14006 IMG(02 (3)

Ustanowienie hipoteki no wierzytelności hipotecznej ma miejsce, gdy wnioskujący o udzielenie kredytu nie jest właścicielem nieruchomości, ale przysługuje mu wierzytelność, której zabezpieczeniem jest ustanowiona na jogo rzecz hipoteku jego dłużniku lub osoby trzeciej.

Splata wierzytelności zabezpieczonej hipoteką jest dokonywana do wyio. kości hipoteki ustanowionej na wierzytelności hipotecznej bezpośrednio do banku, nawet w sytuacji, gdy kredyt nie jest jeszcze wymagalny. W przypadku hipoteki kaucyjnej ustanowionej na wierzytelności, suma odpowiadająca wysokości tejże hipoteki jest składana do depozytu sądowego.

Zarówno hipoteka umowna, jak i przymusowa, wymagają wpisu do księgi wieczystej na podstawie oświadczeniu właściciela nieruchomości. W innym razie wpis taki nic wywołuje konsekwencji prawnych. W przypadku, gdy dana nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, równoznaczne z ustanowię-nicm hipoteki będzie złożenie dokumentu do zbioru nu podstawie postanowieniu właściwego sądu rejonowego. W latach 1947-1983 zbiory były prowadzone dla nieruchomości, które nie miały urządzonych ksiąg wieczystych, albo których księgi zaginęły lub uległy zniszczeniu w trakcie działań wojennych. Zbiory były przeznaczone do składania wniosków i dokumentów dotyczących tych nieruchomości.

Wpisy w księdze wieczystej są jawne, z wyjątkiem hipoteki ustawowej (powstającej nu mocy prawa). Wpis tego rodzaju hipoteki ma charakter deklaratywny.

Hipoteka umowna zwykłu (inaczej ogólna) zabezpiecza z góry określoną, istniejącą sumę wierzytelności pieniężnej o ustalonej wysokości. Według art. 68 i art. 69 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, hipoteka zwykła zabezpiecza kwotę należności głównej, roszczenie o odsetki nieprzedawnione (co do z góry ustalonej wysokości) oraz przyznane koszty postępowania, przy czym może to dotyczyć całości wierzytelności bądź określonej raty lub kilku rat. Hipoteka nie może być wpisana w kwocie przekraczającej sumę wierzytelności. Z żadnego przepisu prawnego nie wynika, iż hipoteka nie może przekraczać wartości nieruchomości. W praktyce często występuje przypadek, gdy hipoteka ma wartość wyższą niż obciążana nieruchomość. Ma to miejsce •łównie przy kredytach inwestycyjnych, w sytuacji, gdy na tej nieruchomości ędzic realizowana inwestycja. Jest wówczas oczywiste, iż wartość usianawia-a hipoteki musi być wyższa niż wartość nieruchomości w dniu jej ustanawia-a, bowiem wartość nieruchomości wzrasta w miarę realizacji inwestycji.

Hipoteka nie zabezpiecza należności ubocznych, takich jak niezapłacone

owizje, koszty wezwań, opłaty bankowe.

Hipoteka kaucyjna jest ustanawiana dla wierzytelności o nieustalonej

sokości, czyli wierzytelności mogących powstać w przyszłości z określone-stosunku prawnego, na przykład gwarancji bankowych; podstawą jej usta-a jest umowa przedwstępna (promesa udzielenia kredytu lub gwarancji),

erajaca zobowiązania jednej ze stron, na przykład banku do udzielenia wedytu. czy obu stron do zawarcia umowy oraz istotne warunki umowy i ter-_mj„' w którym zostanie zawarta. Hipoteka kaucyjna dotyczy więc: wierzytelności i pożyczek o nieustalonej wysokości, np. kredytów i pożyczek na rachunku bieżącym, kredytów i pożyczek zlotowych waloryzowanych w walutach obcych, kredytów i pożyczek z odsetkami kapitalizowanymi. linii kredytowych.

. roszczeń związanych z wierzytelnością hipoteczną, np. odsetek: ustanawia się wówczas dwie hipoteki: zwykłą dla zabezpieczenia kapitału wierzytelności pieniężnej oraz kaucyjną zabezpieczającą należności pieniężne.

Warunkiem ustanowienia hipoteki kaucyjnej jest oznaczenie maksymalnej sumy pieniężnej, mającej obciążać nieruchomość. Wpis taki oznacza tylko najwyższą sumę odpowiedzialności rzeczowej i zabezpiecza zarówno odsetki kredytowe, jak i ustawowe (za zwłokę), ale tylko wtedy, gdy mieszczą się w wymienionej we wpisie sumie hipoteki. To samo dotyczy kosztów postępowania. Wierzyciel dochodzący zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości obciążonej hipoteką kaucyjną musi udowodnić istnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką oraz udokumentować jej wysokość, ponieważ — inaczej niż w przypadku hipoteki zwykłej — nie może się przy tym powołać jedynie na islnienie wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Możliwe jest dokonanie zamiany hipoteki kaucyjnej na zwykłą i odwrotnie w sytuacji modyfikacji kredytu, np. zmiany kredytu zlotowego na zlotowy waloryzowany w walucie obcej lub zmiany kredytu na rachunku kredytowym na kredyt na rachunku bieżącym. W takich przypadkach hipoteka powinna być zmieniona ze zwykłej na kaucyjną. Zmiana w odwrotnym kierunku nastąpi np. w sytuacji, gdy kredyt tzw. przyszły (na który została udzielona promesa dotycząca jego udzielenia) zostanie przyznany. Taka zamiana może nastąpić tylko do wysokości istniejącej sumy hipotecznej.

Hipoteka łączna powstaje w sytuacji, gdy nieruchomość obciążona hipoteką podlega podziałowi. Wówczas będzie ona obciążać wszystkie nieruchomości ustanowione przez podział. Nie jest w tym przypadku konieczny ani wniosek o obciążenie nieruchomości powstałych przez podział, ani też uzyskanie zgody właścicieli poszczególnych nieruchomości na obciążenie ich nieruchomości, ponieważ hipoteka łączna powstaje z mocy samego prawa. Pojawienie się hipoteki łącznej może być spowodowane również zniesieniem współwłasności przez podział nieruchomości obciążonej hipoteką, sprzedaż części nieruchomości obciążonej hipoteką, przez jednoczesne ustanowienie odrębnej własności lokali w spółdzielni mieszkaniowej na rzecz wszystkich członków spółdzielni. Niedopuszczalne jest ustanowienie umownej hipoteki łącznej, gdy dłużnik posiada kilka nieruchomości. Można w takim przypadku dokonać obciążenia wszystkich nieruchomości dłużnika dla zabezpieczenia jednej wie-