingobiorcy.

CLIFING

Umowa clifingu stanowi odmianę leasingu finansowego, stosowanego przy leasingu samochodów. Przedmiot umowy clifingu, czyli samochód osobowy o określonej wartości, jest w związku z tym zaliczony do majątku leasingobiorcy (użytkownika) .
Obsługa finansowa clifingu może być zaliczona w koszty uzyskania przychodu na podstawie art. 15 ust.1 w zw. z art. 16 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 1993 r. Nr 106 poz. 482 ze zm.) oraz art. 22 ust. 1 w zw. z art. 23 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 1993r. Nr 90 poz. 416 ze zm.).
Zaliczyć tu można amortyzację, składkę na ubezpieczenie, koszty remontów, wydatki na używanie (benzyna, przeglądy itp.) samochodu osobowego, stanowiącego przedmiot leasingu (rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 17.01.1997 r. w sprawie amortyzacji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ( Dz. U. Nr 6, poz. 35 ze zm.).
W ofertach clifingu opłaty wstępne na ogół kształtują się na poziomie 20 - 30 %, w zależności od czasu trwania umowy i są liczone od wartości danego samochodu. Wartość tę stanowi cena jego zakupu netto wraz z 22 % podatkiem VAT. Leasingobiorca pokrywa koszty eksploatacji oraz ubezpieczenia pojazdu, co jest zrozumiałe, gdyż clifing stanowi rodzaj leasingu finansowego, a zatem przedmiot clifingu zaliczany jest do majątku leasingobiorcy i przez niego amortyzowany. Ponadto, z tych samych względów, samochód będący przedmiotem clifingu, staje się własnością leasingobiorcy po spłacie ostatniej raty, za określoną cenę wykupu.

REFLING

Refling jest to odmiana umowy leasingu, której przedmiotem jest sprzęt komputerowy. Istota tradycyjnego leasingu środków trwałych, polega na tym, że po spłacie ostatniej raty leasingobiorca ma z reguły, choć nie zawsze, prawo do wykupu przedmiotu leasingu. Wykup przedmiotu leasingu jest cechą charakterystyczną leasingu finansowego. Opcja wykupu przedmiotu leasingu jest jednak korzystna tylko w przypadku, gdy przedmiot taki ma stosunkowo długi okres używalności i użyteczności dla leasingobiorcy. Jeśli zaś leasingowane dobro szybko traci swą wartość techniczną czy technologiczną, jego zakup na zakończenie umowy leasingu może się okazać stratą. Za przykład może służyć właśnie sprzęt komputerowy, którego wartość po krótkim czasie znacznie maleje, ponieważ staje się on przestarzały technologicznie.
Niektóre firmy leasingowe (np. Śląskie Towarzystwo Leasingowe) wprowadziły zatem tzw. leasing "odnawialny". Polega on na tym, że po spłacie ostatniej raty leasingowej stary sprzęt jest odbierany przez leasingodawcę i na jego miejsce klient otrzymuje nowy, w drodze zawarcia nowej umowy. Umowa taka z reguły zawiera korzystniejsze warunki niż pierwsza, a leasingobiorca staje się użytkownikiem nowego sprzętu, bez konieczności szukania nowych dostawców. Do innych korzyści takiej formy finansowania można zaliczyć i to, że klient nie musi się martwić co zrobić ze starym sprzętem. Ponadto firmy leasingowe często oferują jednoczesny serwis i gwarancję jakości komputerów.

LEASING PRACOWNICZY

Leasing pracowniczy jest konsekwencją nowego spojrzenia kadry zarządzającej na problematykę zarządzania zasobami ludzkimi w przedsiębiorstwie. Jak większość technik zarządczych, również i leasing pracowniczy wywodzi się ze Stanów Zjednoczonych oraz z krajów Europy Zachodniej. Jednakże od pewnego czasu można zaobserwować, iż ta forma zatrudniania pracowników jest przedmiotem szczególnego zainteresowania także w Polsce. Leasing pracowniczy, zaczął stopniowo zadomawiać na naszym rynku, stając się jednym z głównych elementów zarządzania.

Podstawowym czynnikiem determinującym poziom efektywności gospodarowania jest wielkość ponoszonych kosztów przez przedsiębiorstwo. Konieczność minimalizowania kosztów, a także ciągłe dopasowywanie się do nieustannie zmieniających się potrzeb klientów i podwyższanie jakości, wymaga na menedżerach zmianę dotychczasowego sposobu zarządzania. Techniką, która poprawia strukturę kosztów przedsiębiorstwa, zwłaszcza kosztów osobowych, jest leasing pracowniczy. Jego idea sprowadza się do uproszczenia, profesjonalizacji i racjonalizacji zatrudnienia pracowników.

Leasing pracowniczy polega na wykorzystywaniu w przedsiębiorstwie pracowników należących do zespołu pracowniczego firmy zewnętrznej. Absencja urlopowa, czy chorobowa, projekt wymagający specjalnych kwalifikacji bądź umiejętności, zwiększone zapotrzebowanie na personel o trudnym do określenia horyzoncie czasowym, a także narzucone limity etatów należą do podstawowych przyczyn zwracania się do usługodawców zewnętrznych.

Nadto w wielu firmach przynajmniej część produkcji jest sezonowa. Gdyby pracodawca sam zatrudniał ludzi, to musiałby przeprowadzić rekrutację i podpisywać umowy na czas określony. W przypadku zmiany koniunktury na rynku, nie mógłby elastycznie na nią reagować, poprzez zwiększenie lub zmniejszenie liczby pracowników. Z pomocą przychodzi tutaj firma zewnętrzna, która zatrudnia potrzebną grupę pracowników i oddelegowuje ich do pracy we wskazanym miejscu.

Podkreślić należy, iż w przeciwieństwie do krajów Unii Europejskiej, gdzie leasing pracowniczy został skodyfikowany i jest elementem aktywnej walki z bezrobociem, polskie prawo nie przewiduje takiej formy zatrudnienia. Wspólnotowe prawodawstwo wprowadza pojęcie pracy "atypowej". Kryje się pod nim zatrudnienie w niepełnym wymiarze czasu (part - time work), na czas określony oraz dorywcze w ramach stosunku pracy pomiędzy agencją zajmującą się organizowaniem pracy tymczasowej (jako pracodawcą) a pracownikiem (jest on wynajmowany od pośrednika przez przedsiębiorstwo na podstawie odrębnych umów między nim a firmą). W perspektywie akcesji naszego kraju w struktury UE, a co się z tym wiąże harmonizacji prawa polskiego ze wspólnotowym, już niedługo leasing pracowniczy powinien stać się również częścią naszego prawodawstwa. Nadto przemawia za tym fakt, iż ta nowa forma zatrudnienia jest jednak znacznie efektywniejsza i tańsza niż tradycyjne zatrudnianie przez urzędy pracy.

W obszarze zarządzania zasobami ludzkimi leasing pracowniczy koncentruje się przede wszystkim na usługach rekrutacyjnych, przejęciu administracji wynagrodzeń oraz korzystaniu z personelu tymczasowego, zwłaszcza personelu administracyjno - biurowego. Firma zajmująca się leasingiem pracowniczym przejmuje większość obowiązków pracodawcy wynikających z prawa pracy. Do ich obowiązków należy nie tylko rozliczanie i wypłacanie pensji, ale również sprawdzanie poziomu absencji. Agencja zewnętrzna ubezpiecza również osoby zatrudniane na podstawie leasingu pracowniczego od nieszczęśliwych wypadków i od szkód, jakie mogą wyrządzić osobom trzecim.

Firma decydująca się na leasing pracowniczy osiąga wiele korzyści. Przede wszystkim leasing pracowników pozwala na uelastycznienie zatrudnienia w zależności od bieżących potrzeb firmy, szczególnie gdy istnieją ograniczenia liczby etatów. Wzrasta również wskaźnik dochodowości liczony na jednego pracownika, poprawia się struktura kosztów (koszty osobowe zamieniają się w koszty usług obcych), zmniejszają się koszty pracy, a co za tym idzie - koszty produkcji, nadto firma zostaje odciążona z obsługi administracyjno - kadrowej wybranej grupy pracowników. Również obowiązki pracodawcy wynikające z Kodeksu Pracy spoczywają na usługodawcy zewnętrznym.

Leasing pracowniczy przynosi wymierne korzyści także samym pracownikom. Przede wszystkim czasowe zatrudnienie daje im szansę zaistnienia na rynku i możliwość legalnego zarobkowania. Zdarza się także, iż firmy decydują się po jakimś czasie na zatrudnienie na stałe, leasingowanych przedtem osób. Leasing pozwala im bowiem sprawdzić przyszłych pracowników bez konieczności ponoszenia kosztów. (Bicorpor)

KIEDY I KOMU LEASING SIE OPŁACA?

ADRESACI OFERTY LEASINGOWEJ

Oferta leasingowa jest skierowana do szerokiego kręgu podmiotów gospodarczych, bez względu na formę prawną, a więc mogą z niego skorzystać:

• osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą podlegającą wpisowi do ewidencji, jak również jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej: spółki jawne, partnerskie, komandytowe, komandytowo - akcyjne;

• podmioty posiadające osobowość prawną tj. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjne, spółdzielnie, przedsiębiorstwa państwowe, stowarzyszenia i inne jednostki organizacyjne prowadzące działalność gospodarczą;

• niepubliczne zakłady opieki zdrowotnej, lekarze rodzinni, lekarze prowadzący praktyki prywatne.

Leasing, ze względu na obowiązujące w Polsce przepisy podatkowe, nie ma sensu dla:

• podmiotów nie płacących podatku VAT,

• podmiotów korzystających ze zryczałtowanych form opodatkowania, czyli rozliczających się w formie ryczałtu ewidencjonowanego i karty podatkowej.

LEASING DLA FIRM, KTÓRE WŁAŚNIE POWSTAJĄ

Oferta leasingowa jest szczególnie atrakcyjna dla przedsiębiorców, którzy działalność gospodarczą dopiero rozpoczynają. W sytuacji, gdy przedsiębiorca taki nie może wykazać się odpowiednim poziomem obrotów oraz zabezpieczeniami wymaganymi przez banki, procedura umowy leasingowej stanowi korzystny sposób sfinansowania określonej inwestycji czy uzyskania możliwości użytkowania określonego urządzenia.
W warunkach istniejącej obecnie konkurencji, leasing umożliwia "nowym" przedsiębiorcom szybszy rozwój i wdrażanie nowoczesnych technologii, których nie byliby oni w stanie sfinansować z własnych środków. Leasing daje bowiem możliwość finansowania inwestycji ze środków obcych tj. leasingodawcy, co jest szczególnie korzystne zwłaszcza w sytuacji, gdy potencjalne zamówienia klientów przedsiębiorcy nie mogą być spełnione ze względu na braki technologiczne.
Nie bez znaczenia są także minimalne wymogi formalne, konieczne dla zawarcia umowy leasingu - leasingobiorca przedstawia wyłącznie podstawowe dokumenty ewidencyjne swojej firmy, zaś przedmiot transakcji może odebrać - teoretycznie - od razu po uiszczeniu wpłaty początkowej. Zawierając umowę leasingu, przedsiębiorca może liczyć także na określone korzyści podatkowe, zobacz : leasing a podatki.

KORZYŚCI Z LEASINGU

Biorąc pod uwagę różnorodne formy leasingu oraz istniejące regulacje prawno - podatkowe, można określić jego korzyści zarówno z punktu widzenia leasingodawcy jak i leasingobiorcy.

Zalety leasingu dla leasingobiorcy.

Omawiając korzyści leasingu należy przede wszystkim wskazać na jego zalety w dziedzinie finansów przedsiębiorcy. Zalety leasingu w tej kwestii to głównie możliwość funkcjonowania na rynku mimo braku pieniędzy w kasie czy na rachunku bankowym, czyli innymi słowy, możliwość finansowania własnych inwestycji z obcych środków trwałych tj. środków należących do leasingodawcy. W szczególności można tu wymienić:

• możliwość dysponowania przez przedsiębiorcę posiadanymi środkami pieniężnymi na inne cele niż modernizacja czy wymiana koniecznego dla jego działalności sprzętu, maszyn czy urządzeń technicznych; oznacza to, że przedsiębiorca może zaangażować posiadany kapitał w inną, bardziej istotną sferę działalności;

• możliwość spłaty rat leasingowych ze środków uzyskanych z eksploatacji przedmiotu leasingu, czyli ze środków bieżących;

• możliwość dostosowania opłat leasingowych i czasu trwania umowy do możliwości przedsiębiorstwa;

• możliwość niewielkiego zaangażowania kapitału własnego (niska opłata na początku umowy);

• możliwość skorzystania z równych rat miesięcznych, co w konsekwencji oznacza, iż raty płacone później są w istocie relatywnie niższe niż raty początkowe;wskutek inflacji bowiem, realna wartość opłat maleje, a końcowa cena zakupu (wartość resztowa) staje się mniejsza (np. opcja zakupu nominalnie - 30% po dwóch latach realnie stanowić będzie 15 - 18% wartości rynkowej);

• jeśli leasing jest kilkuletni, to umożliwia tym samym długoterminowe planowanie finansowe przedsiębiorstw;

• leasing jest także korzystny, jeżeli chodzi o bilans finansowy, bowiem wolne środki trwałe przedsiębiorcy nie są ewidencjonowane w pozycji środki trwałe (aktywa), zaś korzyści z ich użytkowania zwiększają wynik finansowy;

• przedsiębiorca może także odnieść określone korzyści podatkowe; zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami podatkowymi kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów z wyjątkiem wydatków, których ustawy nie uznają za koszty. Wśród takich wydatków znajdują się m.in. wydatki ponoszone przez leasingobiorcę, stanowiące spłatę określonej w umowie wartości przedmiotu leasingu, jeżeli rzecz tę lub prawo, zgodnie z odrębnymi przepisami zalicza się do składników majątku leasingobiorcy.
  Sytuacja, w której przedmiot leasingu zalicza się do składników majątku leasingobiorcy, zachodzi w przypadku leasingu finansowego. Kosztem uzyskania przychodu jest dla leasingobiorcy część odsetkowa (finansowana) rat leasingowych (analogicznie jak w przypadku kredytu) oraz amortyzacja. W leasingu operacyjnym, gdzie przedmiot leasingu zalicza się do składników majątku leasingodawcy kosztem uzyskania przychodu u leasingobiorcy jest pełna kwota rat. Zmniejsza ona w poszczególnych okresach płatności podstawę do opodatkowania podatkiem dochodowym. Zaliczenie bowiem do kosztów uzyskania przychodów w całości opłat leasingowych, zmniejsza de facto podstawę opodatkowania, a więc i wydatki leasingobiorcy. Także ważne jest tu, iż rozkłada się na "raty" płatność VAT w miejsce jednorazowej płatności, co ma miejsce przy inwestycji finansowanej ze środków własnych. Podatek VAT od opłat leasingowych traktowany jest jako podatek naliczony i w całości pomniejsza podatek należny płacony przez leasingobiorcę;

• umowa leasingu, nie podlega opłacie skarbowej tak, jak to ma miejsce w przypadku np. umowy sprzedaży. Jeśli zatem zamiast leasingu określonego dobra przedsiębiorca wybrałby jego zakup, musiałby ponieść koszty opłaty skarbowej, nierzadko bardzo wysokie;

• leasing umożliwia także dostęp do nowych technologii, np. sprzętu komputerowego, bez konieczności ponoszenia kosztów jego zakupu i ewentualnej wymiany, gdy za jakiś czas stanie się on nieprzydatny. Inwestowanie w formie leasingu zapewnia zatem stały dostęp do najnowocześniejszych maszyn i urządzeń, co jest szczególnie istotne dla firm małych i średnich dysponujących stosunkowo niewielkim kapitałem. Istnieją firmy leasingowe, które oferują tzw. odnawialny leasing (full leasing) np. komputerów, zobowiązując się do wymiany sprzętu na nowy, po pewnym czasie kiedy nastąpi technologiczne zestarzenie się sprzętu.

• leasing z punktu widzenia działalności gospodarczej może być narzędziem maksymalnie efektywnej gospodarki środkami trwałymi. Inwestor ponosząc określony koszt leasingu powinien najbardziej intensywnie wykorzystywać uzyskane w ten sposób środki trwałe. Wiąże się to z większym wykorzystaniem zdolności produkcyjnej, technicznym uzbrojeniem pracy i produktywnością firmy;

• kontakty leasingodawcy z dostawcą przedmiotu leasingu, czy z jego ubezpieczycielem stwarzają możliwość większego oddziaływania na nich wraz z leasingobiorcą w przypadku spraw spornych, a przede wszystkim zawieranie bardzo korzystnych finansowo ubezpieczeń przedmiotu leasingu;

• leasing nie wymaga spełnienia tak rygorystycznych wymagań jak np. kredyt bankowy; z reguły wystarczającą podstawą zawarcia umowy leasingu są podstawowe dokumenty ewidencyjne i finansowe firmy oraz karta wzoru podpisów - o wymaganych dokumentach. Również procedura zawarcia takiej umowy jest prostsza, zaś leasingowane dobro można odebrać z reguły bezpośrednio po dokonaniu pierwszej wpłaty.

Zalety leasingu dla leasingodawcy.

Leasing jako jedna z metod finansowania i kredytowania inwestycji rozszerza możliwości tradycyjnych instytucji finansowych, stanowiąc podstawę działalności podmiotów gospodarczych, które trudnią się wyłącznie działalnością leasingową. Do korzyści leasingodawcy zaliczyć można:

• osiąganie wyższych zysków niż w przypadku innego rodzaju działalności finansowej (np. polegającej na udzielaniu kredytów), ze względu na istniejące przepisy podatkowe. Opłaty leasingowe mogą być też kształtowane na wyższym poziomie niż raty kredytu na to samo dobro;

• własność leasingowanego dobra pozostaje przy leasingodawcy, ma on pełnię praw do tego dobra, co oznacza m.in. że może odzyskać faktyczne władztwo nad przedmiotem leasingu w razie naruszenia zobowiązań przez leasingobiorcę;

• stała współpraca z dostawcą dobra inwestycyjnego, może korzystnie wpływać na dostępność dla klientów obu podmiotów i dzięki temu - na rozwój zarówno firmy leasingowej jak i wytwórcy dobra.

KTO NA LEASINGU TRACI

Istniejące obecnie rozmaite formy leasingu trudno jednoznacznie oceniać pod względem ich ewentualnych niekorzystnych skutków. W każdej bowiem sytuacji należy brać pod uwagę całokształt okoliczności faktycznych, a więc np. na jaki leasing się decydujemy, jaką firmę leasingową wybraliśmy, jaka jest kondycja finansowa naszej firmy itp. O tym komu leasing nie jest zalecany zobacz : adresaci oferty leasingowej.

wady leasingu dla leasingobiorcy

• należy tu zwrócić uwagę na wciąż jeszcze obecną w Polsce stosunkowo dużą niejednolitość w traktowaniu przez urzędy skarbowe umów leasingowych, z czym wiąże się w sposób oczywisty niepewność leasingoniorcy, co do skutków podatkowych takich umów;

• suma opłat ponoszonych w ramach leasingu przez leasingobiorcę przewyższa często wartość początkową dobra inwestycyjnego, wyrażoną w cenie jego zakupu przez leasingodawcę (sięga ona nawet 150% tej ceny). Na wysoką cenę korzystania z przedmiotu leasingu w Polsce wpływają: długi czas trwania leasingu nieraz zbliżony do czasu ekonomicznego zużycia przedmiotu; niska zdolność kredytowa leasingobiorcy oraz wahania kursów walut (przy leasingu dewizowym);

• w przypadku zwłoki w wykonaniu zobowiązań zakres uprawnień przysługujących leasingobiorcy jest z reguły dosyć wąski. Natomiast zakres uprawnień leasingodawcy jest stosunkowo szeroki, włącznie z prawem wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym;

• z reguły leasingodawca ma obowiązek uiszczania opłat nawet wówczas, gdy nie jest możliwe korzystanie z dobra inwestycyjnego z powodu jego przypadkowego uszkodzenia lub utraty, uzależnione jest to od treści samej umowy leasingu oraz umowy ubezpieczenia przedmiotu transakcji.

• Istotną wadą jest ryzyko leasingobiorcy z powodu ewentualnego zadłużenia, niespłaconych zobowiązań wobec budżetu bądź bankructwa firmy leasingowej. W takiej sytuacji przedmiot leasingu może zostać odebrany przez komornika w celu zaspokojenia wierzycieli firmy leasingowej, gdyż przedmiot leasingu przez cały czas trwania umowy pozostaje własnością leasingodawcy. Ryzyko to można jednak zminimalizować poprzez dokładną ocenę wiarygodności firmy leasingowej, a więc np. przez ustalenie jak długo działa ona na rynku usług leasingowych, jakich ma klientów itp.

wady leasingu dla leasingodawcy

W tym przypadku także utrudnieniem jest brak jednoznacznych uregulowań prawno-podatkowych. Praktycznie wszystkie firmy leasingowe w Polsce przedstawiają osiągnięte wyniki w oparciu o obowiązujące przepisy podatkowe. Spółki najczęściej wykazują początkowo duże przychody, natomiast koszty rozkładane są w czasie. W naszym kraju zasady dotyczące leasingu w rachunkowości (i nie tylko) wciąż nie doczekały się jednolitej regulacji. Powoduje to, że metoda fiskalna ujawnia wynik finansowy zupełnie nieadekwatny do faktycznej sytuacji finansowo-ekonomicznej przedsiębiorstwa leasingowego. Niektóre z tych firm prowadzą zatem sprawozdawczość bilansową oddzielnie od podatkowej, lub prowadzą dodatkowo rachunkowość według międzynarodowych standardów rachunkowości; - nierzadkie są przypadki strat firm leasingowych na skutek nieuczciwości dostawców czy wytwórców przedmiotów oddawanych w leasing, jednakże ryzyko nierzetelności kontrahentów występuje w zasadzie w każdego rodzaju działalności gospodarczej. Przedmiot leasingu czasami jest tego typu, że szybko traci swoją użyteczność (np. komputery, sprzęt elektroniczny itp.), w związku z czym firma leasingowa, która zamierzała po okresie pierwszej umowy leasingu przedmiot ten oddać kolejnemu użytkownikowi może taką możliwość stracić. Firma leasingowa ponosi także ryzyko niewypłacalności leasingobiorcy, który może nie być w stanie płacić dalszych rat; odzyskanie przez nią w takim przypadku przedmiotu leasingu nie zawsze będzie wyrównywało poniesioną stratę finansową.

OFERTY SPECJALNE

Leasing zerowy.

Oferta leasingu zerowego opiera się na wprowadzeniu przez firmę leasingową takiej stawki opłat leasingowych za korzystanie z określonego dobra, przy której ich suma za okres korzystania będzie równa z wartością dobra, rozumianą jako cena jego zakupu. A zatem, leasingobiorca biorąc rzecz w leasing zerowy, poniesie takie same koszty, jak przy zakupie za gotówkę.

Procedura uproszczona.

Pojęcie procedury uproszczonej odnosi się do sytuacji, w której dla określonych rodzajów leasingu, czy też dla określonych przedmiotów takich umów. Firma leasingowa stosuje mniej rygorystyczne wymagania, co do przedkładania koniecznych dokumentów ewidencyjnych czy finansowych przez potencjalnych leasingobiorców. Z reguły nie są wymagane zaświadczenia z Urzędu Skarbowego o nie zaleganiu z podatkami, opinie banków prowadzących rachunek podstawowy potencjalnego leasingobiorcy lub banków, które udzieliły mu kredytu. W każdym jednak przypadku firmy leasingowe mają własne kryteria, jeżeli chodzi o określenie procedury uproszczonej i dokumentów, które w tym trybie zawarcia umowy leasingu można pominąć.

LEASING A PODATKI

Skutki prawno - podatkowe leasingu są różne w zależności od tego, z jakim rodzajem leasingu mamy do czynienia.
Leasing operacyjny.
Istotne znaczenie dla dokonania rozróżnienia leasingu dla celów fiskalnych zarówno przez leasingodawcę jak i leasingobiorcę ma Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 6. 04.1993r. w sprawie zaliczania przedmiotu umów najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych do składników majątku stron tych umów (zobacz : Co to jest leasing), określające kryteria przesądzające o tym, która ze stron zalicza rzeczy do składników swojego majątku. Przepisy te mają zastosowanie do leasingu operacyjnego, gdyż jest on traktowany przez przepisy podatkowe analogicznie, jak umowa dzierżawy czy najmu. Do aktywów leasingodawcy zalicza się zatem przedmioty umów leasingowych, jeśli umowy te spełniają jeden z poniższych warunków:

• zostały zawarte na czas nie oznaczony,

• zostały zawarte na czas oznaczony, lecz nie zawierają prawa do nabycia rzeczy albo praw majątkowych przez leasingobiorcę, albo to prawo zawierają z możliwością wypowiedzenia,

• zostały zawarte na czas oznaczony, zawierają prawo do nabycia rzeczy, albo praw majątkowych przez leasingobiorcę bez możliwości jego wypowiedzenia a ponadto:

a.

podstawowy okres umowy, której przedmiotem są prawa majątkowe, rzeczy ruchome lub nieruchomości, z wyjątkiem gruntów, wynosi co najmniej 40% normatywnego okresu amortyzacji, a suma opłat (rat) określona w podstawowym okresie umowy jest niższa od wartości netto tych rzeczy i praw;

b.

suma opłat (rat) w podstawowym okresie umowy, której przedmiotem są grunty, jest niższa od wartości rynkowej gruntu z dnia zawarcia umowy. Przedmiot umowy zalicza się do składników majątku leasingobiorcy, jeżeli umowa nie spełnia któregokolwiek z powyższych warunków (leasing finansowy). W świetle omawianego rozporządzenia leasing finansowy w polskich warunkach zawsze musi zawierać prawo użytkownika do zakupu przedmiotu leasingu po podstawowym okresie umowy.

Aby zatem umowa mogła być określona mianem leasingu operacyjnego zwykle spełniony jest drugi warunek co oznacza, że umowa nie zawiera zapisu o prawie nabycia przedmiotu przez leasingobiorcę.
Przy tego typie leasingu, leasingodawca jako właściciel przedmiotu leasingu, (przedmiot zaliczany jest do jego majątku), dokonuje odpisów amortyzacyjnych.
Do kosztów uzyskania przychodu leasingobiorca zalicza zatem w całości czynsze leasingowe, wszelkie opłaty manipulacyjne związane z leasingiem, a także koszty eksploatacji wyleasingowanego dobra. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 21.12.1995 r. w sprawie wykonywania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, leasing dla celów podatku VAT należy traktować dwojako, w zależności od tego czy rzecz wchodzi w skład majątku leasingodawcy czy leasingobiorcy, a zatem w zależności, czy mamy do czynienia z leasingiem operacyjnym czy finansowym.
Usługa leasingu operacyjnego jest opodatkowana 22 % podatkiem VAT - tak jak umowy najmu czy dzierżawy. Podatek ten od opłat leasingowych jest traktowany jako podatek naliczony, a zatem pomniejsza on w całości podatek należny leasingobiorcy. Oddanie rzeczy w odpłatne użytkowanie traktowane jest bowiem jako świadczenie usługi, jeżeli przedmiot umowy, na podstawie wspomnianego wyżej rozporządzenia, jest zaliczany do majątku leasingodawcy (leasing operacyjny). W omawianym przypadku podstawą opodatkowania jest kwota netto raty leasingowej płaconej okresowo przez leasingobiorcę za korzystanie z przedmiotu. Usługi polegające na oddaniu rzeczy w odpłatne korzystanie podlegają - jak wspomniano - opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 22% nawet wtedy, gdy ich przedmiotem jest towar, którego sprzedaż jest zwolniona od podatku, czy też opodatkowana stawkami najniższymi: 0 % lub 7 %. Obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty (rata leasingowa), nie później jednak niż przed upływem terminu płatności rat leasingowej. Terminy płatności rat określa - w wypadku każdej umowy leasingu - harmonogram spłat, stanowiący załącznik do umowy. Leasingobiorcy, na zasadach ogólnych, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu usługi. Podatek VAT naliczony od leasingobiorcy jest równoznaczny z podatkiem VAT należnym od leasingodawcy.

Leasing finansowy.

Z punktu widzenia przepisów podatkowych, leasing ten różni się od leasingu operacyjnego tym, że to leasingobiorca dokonuje odpisów amortyzacyjnych.
Podatkowe skutki leasingu finansowego są podobne jak przy umowie sprzedaży na raty. Jeżeli zatem w wyniku zawartej umowy leasingu, środek trwały wchodzi do aktywów leasingobiorcy (leasing finansowy), to tego rodzaju umowę traktuje się na równi ze sprzedażą tego środka. Kosztem uzyskania przychodu dla leasingobiorcy są zatem z reguły : odpisy amortyzacyjne, część odsetkowa rat leasingowych (zobacz : Leasing finansowy a operacyjny), koszty ubezpieczenia przedmiotu leasingu, wszelkie koszty eksploatacji tego przedmiotu. Podstawą opodatkowania w tym wypadku jest wartość netto całej kwoty świadczenia należnego od leasingobiorcy tj. sumy rat kapitałowych, opłaty wstępnej traktowanej jako część kapitałowa, sumy rat odsetkowych oraz opłaty manipulacyjnej (prowizji) leasingodawcy. Obowiązujące przepisy nie dają jednoznacznej odpowiedzi czy podatek VAT powinien być również naliczony od kwoty ustalonej ceny za przeniesienie własności przedmiotu, jeżeli leasingobiorca skorzysta z przyznanego mu prawa zakupu przedmiotu leasingu po zakończeniu podstawowego okresu użytkowania. Z reguły przyjmuje się, że cena za przeniesienie własności rzeczy powinna wchodzić w podstawę opodatkowania podatkiem VAT.
Obowiązek podatkowy przy umowach leasingu finansowego powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w siódmym dniu, od dnia wydania przedmiotu umowy. W sytuacji, gdy leasingobiorca jest podmiotowo lub ze względu na rodzaj działalności zwolniony od podatku VAT, istnieje możliwość rozłożenia tego podatku na raty. Wówczas poszczególne części podatku zostaną dopisane do rat leasingowych. VAT będzie wtedy zapłacony przy każdej racie czynszu leasingowego, a nie jednorazowo. Za wartość ewidencyjną środka trwałego przyjmuje się wówczas kwotę brutto, a nie kwotę netto. W przypadku leasingu finansowego, traktowanego jako umowa sprzedaży, stawka podatku VAT zależy od rodzaju przedmiotu leasingu (0 %, 7 %, 22 %).

LEASING A INNE UMOWY



Leasing a umowa najmu

Leasing jest ukształtowany podobnie jak najem, ale nie oznacza to, że są to identyczne umowy. Leasing polega na oddaniu rzeczy do używania przez czas oznaczony w zamian za określone płatności (czynsz leasingowy). Natomiast umowa najmu polega na zobowiązaniu wynajmującego do oddania rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za umówiony czynsz. Mimo podobnego sformułowania, nie są to umowy jednoznaczne.

Pierwsza różnica wynika z faktu, że umowa najmu jest uregulowana przepisami kodeksu cywilnego. Regulację tę - w odniesieniu do najmu lokali mieszkalnych - uzupełnia ustawa o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych. Leasing natomiast został do chwili obecnej uregulowany kompleksowo w kodeksie cywilnym. Mają do niego także zastosowanie np. przepisy podatkowe, oraz celne.

Druga różnica dotyczy celu, jaki te umowy mają realizować. Leasing jest zawierany dla osiągnięcia celu gospodarczego, którym jest - dla leasingodawcy - zysk, a dla leasingobiorcy - możliwość użytkowania określonego dobra w zakresie prowadzonej działalności. W przypadku najmu mogą być realizowane cele produkcyjne, ale z reguły znajduje on większe wykorzystanie dla celów konsumpcyjnych. Leasing zawsze jest zawierany na czas oznaczony, którego długość określa umowa stron. Najem natomiast może być zawarty również na czas nieoznaczony. W przypadku leasingu, ze względu na z góry określony czas jego trwania, umowa rozwiązuje się z upływem okresu, na jaki została zawarta. Co do możliwości jego wypowiedzenia - /zobacz: zakończenie umowy/. Natomiast w przypadku najmu zawartego na czas nieoznaczony, strony mogą go wypowiedzieć. Ponadto w każdym przypadku wynajmujący może wypowiedzieć najem, i to bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeśli najemca nie płaci czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności.

Różnice występują także w sposobie określenia wzajemnych praw i obowiązków stron umowy. Leasingodawca nie jest zobowiązany do zapewnienia używalności rzeczy w trakcie trwania umowy leasingu. Nie odpowiada on względem leasingobiorcy za przydatność rzeczy do umówionego użytku. Natomiast wynajmujący w przypadku umowy najmu ma obowiązek zapewnienia właściwego stanu rzeczy, tak, by była ona zdatna do umówionego użytku. Czynsz w umowie leasingu jest zawsze wyrażony w pieniądzu i płatny jest w określonych ratach. Jego wysokość jest tak skalkulowana, by wyrażała cenę wytworzenia (zakupu) rzeczy oraz zysk firmy leasingowej. Raty leasingowe mają charakter świadczenia jednorazowego, tyle że podzielonego w czasie. Natomiast w przypadku najmu czynsz może być zapłacony od razu z góry, ale może być też być płacony w określonych terminach, np. co miesiąc. Czynsz taki nie jest jednak częścią całego, z góry ustalonego zobowiązania, jak to ma miejsce w przypadku leasingu, ale ma charakter świadczenia okresowego. Oznacza to, że najemca spełnia w ten sposób szereg świadczeń jednorazowych, które jednak nie muszą się składać na całość z góry określoną. Świadczenie korzystającego jest więc jednym świadczeniem spłacanym w częściach, zaś świadczenie najemcy ma charakter okresowy.

Poza tymi różnicami przepisy kodeksu cywilnego nakazują odpowiednie stosowanie do umów leasingu niektórych przepisów odnoszących się do najmu. Dotyczy to odpowiedzialności finansującego za wady rzeczy powstałe na skutek okoliczności, za które finansujący odpowiada. Jeśli rzecz leasingowana ma tego rodzaju wady, korzystający może żądać odpowiedniego obniżenia rat za czas trwania wad. W takim bowiem przypadku, skoro wady nie obciążają zbywcy rzeczy, odpowiedzialność z tego tytułu ponosi finansujący. Korzystający może także wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli:

• w chwili wydania rzeczy rzecz ta miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie jej, albo

• jeśli wady takie powstały później, czyli już w trakcie używania przedmiotu leasingu, a finansujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo

• jeśli wady są tego rodzaju, że nie dadzą się usunąć.

Korzystającemu nie przysługują jednak takie uprawnienia, w sytuacji, gdy w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Ponadto do leasingu mają zastosowanie przepisy o najmie w zakresie wynikającym z przekazania przez leasingobiorcę leasingowanej rzeczy osobie trzeciej do używania. W takim przypadku leasingobiorca wraz z osobą trzecią odpowiada wobec leasingodawcy za to, że rzecz taka będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy leasingu.

Po zakończeniu leasingu, tak jak w przypadku najmu, leasingobiorca jest obowiązany zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym. Leasingobiorca nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie rzeczy, które jest następstwem jej prawidłowego używania. Jeśli korzystający w umowie leasingu ulepszył rzecz leasingowaną, finansujący może - według swego wyboru - albo zatrzymać te ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Uprawnienia finansującego są zatem w tej kwestii zbieżne z uprawnieniami wynajmującego.

Leasing a umowa dzierżawy

Umowa leasingu polega na oddaniu rzeczy do używania przez czas oznaczony w zamian za określone płatności (czynsz leasingowy). Nie została ona uregulowana w kodeksie cywilnym. Natomiast przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz lub prawo do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Dzierżawca zaś zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.
Leasing jest umową okresową. Jest ona zawierana na czas oznaczony, zgodny z wolą stron. Dzierżawa zaś może być zawierana zarówno na czas oznaczony jak i nieoznaczony. Z reguły umowa ta ma charakter długotrwały. Świadczą o tym przepisy, zgodnie z którymi umowę dzierżawy zawartą na czas dłuższy niż 30 lat, poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.

Przedmiotem leasingu mogą być nieruchomości lub rzeczy ruchome. Wyłączony jest w zasadzie leasing dóbr niematerialnych. Natomiast dobra takie można wydzierżawić, jeśli są to dobra tego rodzaju, że przynoszą pożytki. Przykładowo można tu wskazać dzierżawę praw - tu pożytkami będą np. odsetki.

Czynsz w umowie leasingu jest zawsze określony w pieniądzu. W przypadku dzierżawy można go płacić nie tylko w pieniądzu, ale i w rzeczach innego rodzaju, np. w formie pracy wykonanej przez dzierżawcę na rzecz wydzierżawiającego. Ponadto czynsz dzierżawny może być i często jest w praktyce płacony w ułamkowej części pożytków, jakie przynosi przedmiot dzierżawy. Może to być np. część plonów zebranych z wydzierżawionego pola.

Leasing a pożyczka

Umowa leasingu polega na oddaniu rzeczy do używania przez czas oznaczony w zamian za określone płatności (czynsz leasingowy). Natomiast w umowie pożyczki dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na kupującego własność określonej ilości pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku. Pożyczający zaś zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość rzeczy tej samej jakości.

Przedmiotem leasingu mogą być zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchome. Natomiast przedmiotem pożyczki są tylko i wyłącznie ruchomości. W przypadku leasingu są to rzeczy oznaczone co do tożsamości, czyli według przymiotów im tylko właściwych. Będzie to więc np. komputer firmy X, maszyna firmy Y o określonych parametrach itp. Przedmiotem pożyczki mogą być natomiast pieniądze, w znaczeniu środków płatniczych, albo ruchomości oznaczone tylko rodzajowo. Chodzi tu o przedmioty określone według cech właściwych całemu gatunkowi, np. tona zboża, wagon żwiru itp.

W przypadku leasingu firma leasingowa pozostaje przez cały czas właścicielem przedmiotu leasingu. Leasingobiorca otrzymuje rzecz jedynie do posiadania i używania, ale nie przechodzi na niego jej własność. Natomiast pożyczka ze swej istoty musi prowadzić do przeniesienia własności rzeczy lub pieniędzy na osobę biorącą pożyczkę. Pożyczający dokonując zwrotu pożyczki przeniesie z kolei własność tej samej ilości pieniędzy lub rzeczy tego samego gatunku i jakości na dającego pożyczkę. Nie będą to oczywiście "te same'' rzeczy czy pieniądze, czyli te pożyczone, ale "takie same', w znaczeniu tej samej jakości i ilości. Skoro zaś pożyczkobiorca staje się właścicielem pożyczonego dobra może nim swobodnie rozporządzać i wykorzystać zgodnie ze swoją wolą. Leasingobiorca może tylko posiadać rzecz wziętą w leasing oraz użytkować ją. Po zakończeniu leasingu powinien zwrócić ją leasingodawcy, chyba, że będzie mógł skorzystać z opcji jej zakupu.

Umowa leasingu jest zawsze umową odpłatną, natomiast pożyczka - niekoniecznie. Jeśli jest odpłatna, to ceną płaconą pożyczkodawcy są np. odsetki.

Leasing a kredyt bankowy

Leasing często jest pojmowany jako rodzaj kredytu rzeczowego, udzielonego leasingobiorcy. Podkreślić jakże należy, iż nie jest to kredyt bankowy sensu stricto. Zgodnie z treścią art. 69 i nast. ustawy z dnia 29.08.1997r. - Prawo bankowe (Dz. U. Nr 140, poz. 939, ze zm.), przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy, na czas oznaczony, kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na określony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach ustalonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonym terminie, oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu.

Z regulacji tej wynika, iż przedmiotem umowy kredytowej jest wyłącznie określona kwota środków pieniężnych, natomiast umowa leasingu może mieć za przedmiot zarówno rzeczy ruchome, jak i nieruchomości, dobra konsumpcyjne jak i przemysłowe itp. W przypadku zatem kredytu do dyspozycji klienta pozostawia się środki pieniężne, zaś w przypadku leasingu - towar. Ustalone raty leasingowe nie stanowią ponadto odsetek za udzielony kredyt, lecz pełnią funkcję wynagrodzenia płaconego leasingodawcy za oddany do korzystania przedmiot. W odniesieniu do leasingu operacyjnego pełna kwota spłat rat leasingowych stanowi dla leasingobiorcy koszt uzyskania przychodu, zaś w przypadku kredytu kosztem są tylko odsetki oraz amortyzacja. Istotną różnicą jest także i to, że wymogi banków dotyczące zabezpieczenia spłaty kredytu są znacznie bardziej rygorystyczne niż w przypadku leasingu.

Pomimo zatem pewnych cech wspólnych leasingu i kredytu tj.
określonego czasu trwania umowy, należności wyrażonych w jednostkach pieniężnych, czy podobnych zabezpieczeń obu transakcji (weksle, poręczenia itp.), zasadnicza różnica między tymi umowami tkwi w ich przedmiocie.

Porównując finansowanie danego przedmiotu kredytem bankowym i leasingiem operacyjnym, można stwierdzić, iż leasing dla niektórych dóbr np. dla samochodów jest korzystniejszy. Przy założeniu bowiem, iż wartość przedmiotu wynosi 100, czas finansowania jest taki sam, zaś raty są równe, przy tych samych dochodach przedsiębiorca decydując się na kredyt musi uwzględnić oprocentowanie kredytu i prowizję bankową. Łączny zatem koszt kredytu stanowić będzie suma odsetek, prowizja od zawartej umowy, ubezpieczenie za cały okres jej trwania oraz podatek dochodowy. Natomiast koszty finansowania określonego dobra leasingiem operacyjnym obejmują raty leasingowe wraz z ubezpieczeniem przedmiotu leasingu, cenę wykupu (z reguły równą jednej racie leasingowej) oraz podatek. Istotną oszczędność dla leasingobiorcy w przypadku tego typu leasingu stanowi fakt, iż odpisów amortyzacyjnych dokonuje leasingodawca, a zatem nie obciążają one leasingobiorcy. Nie obciąża go też koszt zakupu danego dobra za jego wartość początkową (tj. jak przyjęto w przykładzie 100 zł), a tylko koszt jego ewentualnego wykupu po spłacie ostatniej raty - w wysokości równej - z reguły - jednej racie. Umowa leasingu operacyjnego nie znajduje więc odzwierciedlenia w bilansie leasingobiorcy, który dzięki temu zachowuje neutralność bilansową.

FORMALNOŚCI



Wymagane dokumenty finansowe.

W zależności od rodzaju leasingu, firmy leasingowe wprowadzają własne wymagania co do dokumentów koniecznych dla zawarcia umowy leasingowej.

Leasingobiorca z reguły musi przedłożyć:

• udokumentowane obroty za rok ubiegły i bieżący (PIT lub CIT);

• przy dużej wartości przedmiotu leasingu - aktualny bilans finansowy firmy, rachunek wyników za poprzedni rok;

• sprawozdanie finansowe - za ostatni okres rozliczeniowy (3-miesiące) - PIT, bądź za cały ostatni rok rozliczeniowy, często wraz z deklaracją podatku dochodowego; konieczne bywa także ich potwierdzenie przez Urząd Skarbowy;

• firmy leasingowe mogą wymagać inne szczegółowe dokumenty;

Niezbędne zaświadczenia.

W zależności od rodzaju leasingu oraz formy prawnej leasingobiorcy, musi on przedłożyć:

A) jeśli jest osobą fizyczną:
- zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej;
- ewentualnie - decyzję o nadaniu statusu zakładu pracy chronionej;
- zaświadczenie o numerze statystycznym REGON;
- zaświadczenie o numerze identyfikacji podatkowej NIP.

B) jeśli jest spółką prawa handlowego (tj. spółką jawną, partnerską, komandytową, komandytowo - akcyjną, akcyjną lub z ograniczoną odpowiedzialnością): - aktualny wypis z rejestru handlowego, tzn. wydany nie później niż trzy miesiące od składania wniosku o leasing; dla spółek powstałych po dniu 1.01.2001 r. będzie to wypis z Krajowego Rejestru Sądowego; - akt notarialny umowy spółki; - zaświadczenie o numerze statystycznym REGON; - zaświadczenie o numerze identyfikacji podatkowej NIP.

C) jeśli jest spółdzielnią:
- składa takie same zaświadczenia jak spółki handlowe, z tym, że zamiast aktu notarialnego składa statut wraz ze zmianami.

Ponadto z reguły firmy leasingowe wymagają składania aktualnych zaświadczeń z Urzędu Skarbowego o nie zaleganiu z płatnościami wobec budżetu, potwierdzenie bieżącej wpłaty składek na ubezpieczenie społeczne na rzecz ZUS ( za ostatnie 3-miesiące) oraz zaświadczenia o nie zaleganiu z ich płatnością, a także karty wzorów podpisów, oraz opinie banków - prowadzących rachunek podstawowy i tych, które udzieliły leasingobiorcy kredytów. Ponadto z reguły wymagany jest także dowód osobisty i/lub drugi dokument ze zdjęciem każdego reprezentanta potencjalnego leasingobiorcy.
Co do wymogów formalnych przy leasingu nieruchomości - zobacz : Leasing Nieruchomości.

Zabezpieczenia.

Wymagane przez firmy leasingowe zabezpieczenia można - z pewnym uproszczeniem - podzielić na formalne i merytoryczne.
Przez pierwsze będziemy rozumieć takie zabezpieczenia, które są niezbędne przy zawieraniu umowy leasingowej i które mają postać określonych dokumentów finansowych i ewidencyjnych, świadczących o kondycji potencjalnego leasingobiorcy. (zobacz : Formalności).
Zabezpieczenia drugiego rodzaju, umownie nazwane merytorycznymi, dotyczą określenia gwarancji spłaty rat leasingowych oraz środków, jakie będzie mógł podjąć leasingodawca w sytuacji, gdy leasingobiorca nie wywiąże się z umowy.
Podstawowe zabezpieczenie leasingodawcy związane jest z prawem własności przedmiotu oddanego w leasing. Wynika ono z samej konstrukcji leasingu, która opiera się na oddaniu rzeczy do czasowego korzystania innemu podmiotowi, z pozostawieniem jednakże własności tej rzeczy przy leasingodawcy. Leasingodawca pomimo, iż przestaje być faktycznym posiadaczem rzeczy, zachowuje w stosunku do niej pełnię praw właścicielskich.
Firmy leasingowe stosują niejednokrotnie również dodatkowe zabezpieczenia. Poniżej zostaną omówione najczęściej stosowane przez nie zabezpieczenia, tj. kaucja i weksel własny in blanco.

1. kaucja
   Kaucja polega na wpłaceniu przez leasingobiorcę określonej kwoty, stanowiącej zabezpieczenie ewentualnych roszczeń leasingodawcy i z reguły podlega ona zwrotowi po zaspokojeniu wszystkich należności wynikających z umowy leasingu. Częstym zastrzeżeniem firm leasingowych, spotykanym w umowach, jest także postanowienie, iż kaucja będzie przede wszystkim zaliczana na poczet należnych leasingodawcy roszczeń, w sytuacji, gdyby bieżące wpłaty rat leasingowych były niższe od ustalonych przez strony.

2. weksel
   Funkcję zabezpieczenia pełni także weksel. Przy zawieraniu umowy leasingowej, leasingobiorca z reguły zobowiązany jest do wystawienia weksla własnego in blanco. Dokument ten ma to znaczenie, że wystawca, czyli leasingobiorca sam przyrzeka zapłacić sumę wekslową. Z reguły też weksel taki jest zaopatrzony w klauzulę "bez protestu", oznaczającą zrzeczenie się uprawnienia do odmowy przyjęcia lub zapłacenia weksla. Ponieważ weksel in blanco jest wekslem niezupełnym w chwili jego wystawienia, gdyż zawiera tylko podpis wystawcy, konieczne jest jego uzupełnienie, aby zobowiązanie z weksla powstało. O tym, w jaki sposób weksel taki ma zostać uzupełniony, decyduje dodatkowa umowa, zawarta między leasingodawcą a leasingobiorcą. Umowa taka jest nazywana deklaracją lub porozumieniem wekslowym. Najczęściej ma ona postać odrębnego postanowienia we właściwej umowie leasingu. Z reguły na mocy takiej umowy, leasingobiorca upoważnia leasingodawcę do wypełnienia weksla przez wpisanie daty i miejsca wystawienia oraz płatności na określoną sumę wekslową. Suma ta odpowiada kwocie należności leasingodawcy wraz z odsetkami (umownymi lub ustawowymi, zgodnie z wolą stron), a często także i wraz z kosztami opłaty skarbowej. Jeśli leasingobiorca prawidłowo wypełni swoje zobowiązania finansowe względem leasingodawcy wynikające z umowy leasingu, wówczas weksel zostanie przez leasingodawcę zniszczony - nie będzie potrzeby jego wypełnienia. Jeśli jednak leasingobiorca nie zaspokoi wszystkich roszczeń leasingodawcy, ten - po uzupełnieniu weksla - będzie mógł wystąpić na drogę sądowego postępowania nakazowego, przedkładając weksel jako jedyny i wystarczający dowód istnienia zobowiązania leasingobiorcy w takiej wysokości na jaką opiewa suma wekslowa. Po uzyskaniu nakazu zapłaty, leasingodawca będzie mógł wszcząć postępowanie egzekucyjne przeciwko leasingobiorcy.

Formalności u leasingodawcy.

Pierwszym krokiem leasingobiorcy, który zdecydował się wziąć określone dobro w leasing, powinno być wybranie interesującego go przedmiotu (np. samochodu, sprzętu komputerowego, maszyny itp.) z reguły u wytwórcy tego przedmiotu - jeśli nie jest nim firma leasingowa. Leasingodawca zazwyczaj oferuje swoje usługi, jeżeli chodzi o pomoc w wyborze przedmiotu leasingu, zaznajamiając leasingobiorcę z dostępnymi na rynku ofertami określonego dobra. W wielu jednak wypadkach zarówno dostawą dobra jak i doprowadzeniem do podpisania umowy zajmuje się sam dostawca.
Jeśli wybór przedmiotu został dokonany, leasingodawca powinien złożyć wniosek o zawarcie umowy leasingowej (z reguły wniosek sporządza pracownik firmy leasingowej) oraz zgromadzić potrzebne dokumenty i zaświadczenia, zgodnie z wymaganiami firmy leasingowej. Z reguły istnieje możliwość negocjacji z firmą leasingową, co do wyboru rodzaju leasingu oraz wysokości i harmonogramu spłat rat leasingowych.
Gdy przedłożona przez leasingobiorcę dokumentacja wraz z wnioskiem zostanie przez firmę pozytywnie rozpatrzona - pozostaje podpisanie umowy leasingowej. Stosownie do ustaleń stron, leasingobiorca może być zobowiązany do wpłacenia w dniu podpisania umowy opłaty wstępnej i opłaty prowizyjnej. Po zakończeniu formalności leasingodawcy pozostaje odebrać przedmiot leasingu od dostawcy (wytwórcy, dealera), choć może być też i tak, że przedmiot ten wydaje bezpośrednio leasingodawca.

Czas oczekiwania na sfinalizowanie umowy.

Jest on różnie ustalany, w zależności od przedmiotu leasingu oraz indywidualnych procedur firm leasingowych. Najogólniej można wskazać, iż czas ten stanowi okres potrzebny do przygotowania przedmiotu leasingu do wydania leasingodawcy (zarejestrowanie, ubezpieczenie itp.) Może zatem trwać od kilkunastu minut, gdy np. bezpośrednio po zawarciu umowy i dokonaniu koniecznych wpłat klient odbiera przedmiot leasingu, do kilku lub kilkunastu tygodni.

LEPSZA GOTÓWKA?



Leasing a kupno za gotówkę

Możliwość oceny, która z tych dwóch form finansowania jest bardziej opłacalna, zależy w dużej mierze od okoliczności konkretnego przypadku, takich jak kondycja finansowa firmy, wartość przedmiotu, w który zamierza zainwestować, czy też okres, przez jaki z danego przedmiotu chce korzystać. Można jednak przedstawić kilka uwag ogólniejszej natury.
Po pierwsze, decydując się na zakup danego dobra za określoną kwotę np. 100 zł, przedsiębiorca musi mieć środki pieniężne na to dobro w chwili zakupu - i to w całości. Środki te wystarczą mu przy tym tylko na tę jedną rzecz. Gdy zaś to samo dobro przedsiębiorca weźmie w leasing, okaże się, że za 100 zł może otrzymać w tej samej chwili 5 takich przedmiotów. Wynika to stąd, że pierwsza rata leasingowa nie przekracza z reguły 10 - 20 % wartości przedmiotu leasingu, choć oczywiście w konkretnym przypadku może być wyższa. Przy leasingu przedsiębiorca ma zatem do dyspozycji jednocześnie 5 dóbr, a więc i potencjalnie 5-krotnie większe możliwości ich wykorzystania.
Po drugie, jeśli przedsiębiorca nabędzie własność rzeczy, nie zawsze będzie to dla niego korzystne, zwłaszcza w dłuższym okresie. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, gdy dana rzecz szybko ulega dezaktualizacji i traci swą wartość, stając się nieprzydatną dla realizacji zamierzonych przez przedsiębiorcę celów. Tak jest zwłaszcza w przypadku sprzętu komputerowego, urządzeń specjalistycznych czy elektronicznych i in. Jeśli więc przedsiębiorca stał się właścicielem takiego przedmiotu, to po pewnym czasie staną przed nim nowe problemy - co zrobić ze starym sprzętem, gdzie szukać nowego itp. Leasing natomiast jest pod tym względem korzystniejszy, gdyż inwestor użytkuje rzecz tylko przez ściśle oznaczony czas - taki, który jest dla niego najdogodniejszy. Po zakończeniu leasingu może on - według własnego wyboru - skorzystać z opcji zakupu leasingowanego przedmiotu (przy leasingu finansowym) i nabyć jego własność, bądź też z takiej możliwości zrezygnować - jeśli uzna, że nabycie danego przedmiotu nie jest konieczne.
Po trzecie, decydując się na kupno rzeczy za gotówkę, przedsiębiorca musi dysponować w momencie zakupu całą kwotą (pomijamy kupno na raty). W przypadku leasingu zaś, przedsiębiorca musi wyłożyć jedynie określony procent tej sumy (wpłata początkowa), a ponadto w drodze umowy z leasingodawcą może w sposób elastyczny dostosować wysokość i termin płatności dalszych rat - odpowiednio do przewidywanych korzyści z tytułu użytkowania rzeczy. Dodatkową korzyścią jest więc i to, że bieżące raty leasingobiorca może pokrywać z bieżących dochodów osiąganych za pomocą wyleasingowanej rzeczy. Przedsiębiorca zyskuje zatem określone dobro przy minimalnych nakładach własnych, a środki, które musiałby przeznaczyć na jego zakup może zainwestować gdzie indziej.
Leasing, w zależności od rodzaju, przynosi także określone korzyści podatkowe, których przedsiębiorca nie uzyska przy kupnie za gotówkę.

NIERUCHOMOŚCI



Oferta leasingu nieruchomości dotyczyć może różnorodnych obiektów tj. m.in.:

• hal produkcyjnych,

• obiektów biurowych,

• obiektów handlowo-usługowych,

• magazynów i centrów handlowych oraz logistycznych,

• hoteli, pensjonatów,

• stacji benzynowych,

• budynków użyteczności publicznej,

• niektóre firmy proponują także leasing budynków infrastruktury komunalnej oraz budynków czy budowli w trakcie budowy, a nawet w fazie planowania.

Leasing nieruchomości jest pewną nowością w obrocie nieruchomościami, bowiem z reguły budynki stanowią własność korzystających z nich firm, gdy tymczasem znacznie tańszą formą użytkowania np. biurowca czy hali jest wzięcie jej w leasing, zwłaszcza, jeśli będzie on połączony z opcją wykupu.
Jeśli porównamy wartość transakcji leasingu nieruchomości w Polsce w roku 1998 i 1999, okaże się, że wykazuje ona tendencję malejącą. Według szacunkowych danych, w pierwszym półroczu 1999 r. ich wartość sięgnęła 850 mln zł., podczas gdy w 1998 r., jak wynika z informacji Konferencji Przedsiębiorstw Leasingowych, kontrakty leasingu nieruchomości miały wartość 1,02 mld zł. Niewielką popularność leasingu nieruchomości w Polsce można wytłumaczyć kilkoma względami. Przede wszystkim jest to procedura dużo bardziej skomplikowana i kosztowniejsza od standardowych usług leasingu samochodów, komputerów, czy nawet maszyn. Ponadto, cena jakiejkolwiek, nawet niewielkiej nieruchomości przydatnej w prowadzeniu działalności gospodarczej, jest bardzo wysoka. Usługa leasingu nieruchomości jest więc dostępna dla tych firm, które mogą uzyskać od banków korzystne kredyty lub dysponują wystarczającymi środkami własnymi na sfinansowanie rat leasingowych.

W leasingu nieruchomości stosowany jest zarówno leasing operacyjny, jak i finansowy). Podstawowy problem polega na tym, że część firm leasingowych nie chce podpisywać umów dotyczących nieruchomości na warunkach operacyjnych, gdyż obawia się pozostania z nieprzydatnym obiektem po zakończeniu umowy.
Dla leasingodawców mających status zakładów pracy chronionej leasing operacyjny jest szczególnie nieopłacalny, ze względu na opóźniony zwrot podatku VAT. Inwestor ma bowiem prawo do zwrotu naliczonego VAT od inwestycji dopiero po jej zakończeniu i oddaniu środka trwałego do użytkowania.
W leasingu nieruchomości stosowana może być także konstrukcja leasingu zwrotnego, czyli sytuacja, w której leasingobiorca najpierw dokonuje sprzedaży posiadanej nieruchomości firmie leasingowej, a następnie, na mocy zawartej umowy leasingu, staje się użytkownikiem tej samej nieruchomości, opłacając jedynie raty leasingowe.

Z punktu widzenia leasingobiorcy jest to niewątpliwie sytuacja korzystna, gdyż na skutek sprzedaży otrzymuje on zapłatę ceny, którą może przeznaczyć na rozwój lub inwestycje swojej firmy. Dodatkowo, mimo sprzedaży - nie musi zmieniać siedziby. Firmy leasingowe wykazują przy takich transakcjach dużą ostrożność i z reguły skrupulatnie badają, czy klient ma perspektywy na dalsze istnienie i spłatę rat leasingowych. Dotychczas najbardziej spektakularnym przypadkiem leasingu zwrotnego był kontrakt dotyczący szczecińskiej siedziby Polskiej Żeglugi Morskiej, zawarty z BEL Leasing, gdzie cena sprzedaży wyniosła 120 mln DEM.
Firmy leasingowe zajmujące się leasingiem nieruchomości wprowadzają różnorodne konstrukcje dla zawieranych transakcji. Jedną z nich jest powoływanie na potrzeby każdorazowej umowy odrębnych spółek kapitałowych, które przejmują funkcje formalnego leasingodawcy i przez które dokonywane są wszystkie rozliczenia finansowe. Każda nieruchomość będąca przedmiotem transakcji jest więc powierzana jednej spółce. Jest to tzw. model non - recourse. Firma leasingowa pełni w takim układzie rolę organizatora transakcji, doradza leasingobiorcy w kwestiach finansowych lub technicznych, pozyskuje także źródła dla sfinansowania umowy leasingowej.
Obrót na rynku nieruchomości regulowany jest wieloma przepisami szczególnymi, które przedłużają cały proces oraz znacznie podwyższają koszty transakcji. Firma leasingowa decydująca się na leasing operacyjny musi, jako właściciel, uzyskiwać potrzebne zaświadczenia lub pozwolenia na budowę.
Łatwiejsza procedura obowiązuje przy leasingu budynków używanych. Ponadto wobec nieruchomości używanych dłużej niż 5 lat stosowane są stawki przyspieszonej amortyzacji, umożliwiające rozliczenie transakcji w okresie już 5 lat. Każda umowa musi jednak zostać - ze względu na obowiązujące w Polsce przepisy prawne odnoszące się do nieruchomości - zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Transakcje takie podlegają opłacie skarbowej w wysokości 5 % wartości rynkowej nieruchomości. Inwestor musi także sprawdzić wpisy w księdze wieczystej co do własności nieruchomości oraz ewentualnych obciążających ją hipotek. Dobrym partnerem dla firm leasingowych są zatem firmy, które mają uporządkowane kwestie prawne dotyczące własności nieruchomości.

Z reguły oferta leasingu nieruchomości zawiera następujące postanowienia:

• zawarcie umowy wymaga wniesienia opłaty wstępnej w wysokości od 20% do 30% wartości netto nieruchomości,

• czas trwania umowy wynosi od 6 do10 lat, choć może oczywiście zostać określony inaczej, w drodze porozumienia stron,

• wartość końcowa jest ustalana według wartości nieruchomości,

• w czasie trwania umowy leasingobiorca - jak przy każdym typie leasingu - wnosi miesięczne opłaty leasingowe w terminie ustalonym przez strony

• nieruchomość pozostaje własnością leasingodawcy przez cały okres trwania umowy leasingu i jest składnikiem jego majątku

• opłaty leasingowe stanowią koszt uzyskania przychodów dla leasingobiorcy

• po wygaśnięciu umowy leasingu i spełnieniu jej wszystkich warunków leasingobiorca z reguły ma prawo: zwrócić nieruchomość leasingodawcy, ewentualnie przedłużyć czas trwania umowy lub odkupić nieruchomość za wartość końcową,

• zabezpieczenie umowy leasingodawca ustala każdorazowo indywidualnie

• leasingobiorca ponosi z reguły wszelkie koszty związane z zakupem nieruchomości oraz jej ubezpieczeniem na okres trwania umowy leasingu.


W przypadku leasingu nieruchomości firmy leasingowe wymagają oprócz standardowych dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy leasingu m.in.:

• wyceny wartości nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego,

• innych dokumentów w zależności od zaistniałej sytuacji i specyfiki nieruchomości jak np. operatu szacunkowego, odpisu z księgi wieczystej, wypisu i wyrysu z rejestru gruntów, wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli został sporządzony).

Leasing nieruchomości może stać się dobrym sposobem na finansowanie inwestycji komunalnych, realizowanych przez jednostki samorządu terytorialnego, tj. gminy, powiaty i województwa. Jednostki te mogą bowiem prowadzić inwestycje polegające na budowie budynków użyteczności publicznej, ośrodków zdrowia, oczyszczalni ścieków itp. bez zaangażowania w całości własnych środków finansowych.

---