Wycena nieruchomości

1. Rzeczoznawstwo majątkowe jako działalność zawodowa

Gospodarka rynkowa wymaga istnienia niezależnych, wysoko kwalifikowanych ekspertów i specjalistów w dziedzinach: wyceny praw majątkowych do nieruchomości, zarządzania nieruchomościami i pośredniczenia w obrocie nieruchomościami.

Uwzględniając powyższe, ustawodawca wprowadził od dnia 01 stycznia 2001 roku bezwzględny wymógł posiadania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości.

Do dnia 31 grudnia 1997 roku uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości normowała Ustawa z dnia 17 maja 1989 roku - Prawo geodezyjne i kartograficzne. Na ogólną liczbę około 4`500 Rzeczoznawców Majątkowych 3263 osoby nabyły uprawnienia na podstawie tamtej Ustawy.

Obecnie drogę do zawodu rzeczoznawcy majątkowego regulują przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami - art.177 i 191 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz.2603 z późniejszymi zmianami).

Rzeczoznawca Majątkowy dokonuje określenia wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem w formie operatu szacunkowego. Sposób jego wykonania określają przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz.2109 z późniejszymi zmianami), a także standardy zawodowe Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Obowiązek przestrzegania zasad wyceny zapisanych w przepisach prawa i standardach zawodowych wynika z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Rzeczoznawca Majątkowy może również sporządzać opracowania i ekspertyzy, które to nie stanowią operatu szacunkowego. Opracowania i ekspertyzy sporządzane przez Rzeczoznawcę Majątkowego mogą dotyczyć:

1. rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;

2. efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;

3. skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;

4. oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;

5. bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;

6. określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;

7. wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów

o rachunkowości;

8. wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy

o rachunkowości.

Rzeczoznawca Majątkowy na mocy Ustawy o gospodarce nieruchomościami (art.178 ugn) podlega odpowiedzialności zawodowej. Ponadto przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami faktycznie nadały Rzeczoznawcy Majątkowemu charakter osoby zaufania publicznego. Nie może on reprezentować interesów zleceniodawcy wyceny, lecz niezależnie od wysokości oferowanego wynagrodzenia każdy Rzeczoznawca Majątkowy powinien kierować się zasadą bezstronności w procesie szacowania wartości nieruchomości (art.175 ust. 1 ugn), nie może również, mając ustawowe prawo dostępu do dokumentów prawnych, technicznych i innych danych źródłowych (art.155 ugn), przekazywać posiadanych informacji osobom trzecim (art.175 ust.3 ugn).

2. Rodzaje wartości nieruchomości.

W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia następujących rodzajów wartości:

1. Wartości rynkowej.

1. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

2. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

a) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

3. Definicję wartości rynkowej zawierają także standardy zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, według których: wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:

1. strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami,

2. mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,

3. są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,

4. nie działają w sytuacji przymusowej,

5. upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.

Standard zawodowy - Standard III.1. - „Wartość rynkowa jako podstawa wyceny” określa następujące rodzaje wartości rynkowej nieruchomości:

1. Wartość Rynkowa dla Aktualnego Sposobu Użytkowania (WRU)

2. Wartość Rynkowa dla Alternatywnego Sposobu Użytkowania (WRA)

3. Wartość Rynkowa dla Optymalnego Wykorzystania (WRO)

4. Wartość Rynkowa dla Wymuszonej Sprzedaży (WRW)

5. Wartość Rynkowa dla Przyszłej Sprzedaży (WRP)

2. Wartości odtworzeniowej.

Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

3. Ustalenia wartości katastralnej.

Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości.

Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.

4. Określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

3. Wartość nieruchomości a cena nieruchomości.

Rzeczoznawca Majątkowy określa wartości nieruchomości, określenie to polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości.

Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.

Oszacowana wartość w procesie szacowania nie jest tożsama z ceną jaką można uzyskać za dane prawo do nieruchomość - wartość nie jest równa cenie!!!!!!!

Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu.

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego określa nie tylko rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, ale również określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia.

Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości. Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.

4. Podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości.

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Zgodnie z art.152 Ustawy o gospodarce nieruchomościami sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.

Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami (art.159) Rada Ministrów w drodze rozporządzenia określiła rodzaje, metody i techniki wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości, uwzględniając:

1. sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;

2. sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;

3. sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;

4. sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;

5. rodzaje nakładów na nieruchomości;

6. dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy oraz sposób potwierdzania jego aktualności;

7. uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.

Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść:

1. porównawczego,

2. dochodowego,

3. kosztowego,

4. mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W podejściu porównawczym stosuje się:

1) metodę porównywania param:

- metoda porównywania parami polega na porównywaniu nieruchomość będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

2) metodę korygowania ceny średniej

- w metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

3) metodę analizy statystycznej rynku

- w metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.

PODEJŚCIE DOCHODOWE

Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

W podejściu dochodowym stosuje się:

1. metodę inwestycyjną

- metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.

2. metodę zysków

- metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób, o których mowa w metodzie inwestycyjnej. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.

Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu:

1. techniki kapitalizacji prostej

- przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji;

- współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych;

- wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.

2. techniki dyskontowania strumieni dochodów;

- przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów.

- liczba lat okresu prognozy jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie;

- dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.

Przy obliczaniu dochodów, o których wyżej nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości.

W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.

W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych.

Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości.

PODEJŚCIE MIESZANE

W podejściu mieszanym stosuje się:

1. metodę pozostałościową

- metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego.

Wartość tą określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót wymienionych wyżej oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki:

a) istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego,

b) znany jest rodzaj i zakres robót, o których mowa wyżej,

c) w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku.

Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

2. metodę kosztów likwidacji

- wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu.

- koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik:

a) techniki szczegółowej,

b) techniki elementów scalonych,

c) techniki wskaźnikowej.

Tak określoną wartość nieruchomości, powiększa się o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce, jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania. Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do rozbiórki.

Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej nieruchomości wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

3. metodę wskaźników szacunkowych gruntów

- przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

- przy stosowaniu tej metody, wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m3 drewna. Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna. Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym. Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określa specjalny załącznik do rozporządzenia.

- przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się następujące poszczególne cechy:

1) w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne - położenie w stosunku do głównych dróg, jakość dróg dojazdowych, zagrożenie erozją, trudność uprawy, kulturę rolną, wielkość zanieczyszczeń środowiska, strukturę użytków gruntowych, występowanie urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę;

2) w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele leśne - stopień degradacji siedliska leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan, masowe występowanie szkodników, położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg, możliwość przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym, jakość dróg dojazdowych, rodzaje gruntów przyległych, walory rekreacyjne.

PODEJŚCIE KOSZTOWE

Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa w art.153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.

W podejściu kosztowym stosuje się:

1) metodę kosztów odtworzenia

- przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych.

2) metodę kosztów zastąpienia

- przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu:

a) techniki szczegółowej

- przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.

b) techniki elementów scalonych

- przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.

c) techniki wskaźnikowej

- przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

Przy użyciu technik, o których mowa wyżej uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru.
W przypadku konieczności poniesienia nakładów na przywrócenie nieruchomości do stanu umożliwiającego korzystanie zgodne z jej przeznaczeniem, przekraczających wartość, jaką nieruchomość miałaby, gdyby te nakłady nie były konieczne, wartość tej nieruchomości może być wyrażona liczbą ujemną. Wyrażenie wartości nieruchomości liczbą ujemną wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.

5. Operat szacunkowy, wyciąg z operatu szacunkowego.

Zgodnie z art.158 Ustawy o gospodarce nieruchomościami Rzeczoznawca Majątkowy jest zobowiązany do przekazania, organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych, zawierające określenie celu wyceny, opisy nieruchomości oraz ich wartości, w terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia.

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

na podstawie art.158 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz.2603 wraz z późn. zm.) oraz zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, (Dz.U. z 2004 r.Nr207, poz.2109, z późn. zm)

Przedmiot wyceny jest nieruchomość:
Adres nieruchomości:
Województwo: Powiat: Gmina:
Jednostka ewidencyjna: Obręb:
Nr ewidencyjny działki: Powierzchnia działki:
Księga wieczysta:
Stan władania: Rodzaj wycenianych praw:
Powierzchnia użytkowa:
Określenie osób, którym przysługują prawa do użytkowania wieczystego nieruchomości:
Nr ewidencyjny działki: Powierzchnia działki:
Księga wieczysta:
Stan władania: Rodzaj wycenianych praw:
Określenie osób, którym przysługują prawa do użytkowania wieczystego nieruchomości:
Obciążenia:
Cel wyceny:
Wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości:
Krótki opis nieruchomości:
Data określenia wartości:
Data sporządzenia operatu:
Operat sporządził: Nazwisko i imię: Numer uprawnień:	................................... /podpis/

Operat szacunkowy jest sporządzoną na piśmie przez Rzeczoznawcę majątkowego opinią o wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.

Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W przypadku gdy operat szacunkowy jest wykorzystywany w postępowaniu przed sądem powszechnym o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.

Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2) określenie celu wyceny;
3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
5) opis stanu nieruchomości;
6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu

wyceny;
8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz

z uzasadnieniem.

Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.

Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego.

6. Czynniki decydujące o wartości nieruchomości.

*nieruchomość podobna - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;

*stan nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

1. Określenie przedmiotu wyceny.

- Rodzaj nieruchomości:
- Położenie - adres:
- Księga wieczysta:

2. Zakres wyceny.

………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

3. Cel wyceny.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

4. Źródła danych merytorycznych

4.1. Dotyczące przedmiotu wyceny.

-……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

- ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

- ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

- ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

- ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

4.2. Dotyczące rynku nieruchomości.

- …………………………………………………………………………………………

- …………………………………………………………………………………………

- ………………………………………………………..……………………………….

5. Opis i określenie stanu nieruchomości.

5.1. Stan prawny nieruchomości.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

5.2. Stan techniczno użytkowy nieruchomości.

Działka.

1………………………………………………………………………………………………..

2……………………………………………………………………………………………….

3………………………………………………………………………………………………….

4………………………………………………………………………………………………..

5…………………………………………………………………………………………………

Budynek.

1………………………………………………………………………………………………..

2……………………………………………………………………………………………….

3………………………………………………………………………………………………….

4………………………………………………………………………………………………..

5…………………………………………………………………………………………………

Lokal mieszkalny.

1………………………………………………………………………………………………..

2……………………………………………………………………………………………….

3………………………………………………………………………………………………….

4………………………………………………………………………………………………..

5…………………………………………………………………………………………………

Położenie i dostęp.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

6. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

7. Określenie sposobu wyceny.

Z uwagi na cel wyceny, wartość rynkową przedmiotu wyceny, wartość zostanie określona dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU).

Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania ustalana jest przy założeniu zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego/studium oraz/lub zgodnie z Decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

7.1.Wybór podejścia i metody szacowania.

PODEJŚCIE: PORÓWNAWCZE

METODĘ: PORÓWNYWANIA PARAMI

8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości.

8.1. Rodzaj rynku.

………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

8.2. Obszar badań.

………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

8.3. Przedział czasowy.

………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

8.4. Ustalenie cech i wag rynkowych.

………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

L.p.	CECHA	WAGA (%)
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

8.5. Baza danych.

L/p	ADRES	data transakcji	pow. [ m^2 ]	cena transakcyjna [zł]	cena transakcyjna jednostkowa skorygowana [zł/m^2]
1
2
3
4
5
6
7
8

8.6. Nieruchomości porównawcze.

8.6.1. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych.

CECHA		OCENA	OPIS
Położenie	1	atrakcyjne:
		2	bardzo dobre:
		3	dobre:
		4	średnie:
		5	złe:
	dojazd (dostępność do komunikacji publicznej)	1	bardzo dobry:
		2	dobry:
		3	Średni:
		4	zły:
		5	bardzo zły:
	standard	1	bardzo dobry:
		2	dobry:
		3	przeciętny:
		4	zły:
	sąsiedztwo - otoczenie	1	atrakcyjne:
		2	bardzo dobre:
		3	dobre:
		4	złe:
	położenie na piętrze	1	bardzo dobre:
		2	dobre:
		3	przeciętne:
		4	złe:
	powierzchnia użytkowa	1	bardzo dobra:
		2	dobra:
		3	zła:
		1
		2
		3
		4
		1
		2
		3
		4
		1
		2
		3
		4

8.6.2. Nieruchomości porównawcze.

Opis nieruchomość A przyjętej do porównania.

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Opis nieruchomość B przyjętej do porównania.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Opis nieruchomość C przyjętej do porównania.

………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

9. Określenie wartości nieruchomości.

PRZYJĘTE TRANSAKCJE PORÓWNAWCZE: A, B, C.

l/p.	CECHA	Charakterystyka wycenianej nieruchomości X	A	B	C
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.

၄ C = C _max - C _min

gdzie:

၄C - zmienność cen na lokalnym rynku nieruchomości.

C _max - cena jednostkowa maksymalna.

C _min - cena jednostkowa minimalna.

C _max - …………….zł/m²

C _min - …………… zł/m²

၄ C = ……………….. zł/m²

PORÓWNANIE CECH RYNKOWYCH NIERUCHOMOŚCI

SZACOWANEJ ( X ) I PORÓWNYWALNYCH ( A ), ( B ), ( C ).

l/p.

CECHA

WAGA CECHY

ZAKRES KWOTOWY

POPRAWKA X-A

POPRAWKA X-B

POPRAWKA X-C

[ % ]

[ zł /m^2]

[ % }

[ zł ]

[ % ]

[ zł ]

[ % ]

[ zł ]

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

SUMA :

100

SUMA POPRAWEK WYRAŻONA W ZŁOTYCH [ +/- zł/m^2]

CENY BEZ POPRAWEK [ zł/m^2 ]

WARTOŚĆ UWZGLĘDNIAJĄCA POPRAWKI [zł/m^2]

ŚREDNIA WARTOŚĆ 1 m^2 POWIERZCHNI NIERUCHOMOŚCI [ zł/m^2]

WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI [ zł ]

V_R = w_x x P_uż

V_R = ………………….. zł/m² x …………………….. m²

V_R = …………………… zł

Przyjęto

V_R = …………………………. Zł

( słownie: ……………………………………………………………………………………………… )

10. Wynik końcowy wyceny wraz z wnioskami i ich uzasadnieniem.

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości ………………………………… objętej zakresem wyceny na dzień DZIEŃ / MIESIĄC / ROK , wynosi:

V_R = …………………………………. złotych

(słownie: ……………………………………………………………………………. złotych ).

.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

7. Literatura:

- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (jednolity tekst: Dz.U. z 2004r, Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn.zm.).

- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16 poz.93 z późn. zm.).

- Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, wyd. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

- Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19 poz. 147 z późn.zm.).

- Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 roku Nr 119 poz.1116 z późn. zm.).

- Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (jednolity tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późniejszymi zmianami).

- Sabina Źróbek. Określenie wartości rynkowej nieruchomości. Wyd. UWM - Olsztyn.

- Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel. Nieruchomości - Definicje, funkcje i zasady wyceny. Wyd. Dom Wydawniczy Elipsa - Warszawa.

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

4

_____________________________________________________________________________________________________

mgr inż. Tomasz Andrzej Bartyzel - KANCELARIA NIERUCHOMOŚCI - www.nieruchomosci.emalopolska.pl

ul. T. Kościuszki 66/7, 30-114 Kraków 0-501 32-19-47

mgr inż. Dariusz Cichoń - Wydział Zarządzania Akademii Górniczo- Hutniczej w Krakowie

WYCENA NIERUCHOMOŚCI________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________________________

mgr inż. Tomasz Andrzej Bartyzel - KANCELARIA NIERUCHOMOŚCI - www.nieruchomosci.emalopolska.pl

ul.Kościuszki 66/7, 30-114 Kraków. 0-501 32-19-47.

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

16

_____________________________________________________________________________________________________

mgr inż. Tomasz Andrzej Bartyzel - KANCELARIA NIERUCHOMOŚCI - www.kancelaria-nieruchomości.pl

ul.Kościuszki 66/7, 30-114 Kraków. 0-501 32-19-47.

---