1

Prawo w procesie
inwestycyjnym

Prof. dr hab.arch. Elżbieta D. Ryńska

2

Uwarunkowania prawne inwestowania

Legislacja

w procesie inwestycyjnym reguluje prawa i

obowiązki osób fizycznych i prawnych podejmujących

o

działalność inwestycyjną, projektujących,

o

budujących i

o

eksploatujących obiekty budowlane,

określa zakres publicznego nadzoru oraz standardy w
gospodarce przestrzennej i budownictwie

3

Uwarunkowania prawne inwestowania

Proces inwestycyjny

jest to ogół czynności i działań,

zmierzających przez stworzenie nowych lub
powiększenie istniejących środków trwałych do
osiągnięcia projektowanych efektów użytkowych.

Jest on uwarunkowany wieloma aktami prawnymi,
dotyczącymi zarówno całego procesu – jako działalności
gospodarczej, jak też poszczególnych jego faz i

czynności.

4

Uwarunkowania prawne inwestowania

Z punktu widzenia uczestnika procesu inwestycyjnego,
obowiązujące przepisy prawa podzielić można umownie
na trzy grupy:

Generalnie
regulujące
działalność
gospodarczą i
określająca sankcje
za nieprzestrzeganie
tych reguł

Dotyczące
zagospodarowania
przestrzeni i ochrony
środowiska

Dotyczące
bezpośrednio procesów
projektowania, budowy
i utrzymania obiektów
budowlanych

5

Uwarunkowania prawne inwestowania

Wszystkie akty prawne, bez względu na ich umowny
podział, ulegają okresowej modyfikacji, dostosowując
się do:

o

zmieniających zasad ustrojowych,

o

uwarunkowań związanych z potrzebami
społecznymi,

o

postępu organizacyjno-technicznego etc.

6

Uwarunkowania prawne inwestowania

Bez względu na jednak na dokonujące się zmiany i tempo
tych zmian, trzeba zdawać sobie sprawę z tego, że

podstawowa idea prawa

oraz

„osnowa”

wymienionych

aktów pozostaje w istocie niezmienna

Uporządkowanie działalności

ludzkiej w zakresie inwestowania

7

Uwarunkowania prawne inwestowania

Podstawowe przepisy regulujące działalność gospodarczą

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.

Kodeks Cywilny

(Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami) – zgodna

z

dyrektywą 2000/31/WE Parlamentu Europejskiego i Rady
z dnia 8 czerwca 2000, w sprawie niektórych aspektów
prawnych usług społeczeństwa informacyjnego, a w
szczególności handlu elektronicznego w ramach rynku
wewnętrznego)
Tak zwane

„prawo życia codziennego”

reguluje stosunki

społeczne – cywilnoprawne – między osobami fizycznymi i
osobami prawnymi.

8

Uwarunkowania prawne inwestowania

Art.43.

1

Przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba

prawna i jednostka organizacyjna prowadząca we
własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową.

Art.43.

4

Firmą osoby fizycznej jest jej imię i nazwisko. Nie

wyklucza to włączenia do firmy określeń wskazujących
na przedmiot działalności przedsiębiorcy, miejsca
działalności, źródeł zaopatrzenia.

Art.43.

5

Firmą osoby prawnej jest jej nazwa.

9

Uwarunkowania prawne inwestowania

Art. 46.

Nieruchomościami są części powierzchni

ziemskiej stanowiącej odrębny przedmiot własności
(grunty), jak również budynki trwale z gruntem

związane

lub części takich budynków, jeżeli na mocy

przepisów

szczególnych stanowią odrębny od gruntu

przedmiot

własności.

10

Uwarunkowania prawne inwestowania

Art. 60.

Oświadczenie woli – z zastrzeżeniem

wyjątków

przewidzianych w ustawie, wola osoby dokonującej
czynności prawnej może być wyrażona przez każde
zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w
sposób ostateczny, w tym również przez ujawnienie

tej

woli w postaci elektronicznej.

11

Uwarunkowania prawne inwestowania

Art. 172.1.

Posiadacz nieruchomości nie będący jej

właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada
nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako
posiadacz samoistny (tzn. ten kto włada jak użytkownik
lub właściciel), chyba że uzyskał posiadanie w złej
wierze (zasiedzenie – tylko wówczas gdy korzysta się z
trwałego, widocznego urządzenia)

2.

Po upływie trzydziestu lat posiadacz nieruchomości

nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej
wierze.

[casus – rój ]

12

Uwarunkowania prawne inwestowania

Art. 231.1.

Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze,

który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią
gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości
przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki,
może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność
zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

2.

Właściciel gruntu na którym wzniesiono budynek lub

inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie
wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten
kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego
własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

13

Uwarunkowania prawne inwestowania

Umowa o dzieło
Art. 627.

Przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie

podejmuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a
zamawiający do zapłaty wynagrodzenia.

Art. 629.

Jeżeli strony określiły wynagrodzenie na

podstawie zestawienia planowanych prac i
przewidywanych kosztów (wynagrodzenie

kosztorysowe),

a w toku wykonywania dzieła zarządzenie właściwego
organu państwowego zmieniło wysokość stawek
obowiązujących dotychczas w obliczeniach
kosztorysowych, każda ze stron może żądać
odpowiedniej zmiany umówionego wynagrodzenia (za
wyjątkiem należności już uiszczonych)

14

Uwarunkowania prawne inwestowania

Art. 632.

Jeżeli strony umówiły się o wynagrodzenie

ryczałtowe, przyjmujący zamówienie nie może żądać
podwyższenia wynagrodzenia, choćby w czasie zawarcia
umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub

kosztów

prac (przy rażącej stracie można dochodzić
zapłaty na drodze sądowej)

Art. 646.

Roszczenia wynikające z umowy o dzieło

przedawniają się z upływem dwóch lat od dnia oddania
dzieła, a jeżeli dzieło nie zostało oddane – od dnia, w
którym zgodnie z treścią umowy miało być oddane.

15

Uwarunkowania prawne inwestowania

Umowa o roboty budowlane

Art.647.

Przez umowę o roboty budowlane wykonawca

zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie
obiektu, wykonanego zgodnie z projektem, zasadami
wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do
dokonania wymaganych przez właściwe przepisy
czynności związanych z przygotowaniem robót, w
szczególności do przekazania terenu budowy i
dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i
zapłaty umówionego wynagrodzenia.

16

Uwarunkowania prawne inwestowania

Art.649.

W razie wątpliwości poczytuje się, iż wykonawca

podjął się wszystkich robót objętych projektem
stanowiącym część składową umowy.

Art. 652.

Jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od

inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania
obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za
szkody wynikłe na tym terenie.

[ubezpieczenie CAR – Construction and Risk Insurance]

17

Uwarunkowania prawne inwestowania

Najem

– dotyczy nieruchomości bądź pomieszczenia

(lokalu).

Dzierżawa

– przez taką umowę wydzierżawiający

zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i
pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie
oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić
wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Użyczenie -

przez umowę użyczenia użyczający

zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas
oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie
oddanej mu w tym celu rzeczy.

18

Uwarunkowania prawne inwestowania

Leasing

– osoba finansująca zobowiązuje się nabyć

rzecz

na warunkach określonych w umowie i oddać tę rzecz
korzystającemu do używania albo pobierania pożytków
przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się
zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach
wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub
wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez
finansującego.

19

Uwarunkowania prawne inwestowania

Pożyczka

Dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność
biorącego określoną ilość pieniędzy albo rzeczy
oznaczonych tylko co do gatunku, a biorący zobowiązuje
się zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość
rzeczy tego samego gatunku i tej samej ilości.
Umowa pożyczki, której wartość przenosi 500 PLN,
powinna być potwierdzona pismem.
Oprócz tego omówione są m.in. takie zobowiązania jak:
Zlecenie, Umowa przewozu, Umowa ubezpieczenia
Ubezpieczenia majątkowe i osobowe
Renta i dożywocie, Przekaz i papiery wartościowe, Spadki

20

Uwarunkowania prawne inwestowania

Ustawa reguluje stosunki cywilno-prawne między
jednostkami organizacyjnymi oraz osobami
fizycznymi o charakterze gospodarczym. Definiuje pojęcia
własności, zobowiązań (w tym umownych).

Zasady ustawy stanowią podstawę zawierania

umów m.in.

pomiędzy uczestnikami budowlanego procesu

inwestycyjnego.

21

Uwarunkowania prawne inwestowania

Umowa o roboty budowlane stanowi szczególny rodzaj
kontraktu, na co wskazuje odrębna regulacja - XVI księga
III KC (art. 647-658). Został także uwzględniony aspekt
projektu zgodnie z którym roboty są wykonywane,
szczególnie w przypadku finansowania robót ze środków
publicznych.

Dokumentacja projektowa techniczna stanowi załączniki
do umowy o roboty budowlane, które powinny stanowić
integralną część zawieranej umowy.

22

Uwarunkowania prawne inwestowania

W powyższej definicji projekt został powołany w

kontekście

obowiązków inwestora i wykonawcy. Takie sformułowanie
nasuwa następujące uwagi:
- Dostarczenie wykonawcy projektu przez inwestora jest

jedną z czynności przygotowania robót, wymaganych
przez właściwe przepisy. Mimo że przepisy te nie
zostały wprost wskazane, jest to odesłanie do ustawy
Prawo Budowlane regulującej m.in. wymogi związane z
projektowaniem budowlanym

23

Uwarunkowania prawne inwestowania

-

Dostarczenie projektu jest tylko jedną z czynności
związanych z przygotowaniem robót dotyczących
aspektu projektowania. Przed dostarczeniem
projektu musi on zostać sporządzony, co z
formalnego punktu widzenia przekłada się na
pozyskanie projektu od projektanta lub
projektantów angażowanych w drodze umów
zawieranych przez inwestora (zawarcie umów o
prace projektowe)

24

Uwarunkowania prawne inwestowania

- Projekt jest istotny również z uwagi na obowiązki

wykonawcy, gdyż jego obowiązkiem jest oddanie
przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego
zgodnie z projektem dostarczonym przez
inwestora. Oczywiście, w zakresie prac
wykonawczych niezbędny jest uzupełniający
kontekst Prawa Budowlanego które w tym
zakresie jest regulacją z prawa administracyjnego

25

Uwarunkowania prawne inwestowania

Umowa o prace projektowe składa się z dwóch
zasadniczych części. Pierwszą z nich stanowią
sporządzone na piśmie postanowienia umowne,
precyzujące prawa i obowiązki stron umowy, druga

część

to dokumentacja projektowa, niezbędna do wykonania
robót budowlanych zawartych w umowie.
Technicznie – dokumentacja stanowi załączniki do

umowy.

26

Uwarunkowania prawne inwestowania

W razie wątpliwości, zgodnie z art. 649k.c. zakłada się, że
wykonawca podjął się wszelkich robót objętych projektem.
Jest to domniemanie dotyczące zakresu robót jakich
zrealizowania podjął się wykonawca.
Jest to szczególnie ważne, w sytuacji gdy umowa o roboty
budowlane ogranicza się do ogólnego zobowiązania
wykonawcy do przewidzianego w umowie obiektu zgodnie
z dostarczonym przez inwestora projektem.

27

Uwarunkowania prawne inwestowania

Zgodnie z istniejącymi wyrokami Sądu Najwyższego, wpis
do dziennika robót tylko wtedy może być podstawą do
wykonania robót nieobjętych umową, jeżeli są one
niezbędne ze względu na bezpieczeństwo lub
zabezpieczenie przed awarią.
Zakres robót powinien być określony w umowie o roboty
budowlane zawieranej za zgodą inwestora przez
wykonawcę z podwykonawcą. Punktem odniesienie w tym
przypadku jest również projekt.

28

Uwarunkowania prawne inwestowania

Z punktu widzenia wykonawcy, ważne jest aby po
otrzymaniu od inwestora dokumentacji projektowej
dokonać jej oceny m.in. pod względem jej

kompletności.

Jeżeli dokumentacja nie nadaje się do prawidłowego
wykonania robót, wykonawca powinien zgodnie z

art. 651

k.c. niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora

29

Uwarunkowania prawne inwestowania

W regulacji umowy o roboty budowlane brak jest
szczególnego unormowania nienależytego wykonania
umowy przez wykonawcę. W tym zakresie, biorąc pod
uwagę skutki realizowania robót w sposób wadliwy lub
sprzeczny z umową, czy projektem stanowiącej jej
integralną część, art. 656 par . 1 k.c. nakazuje stosować
odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Oznacza to, że
zamawiający może wezwać wykonawcę do zmiany
sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu
odpowiedni termin.

30

Uwarunkowania prawne inwestowania

Po bezskutecznym upływie tego terminu

zamawiający

może od umowy odstąpić, albo powierzyć

poprawienie lub

dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i

ryzyko

przyjmującego zamówienie.

31

Uwarunkowania prawne inwestowania

32

Uwarunkowania prawne inwestowania