Anna Wróblewska

Finanse i Rachunkowość

Semestr III, gr 266

Nr albumu: 200926

HIPOTEKA

Hipoteka jest to ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi (np. bankowi) zabezpieczenie na nieruchomości na wypadek niespłacenia zobowiązania (np. kredytu).

Hipoteka nie jest prawem, które pojawiło się dopiero we współczesnym obrocie. Początki jej, jako zabezpieczenia rzeczowego, sięgają czasów starożytnej Grecji
i starożytnego Rzymu. Instytucja ta odgrywała też ważną role w feudalizmie. Jednakże właściwy jej rozwój przypadł na okres kapitalizmu. Wiąże się to ściśle
z przemianami, jakim uległa w tej formacji funkcja kredytu hipotecznego. O ile bowiem w formacjach poprzednich hipoteka zabezpieczała kredyt nieprodukcyjny, przeznaczony głównie na podtrzymanie podupadłych gospodarstw i na wydatki związane ze służbą wojskową, o tyle w kapitalistycznym systemie produkcji kredyt hipoteczny stał się przede wszystkim kredytem produkcyjnym. W XIX w. udzielanie kredytu zabezpieczanego hipotecznie stało się narzędziem uzależnienia przemysłu
i rolnictwa od kapitału finansowego.

Hipoteka jest prawem niesamodzielnym i istnieje tylko wraz z wierzytelnością.
Wygaśnięcie wierzytelności powoduje więc wygaśnięcie hipoteki.
Hipoteka zabezpiecza wyłącznie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona jedynie w oznaczonej sumie pieniężnej.

Hipoteka jest jednym z pewniejszych zabezpieczeń spłaty wierzytelności. Wierzyciel zyskuje dzięki niej możliwość zaspokojenia swoich należności z obciążonej nieruchomości bez względu na to, kto jest jej właścicielem oraz z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Obciążyć hipoteką można zarówno całą nieruchomość, jak i jej część ułamkową,
a także prawo użytkowania wieczystego (hipoteka obejmuje wtedy budynki
i urządzenia stanowiące własność wieczystego użytkownika), niektóre prawa rzeczowe oraz wierzytelność zabezpieczoną hipoteką.

Stronami umowy o ustanowienie hipoteki mogą być: podmiot prawa, które ma stanowić przedmiot hipoteki, a także wierzyciel, którego wierzytelność hipoteka ma zabezpieczać.

W umowie o ustanowieniu hipoteki powinny zostać określone strony umowy, powinna ona określać także cechy hipoteki, jej rodzaj. Niezbędne jest również oznaczenie sumy hipoteki.
Hipotekę można ustanowić tylko w celu zabezpieczenia określonej wierzytelności, z tego względu do niezbędnych elementów umowy ustanowienia hipoteki zalicza się również oznaczenie wierzytelności hipotecznej, w szczególności rodzaj i wysokość wierzytelności. Umowa powinna również wskazywać, kto jest wierzycielem oraz dłużnikiem, o ile ten ostatni nie jest właścicielem nieruchomości.
W umowie o ustanowienie hipoteki należy określić również termin płatności zabezpieczonej wierzytelności, o ile jest on znany.
Umowa powinna również wskazywać rodzaj przedmiotu hipoteki (użytkowanie wieczyste, nieruchomość itp.), a także numer księgi wieczystej, w której jest ujawniony dany przedmiot. Jeżeli nie została jeszcze założona księga wieczysta, umowa powinna określać przedmiot hipoteki w sposób, który umożliwi założenie księgi.

Do powstania hipoteki niezbędne są dwie czynności. Po pierwsze, strony muszą zawrzeć umowę w tej sprawie. Po drugie, zgodnie ze złożonym wnioskiem, sąd musi wpisać hipotekę do księgi wieczystej. Wniosek w przedmiotowej sprawie mogą złożyć odpowiednio strony takiej umowy. Całą pracę może wykonać w ich imieniu również notariusz, chyba że istnieje konieczność, aby wniosek o ustanowienie hipoteki w sądzie wieczystoksięgowym złożył osobiście dłużnik, który zaciąga kredyt w banku. Podstawą są wówczas dokumenty bankowe i pisemne oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku.

Notariusz, który sporządza akt notarialny obejmujący ustanowienie hipoteki, musi zamieścić w nim wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, zawierający wszystkie dane wymagane przez kodeks postępowania cywilnego (art. 626[1]-626[13] k.p.c.). Następnie powinien przesłać sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis aktu notarialnego zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu w terminie trzech dni od sporządzenia aktu (art. 92 § 4 prawa o notariacie). Ustanowienie hipoteki podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, którego stawki są zależne od tego, o jakie zobowiązanie chodzi, np. od hipoteki zabezpieczającej wierzytelność istniejącą należy zapłacić podatek 0,1 proc. zabezpieczanej kwoty. Z kolei na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej (hipoteka kaucyjna) podatek wynosi 19 złotych. Ustanowienie hipoteki jest czynnością prawną odpłatną w kwocie 200 złotych tytułem opłaty sądowej, o zwolnienie od której strony mogą wnosić poprzez złożenie właściwego wniosku. Hipotekę należy wpisać do działu czwartego księgi wieczystej prowadzonej dla konkretnej nieruchomości, na której zostało zabezpieczone roszczenie wierzyciela. Jeżeli nie zostanie ona wpisana do księgi wieczystej,
to wówczas przyjmuje się, że nie istnieje. Natomiast nie wystarczy samo porozumienie dłużnika i wierzyciela co do ustanowienia hipoteki.

Często wpis hipoteki to czynność długotrwała, toteż strony składają do prezesa sądu wniosek o przyspieszenie wpisu w księdze wieczystej. Jednakże z ustawy Prawo o ustroju sądów powszechnych oraz regulaminu wewnętrznego urzędowania sądów powszechnych nie wynika, by w kognicji prezesa sądu jako jego organu były sprawy przyspieszające bieg wniosków. Jednak praktyka mówi, że prezes sądu ma wpływ na kolejność rozpatrywania wniosków – choć nie ma na to podstawy prawnej. Warto także skorzystać z tzw. dyżurów hipotecznych, o których strony często nie wiedzą, a które to dyżury mogą okazać się niezwykle pomocne, gdyż poprzez szybszy wpis hipoteki w księdze wieczystej zmniejsza się oprocentowanie kredytu.

Hipoteka jest instytucją złożoną, występuje w różnych wariantach.
Podział hipoteki ze względu na kryterium sposobu powstawania wyróżnia:

a) hipotekę umowną, której źródłem jest umowa między właścicielem obciążanej nieruchomości, a wierzycielem zabezpieczanej nieruchomości

b) hipotekę, której źródłem jest jednostronna czynność prawna właściciela nieruchomości

c) hipotekę przymusową

d) hipotekę ustawową

Już sama definicja hipoteki wskazuje na jej funkcję, która polega na zabezpieczeniu określonej wierzytelności pieniężnej, nie jest to jednak zabezpieczenie uniwersalne.
Wartość przedmiotu hipoteki jest na ogół duża i stabilna, co pozwala stosować hipotekę do zabezpieczenia wierzytelności z tytułu kredytów długoterminowych.

Hipoteka umowna jest bardzo często wykorzystywana przy realizacji inwestycji mieszkaniowych i przemysłowych. Środki, które są uzyskane z kredytu, zazwyczaj są tutaj inwestowane w przedmiot obciążony hipoteką, co ma wpływ na wzrost jego wartości i tym samym powoduje zwiększenie szansy uzyskania zaspokojenia przez wierzyciela hipotecznego.

Hipoteka odgrywa bardzo ważną rolę w działalności banków hipotecznych. Jest ona bowiem podstawowym sposobem zabezpieczenia wierzytelności z tytułu kredytów udzielnych przez owe banki, stanowiących podstawę emisji hipotecznych listów zastawnych. Hipoteczne listy zastawne są środkiem dla banków hipotecznych do zgromadzenia kapitału, który pozwoli na udzielanie długoterminowych kredytów.

Hipoteka, co do zasady, wygasa z chwilą wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności, podlegające zabezpieczeniu.
Jeżeli wierzytelność jest wymagalna a wierzyciel dopuszcza się zwłoki lub jego zaspokojenie napotyka trudności, hipoteka wygasa, jeśli właściciel nieruchomości złoży zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się jednocześnie uprawnienia do odebrania jej z powrotem.
Do wniosku o wykreślenie takiej hipoteki z księgi wieczystej należy dołączyć prawomocne postanowienie sądu o zezwoleniu na złożenie kwoty do depozytu, dowód wpłaty kwoty do depozytu oraz oświadczenie o zrzeczeniu się uprawnienia do jej odebrania. W razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez podstawy prawnej (np. omyłkowego), hipoteka wygasa po upływie 10 lat.