2100420062

Chodzi o wszelkie „działania zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, tj. o aktywne zachowanie właściciela (działanie), które jest podejmowane w ramach wykonywania jego prawa, równocześnie oddziałujące na sferę cudzego (sąsiedniego) prawa własności.

To oddziaływanie nazywane jest „immisją". Przy czym immisje objęte normą art. 144 kodeksu określa się mianem immisji pośrednich¹.Obok tego wyróżnia się immisje bezpośrednie. Dokonuje się tego rozróżnienia ze względu na sposób naruszenia cudzego (sąsiedniego) prawa własności. Immisje bezpośrednie polegają na celowym, bezpośrednim kierowaniu określonych substancji (wody, ścieków, pyłów) na inną nieruchomość za pomocą odpowiednich urządzeń (rowy, rury itp.). Są więc zbliżone swym charakterem do fizycznej ingerencji.

Immisje pośrednie są ubocznym, choć kłopotliwym dla sąsiadów, skutkiem działania właściciela, nie stanowią zaś rodzaju zamierzonego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Tutaj właściciel koncentruje się na wykonywaniu swego prawa własności, lecz jego działanie zakłóca sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości.

Immisje pośrednie są częściowo dopuszczalne tj. w granicach określonych art. 144 k.c. Mówimy zatem o ograniczonej dopuszczalności zakłóceń korzystania z nieruchomości sąsiednich. Natomiast immisje bezpośrednie są generalnie zakazane jako naruszające normę art. 140 k.c.

Immisje pośrednie mają różnorodny charakter. Wyróżnia się:

1.    immisje materialne (polegają na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materii - pyły, gazy, dym) lub pewnych sil (wstrząsy, hałasy, fale elektromagnetyczne)

2.    immisje niematerialne (polegają na oddziaływaniu na sferę psychiki właściciela nieruchomości sąsiedniej - poczucie bezpieczeństwa, estetyki itp.).

Według innego kryterium wyróżnia się:

1.    immisje pozytywne (oddziałują wprost, aktywnie na sąsiednie nieruchomości poprzez przenikanie różnorodnych cząsteczek materii, energii, promieniowania, drgań itp.)

2.    immisje negatywne (polegają na przeszkadzaniu w przenikaniu pewnych dóbr z otoczenia, np. światła, powietrza, widoku, (np. wznoszenia niestosownych budowli, doprowadzania do nadmiernego rozrostu drzew i krzewów itp.)

Szeroki jest krąg podmiotów chronionych przed niedopuszczalnymi zakłóceniami. Sąsiadami mogą być właściciele, użytkownicy wieczyści, osoby, którym przysługuje ograniczone prawo rzeczowe, a także najemcy lokali.

Należy jeszcze podkreślić, że zabronione jest zakłócanie korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze „społeczno-gospodarczego przeznaczenia

10

1

(por. zwłaszcza J.St. Piątowski (w:) System..., s. 122-123; W.J. Katner, Ochrona..., s. 30-31; S. Rudnicki, Sąsiedztwo nieruchomości, Zakamycze 1998, s. 19).