Ekonomika miast i regionów

Kierunek : Gospodarka przestrzenna

Studia I stopnia

T.5. Przeobrażenia przestrzennej

struktury renty w mieście

Waldemar W. Budner

Ekonomika miast i regionów

Przeobrażenia przestrzennej struktury renty w mieście (1)



Postęp techniczny w procesach produkcji, komunikacji oraz procesach

wymiany (handlu), a także w budownictwie powoduje

zmiany rozkładu

przestrzennego renty w mieście

.



Głównym czynnikiem renty w mieście jest

dostępność przestrzenna

danego miejsca czyli odwrotność zagregowanych kosztów transportu.

Tam gdzie koszt transportu (koszt pokonania oporu odległości) jest

najwyższy (wysoka cena dojazdu, długi czas dojazdu) tam

przestrzenna, komunikacyjna dostępność jest najniższa.



Przemiany przestrzennej dostępności w regionie miejskim wykazują

cykliczność w czasie związaną z dominującą w danym okresie formą

transportu



W pierwszej fazie rozwoju miasta przemysłowego (II połowa XIX

wieku/początek XX) maksymalna dostępność przestrzenna

występowała w centrum, ale jednocześnie gwałtownie zmieszała się w

miarę odległości

t1

(

rys. 1

)



W kolejnych fazach rozwoju miasta dostępność centrum nie wzrastała, a

podwyższała się stopniowo dostępność terenów wokół śródmieścia (

t2

–

około 1929-1930 i

t3

– 1940-1960). W tym okresie dominującym

transportem publicznym był tramwaj, metro, a uzupełniającym

samochód osobowy (

rys. 1

)

Ekonomika miast i regionów

Przeobrażenia przestrzennej struktury renty w mieście (2)

Rys. 1. Zmiany przestrzennej dostępności terenów miejskich a

odległość od CBD

w kolejnych fazach rozwoju miasta

Ekonomika miast i regionów

Przeobrażenia przestrzennej struktury renty w mieście (3)



W następnej fazie

t4

, (

rys. 1)

nastąpił spadek dostępności

komunikacyjnej centrum powodowany nadmiernym zatłoczeniem,

kongestią w efekcie dominacji transportu indywidualnego. Znacząco

wzrosła natomiast dostępność terenów peryferyjnych (

suburbanizacja

).

Następuje proces rozlewania się zabudowy w strefie podmiejskiej.



Faza czwarta [

t4

] aktualnie występuje w miastach polskich, podczas

gdy niektóre z wielkich miast amerykańskich czy europejskich znajdują

się już w następnej fazie.



Faza 5. [

t5

] to ponowny wzrost dostępności przestrzennej centrum na

skutek przebudowy sieci dróg bądź wprowadzania nowych środków

transportu.



Okresowe obniżenie dostępności przestrzennej i renty w centrum może

ułatwiać rewitalizację zagospodarowania kwartałów śródmiejskich (np.

terenów poprzemysłowych).

Ekonomika miast i regionów

Przeobrażenia przestrzennej struktury renty w mieście

(4)



W miastach polskich nadal najwyższa renta i najcenniejsze tereny

lokalizacyjne występują w centrach miast. Lokalizacyjna przydatność

tych terenów dla funkcji usługowych wyższego rzędu jest w mieście

najwyższa.



Różnice między ceną gruntów w obszarze śródmiejskim a obszarami

peryferyjnymi zmniejsza się jednak w czasie.



W miastach amerykańskich różnice renty/ceny terenów były

maksymalne w latach sześćdziesiątych. Po tym okresie stopniowo

spadało. Przykładem może być miasto Topeka w stanie Kansas (

rys.

2

).



Większe ograniczenia możliwości wyboru przydatnych miejsc

powodują wzrost konkurencyjności, tym samym gotowość płacenia

wyższych cen/jedn.powierzchni

Ekonomika miast i regionów

Przeobrażenia przestrzennej struktury renty w mieście (5)

Rys. 2. Przestrzenne zróżnicowanie wartości terenów w mieście

Topeka (cena gruntu w tys. USD w 1965 r.)

Ekonomika miast i regionów

Przeobrażenia przestrzennej struktury renty w mieście (6)



Zmiany struktury przestrzennej renty i cen terenów miejskich

odzwierciedlają fazowy przebieg procesu urbanizacji:

-

w

fazie 1. koncentracji

tempo wzrostu zaludnienia śródmieścia jest

szybsze niż obszarów zewnętrznych, występują bardzo wysokie ceny i

renta terenów w centrum, renta szybko spada w miarę odległości od

CBD;

-

w

fazie 2. suburbanizacji

przyrost liczby ludności na obszarach

zewnętrznych jest szybszy niż wewnątrz miasta, zmniejsza się różnica

miedzy cenami gruntów śródmiejskich i terenów peryferyjnych,

przewaga konkurencyjna przestrzeni śródmieścia maleje;

-

w

fazie 3. dezurbanizacji

spada zaludnienie strefy śródmiejskiej a

miasto centralne w aglomeracji traci swoją przewagę konkurencyjną;

-

w

fazie 4. reurbaniazacji

– ponownie wzrasta liczba ludności obszarów

śródmiejskich. Ponownie rośnie renta wewnątrz miasta. Obszary

peryferyjne utrzymują swoją wartość.

•

Na początku lat 90. polskie aglomeracje znajdowały się w fazie

suburbanizacji. W tym samym czasie w miastach amerykańskich

identyfikowano fazę dezurbanizacji

Ekonomika miast i regionów

Przeobrażenia przestrzennej struktury renty w mieście (7)

•

Proces koncentracji, suburbanizacja i dezurbanizacja, występowały

równocześnie ze zmianami struktury wartości terenów na obszarze

miasta.

•

Nadal występuje wysoka wartość rynkowa terenów w centrum (prestiż

miejsca i usługi wyższego rzędu).

•

W pierścieniu otaczającym centrum występuje spadek wartości

rynkowej/renty terenów. Pierścień ten obejmuje tradycyjną strefę

przejściową, gdzie do połowy XX wieku współwystępował w przestrzeni

przemysł z mieszkalnictwem (por. model struktury koncentrycznej

miasta Burgessa). Na zewnątrz od pierścienia obniżonych cen gruntów,

na obrzeżach miasta tworzą się centra handlowo-usługowe, czasami

także centra usług wyższego rzędu.

•

Wzrost renty wokół strefy przejściowej może wiązać się z obwodnicami,

ringami komunikacyjnymi (

rys. 3

)

•

Wzrost cen gruntów w strefie w peryferyjnej miasta wynikać może z

czynników środowiskowych i społecznych (moda)

Ekonomika miast i regionów

Przeobrażenia przestrzennej struktury renty w mieście (8)

Rys. 3. Przestrzenne zróżnicowanie renty i cen terenów miejskich w fazie

dezurbanizacji na przykładzie miast amerykańskich (J. Słodczyk 2001)