Wykład 14.11.2013 r.
Prawo hipoteczne:
1.Podział hipoteki
2.Zmiana treści hipoteki a zmiana
wierzytelności
zabezpieczonej
hipoteką.
Ocena stanu prawnego przed i po
nowelizacji
dokonanej
ustawą
z
26.06.2009 r.
Podział hipoteki
Art. 68 (1) ukw
1.Hipoteka
umowna
może
także
zabezpieczać kilka wierzytelności z
różnych
stosunków
prawnych
przysługujących
temu
samemu
wierzycielowi.
Zabezpieczenie kilku wierzytelności
może mieć charakter:
-pierwotny
-wtórny
Podział hipoteki
Wymagana jest tożsamość wierzyciela.
Nie
ma
wymagania
tożsamości
dłużnika.
Właściciel
nieruchomości
może zabezpieczyć swoje własne
zobowiązania jak i zobowiązania osoby
trzeciej.
W
zakresie
wierzytelności
zabezpieczonych jedną hipoteką nie
ma wymagań w zakresie ich rodzaju,
wysokości, waluty itp.
Wierzytelności mogą być różne co do
źródła, charakteru, waluty, wysokości.
Podział hipoteki
Art. 68 (1) ust. 2 ukw.
W umowie ustanawiającej hipotekę
należy określić stosunki prawne oraz
wynikające z nich wierzytelności objęte
zabezpieczeniem.
Przy
objęciu
zabezpieczeniem
hipotecznym kolejnej wierzytelności
konieczne jest:
-Zawarcie umowy o zmianę treści
hipoteki
-Wpis do księgi wieczystej
Podział hipoteki
Oznaczenie
kilku
wierzytelności
objętych
pierwotnie
lub
wtórnie
zabezpieczeniem odbywa się na tych
samych
zasadach
co
oznaczenie
pojedynczej wierzytelności.
§ 52 pkt 1 rozp. Min. Spr. w sprawie zakładania i prowadzenia
ksiąg wieczystych w systemie informatycznym: W polu 4.4.1.8
wpisuje się oznaczenie wierzytelności zabezpieczonych
hipoteką wynikających z określonych stosunków prawnych,
określane w podpolach:
A.Kolejny numer wierzytelności zabezpieczonej
B. Oznaczenie wierzytelności zabezpieczonej
C. Oznaczenie stosunku prawnego
W polu 4.4.1.9. termin zapłaty zabezpieczonej wierzytelności, a
w przypadku kredytu – termin spłaty kredytu. Z tym, że pola
4.4.1.9 i 4.4.1.5. „odsetki” nie są wypełniane w stosunku do
hipotek powstałych po 19.02.2011 r.
Podział hipoteki
art. 68 (1) ust. 3 ukw
Wierzyciel
hipoteczny
może
podzielić
hipotekę. Oświadczenie o podziale hipoteki
należy złożyć właścicielowi nieruchomości.
Podział hipoteki staje się skuteczny z chwilą
wpisu do księgi wieczystej.
Wyłączne
uprawnienie
wierzyciela
hipotecznego. Podział może nastąpić według
jego uznania. Nie jest więc wymagana zgoda
dłużnika rzeczowego, osobistego ani też
wierzycieli hipotecznych z równym lub
niższym pierwszeństwem
Podział hipoteki
Czy umiejscowienie przepisu o podziale hipoteki w
art. 68 (1) ukw oznacza, że podział hipoteki jest
dopuszczalny
tylko
w
przypadku
wielości
wierzytelności ?
Nie. Możliwy jest podział hipoteki:
-przy wielu wierzytelnościach zabezpieczonych
-przy jednej wierzytelności zabezpieczonej, ale w
tym
wypadku
konieczny
jest
taki
podział
wierzytelności, że każda z nowopowstałych hipotek
będzie
zabezpieczała
oznaczoną
część
wierzytelności.
Nie jest więc tu możliwy taki podział hipoteki, by
hipoteki powstałe przez podział zabezpieczały
łącznie
jedną
wierzytelność
bez
repartycji
zabezpieczenia.
Podział hipoteki
Hipoteki powstałe w wyniku podziału mają takie
samo pierwszeństwo jak hipoteka pierwotna.
W oświadczeniu o podziale wierzyciel może
jednostronnie zmienić pierwszeństwo pomiędzy
wyodrębnionymi hipotekami – na podstawie analogii
art. 250§ 1 k.c.
Suma nowopowstałych hipotek powinna być równa
sumie hipoteki dzielonej. Sąd odmówi wpisu hipoteki
gdy ich suma będzie wyższa. Suma ta może być
niższa-
wówczas
konieczne
jest
dołączenie
oświadczenia wierzyciela o częściowym zrzeczeniu
się hipoteki.
Podział hipoteki
Tryb: jednostronne oświadczenie woli wierzyciela
hipotecznego
Forma: min. z art. 31 ust. 1 ukw. Podstawą wpisu
hipotek powstałych w wyniku podziału jest
oświadczenie woli wierzyciela hipotecznego w formie
z podpisem notarialnie poświadczonym.
Wymaganie to dotyczy również hipotek bankowych
(art. 95 pr.bank nie ma tu zastosowania).
Wpis do kw ma charakter konstytutywny.
Oświadczenie powinno być złożone właścicielowi
nieruchomości obciążonej. Jednak złożenie tego
oświadczenia nie stanowi przesłanki skuteczności
podziału. A badanie, czy zawiadomienie zostało
złożone,
nie
należy
do
kognicji
sądu
wieczystoksięgowego.
Zmiana treści hipoteki i zmiana
wierzytelności zabezpieczonej
Zmiana treści hipoteki zwykłej i kaucyjnej
niesamoistnej i
zmiana treści wierzytelności zabezpieczonej tymi
hipotekiami – według zasad obowiązujących przed
nowelizacją.
Przed nowelizacją – ścisłe powiązanie wierzytelności
i hipoteki.
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
Pojęcie hipotek dawnych:
Art. 10 uzkw:
1.Do hipotek kaucyjnych powstałych przed dniem
wejścia w życie ustawy nowelizującej stosuje się
przepisy w brzmieniu nadanym ustawą nowelizujacą,
z wyjątkiem przepisów o rozporządzaniu opróżnionym
miejscem hipotecznym (hipoteka kucyjna samoistna)
2. Do hipotek zwykłych powstałych przed dniem
wejścia w życie ustawy nowelizującej stosuje się
przepisy w dotychczasowym brzmieniu. To samo
dotyczy
hipotek
kaucyjnych
zabezpieczających
roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną,
lecz nieobjętych z mocy ustawy hipoteką zwykłą,
powstałych przed dniem wejścia w życie niniejszej
ustawy (hipoteka kaucyjna niesamoistna)
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
Hipoteka po nowelizacji i hipoteka kaucyjna
samoistna – stosujemy przepisy po
nowelizacji (oderwanie wierzytelności od
hipoteki)
Zrównanie statusu hipoteki kaucyjnej
samoistnej z hipoteką po nowelizacji.
Do hipotek kaucyjnych samoistnych należy
stosować art. 68 ¹, 68³, 68
4
ukwh
.
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
• art. 68 ¹ ust.1 ukwh
• Hipoteka umowna kaucyjna
samoistna może zabezpieczać kilka
wierzytelności z różnych stosunków
prawnych przysługujących temu
samemu wierzycielowi
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
• 68³ ukwh
• Można zastąpić zabezpieczoną wierzytelność
inną wierzytelnością tego samego wierzyciela.
• Do zmiany zabezpieczonej wierzytelności
stosuje się przepisy o zmianie treści hipoteki.
• Zmiana treści ograniczonych praw
rzeczowych – art. 248 k.c. Wymagana jest
zgoda osób, których praw dotyka zmiana.
• 68³ zd. 3 ukwh: Zgoda osób, którym
przysługują prawa z pierwszeństwem równym
lub niższym, nie jest potrzebna.
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
• 68
4
ukwh
• Na zmianę waluty zabezpieczonej wierzytelności
oraz inne zmiany zabezpieczonej wierzytelności w
drodze czynności prawnej zwiększającej zakres
zaspokojenia z nieruchomości obciążonej wymagana
jest zgoda właściciela nieruchomości, jeżeli nie jest
dłużnikiem osobistym. Oświadczenie właściciela
nieruchomości powinno być złożone którejkolwiek ze
stron w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
• Zmiany zabezpieczonej wierzytelności, o których
mowa wyżej są bezskuteczne w stosunku do
właściciela nieruchomości dopóki nie wyraził na nie
zgody.
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
• Zmiana treści hipoteki dawnej
(wysokości, waluty –wraz ze zmianą
waluty wierzytelności)
• art. 248 k.c. (umowa, wpis do kw,
zgoda osób trzecich, jeśli zmiana treści
hipoteki dotyka ich praw)
• Zmiana treści wierzytelności
zabezpieczonej hipoteką dawną:
• art. 248 k.c. oraz art. 70 ukwh
Zmiana treści hipoteki a zmiany w zakresie
wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie
• Postanowienie SN z 13 stycznia 2011 r.,
III CZO 127/10
Zmiana treści hipoteki ściśle wiąże się
ze
zmianą
treści
wierzytelności
hipotecznej, przy czym zmiana treści
wierzytelności hipotecznej pociąga za
sobą zmianę treści hipoteki tylko
wówczas, gdy dotyczy elementów
ujawnionych we wpisie hipoteki do
księgi wieczystej
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
• § 52 rozporządzenia Ministra
Sprawiedliwości z 20.08.2003 r. w sprawie
zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych
w systemie informatycznym: ujawnieniu w
rubryce 4.4. „treść wpisu” w podrubryce
4.4.1. podlegały następujace elementy:
• rodzaj hipoteki , suma hipoteki, waluta
sumy, odsetki (rodzaj i wysokość), rodzaj
zabezpieczonej wierzytelności, termin
zapłaty.
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
• Według rozporządzenia wpis nie
obejmował ani waluty wierzytelności
ani wysokości wierzytelności.
• W praktyce przyjmowano, że elementy
te mieszczą się w rodzaju
zabezpieczonej wierzytelności
(4.4.1.8.).
• W stosunku do hipotek dawnych
elementami obowiązkowego wpisu są
także odsetki i terminy płatności
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
• Wobec hipotek dawnych elementy
wpisu nie uległy zmianie
• Stosujemy przepisy dotychczasowe,
w tym również przepisy wykonawcze.
• Czy należy uwzględniać wnioski w
zakresie zmiany terminu płatności
hipotek dawnych?
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
• § 3 rozp. Min.Spr. z 2.02.2011 r.
zmieniającego rozporządzenie w sprawie
zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych
w systemie informatycznym:
• Dokonując wpisów hipotek powstałych po
dniu 19.02.2011 r. nie wypełnia się pól:
4.4.1.5 "odsetki" oraz 4.4.1.9 "termin
zapłaty„
• Wobec hipotek powstałych przed tą datą
pola te należy wypełniać (nie dotyczy
hipotek kaucyjnych samoistnych).
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
• Modyfikacja treści wierzytelności
hipotek dawnych:
• - rodzaj wierzytelności
• - wysokość wierzytelności
• - waluta wierzytelności
• - odsetki – rodzaj i wysokość
• - termin płatności
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
• Zmiana wysokości i waluty wierzytelności –
art. 248 k.c. i art. 70 ukw.
• Zmiana waluty wierzytelności skutkuje
obowiązkiem zmiany waluty hipoteki.
• Nie jest zmianą waluty wierzytelności
sytuacja, gdy kredyt złotowy został
zmieniony w kredyt złotowy waloryzowany
w walucie obcej, bo waluta nie ulagła
zmianie. Ulega zmianie rodzaj
wierzytelności (z wartości ustalonej na
nieustaloną)
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
• Zmiana oprocentowania
wierzytelności zabezpieczonej
hipoteką dawną
• Zmiana wysokości lub rodzaju
oprocentowania
• Podwyższenie lub obniżenie wysokości
odsetek , zmiana oprocentowania
stałego na zmienne i odwrotnie
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
• Hipoteka zwykła – tylko wierzytelność z
oprocentowaniem stałym
• Podwyższenie stałego oprocentowania
wpływa na zakres zabezpieczenia,
wymaga umowy zmieniającej treść
hipoteki, konstytutywnego wpisu do kw
i zgody osób z pierwszeństwem
równym lub niższym
• Obniżenie oprocentowania nie wymaga
ujawnienia w kw
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
• Gdy zmianie ulegają odsetki zmienne
zabezpieczone hipoteką kaucyjną
samoistną zmiana nie wymaga
ujawnienia, ponieważ zmienione
odsetki pozostają zabezpieczone
hipoteką do wysokości sumy
hipoteki.
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
• Gdy zmianie ulega rodzaj
oprocentowania ze stałego na
zmienne – to odsetki o zmiennej
stopie nie mogą być zabezpieczone
hipoteka zwykłą. Obecnie należy
złożyć wniosek o wykreślenie z pola
„odsetki” i ustanowić nową hipotekę
(po nowelizacji) w kolejności
wynikającej z wpisu.
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
• Gdy ma miejsce sytuacja odwrotna
-zmianie ulega rodzaj oprocentowania ze
zmiennego na stałe. Zmienne było
zabezpieczone hipoteka kaucyjną
niesamoistną i hipotekę tę należy
wykreślić oraz złożyć wniosek o
ujawnienie we wpisie hipoteki zwykłej
odsetek stałych.
• Wymagany jest konstytutywny wpis i
zgoda osób trzecich.
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
Zmiany wierzytelności: art. 248 k.c. i 70
ukw
Udział właściciela nieruchomości (gdy nie
jest dłużnikiem osobistym) jako:
- strona umowy o zmianę treści hipoteki
- nie jako osoba trzecia wobec stosunku
prawnego zabezpieczonego.
-Zmiany
w
zakresie
wierzytelności
powodują konieczność modyfikacji dwóch
stosunków
prawnych:
podstawowego
łączącego wierzyciela hipotecznego z
dłużnikiem
osobistym
i
rzeczowego
łączącego
wierzyciela
z
dłużnikiem
rzeczowym.
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
• Zmiany dotyczące wierzytelności, naruszające
prawa
obciążające
nieruchomość
z
pierwszeństwem równym lub niższym, wymagają
zgody osób, którym prawa te przysługują. Nie
dotyczy to zmiany terminów płatności (art. 70
ukw).
• Czy uchylenie art. 70 ukwh oznacza, że na zmiany
wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nową
zgoda osób, którym przysługują prawa z
pierwszeństwem równym lub niższym jest
obecnie wymagana na podstawie art. 248 § 2 kc.?
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
• W stosunku do hipotek dawnych zgoda
jest wymagana na podstawie art. 70
ukwh.
• W stosunku do hipotek kaucyjnych
samoistnych i hipotek powstałych po
nowelizacji nie ma w ogóle obowiązku
uzyskania zgody osób z pierwszeństwem
równym lub niższym jeśli zmianie ulegają
elementy treści wierzytelności. Obowiązku
tego nie należy wywodzić z art. 248 k.c.
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
• Hipoteki w konstrukcji po nowelizacji:
• Do zmiany treści wierzytelności
zabezpieczonej hipoteką (przy zachowaniu
jej tożsamości) nie stosuje się przepisów o
zmianie treści hipoteki.
• Art. 248 k.c. nie ma zastosowania.
• Brak tożsamości, gdy dodawana lub
wymieniana jest wierzytelność
zabezpieczona hipotecznie. Do zastąpienia
wierzytelności nie jest wymagana zgoda
wierzycieli z pierwszeństwem równym lub
niższym.
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
• Do zmiany treści wierzytelności
zabezpieczonej hipoteką ma
zastosowanie art. 68
4
ukwh
• Wymagana zgoda właściciela
nieruchomości na zmianę waluty
wierzytelności oraz na inne zmiany
zwiększające zakres zaspokojenia
Zmiana treści hipoteki a zmiany w
zakresie wierzytelności zabezpieczonej
hipotecznie
• Zadania:
• Analiza problemu: Czy na dodanie
wierzytelności do hipoteki wymagana
jest zgoda osób, którym przysługują
prawa z pierwszeństwem równym lub
niższym?
• Rozwiązanie kazusu.
• Literatura: B. Swaczyna, Hipoteka po
nowelizacji, s. 234-264.