Specyfika finansowania
deweloperskich inwestycji
mieszkaniowych

Grzegorz Żochowski

Partner, REAS Konsulting

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

2

Zmiany na rynku mieszkaniowym

Dobra koniunktura od 2004 roku

Wyraźna przewaga popytu nad podażą widoczna

najpierw na rynku stołecznym, następnie w innych

miastach (Kraków, Trójmiasta, Wrocław, Poznań)

Bardzo wysoka przedsprzedaż mieszkań we wczesnej

fazie realizacji inwestycji

Dynamiczny wzrost cen, ale także kosztów inwestycji

(grunty, koszty wykonawstwa)

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

3

Zmiany cen nowych mieszkań

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

2000

2001

2002

2003

2004

2005 XII

2006 VI

P

L

N

/m

2

Warszawa
Kraków
Trójmiasto

Wrocław
Poznań

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

4

Absorpcja:
Liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań

0

100

200

300

400

Warszawa

Kraków

Wrocław

Trójmiasto

Poznań

m

ie

s

z

k

a

n

ia

0%

2%

4%

6%

8%

10%

Mieszkania niesprzedane (XII 2005)

Jako % planowanych do oddania w 2005

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

5

Co jeszcze się zmieniło na rynku?

Wzrost rentowność działalności deweloperskiej

Spadek ryzyka kredytowania deweloperów przez banki

Wysokie stopy zwrotu z inwestycji przyciągają kapitał

zagraniczny, który inwestuję w inwestycje deweloperskie

mieszkaniowe w różnoraki sposób

W konsekwencji zmienia się podejście banków do

finansowania deweloperskich inwestycji mieszkaniowych

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

6

Podstawowe źródła finansowania inwestycji
mieszkaniowych

Banki uniwersalne

Banki hipoteczne

Banki inwestycyjne

Fundusze inwestycyjne/PE

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

7

Bank uniwersalny

Działalność banku nie jest w żadnym stopniu profilowana,

jak np. w bankach specjalistycznych (bank hipoteczny)

W ramach zakresu oferowanych usług bank uniwersalny

ś

wiadczy usługi wszystkie lub większość dozwolonych

prawem czynności bankowych

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

8

Bank hipoteczny

Bank wyspecjalizowany w finansowaniu inwestycji

deweloperskich (budownictwa mieszkaniowego,

inwestycji komercyjnych)

Zabezpieczenie udzielanych kredytów jest hipoteka na

nieruchomości, która jest zabezpieczeniem tzw. listów

zastawnych

Listy zastawne są jednym ze źródeł pozyskiwania

ś

rodków na działalność banku

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

9

Bank inwestycyjny

Bank wyspecjalizowany w transakcjach inwestycyjnych

W porównaniu do banków uniwersalnych działalność

banku inwestycyjnego obliczona jest na osiąganie

wyższych stóp zwrotu, co związane jest z wyższym

ryzykiem

Działalność wysoko wyspecjalizowanych banków

inwestycyjnych jest charakterystyczna dla modelu

amerykańskiego

W Europie prawo nie wyróżnia banków inwestycyjnych;

banki uniwersalne w swoim zakresie usług prowadzą

działalność o profilu banku inwestycyjnego

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

10

Bank inwestycyjny (2)

Do głównych obszarów działania banku inwestycyjnego
można zaliczyć:

– pośredniczenie w emisji papierów wartościowych i obrót nimi

– zarządzanie finansami i świadczenie doradztwa

finansowego

– przygotowanie i przeprowadzania fuzji przedsiębiorstw

– tworzenie funduszy podwyższonego ryzyka

– tworzenie instrumentów ochrony przed ryzykiem

finansowym

– własne zaangażowanie kapitałowe

W okresie ostatnich 20 lat obserwuje się proces
przejmowania banków inwestycyjnych przez duże banki
uniwersalne

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

11

Bank hipoteczny – ograniczenia w
finansowaniu

Duże, wielofazowe projekty deweloperskie mogą

przekroczyć limit finansowania banku hipotecznego

(wskaźnik koncentracji) przeznaczony dla jednego

kredytobiorcy, co powoduje konieczność tworzenia

konsorcjum z innym instytucjami finansowymi

Mniejsze, niż w przypadku banków uniwersalnych,

możliwości finansowania inwestycji już na etapie zakupu

gruntu (w praktyce poziom finansowania zakupu gruntu

przez bank hipoteczny to 50% - maksymalnie 70% ceny

nabycia)

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

12

Bank inwestycyjny - strategia inwestowania

W Polsce proces finansowania inwestycji mieszkaniowych

przez banki inwestycyjne jest w bardzo wczesnej fazie

rozwoju

Banki inwestycyjne nie finansują inwestycji

deweloperskich w formie typowego kredytu budowlanego,

wspierają inwestycje deweloperskie (zwykle poprzez

fundusze, spółki zależne) na zasadzie „equity investment”

Bank realizuje zysk z inwestycji po zakończeniu projektu

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

13

Bank inwestycyjny - strategia inwestowania (2)

Działanie banku inwestycyjnego na zasadzie „equity

investment” nie wyklucza finansowania spółki kredytem

budowlanym w bankach uniwersalnych lub hipotecznych,

ale stanowi jeden z elementów montażu finansowego

Strategia działania banków inwestycyjnych ma na celu

zwiększenie możliwości działania i rozwoju spółek

deweloperskich, również poprzez wzrost ich

wiarygodności na rynku, polega ona m.in. na

wyszukiwaniu spółek posiadających doświadczenie na

rynku (track record) i ich dokapitalizowaniu (equity

investment)

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

14

Kryteria oceny inwestycji przez banki

Przed podjęciem decyzji o finansowaniu inwestycji banki

dokonują dokładnej oceny ryzyka związanego z

kredytowaniem projektu analizując go z wielu punktów

widzenia, zwłaszcza takich jak:

– Sytuacja na rynku lokalnym – czy jest popyt na produkt

oferowany przez dewelopera?

– Dotychczasowe doświadczenie dewelopera na rynku (track

record)

– Rzeczywisty udział kapitału własnego inwestora w stosunku

do kosztów planowanego przedsięwzięcia

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

15

Kryteria oceny inwestycji przez banki (2)

Realność zakładanych cen sprzedaży, kosztów i prognoz

generowania zysku z inwestycji

Skala planowanego przedsięwzięcia w porównaniu do

możliwości dewelopera, zarówno w kontekście możliwości

zarządzania projektu jak również organizacji sprzedaży

Jakości materiałów wykończeniowych zastosowanych w

projekcie oraz atrakcyjności zaprojektowanej architektury

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

16

Finansowanie a status nieruchomości z punktu
widzenia planowania przestrzennego

Inwestycja z pozwoleniem na budowę – kredytobiorca

idealny!

W obecnej sytuacji rynkowej projekty z prawomocną

decyzją WZ stają się dla banków bardzo atrakcyjne

Ze względu na relatywnie małą liczbę projektów

posiadających prawomocną decyzję WZ oraz korzystną

sytuację na rynku, banki są zainteresowane

finansowaniem projektów będących w bardzo wczesnej

fazie przygotowania np. negocjacji z właścicielami

gruntów

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

17

Finansowanie zakupu gruntu w warunkach
dobrej koniunktury

Zmiana podejścia banków do finansowania projektów
deweloperskich została wymuszona przez dynamicznie
zmieniającą się sytuację na rynku;

Wyższe marże pozwalają deweloperom na finansowanie
zakupu gruntów z kredytu bankowego, co w znacznym
stopniu poprawia kondycję finansową dewelopera, a
przede wszystkim pozwala planować działania spółki w
dłuższej perspektywie

Rozpoczęcie finansowania projektów deweloperskich we
wczesnej fazie ułatwia bankowi kontynuację współpracy w
fazie budowy i może zwiększać liczbę udzielonych
indywidualnych kredytów hipotecznych

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

18

Innowacje w finansowaniu bankowym

Finansowanie zakupu gruntu do wysokości 75%-85%

ceny nabycia (bank uniwersalny)

Refinansowanie w 100% zakupionego gruntu

Finansowanie projektu przy zaangażowaniu kapitałowym

dewelopera poniżej 10%

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

19

Innowacje w finansowaniu bankowym (2)

Zmiana w podejściu do finansowania projektów;

wysokość kredytu nie musi wynikać z różnicy pomiędzy

kosztami inwestycji a wniesionym kapitałem własnym

Mezzanine finance jako instrument pobudzający rozwój

firmy deweloperskiej zabezpieczony na cash flow

inwestycji i przyszłych zyskach wygenerowanych z

inwestycji.

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

20

Wybór kredytodawcy

Wysokość marży

Wysokość prowizji

– Prowizja przygotowawcza/ za udzielenie kredytu

– Prowizja za gotowość/ od zaangażowania

– Opłata/prowizja za wcześniejszą, przedterminową spłatę

kredytu

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

21

Mechanizm płatności prowizji
przygotowawczej

Płatna gotówką przez kredytobiorcę

Wliczona w transzę kredytu

Płacona w ratach w całości ze środków dewelopera

Płacona w ratach:

– w części ze środków dewelopera

– w części z transzy kredytu

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

22

Wybór kredytodawcy –
mechanizm spłaty odsetek

Spłata na bieżąco ze środków własnych dewelopera

Spłata ze środków pochodzących z wpłat nabywców

Kapitalizacja odsetek z odroczoną spłatą

Wariant mieszany stosowany w zależności od

zaawansowania przygotowania projektu (np. decyzja WZ,

pozwolenia na budowę)

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

23

Mechanizm spłaty kredytu

Dopuszczalna częstotliwość wcześniejszych spłat kredytu

Karencja w spłacie kredytu

Warunki przedterminowej spłaty kredytu

– minimalna kwota środków na rachunku

– wysokość minimalnej raty spłaty kredytu

– poziom przedsprzedaży

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

24

Przedsprzedaż – definicje

Minimalna, wymagana liczba przedsprzedanych mieszkań

Minimalny poziom przedsprzedanej powierzchni

użytkowej mieszkań w stosunku do całkowitej powierzchni

użytkowej mieszkań w inwestycji

Minimalny procentowy udział wartości zawartych umów

przedwstępnych sprzedaży mieszkań niezależnie od

wysokości faktycznie wpłaconych środków przez

nabywców

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

25

Przedsprzedaż

Od jakiego poziomu przedsprzedaży i stopnia

zaawansowania inwestycji w kolejnych etapach inwestycji

bank może kontynuować finansowanie projektu?

Jaki jest wymóg wniesienia gotówki do projektu (cash

equity) w poszczególnych etapach?

Minimalny poziom opłaty rezerwacyjnej

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

26

Udział własny dewelopera – jak rozumiany
przez bank?

Wpłacona gotówka przez dewelopera (cash equity) +

pozyskany teren

Wpłacona gotówka przez dewelopera (cash equity) +

pozyskany teren + wpłaty nabywców

Kapitał własny dewelopera + % wartości zawartych umów

przedwstępnych sprzedaży mieszkań niezależnie od

wysokości faktycznie wpłaconych środków przez

nabywców

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

27

Mechanizm wnoszenia wkładu własnego przez
dewelopera

Płatny z góry przed uruchomieniem pierwszej transzy

kredytu

Proporcjonalnie do wysokości kredytu

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

28

Wybór kredytodawcy – elementy dodatkowe

Rodzaj proponowanego rachunku bankowego (zamknięty,

otwarty)

Rachunek zamknięty - czy bank dopuszcza możliwość

uwolnienia środków zainwestowanych przez dewelopera

oraz przedterminowej spłaty kredytu? Jaka jest wysokość

oprocentowania wpłat nabywców?

Podejście banku kredytującego do wyceny gruntu, jako

udziału kapitału własnego dewelopera w projekt

– wg kosztu nabycia

– lub aktualnej wartości rynkowej

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

29

Wybór kredytodawcy - elementy dodatkowe

(2)

Czy kredyt na grunt pokrywa wszystkie koszty

towarzyszące transakcji?

Możliwość wcześniejszego wycofania środków własnych

dewelopera

Koszty Project Monitora

Koszty przygotowania umowy kredytowej

Koszt wykonania przez bank operatu szacunkowego

nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

30

Jak wybrać właściwego kredytodawcę?

Jak bank będzie traktował występujące okresowo ujemne

kapitały własne w spółce celowej utworzonej przez

dewelopera? Czy istnieje konieczność dokapitalizowania

spółki w czasie realizacji inwestycji?

Pożyczki podporządkowane vs. kapitały własne

Zgoda banku na nieodpłatne, bezciężarowe odłączenie

lokalu od księgi wieczystej

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

31

Podsumowanie - trendy

Należy oczekiwać dalszego rozwoju dywersyfikacji źródeł

finansowania inwestycji deweloperskich

Rozwój alternatywnych źródeł finansowania lub

współfinansowania projektów opartych o inne niż banki

partnerów kapitałowych (banki, fundusze inwestycyjne,

PE)

Zmiana struktury finansowania inwestycji, odejście od

standardowego modelu finansowania „deweloper – bank”,

na rzecz partnerstwa finansowego, dywersyfikującego

ryzyko inwestycji

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

32

REAS Konsulting

Polska firma oferująca profesjonalne usługi doradcze na rynku

nieruchomości

Zatrudnia najlepszych ekspertów w dziedzinie mieszkalnictwa w Polsce i

na świecie oraz doświadczonych praktyków w zakresie planowania,

finansowania i marketingu inwestycji mieszkaniowych na rynku

nieruchomości

Monitoruje i analizuje rynek mieszkaniowy w Polsce od 1992 r.

Doradza na wszystkich etapach procesu inwestycyjnego

Nie jest pośrednikiem w obrocie mieszkaniami, co gwarantuje

bezstronność i rzetelność oraz brak konfliktu interesów w działalności

doradczej

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

33

REAS Konsulting w procesie inwestycyjnym

Badania i analizy rynku

Monitoring rynku

mieszkaniowego

Badania preferencji

nabywców

Analizy popytu i podaży

Analizy przed-inwestycyjne

Analizy lokalizacji i konkurencji

Finansowe analizy wykonalności

inwestycji

Analizy „Highest & Best Use”

Przygotowanie inwestycji

Biznesplany i zapewnianie

finansowania

Doradztwo w fazie wyboru

wykonawcy

Definicje grupy docelowej i

product-mix

Doradztwo w fazie przygotowania

projektu architektonicznego

Budowa i komercjalizacja

Strategie marketingu i

sprzedaży

Analizy efektywności

marketingu i procesów
sprzedaży

Okresowe analizy finansowe i

rynkowe

Zarządzanie procesem

sprzedaży mieszkań

Doradztwo strategiczne

Strategie działalności

deweloperskiej i
inwestycyjnej

Due diligence

Wyceny inwestycji

Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006

34

Doradztwo finansowe REAS Konsulting

Atuty

Niezależność i obiektywizm

Długoletnia współpraca z bankami kredytującymi deweloperów

Własna metodologia analiz znana i akceptowana przez wiele banków

Własna biblioteka modeli komputerowych

Efekty

Wysoki poziom dokładności i szczegółowości

Wiarygodna ocena efektywności finansowej inwestycji

REAS Konsulting jest często rekomendowany przez banki

finansujące inwestycje budowlane

dziękuję za uwagę
[e-mail]

REAS Konsulting

tel: [phone]

www.reas.pl

Jesteś dumni z dotychczasowej współpracy między innymi z:

AIG/Lincoln Polska | BPH | Bouygues Immobilier | CDP Real Estate Europe
Dom Development | DTZ | EBRD | Fadesa | GE Real Estate | Golub Polska
GTC | Heitman International | Hines Polska | Hochtief Project Development
ING Real Estate | KPMG Advisory | Maripol | Orco Property Group
Pirelli Pekao Real Estate | PKO Inwestycje | Prokom Investments | Skarbiec TFI
The World Bank | Turret Polska | Velux | Viterra Development Polska