3576901523

pobierany przez firmę ustalany jest w odniesieniu do stawki referencyjnej przykładowo LIBOR".

Dubai Islamie Bank ma także w ofercie produkty finansów islamskich adresowane do klientów detalicznych. Funkcjonują one pod nazwami Sakan oraz Manzil. Sakan kierowany jest do obywateli ZEA uczestniczących w UEA Home Grant & Loan Programme. Z tej formy finansowania mogą skorzystać osoby zatrudnione w sektorze państwowym przez co najmniej rok, lub w dużym prywatnym przedsiębiorstwie od co najmniej dwóch lat. Maksymalna kwota finansowania to AED 350.000, natomiast najdłuższy termin spłaty to 9 lat.

Al Manzil kierowany jest również do obywateli ZEA. Jest bardziej elastyczny. Okres spłaty może przekraczać 12 lat. Oferta nie ogranicza się tylko do finansowania zakupu lub budowy domu. Bank uczestniczy również wyborze wykonawcy, pełni funkcje kontrolne, wypłaca środki wraz z postępem prac. Warunkiem finansowania jest posiadanie działki budowlanej oraz wykazanie okresu zatrudnienia powyżej pięciu lat. W tym wypadku nie jest istotne to czy wiąże się z sektorem państwowym czy prywatnym*.

Możliwe jest także finansowanie zakupu samej działki. Musi być jednak ona zlokalizowana na terenie Dubaju. Wówczas maksymalne finansowanie ze strony banku może sięgać 50% ceny zakupu, natomiast okres finansowania nie przekracza dwóch lat.

Przedstawione struktury finansowe wykazują znaczne podobieństwo do konwencjonalnych rozwiązań. Różnice dotyczą szczegółów, które jednak są bardzo istotne dla określenia zgodności produktów finansowych z wymogami sza-ri'atu. Często produkty bankowe oferowane pod nazwą islamie w rzeczywistości poprzez wprowadzenie w umowach pewnych warunków, ograniczeń przestają nimi być. Jest to zapewne świadomy zabieg marketingowy nakierowany na zwiększenie sprzedaży. Działanie takie jednak wprowadza w błąd, a oferowany produkt jest niezgodny z religią.

Cechą finansów islamskich jest brak oprocentowania oraz konieczność partycypowania w ryzyku przedsięwzięcia. Zmienia to zasadniczo pozycję i rolę banku w procesie finansowania przedsięwzięć. Stopa procentowa została zastąpiona stopą udziału w zyskach (stratach). Bank jest więc bardzo zainteresowany powodzeniem przedsięwzięcia, na które wyłożył środki. Nadwyżka, którą pobierają banki za swoje usługi, w stosunku do pożyczonej kwoty, musi wynikać z faktu przejęcia ryzyka. Przejawia się to w ten sposób, że banki nie tylko finansują, ale nabywają na własność aktywa, w tym wypadku nieruchomości. Okres posiadania aktywu nie jest sprecyzowany i może wynosić od kilku godzin do kilkunastu miesięcy. Przejęcie ryzyka wynika także z konieczności oparcia przyszłych przepływów na linii klient - bank na cenach rynkowych. Pewne wielkości nie mogą być zawczasu ustalone.

W praktyce stosowane są jednak zapisy ograniczające ryzyko banku. Przykładowo w transakcji murabaha wymaga się, aby zbywca nieruchomości i klient banku jako nabywca zawarli stosowne umowy, zanim bank nabędzie nieruchomość. Dzięki temu, bank przystępując do transakcji unika ryzyk, gdyż jest pewien, że obiekt zostanie natychmiast odkupiony przez klienta po cenie wyższej, aniżeli bank zapłaci! zbywcy nieruchomości. Z kolei w kontrakcie ijara lub ijara with diminishing musharaka banki często zapewniają sobie przyszłą cenę wykupu nieruchomości lub udziałów w niej. W takiej sytuacji, obie wielkości pieniądze i własność są przedmiotem wymiany w przyszłości. Typ transakcji futures bywa jednak często kwestionowany przez szkoły szarfatu. W prawidłowo przeprowadzonej transakcji cena nieruchomości podobnie jak wartość wykupywanych udziałów powinny być ustalane w oparciu o aktualne w danym czasie ceny rynkowe.

W związku z pojawianiem się w umowach niedopuszczalnych klauzul, muzułmanie, chcący .vać zgodność z religią formy finansowania, powinni uważniej tudiować warunki finansowania. Wiele szkól szarfatu toi bowiem na stanowisku, że nie liczy się nazwa i struktura, a sens, istota transakcji¹'. Stosowanie wspomnianych ograniczeń zbyt mocno upodabnia techniki finansowania do konwencjonalnych bazujących na stopie procentowej, co jest niedopuszczalne w świecie islamu.

Oferta bankowa finansowania nieruchomości

Sektor bankowy w krajach muzułmańskich jest stosunkowo młody. Szybszy jego rozwój nastąpił począwszy od lat 70 ubiegłego wieku. Oferta usługowa jest bogata, gdyż poza miejscowymi na rynku obecne są również międzynarodowe instytucje finansowe. Głównym problemem dla banków jest mała liczba depozytów oraz niekorzystna ich struktura. Wynika to głównie ze znacznego poziomu ubóstwa, jak też braku nawyku korzystania z usług bankowych, lub szerzej finansowych w społeczeństwie. W tej sytuacji banki z regionu MENA wspomagają się emisjami papierów wartościowych przeprowadzanymi na międzynarodowych

1/ Security and Financing Structure COse Studies, s. 7, http;// r Trojan Horse? hitp://www.islamic-linance.com (30.01.2007).

*’ M.J.T. McMillen, Islamie SharPab Complainl Project Finance; Collater.

www.kslaw.com (05.02.2007). _a http://www.alislami.co.ae 06.02.2007).

S.H al-Haddad, T. El Diwany, The Islamie Mortgage. Pamdigm Shift •

14

ŚWIAT NIERUCHOMOŚCI

NR 61/2007