1

Prawo w procesie

inwestycyjnym

Dr hab.arch. Elżbieta D. Ryńska

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

2

2

Wzory dokumentów

Wzory dokumentów

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

3

3

Wzory dokumentów

Wzory dokumentów

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

4

4

Wzory dokumentów

Wzory dokumentów

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

5

5

Wzory dokumentów

Wzory dokumentów

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

6

6

Wzory dokumentów

Wzory dokumentów

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

7

7

Uwarunkowania prawne inwestowania

Uwarunkowania prawne inwestowania

Przekazanie terenu budowy

Przekazanie terenu budowy



Przejęcie terenu budowy powinno się obyć w formie
protokolarnej – protokół zdawczo-odbiorczy, określający,

kto, komu, jaki teren i w jakim stanie przekazał

.



Duże znaczenie ma rzetelna informacja o urządzeniach
podziemnych (plan)



W protokole powinny znaleźć się informacje dotyczące
sposobu zagospodarowania budowy oraz wykaz
załączonych dokumentów

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

8

8

Uwarunkowania prawne inwestowania

Uwarunkowania prawne inwestowania

Przekazanie terenu budowy

Przekazanie terenu budowy



Moment przejęcia budowy ma bardzo duże znaczenie, bo
właśnie z ta chwilą zmienia się odpowiedzialność za
ewentualne szkody jakie powstaną na terenie budowy.



Przed przejęciem terenu budowy za wszelkie szkody
odpowiada inwestor, który jest posiadaczem tego terenu.



W chwili przejęcia terenu budowy, odpowiedzialność
przechodzi na wykonawcę. Zgodnie z art. 652 Kodeksu
Cywilnego



„Jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren
budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu
odpowiedzialność na zasadach ogółnych za szkody wynikłe
na tym terenie”

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

9

9

Uwarunkowania prawne inwestowania

Uwarunkowania prawne inwestowania

Przekazanie terenu budowy

Przekazanie terenu budowy



Wg art. 434 KC – za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się
budowli lub oderwanie się jej części odpowiedzialny jest
samoistny posiadacz budowli, chyba że zawalenie się
budowli lub oderwanie się jej części nie wynikło ani z braku
utrzymania budowli w należytym stanie, ani z wady na
budowie.

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

10

10

Uwarunkowania prawne inwestowania

Uwarunkowania prawne inwestowania

Przekazanie terenu budowy

Przekazanie terenu budowy



Przed rozpoczęciem prac budowlanych na które potrzebne
jest pozwolenie na budowę, konieczne jest wcześniejsze
dokonanie zgłoszenia powiatowemu inspektorowi nadzoru
budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia prac.



Obowiązek zgłoszenia o terminie rozpoczęcia robót należy
do inwestora.



Zgłoszenia należy dokonać co najmniej na 7 dni przed
rozpoczęciem robót.

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

11

11

Uwarunkowania prawne inwestowania

Uwarunkowania prawne inwestowania

Pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę



Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac
przygotowawczych na terenie budowy –

wykonywanych

tylko na terenie objętych pozwoleniem na budowę lub
zgłoszeniem.



Teren budowy –

przestrzeń na której prowadzone są roboty

budowlane wraz z przestrzenią zajmowaną przez
urządzenia zaplecza budowy.

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

12

12

Uwarunkowania prawne inwestowania

Uwarunkowania prawne inwestowania

Pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę



Za prace przygotowawcze rozpoczynające budowę

uważa się :

•

Wytyczenie geodezyjne obiektów
w terenie;

•

Wykonanie niwelacji terenu;

•

Zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową

tymczasowych obiektów;

•

Wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej

na potrzeby budowy

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

13

13

Uwarunkowania prawne inwestowania

Uwarunkowania prawne inwestowania

Pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę



Wszelkie inne prace:

•

Wycinka drzew

Wycinka drzew

•

Gromadzenie materiałów

Gromadzenie materiałów

budowlanych

budowlanych

Nie są

Nie są

pracami

pracami

przygotowawczymi i ich

przygotowawczymi i ich

podjęcie

podjęcie

nie

nie

powoduje

powoduje

rozpoczęcia budowy

rozpoczęcia budowy

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

14

14

Uwarunkowania prawne inwestowania

Uwarunkowania prawne inwestowania

Pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę



Do zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót inwestor
musi dołączyć na piśmie:

•

Oświadczenie kierownika budowy (robót) stwierdzające
sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia
oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową

•

Zaświadczenia o wpisie kierownika budowy:



Do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia
budowlane



Na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

15

15

Uwarunkowania prawne inwestowania

Uwarunkowania prawne inwestowania

Pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę



W przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego –
oświadczenie inspektora nadzory inwestorskiego,
stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru
inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi, a także
zaświadczenie o wpisie do:



Do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia
budowlane



Na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

16

16

Uwarunkowania prawne inwestowania

Uwarunkowania prawne inwestowania

Pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę



Informację zawierającą dane zamieszczone w ogłoszeniu
dotyczącym bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia



Zawiadomienie inspekcji pracy (co najmniej 20 osób,
powyżej 30 dni)



Rozpoczęcie dostaw energii, wody, ciepła lub gazu na
potrzeby budowy może nastąpić jedynie

po okazaniu

wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

17

17

Uwarunkowania prawne inwestowania

Uwarunkowania prawne inwestowania

Odbiór robót budowlanych

Odbiór robót budowlanych



Rodzaje odbiorów:

•

Odbiór robót ulegających zakryciu lub zanikających,

zgłoszonych do odbioru przez kierownika budowy

•

Odbiór przejściowy tj. robót od podwykonawcy robót,

które w przyszłości będą przedmiotem odbioru między

inwestorem i wykonawca robót;

•

Odbiór częściowy tj. odbiory określonych etapów robót

w ramach jednego przedmiotu odbioru, stwierdzone

protokołami stanu robót, stanowiącymi podstawę do

rozliczenia za dany etap;

•

Odbiór pogwarancyjny

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

18

18

Uwarunkowania prawne inwestowania

Uwarunkowania prawne inwestowania

Uczestnicy odbioru

Uczestnicy odbioru



Obowiązkiem kierownika budowy jest zgłaszanie
inwestorowi do sprawdzenia bądź odbioru wykonanych
robót ulegających zakryciu lub zanikających oraz
zapewnienie dokonania wymaganych przepisami lub
ustalonych w umowie prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń
technicznych o przewodów kominowych przed zgłoszeniem
do odbioru



Do udziału w odbiorze robót zobowiązany jest kierownik
budowy, co do zasady powinien on uczestniczyć w odbiorze
osobiście

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

19

19

Uwarunkowania prawne inwestowania

Uwarunkowania prawne inwestowania

Uczestnicy odbioru

Uczestnicy odbioru



Odbiór końcowy wiąże się z wykonaniem wszystkich
poleceń inspektora nadzoru inwestorskiego lub samego
inwestora, zwłaszcza w zakresie usunięcia stwierdzonych
wad lub usterek



Inwestor nie ma obowiązku obecności w trakcie odbioru. W
odbiorze może wziąć udział wskazany przez inwestora
pełnomocnik



Ani inwestor ani jego ewentualny pełnomocnik nie muszą
posiadać żadnych kwalifikacji zawodowych w dziedzinie
budownictwa

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

20

20

Uwarunkowania prawne inwestowania

Uwarunkowania prawne inwestowania

Odmowa odbioru

Odmowa odbioru



Obowiązek uczestnictwa w czynnościach odbioru oraz
obowiązek podpisania protokołu odbioru nie jest tożsamy z
obowiązkiem dokonania odbioru w sensie zaakceptowania
wykonanych robót budowlanych



Przepisy Kc (art.637) rozróżniają następujące wady robót
budowlanych:

•

Wady istotne

•

Wady nieistotne
oraz

•

Wady usuwalne

•

Wady nieusuwalne

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

21

21

Uwarunkowania prawne inwestowania

Uwarunkowania prawne inwestowania

Odmowa odbioru

Odmowa odbioru



Tylko stwierdzenie, że wykonane roboty budowlane mają

wady istotne i nieusuwalne może być podstawą do odmowy

dokonania odbioru.



Wada istotna, która daje tym samym prawo do odmowy

zapłaty wynagrodzenia, jest to wada, która efekt robót

budowlanych czyni niezdatnym do zwykłego użytku lub

która jest niezgodna z zapisami umowy.



Inne wady nie mogą być przyczyna odmowy dokonania

odbioru. W przypadku stwierdzenia wad innych niż istotne i

nieusuwalne, inwestor może domagać się zmniejszenia

wynagrodzenia lub dokonania przez wykonawcę

odpowiednich poprawek

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

22

22

Uwarunkowania prawne inwestowania

Uwarunkowania prawne inwestowania

Odmowa odbioru

Odmowa odbioru



Jeżeli dokonanie poprawek przedłuży czas robót ponad
termin określony w umowie o roboty budowlane, to
inwestor może dodatkowo domagać się kar umownych,
przewidzianych na okoliczność opóźnienia lub zwłoki w
oddaniu robót budowlanych



Nawet ewentualny spór sądowy dotyczący tego czy obiekt
został wykonany zgodnie z warunkami umowy, powinien
mieć miejsce nie po dokonaniu odbioru przez inwestora,
tylko w razie odmowy odbioru – jeżeli wykonawca stwierdzi
że nie było ku temu podstaw.

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

23

23

Uwarunkowania prawne inwestowania

Uwarunkowania prawne inwestowania

Odbiór a wadliwe wykonanie robót

Odbiór a wadliwe wykonanie robót



Odbiory częściowe służą kontroli przez inwestora
prawidłowości wykonania robót budowlanych.



W przypadku stwierdzenia przy odbiorze częściowym, że
roboty wykonywane są w sposób wadliwy lub sprzeczny z
umową, inwestor może mieć prawo do odstąpienia od
umowy o roboty budowlane.



Inwestor może wzywać wykonawcę robót budowlanych do
zmiany sposobu wykonania wyłącznie przed ukończeniem
tych robót. Po zakończeniu robót – może jedynie
występować z roszczeniami do wykonawcy np. na
podstawie przepisów o rękojmi.

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

24

24

Uwarunkowania prawne inwestowania

Uwarunkowania prawne inwestowania

Skutki prawne odbioru

Skutki prawne odbioru



Do chwili dokonania odbioru wykonawca, który przejął od
inwestora protokolarnie teren budowy, ponosi
odpowiedzialność za szkody wynikłe na tym terenie. Z
chwilą odbioru odpowiedzialność za szkody na terenie
budowy przechodzi na inwestora



Ryzyko utraty czy zniszczenia przedmiotu umowy z chwilą
odbioru przechodzi na inwestora



W momencie odbioru powinny być stwierdzone wady
przedmiotu umowy

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

25

25

Uwarunkowania prawne inwestowania

Uwarunkowania prawne inwestowania

Skutki prawne odbioru

Skutki prawne odbioru



Od dnia odbioru rozpoczyna bieg termin przedawnienia

roszczeń odszkodowawczych powstałych w wyniku

nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane

wykonanego obiektu



Od momentu odbioru rozpoczyna bieg termin rękojmi za

wady przedmiotu umowy; procedura dochodzenia roszczeń

za wady przedmiotu umowy polega na każdorazowym

zgłaszaniu wady w momencie jej ujawnienia



Dokonanie odbioru powoduje, ze staje się wymagalne

roszczenie wykonawcy o zapłatę wynagrodzenia za

wykonanie robót

Zakład Postaw Ekonomicznych

Zakład Postaw Ekonomicznych

Projektowania

Projektowania

26

26

Uwarunkowania prawne inwestowania

Uwarunkowania prawne inwestowania

Skutki prawne odbioru

Skutki prawne odbioru



Z chwilą gdy upływa termin rękojmi za wady przedmiotu
umowy lub termin gwarancji jakości – inwestor dokonuje
sprawdzenia, czy wszystkie ujawnione wady zostały
usunięte. Jest to też ostatni moment aby powiadomić
wykonawcę o kolejnych wadach, które pojawiły się w trakcie
użytkowania. Taki odbiór – przegląd pogwarancyjny, nazywa
się czasami ostatecznym odbiorem przedmiotu umowy.



Nie jest to termin równoznaczny z rozpoczęciem

użytkowania przedmiotu umowy