Wykład 1. Wprowadzenie do zasad obrotu nieruchomościami
Zakres problemów:
- Akty prawne regulujące obrót nieruchomościami w Polsce
- Znaczenie Kodeksu cywilnego w polskim systemie z
ródeł prawa
- Pozakodeksowe akty prawne dotyczące problematyki nieruchomości
- Ekonomiczno-gospodarcze pojęcie rynku nieruchomości
Obrót nieruchomościami w Polsce regulowany jest przez szereg aktów prawnych. Spośród
najważniejszych wymienić należy:
1. Ustawa z dnia 34.1964 r. - Kodeks cywilny
Polski kodeks cywilny reguluje kompleksowo sferę stosunków cywilnoprawnych w Polsce.
Kodeks składa się z czterech ksiąg: części ogólnej (art. 1 125) dotyczącej m.in. osób i czynności
prawnych, oraz ksiąg regulujących kolejno: prawo rzeczowe (art. 126 352), prawo zobowiązań (art.
353 921) oraz prawo spadkowe (art. 922 1088).
Ustawa reguluje m.in. pojęcia rzeczy i nieruchomości oraz prawne formy władania i
obrotu nieruchomościami.
2. Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Ustawa określa zasady:
ń� gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność
jednostek samorządu terytorialnego,
ń� podziału nieruchomości,
ń� scalania i podziału nieruchomości,
ń� pierwokupu nieruchomości,
ń� wywłaszczenia nieruchomości i zwrotu wywłaszczonych nieruchomości,
ń� udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej,
ń� wyceny nieruchomości,
ń� działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami.
3. Ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali
Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali
mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd
nieruchomością wspólną. W zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się
przepisy kodeksu cywilnego. Co do zasady przepisy ustawy maja charakter przepisów bezwzględnie
obowiązujących, tzn. ich zastosowania nie można wyłączyć za pomocą czynności prawnej.
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego
4. Ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów
Ustawa reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania
mieszkaniowym zasobem gminy. Podstawowym celem ustawy jest ochrona konsumenta, a
przedmiotem regulacji  mieszkanie jako główne z
ródło zaspakajania potrzeb mieszkaniowych.
Zakres przedmiotowy ustawy  czas trwania stosunku prawnego odpłatnego korzystania z
lokalu, zasady kształtowania wysokości czynszu, tryb rozwiązywania umów, uprawnienia do lokalu
socjalnego oraz regulacje dotyczące mieszkaniowego zasobu gminy.
5. Ustawa z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
Ustawa reguluje działalność spółdzielni mieszkaniowych, których podstawowym zadaniem
jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków spółdzielni oraz ich rodzin
poprzez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a
także lokali o innym przeznaczeniu. Ustawa reguluje zasady funkcjonowania i obrotu spółdzielczych
własnościowych praw do lokalu.
6. Ustawa z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Ustawa reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki
samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej oraz zakres i sposoby postępowania w
sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i
zabudowy.
7. Ustawa z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
Ustawa reguluje system i funkcjonowanie ksiąg wieczystych  centralnego rejestru, który
przedstawia stan prawny nieruchomości. Pozwala autorytatywnie ustalić, komu i jakie przysługują
prawa do danej nieruchomości.
Ponadto ustawa reguluje zasady ustanawiania hipotek  ograniczonych praw rzeczowych
służących zabezpieczaniu wierzytelności.
Ekonomiczno-gospodarcze pojęcie rynku nieruchomości
Rynek nieruchomości  ogół warunków, w których odbywa się transfer praw do
nieruchomości oraz są zawierane umowy, które stwarzają wzajemne prawa i obowiązki, połączone
z władaniem nieruchomościami. Rynek ten jest rynkiem nieformalnym, tzn. nie ma stałej siedziby i
statusu.
Rynek ten pełni istotne funkcje gospodarcze i społeczne:
ń� funkcję wymiany
ń� funkcję informacyjną
ń� funkcję korygowania przestrzeni
Rynek nieruchomości można również zdefiniować jako wzajemne relacje do jakich dochodzi
w obrębie zbywania (nabywania) praw do nieruchomości oraz innych praw umożliwiających ich
władanie zgodnie z prawem. Uczestnikami rynku nieruchomości są kupujący i sprzedający, będący
osobami fizycznymi lub prawnymi. Oprócz ww. podmiotów uczestnikami rynku nieruchomości są
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego
również: notariusze, geodeci, wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych, rzeczoznawcy
majątkowi, instytucje finansujące, urzędnicy obsługujący rynek nieruchomości poprzez
udostępnianie i sporządzanie niezbędnej dokumentacji, np. decyzje podziałowe, wypisy z rejestru
gruntów, itp.
Uczestnicy rynku nieruchomości poddawani są wpływom czynników mających wpływ na
przebieg transakcji. Do takich można zaliczyć: przepisy prawa, wiedzę kontrahentów, np. o cenach,
stawkach czynszu, częstotliwości obrotu nieruchomościami, położenie nieruchomości, itp.
Do najczęściej występującego podziału rynku nieruchomości należy zaliczyć podział na:
1. rynek pierwotny nieruchomości - to nieruchomości nowo powstające lub nowo budowane
przez osoby indywidualne, spółdzielnie mieszkaniowe, deweloperów;
2. rynek wtórny nieruchomości - to nieruchomości stanowiące towar używany.
Niekiedy także można spotkać inne podziały rynku nieruchomości jak np. rynek nieruchomości
rolnych, rynek nieruchomości mieszkalnych, rynek nieruchomości komercyjnych.
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego