Finanse i Rachunkowość
Semestr III, gr 266
Nr albumu: 200926
HIPOTEKA
Hipoteka jest to ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi (np. bankowi) zabezpieczenie na nieruchomości na wypadek niespłacenia zobowiązania (np. kredytu).
Hipoteka
nie jest prawem, które pojawiło się dopiero we współczesnym
obrocie. Początki jej, jako zabezpieczenia rzeczowego, sięgają
czasów starożytnej Grecji
i starożytnego Rzymu. Instytucja
ta odgrywała też ważną role w feudalizmie. Jednakże właściwy
jej rozwój przypadł na okres kapitalizmu. Wiąże się to ściśle
z przemianami, jakim uległa w tej formacji funkcja kredytu
hipotecznego. O ile bowiem w formacjach poprzednich hipoteka
zabezpieczała kredyt nieprodukcyjny, przeznaczony głównie na
podtrzymanie podupadłych gospodarstw i na wydatki związane ze
służbą wojskową, o tyle w kapitalistycznym systemie produkcji
kredyt hipoteczny stał się przede wszystkim kredytem produkcyjnym.
W XIX w. udzielanie kredytu zabezpieczanego hipotecznie stało się
narzędziem uzależnienia przemysłu
i rolnictwa od kapitału
finansowego.
Hipoteka jest prawem niesamodzielnym i
istnieje tylko wraz z wierzytelnością.
Wygaśnięcie
wierzytelności powoduje więc wygaśnięcie hipoteki.
Hipoteka
zabezpiecza wyłącznie wierzytelności pieniężne i może być
wyrażona jedynie w oznaczonej sumie pieniężnej.
Hipoteka jest jednym z pewniejszych zabezpieczeń spłaty wierzytelności. Wierzyciel zyskuje dzięki niej możliwość zaspokojenia swoich należności z obciążonej nieruchomości bez względu na to, kto jest jej właścicielem oraz z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Obciążyć
hipoteką można zarówno całą nieruchomość, jak i jej część
ułamkową,
a także prawo użytkowania wieczystego (hipoteka
obejmuje wtedy budynki
i urządzenia stanowiące własność
wieczystego użytkownika), niektóre prawa rzeczowe oraz
wierzytelność zabezpieczoną hipoteką.
Stronami umowy o ustanowienie hipoteki mogą być: podmiot prawa, które ma stanowić przedmiot hipoteki, a także wierzyciel, którego wierzytelność hipoteka ma zabezpieczać.
W
umowie o ustanowieniu hipoteki powinny zostać określone strony
umowy, powinna ona określać także cechy hipoteki, jej rodzaj.
Niezbędne jest również oznaczenie sumy hipoteki.
Hipotekę
można ustanowić tylko w celu zabezpieczenia określonej
wierzytelności, z tego względu do niezbędnych elementów umowy
ustanowienia hipoteki zalicza się również oznaczenie
wierzytelności hipotecznej, w szczególności rodzaj i wysokość
wierzytelności. Umowa powinna również wskazywać, kto jest
wierzycielem oraz dłużnikiem, o ile ten ostatni nie jest
właścicielem nieruchomości.
W umowie o ustanowienie hipoteki
należy określić również termin płatności zabezpieczonej
wierzytelności, o ile jest on znany.
Umowa powinna również
wskazywać rodzaj przedmiotu hipoteki (użytkowanie wieczyste,
nieruchomość itp.), a także numer księgi wieczystej, w której
jest ujawniony dany przedmiot. Jeżeli nie została jeszcze założona
księga wieczysta, umowa powinna określać przedmiot hipoteki w
sposób, który umożliwi założenie księgi.
Do powstania hipoteki niezbędne są dwie czynności. Po pierwsze, strony muszą zawrzeć umowę w tej sprawie. Po drugie, zgodnie ze złożonym wnioskiem, sąd musi wpisać hipotekę do księgi wieczystej. Wniosek w przedmiotowej sprawie mogą złożyć odpowiednio strony takiej umowy. Całą pracę może wykonać w ich imieniu również notariusz, chyba że istnieje konieczność, aby wniosek o ustanowienie hipoteki w sądzie wieczystoksięgowym złożył osobiście dłużnik, który zaciąga kredyt w banku. Podstawą są wówczas dokumenty bankowe i pisemne oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku.
Notariusz,
który sporządza akt notarialny obejmujący ustanowienie hipoteki,
musi zamieścić w nim wniosek o dokonanie wpisu w księdze
wieczystej, zawierający wszystkie dane wymagane przez kodeks
postępowania cywilnego (art. 626[1]-626[13] k.p.c.). Następnie
powinien przesłać sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg
wieczystych wypis aktu notarialnego zawierający wniosek o wpis do
księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu w
terminie trzech dni od sporządzenia aktu (art. 92 § 4 prawa o
notariacie). Ustanowienie hipoteki podlega podatkowi od czynności
cywilnoprawnych, którego stawki są zależne od tego, o jakie
zobowiązanie chodzi, np. od hipoteki zabezpieczającej wierzytelność
istniejącą należy zapłacić podatek 0,1 proc. zabezpieczanej
kwoty. Z kolei na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości
nieustalonej (hipoteka kaucyjna) podatek wynosi 19 złotych.
Ustanowienie hipoteki jest czynnością prawną odpłatną w kwocie
200 złotych tytułem opłaty sądowej, o zwolnienie od której
strony mogą wnosić poprzez złożenie właściwego wniosku.
Hipotekę należy wpisać do działu czwartego księgi wieczystej
prowadzonej dla konkretnej nieruchomości, na której zostało
zabezpieczone roszczenie wierzyciela. Jeżeli nie zostanie ona
wpisana do księgi wieczystej,
to wówczas przyjmuje się, że
nie istnieje. Natomiast nie wystarczy samo porozumienie dłużnika i
wierzyciela co do ustanowienia hipoteki.
Często wpis hipoteki to czynność długotrwała, toteż strony składają do prezesa sądu wniosek o przyspieszenie wpisu w księdze wieczystej. Jednakże z ustawy Prawo o ustroju sądów powszechnych oraz regulaminu wewnętrznego urzędowania sądów powszechnych nie wynika, by w kognicji prezesa sądu jako jego organu były sprawy przyspieszające bieg wniosków. Jednak praktyka mówi, że prezes sądu ma wpływ na kolejność rozpatrywania wniosków – choć nie ma na to podstawy prawnej. Warto także skorzystać z tzw. dyżurów hipotecznych, o których strony często nie wiedzą, a które to dyżury mogą okazać się niezwykle pomocne, gdyż poprzez szybszy wpis hipoteki w księdze wieczystej zmniejsza się oprocentowanie kredytu.
Hipoteka
jest instytucją złożoną, występuje w różnych wariantach.
Podział hipoteki ze względu na kryterium sposobu powstawania
wyróżnia:
a) hipotekę umowną, której źródłem jest
umowa między właścicielem obciążanej nieruchomości, a
wierzycielem zabezpieczanej nieruchomości
b) hipotekę, której źródłem jest jednostronna czynność prawna właściciela nieruchomości
c) hipotekę przymusową
d) hipotekę ustawową
Już
sama definicja hipoteki wskazuje na jej funkcję, która polega na
zabezpieczeniu określonej wierzytelności pieniężnej, nie jest to
jednak zabezpieczenie uniwersalne.
Wartość przedmiotu hipoteki
jest na ogół duża i stabilna, co pozwala stosować hipotekę do
zabezpieczenia wierzytelności z tytułu kredytów długoterminowych.
Hipoteka umowna jest bardzo często wykorzystywana przy realizacji inwestycji mieszkaniowych i przemysłowych. Środki, które są uzyskane z kredytu, zazwyczaj są tutaj inwestowane w przedmiot obciążony hipoteką, co ma wpływ na wzrost jego wartości i tym samym powoduje zwiększenie szansy uzyskania zaspokojenia przez wierzyciela hipotecznego.
Hipoteka odgrywa bardzo ważną rolę w działalności banków hipotecznych. Jest ona bowiem podstawowym sposobem zabezpieczenia wierzytelności z tytułu kredytów udzielnych przez owe banki, stanowiących podstawę emisji hipotecznych listów zastawnych. Hipoteczne listy zastawne są środkiem dla banków hipotecznych do zgromadzenia kapitału, który pozwoli na udzielanie długoterminowych kredytów.
Hipoteka,
co do zasady, wygasa z chwilą wygaśnięcia zabezpieczonej
wierzytelności, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać
w przyszłości kolejne wierzytelności, podlegające zabezpieczeniu.
Jeżeli wierzytelność jest wymagalna a wierzyciel dopuszcza
się zwłoki lub jego zaspokojenie napotyka trudności, hipoteka
wygasa, jeśli właściciel nieruchomości złoży zabezpieczoną
kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się jednocześnie
uprawnienia do odebrania jej z powrotem.
Do wniosku o
wykreślenie takiej hipoteki z księgi wieczystej należy dołączyć
prawomocne postanowienie sądu o zezwoleniu na złożenie kwoty do
depozytu, dowód wpłaty kwoty do depozytu oraz oświadczenie o
zrzeczeniu się uprawnienia do jej odebrania. W razie wykreślenia
hipoteki z księgi wieczystej bez podstawy prawnej (np. omyłkowego),
hipoteka wygasa po upływie 10 lat.