WYBRANE ZAGADNIENIA DOTYCZĄCE POŚREDNICTWA W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI I ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI

I. ISTOTA ZAWODU POŚREDNIKA W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI I

ZARZĄDCY NIERUCHOMOŚCI

POŚREDNIK W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI to zawód polegający na kojarzeniu stron transakcji (także doradztwo) przy zakupie, sprzedaży, zamianie, najmie i wynajmie nieruchomości.

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez pośredników na zasadach określonych w Ustawie o gospodarce nieruchomościami, która obowiązuje od 1 stycznia 1998 z późniejszymi zmianami.

Wszyscy pośrednicy w obrocie nieruchomościami od 1 stycznia 2002 muszą posiadać licencje, która daje prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego "pośrednik w obrocie nieruchomościami". Tytuł zawodowy "pośrednik w obrocie nieruchomościami" podlega ochronie prawnej.

W przypadku wykonywania działalności gospodarczej przez przedsiębiorcę, w kilku miejscach lub oddziałach, przedsiębiorca powinien w każdym z tych miejsc zapewnić, aby czynności pośrednictwa były wykonywane wyłącznie przez pośredników w obrocie nieruchomościami.

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2. nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

3. najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;

4. innych niż określone w pkt 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.

Pośrednik wykonuje wyżej wymienione czynności, osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.

Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.  

Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy. Art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.

Przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych wyżej, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi lub przedsiębiorcy wynagrodzenia.

Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje zawód:

• prowadząc jako przedsiębiorca działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami albo

• w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Przy wykonywaniu działalności zawodowej pośrednik w obrocie nieruchomościami ma obowiązek:

• Stosować przepisy prawa i standardy zawodowe ustalone przez właściwe organizacje zawodowe,

• Kierować się zasadami etyki zawodowej przyjętymi przez właściwe organizacje zawodowe,

• Wykonywać czynności ze szczególną starannością właściwą dla ich zawodowego charakteru,

• Chronić interesy osób, na których rzecz wykonuje te czynności,

• Stale doskonalić kwalifikacje zawodowe, w szczególności przez uczestnictwo w kursach doskonalących.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Jeżeli pośrednik wykonuje czynności przy pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.

Szczegółowy zakres ubezpieczenia obowiązkowego, o którym mowa powyżej, termin powstania obowiązku ubezpieczenia oraz minimalną sumę gwarancyjną tego ubezpieczenia określa Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 21 wrześnie 2004 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami (Dz. U nr 207, poz. 2113).

Pośrednik w obrocie nieruchomościami doprowadzając do zawarcia transakcji, powinien czynić to w sposób najkorzystniejszy finansowo dla swojego zleceniodawcy.

Pośrednik nie tylko oszczędza czas zleceniodawcy, gdyż wykonuje czynności mające doprowadzić do zawarcia transakcji za niego, lecz przede wszystkim, wie jakie czynności podjąć i jak je przeprowadzić, aby w ogóle w możliwie najkrótszym czasie doszło do transakcji.

Pośrednik nie ogranicza się tylko do wykonania tych czynności prawnych i faktycznych związanych z transakcją i jej przedmiotem. Obecnie coraz częściej bardzo ważnym zadaniem jest pomoc klientowi w uzyskaniu dogodnego kredytu hipotecznego. Dzisiaj pośrednictwo to nie tylko kojarzenie uczestników transakcji, to również szeroko pojęta pomoc udzielana klientowi.

Przy wykonywaniu działalności zawodowej w związku z zawartą umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w zakresie objętym tą umową, pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:

  1)  księgach wieczystych;

  2)  katastrze nieruchomości;

  3)  ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

  4)  tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych;

  5)  planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

  6) rejestrach osób, którym przysługują prawa odrębnej własności lokalu;  

  7)  ewidencji ludności.

Licencję zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nadaje się osobie fizycznej, która:

1. posiada pełną zdolność do czynności prawnych;

2. nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;

3. posiada wyższe wykształcenie;

4. ukończyła studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;

5. odbyła praktykę zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Obowiązek, o którym mowa w ust. 1 pkt 4, nie dotyczy osoby, która ukończyła studia wyższe, których program uwzględnia co najmniej minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Stwierdzenie, że program studiów wyższych uwzględnia minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami następuje na podstawie zaświadczenia uczelni.  

Osoba nie posiadająca obywatelstwa polskiego może otrzymać licencję zawodową pośrednika w obrocie nieruchomościami po spełnieniu warunków wymienionych wyżej oraz po wykazaniu się biegłą znajomością języka polskiego.

Wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne:

  1)  upomnienie;

  2)  nagana;

  3) zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do 1 roku;  

4) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie;  

  5)  pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.

Pozbawienie licencji zawodowej następuje również w przypadku:

  1) utraty zdolności do czynności prawnych;

  2) skazania za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;

  3) sądowego zakazu wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami;

  4) sądowego zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.  

W przypadku, o którym mowa w ust. 3, pozbawienie licencji zawodowej następuje z mocy prawa z dniem, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne. Osoba pozbawiona licencji zawodowej jest zobowiązana niezwłocznie poinformować o tym zdarzeniu ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.  

Biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami coraz częściej świadczą usługi o charakterze rozszerzonym, z zakresu:

• szacowania ich wartości /niezbędne dodatkowe uprawnienia/,

• zarządzania nieruchomościami /niezbędne dodatkowe uprawnienia/,

• badań geologiczno - inżynierskich,

• obsługi notarialno - prawnej,

• przeprowadzania podziałów geodezyjnych i przygotowania wyciągów hipotecznych.

Zakres czynności realizowanych przez pośredników w obrębie poszczególnych rodzajów usług jest dość zróżnicowany.

Najczęściej jednak podstawowe czynności będące przedmiotem usługi sprowadzają się do:
- wyszukanie i wskazanie osoby kontrahenta
- zebranie dokładnych informacji o stronach uczestniczących w transakcji
- zapoznania i komunikowania stron ze sobą
- przekazania ofert,
- ocena warunków technicznych nieruchomości i określenia jej walorów architektoniczno - estetycznych,
- określenie warunków użytkowania, przeznaczenia i ekonomicznego wykorzystania,
- informowania o warunkach umowy i ustalania jej zmian,
- dostarczenia informacji o stanie stosunków majątkowych stron,
- ustalenie uczestników kształtujących wartość nieruchomości i oszacowania tej wartości,
- rozpoznania ksiąg wieczystych i hipoteki,
- zrealizowania niezbędnych czynności związanych z księgami wieczystymi,
- rozpoznanie stanu prawnego nieruchomości i katastru,
- przeprowadzenia i / lub uczestnictwa w rokowaniach,
- przygotowania odpowiednich dokumentów i ustalenia treści umowy.

W praktyce typowy scenariusz działań pośrednika w obrocie nieruchomościami obejmuje następujące etapy:

• Pozyskanie nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży, uzgodnienie z właścicielem warunków pośrednictwa i podpisanie umowy pośrednictwa.

• Dokładne zapoznanie się z oferowaną nieruchomością. Analiza otoczenia, samej nieruchomości i jej stanu technicznego. Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości i udzielenie właścicielowi niezbędnych informacji na temat dokumentów wymaganych do sprzedaży. Ustalenie ceny, po której pośrednik będzie oferował sprzedawaną nieruchomość.

• Staranne wykonanie opisu zgłoszonej nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem jej cech charakterystycznych odróżniających ją od innych nieruchomości. Zaplanowanie czynności zmierzających do sprzedaży nieruchomości. Udział w przygotowaniu ogłoszeń prasowych i innych materiałów informacyjnych.

• Zbudowanie w systemie informatycznym własnej bazy zawierających dane o zgłoszonych ofertach.

• Pozyskiwanie osób zainteresowanych kupnem nieruchomości przy pomocy pośrednika i budowanie bazy danych zawierających informacje o kupujących. Dokładne poznanie potrzeb osób kupujących i uwarunkowań związanych z transakcją.

• Zaprezentowanie kupującym odpowiadających im ofert. Wykorzystanie informacji zwrotnych od osób, które nie kupiły oferowanych nieruchomości.

• Pomoc w negocjacjach między osobami zainteresowanymi. Doprowadzenie do umowy przedwstępnej i sporządzenie tej umowy. Udzielenie stronom niezbędnych informacji prawnych i podatkowych w zakresie wiążącym się z zawieraną transakcją. Pomoc w skompletowaniu dokumentów i przygotowanie do aktu notarialnego.

• Udział przy finalizacji transakcji, organizacja rozliczeń. Pomoc przy załatwianiu spraw urzędowych wiążących się z transakcją.

Czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być:

• Wykonywane w każdym stadium postępowania zmierzającego do zawarcia umów, o których mowa powyżej, zaś zakres tych czynności powinna każdorazowo określać umowa pośrednictwa zawarta między pośrednikiem a zamawiającym.

• Świadczone w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nakłada na pośrednika obowiązek przestrzegania ogólnych zasad wykonywania zawodu. W katalogu powinności zostało zawarte zobowiązanie do wykonywania czynności pośrednictwa oraz czynności eksperckich i doradczych w zakresie rynku nieruchomości ze szczególną starannością właściwą dla ich zawodowego charakteru.

Ogólna dyrektywa „należytej staranności” została zdefiniowana w Kodeksie cywilnym. Według art. 355 § 1 KC jest to staranność ogólnie wymagana w stosunkach danego rodzaju. Wyższy od przeciętnego, czyli podwyższony stopień staranności odnosi się do osób prowadzących działalność gospodarczą. Tutaj należytą staranność określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru wykonywanej działalności (art. 355 § 2 KC). Konsekwencją regulacji kodeksowej jest zapis art. 181 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, który wymaga od pośrednika wykonywania wyznaczonych mu czynności ze szczególną starannością właściwą dla ich zawodowego charakteru.

Wymogi ustawodawcy ustanowione wobec pośredników w obrocie nieruchomościami odnoszą się do specyfiki zawodu, w którym obowiązuje wiedza i staranność specjalna (profesjonalna), a nie powszechna. Stosowanie wyższej miary staranności jest konieczne w przypadku wykonywania czynności wymagających posiadania specjalnych kwalifikacji i umiejętności, jak to ma miejsce w przypadku zawodu pośrednika. Wynikającej z tych źródeł staranności oczekują od pośredników zamawiający usługi i inni uczestnicy obrotu nieruchomościami.

Pojęcie „szczególnej staranności” związanej z charakterem zawodu pośrednika nie jest stałe, albowiem wpływają na nie liczne i zmienne w czasie składniki. Uzależnione jest od poziomu i rozwoju wiedzy w tej dziedzinie świadczenia usług oraz możliwości dostępu do niej. Nie mniej istotne znaczenie w tym względzie ma treść przepisów prawa, a także ukształtowane zwyczaje i reguły zawodowe (etyka i standardy). Zmienność należytej staranności jest ściśle związana z jakością, z którą pośrednik powinien wykonywać zobowiązania z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Ocena, czy czynności pośrednictwa są wykonywane starannie, czy nie spełniają tego wymogu, powinna być dokonywana nie tylko w odniesieniu do zobowiązań zawartych w umowie z zamawiającym usługę, ale również w przepisach prawa i standardach zawodowych. Miernikiem staranności, którym najczęściej posługują się osoby zamawiające usługę w ocenie działań pośrednika, jest stopień realizacji ich celów i interesów, które możliwie powinny być sprecyzowane w umowie pośrednictwa, a w przypadku doradztwa - w umowie zlecenia bądź o dzieło. Jeśli zadania powierzone pośrednikowi są uzgodnione z zamawiającym w sposób zbyt ogólny lub umowa jedynie odwołuje się w części określającej zobowiązania do przepisu ustawy, to wówczas zachodzi potrzeba posiłkowania się treścią § 17 standardów zawodowych uchwalonych przez Polską Federację Rynku Nieruchomości, który wyjaśnia, że rola pośrednika polega na:

1. udzieleniu informacji w zakresie warunków ekonomiczno-rynkowych i sposobu realizacji zamówionej usługi,

2. podjęciu czynności zmierzających do wyszukania kontrahenta,

3. kojarzeniu stron,

4. aranżowaniu oględzin nieruchomości,

5. udziale w negocjacjach i pomocy przy finalizacji transakcji poprzez podjęcie czynności

6. organizacyjnych - na życzenie klienta.

Bardziej złożona sytuacja występuje w przypadku usług doradztwa, których charakteryzuje duży stopień ogólności. Ustawa nie definiuje pojęć „opracowanie” i „ekspertyza” z zakresu rynku nieruchomości, nie podaje także ich elementów składowych. Kwestie te nie zostały wyjaśnione również w ramach standardów zawodowych. W sytuacji tej brakuje instrukcji wykonywania doradztwa, a tym samym kryteriów oceny wypełniania obowiązków ustawowych przez pośrednika w obszarze czynności doradczych, przygotowywania ekspertyz i opracowań. Ustalenie, czy w konkretnej sytuacji doradztwo zostało wykonane ze szczególną starannością właściwą dla ich zawodowego charakteru, może zatem sprawiać trudności.

ZARZĄDZENIE NIERUCHOMOŚCIAMI jest to działalność zawodowa, prowadzona przez osoby posiadające licencję zarządcy nieruchomości, polegająca na zawodowym (odpłatnym), na zlecenie:

• prowadzeniu i nadzorowaniu bieżącej obsługi nieruchomości,

• planowaniu krótko- i długo-okresowych celów i sposobów ich realizacji w odniesieniu do zachowania nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz rozwoju nieruchomości,

• doradztwie w zakresie zarządzenia nieruchomością.

Zarządca nieruchomościami zajmuje się odpowiednim zarządzaniem budynkiem, budynkami, osiedlem. W tym celu dba o utrzymanie w czystości i odpowiednim stanie technicznym podległych mu budynków. Z usług zarządców nieruchomości korzystają najczęściej wspólnoty oraz spółdzielnie mieszkaniowe.

Zarządzanie nieruchomościami można prowadzić:

• jako samodzielny przedsiębiorca, prowadząc działalność gospodarczą w określonej formie,

• jako pracownik najemny.

Każda firma prowadząca działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami musi zapewnić wykonywanie czynności zarządzania przez osobę posiadającą odpowiednią licencję. Część czynności mogą wykonywać inne osoby lecz to osoba z licencją prowadzi nadzór nad tymi czynnościami i ponosi odpowiedzialność zawodową.

Art. 186 ustawy o gospodarce nieruchomościami definiuje kodeks powinności zarządcy:

• stosować przepisy prawa,

• stosować standardy zawodowe,

• kierować się zasadami etyki zawodowej,

• czynności zarządzania wykonywać za szczególną starannością,

• kierować się zasadą ochrony interesów osób, na rzecz których wykonywane są czynności zarządzania,

• stale doskonalić kwalifikacje zawodowe.

Te ogólne zapisy ustawowe są mniej lub bardziej formalnie uszczegółowione w wielu źródłach i opracowaniach.

Zarządzanie nieruchomościami często utożsamiane jest z administrowaniem.

Administrowanie jest to wyłącznie prowadzenie bieżących czynności związanych z obsługą nieruchomości. Zarządzanie nieruchomością jest więc znacznie szerszym zakresem działalności, choć najczęściej prowadzenie działalności zarządzania nieruchomością obejmuje również jej administrowanie.

Administrowanie obejmuje takie czynności jak:

• bieżące kontrole i przeglądy techniczne,

• naprawy i konserwacja bieżąca,

• sprzątanie,

• wywóz odpadów bytowych,

• itp.

Zarządzanie nieruchomości jest działalnością zawodową prowadzoną na rzecz osób trzecich. Zarządca odpowiada często za olbrzymi majątek, jakimi są nieruchomości lub generowane przez te nieruchomości dochody.

Wszelkie inwestowanie w nieruchomość jest możliwe za zgodą właściciela.

Zarządca nieruchomości zobowiązany jest posiadać obowiązkowe ubezpieczenie z tytułu prowadzonej działalności zawodowej. Osoba na rzecz, której prowadzone jest zarządzanie nieruchomością, w przypadku powstania szkód związanych z tą działalnością, może dochodzić swych roszczeń także poprzez to ubezpieczenie.

Zarządzanie nieruchomościami bez licencji

Istnieją przypadki, w których dopuszczalne jest zarządzanie nieruchomościami bez licencji:

• zarządzanie własną nieruchomością,

• zarządzanie nieruchomością przez niektóre instytucje:

• Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa,

• Wojskową Agencję Mieszkaniową,

• Agencję Mienia Wojskowego,

• Agencję Budowy i Eksploatacji Autostrad,

• zarządzanie nieruchomością przez wybrany na podstawie ustawy o własności lokali zarząd wspólnoty mieszkaniowej.

Poza powyższymi przypadkami prowadzenie działalności zawodowej związanej z zarządzaniem nieruchomościami bez licencji jest niedopuszczalne wg polskiego prawa.

Interdyscyplinarny charakter zarządzenia nieruchomościami

Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Do prawidłowego prowadzenia działalności w tym zakresie niezbędna jest wiedza z wielu dziedzin:

• prawa

• gospodarki nieruchomościami,

• cywilnego,

• postępowania administracyjnego,

• budowlanego,

• i innego,

• zarządzania,

• rachunkowości i finansów,

• ekonomii,

• gospodarki nieruchomościami,

• budownictwa (architektura, konstrukcja, instalacje sanitarne, elektryczne i inne),

• zagospodarowania przestrzennego,

• ubezpieczeń,

• i wiele innych.

Ponadto specyfika pewnych nieruchomości narzuca konieczność, oprócz podstawowej znajomości wyżej wymienionych dziedzin, także szczegółowej znajomości określonych zagadnień, np.:

• zagadnień ochrony zabytków,

• zagadnień za zakresu prawa wodnego,

• i wiele innych.

II. PRAWA I OBOWIĄZKI POŚREDNIKA W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI I

ZARZĄDCY NIERUCHOMOŚCI

Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje swoje czynności, osobiście lub przy pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.

Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych wyżej, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi lub przedsiębiorcy wynagrodzenia.

Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.

Czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej.

Przy wykonywaniu działalności zawodowej pośrednik jest obowiązany stosować przepisy prawa i standardy zawodowe, kierować się zasadami etyki zawodowej, a czynności pośrednictwa wykonywać ze szczególną starannością właściwą dla ich zawodowego charakteru. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych.

Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością.

Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością.

Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.

III.ORGANIZACJE ZAWODOWE POŚREDNIKÓW I ZARZĄDCÓW

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami skupiają się w stowarzyszeniach, np. takich jak:

1.Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami

Adres siedziby biura:
ul. Aleje Ujazdowskie 22, lok. 8 IV p.
00-478 Warszawa

Tel:[phone] oraz 0 507 19 15 30, 0 602 183 453
Faks: (022) 629 35 29
E- mail:
[e-mail]

[e-mail]
[e-mail]

2.Wielkopolskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami

Adres siedziby:
ul. Grobla 1
61-858 Poznań

Tel/fax:[phone]
E- mail:[e-mail]

3.Dolnośląskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami

Adres siedziby:
ul. Krupnicza 6/8, II piętro, pok. 113

50-075 Wrocław

Tel. [phone]

4. Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami „POLONIA”

Adres siedziby:
04-081 Warszawa ul. Czapelska 38

Tel.[phone],

E- mail:[e-mail]

Zarządcy nieruchomości, podobnie jak wiele innych środowisk zawodowych, organizują się, tworząc stowarzyszenia skupiające w swoich szeregach osoby wykonujące ten zawód. Jako pierwsze w Polsce powstało Polskie Stowarzyszenie Zarządców i Administratorów Nieruchomości w Krakowie w 1996 r. Stowarzyszenia skupione są w federacji (obecnie w kilku federacjach), które reprezentują środowisko zarządców nieruchomości przed organami państwowymi, koordynują działania stowarzyszeń, opracowują standardy zawodowe i podejmują wiele innych zadań.

Obecnie działają:

1.Polska Federacja Organizacji Zarządców i Administratorów Nieruchomości,

Siedziba Federacji; ul. Beniowskiego 84B,80-355 Gdańsk, tel.[phone]

Biuro w Warszawie; ul. Marszałkowska 58/19, tel.[phone]

e-mail:[e-mail]

2.Polska Federacja Stowarzyszeń Zarządców Nieruchomości,

Siedziba Federacji: al. Jana Pawła II 11/903-904,Warszawa tel.[phone],fax.[phone]

e-mail:[e-mail] oraz [e-mail]

POLSKA FEDERACJA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Polska Federacja Rynku Nieruchomości (skupiająca oprócz stowarzyszeń zarządców nieruchomości także stowarzyszenia pośredników w obrocie nieruchomościami oraz rzeczoznawców majątkowych).

Siedziba Federacji: ul. Świętokrzyska 36, lok.8 , 00-116 Warszawa

tel. [phone]

email: [e-mail]

Istnieje szeroko dyskutowana koncepcja utworzenia Izby Zawodowej Zarządców Nieruchomości (a także Izby Zawodowej Pośredników w Obrocie Nieruchomościami oraz Izby Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych), czyli samorządów zawodowych, o zakresie działania i kompetencjach analogicznych do innych, już istniejących, izb zawodowych (np. izb: architektów, urbanistów, inżynierów budownictwa, adwokatów, radców prawnych, notariuszy czy lekarzy).

Polska Federacja Rynku Nieruchomości (PFRN) jest dobrowolnym związkiem samorządnych organizacji posiadających osobowość prawną. Została utworzona w styczniu 1995 roku przez sześć regionalnych stowarzyszeń pośredników w obrocie nieruchomościami i do lutego 1997r. działała pod nazwą Polska Federacja Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. W chwili obecnej PFRN działa na rzecz i w interesie 25 regionalnych stowarzyszeń pośredników oraz zarządców nieruchomości, zrzeszających blisko 2000 osób.

Federacja w pełni uznaje szeroką niezależność stowarzyszeń, jednocześnie oferując możliwości podejmowania działań wspólnych, a także wyrażania opinii na tematy wykraczające poza obszar jednego regionu. Federacja dąży do odgrywania znaczącej roli w ekonomicznym rozwoju kraju poprzez jasne sformułowanie zasad działalności profesji, jak również poprzez uczestnictwo w procesie ustawodawczym, sprzyjającym rozwojowi polskiego rynku nieruchomości i umacniającym prawo własności.

Misja federacji

Celem działania Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości jest zapewnienie prawidłowego rozwoju polskiego rynku nieruchomości poprzez dostarczanie usług na najwyższym poziome, stworzenie systemów informacyjnych dla potrzeb społeczeństwa i rządu oraz jednoczenie wszystkich profesjonalistów rynku nieruchomości.

Federacja dąży do realizacji następujących celów statutowych:

• wypracowanie zasad współdziałania i form dalszej integracji środowisk specjalistów rynku nieruchomości;

• reprezentowanie członków wobec organów i instytucji centralnych oraz na forum międzynarodowym;

• ochrona praw zawodowych, podnoszenie rangi i rozwój zawodów zajmujących się profesjonalną obsługą rynku nieruchomości;

• promocja usług członków mająca na celu rozwój rynku nieruchomości w Polsce;

• tworzenie warunków dla powstania samorządów zawodowych na rynku nieruchomości;

• doskonalenie systemu kształcenia i podnoszenia kwalifikacji zawodowych specjalistów rynku nieruchomości;

• formułowanie i wdrażanie zasad etyki zawodowej;

• dostarczanie członkom Federacji bieżącej informacji dotyczącej rynku nieruchomości;

• podjęcie działań umożliwiających grupowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej specjalistów rynku nieruchomości;

• podjęcie działań związanych z wdrożeniem grupowego Systemu Zarządzania Jakością wg ISO 9001.

Federacja osiąga swoje cele poprzez:

• współdziałanie z organami państwa oraz z innymi organizacjami i instytucjami zainteresowanymi uregulowaniem i rozwojem rynku nieruchomości;

• umożliwianie i zachęcanie do podnoszenia kwalifikacji zawodowych - system kursów specjalistycznych, zaawansowane szkolenia teoretyczne i praktyczne z zakresu rynku nieruchomości, przyznawanie profesjonalnych certyfikatów i dyplomów;

• organizowanie konferencji, zjazdów, seminariów i szkoleń;

• organizowanie misji handlowych;

• prowadzenie działalności wydawniczej w zakresie publikacji specjalistycznych;

• prezentowanie wspólnych poglądów i opinii dotyczących uregulowań prawnych na rynku nieruchomości;

• propagowanie współpracy pomiędzy podmiotami na rynku nieruchomości;

• promowanie usług firm stowarzyszonych;

• kreowanie pozytywnego wizerunku profesji dzięki kontaktom z mediami;

• prowadzenie badań nad rynkiem nieruchomości;

• współpracę z zagranicznymi organizacjami zawodowymi.

Władze Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości stanowią:

• Rada Krajowa - zebranie delegatów sfederowanych Stowarzyszeń

• Zarząd Federacji

• Komisja Rewizyjna

Kadencja władz Federacji trwa dwa lata.
W następstwie wyborów do władz Federacji w dniu 24 kwietnia 2008 r. ukonstytuował się Zarząd w składzie:

• Aleksander Scheller, Prezydent

• Barbara Litobarska-Jama, Wiceprezydent

• Janusz Lisiecki, Wiceprezydent

• Teresa Konowska, Członek Zarządu,

• Krystyna Prokaziuk, Członek Zarządu

• Janusz Schmidt, Członek Zarządu,

• Ksenia Zacharewicz, Członek Zarządu

W skład Komisji Rewizyjnej wchodzą:

• Stanisław Starzyk- Przewodniczący Komisji

• Bohdan Chełmiński - Członek Komisji

• Ryszard Wiśniewski - Członek Komisji
   

Organami doradczymi Federacji są:

• Rada Programowa

• Komisja Prawna Pośredników w Obrocie Nieruchomościami

• Komisja Etyki Pośredników w Obrocie Nieruchomościami

• Komisja Edukacji

• Komisja Etyki i Prawna Zarządców Nieruchomości

• Komisja Edukacji Zarządców Nieruchomości

• Komisja ds. Międzynarodowych

• Komisja Wydawnictw i Promocji

• Komisja Informatyki

Zbiorowy System Zarządzania Jakością (SZJ) tworzony przez PFRN oraz 69 biur pośrednictwa z całej Polski to ewenement na rynku polskim. Jest to pierwszy System w biurach pośrednictwa typu zbiorowego, a także wyjątkowe przedsięwzięcie opisania procedur pośrednictwa, które będą uniwersalne dla kilkudziesięciu biur o różnych strukturach organizacyjnych oraz działających na różnych rynkach. System został stworzony przez zespół wdrożeniowy, w skład którego weszli doświadczeni pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Nad zgodnością Systemu z normą ISO 9001 czuwali konsultanci z jednej z najlepszych firm doradczych w Polsce Doradztwo Gospodarcze DGA S.A.

Z przyjemnością informujemy, że nasz System oraz stopień jego wdrożenia został pozytywnie zweryfikowany po raz pierwszy w 2006 roku w trakcie audytu certyfikacyjnego, a następnie ponownie w 2007 i 2008 roku na auditach nadzoru. Audity zostały przeprowadzony w losowo wybranych biurach pośrednictwa oraz biurze PFRN, przez niezależną jednostkę DEKRA Intertek Certification Sp. z o.o. (akredytacja TGA).

W trakcie auditów podkreślono dużą sprawność naszych działań oraz dobre przygotowanie założeń SZJ.

Wdrożenie systemu zarządzania jakością wg wymagań normy ISO 9001:2000 to przedsięwzięcie, którego głównym celem jest podniesienie jakości świadczonych usług. Mówiąc o podniesieniu jakości mamy na myśli zdefiniowanie kolejności i zakresu wykonywanych przez poszczególnych pracowników prac oraz późniejszy nadzór nad ich realizacją. Zatem wdrożenie tzw. ISO 9001 niesie za sobą wiele korzyści tak dla Klienta, jak i dla firmy. Są to m.in.:

• określenie zakresów obowiązków, odpowiedzialności i uprawnień,

• zapewnienie ciągłego podnoszenia kwalifikacji pracowników (szkolenia wewnętrzne i zewnętrzne),

• zidentyfikowanie celów dla całej organizacji oraz poszczególnych stanowisk, co w aspekcie okresowej weryfikacji da nam wiedzę kto i jak pracuje, czego możemy się w przyszłości spodziewać,

• uporządkowanie informacji o Klientach (zbywcach i nabywcach) i ich potrzebach,

• ujednolicenie i zapewnienie nadzoru nad aktualnością stosowanej dokumentacji,

• posiadanie certyfikatu, świadczącego o wysokim statusie obsługi Klienta,

• uproszczenie sposobu przetwarzania posiadanych danych,

• ułatwienie w komunikacji wewnętrznej,

• zwiększenie świadomości i lojalności pracowników,

• spełnienie wymagań prawnych,

• i wiele innych.

Cały proces wdrażania od momentu zgłoszenia uczestnictwa będzie trwał ok. 8-9 miesięcy. Kolejne etapy wdrażania to:

Etap I: Audyt wstępny systemu zarządzania

• Diagnoza aktualnie funkcjonującego systemu zarządzania w wybranych biurach

Etap II: Wdrożenie systemu zarządzania jakością

• Szkolenie dla Kadry Zarządzającej i Właścicieli Biur oraz Specjalistów ds. SZJ w zakresie wymagań normy PN-EN ISO 9001:2001

• Szkolenie w zakresie funkcjonowania systemu

Etap III: Weryfikacja wdrożenia systemu zarządzania jakością

• Szkolenie na audytora wewnętrznego systemu zarządzania jakością

• Przeprowadzeniu audytu wewnętrznego

• Przeprowadzeniu Przeglądu Systemu Zarządzania Jakością

Etap IV Certyfikacja systemu zarządzania jakością

• Audit certyfikacyjny prowadzony przez jednostkę certyfikacyjną DEKRA Intertek Certification Sp. z o.o. 

System to zbiór powiązanych ze sobą procesów i procedur, a także wzory dokumentów. Procedury dotyczące pośrednictwa obejmują:

• rozpoznanie potrzeb klienta

• zawieranie umowy pośrednictwa w sprzedaży lub wynajmie (odrębne procedury dla sprzedaży i wynajmu)

• opracowanie oferty sprzedaży lub wynajmu i udostępnienie jej potencjalnym klientom

• podpisywanie umowy pośrednictwa w kupnie lub najmie (odrębne procedury dla kupna i najmu)

• przedstawienie ofert kupującemu lub najmującemu

• uzgodnienie warunków kupna lub najmu

• ostateczna weryfikacja stanu prawnego nieruchomości

• badanie satysfakcji klienta.

System zawiera dodatkowo procedury dotyczące zarządzania zasobami oraz procedury nadzorowania i doskonalenia Systemu.

W tym momencie korzysta z Systemu około 700 osób. Aby zapewnić wszystkim użytkownikom dostęp do aktualnych procedur i dokumentów oraz ułatwić komunikację pomiędzy nimi, System został udostępniony poprzez Internet (po zalogowaniu). Na specjalnej stronie www użytkownicy Systemu mają dostęp zarówno do Księgi Jakości, Polityki Jakości, struktury organizacyjnej, jak i wszystkich procedur i dokumentów.

Wszystkie procedury są prezentowane zarówno opisowo, jak i graficznie za pomocą odpowiednich symboli. Graficzne przedstawienie kolejnych czynności wykonywanych przez pośrednika lub agenta ułatwia korzystanie z procedur.

Każdy uczestnik jest zobowiązany do stosowania wszystkich procedur i dokumentów zawartych w Systemie. Jeśli jednak uważa, że należy zmienić któryś z elementów Systemu, może zgłosić wniosek o zmianę.

Wniosek jest rozpatrywany przez Zespół, który składa się z doświadczonych pośredników w obrocie nieruchomościami. Zmiana, po akceptacji, jest wprowadzana do Systemu.

Załącznik nr 1

STANDARDY ZAWODOWE POŚREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

Dział I
Zasady etyki zawodowej

Rozdział 1
Zasady ogólne

§1. Pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien kierować się zasadami etyki zawodowej. Zasady etyki zawodowej pośrednika wynikają z ogólnie przyjętych norm moralnych i etycznych.
§2. Pośrednik powinien postępować w taki sposób, aby chronić interesy osób, na rzecz których wykonuje czynności pośrednictwa z uwzględnieniem zasady równego i uczciwego traktowania wszystkich stron transakcji.
§3. Pośrednik powinien być lojalny wobec swojego klienta i nie zawieść pokładanego w nim zaufania.

Rozdział 2
Rzetelność zawodowa

§4. Pośrednik jest zobowiązany przestrzegać przepisów prawa.
§5. Pośrednik jest zobowiązany dokładać szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych.
§6. Pośrednik jest zobowiązany do odmowy wykonania czynności, która pozostawałaby w sprzeczności z regułami wykonywania zawodu.

Rozdział 3
Kompetencja i profesjonalizm

§7. Pośrednik przy wykonywaniu czynności pośrednictwa, powinien kierować się aktualnymi tendencjami rynkowymi.
§8. Pośrednik nie powinien podejmować się wykonywania czynności, które leżą poza jego wiedzą i doświadczeniem zawodowym.

Rozdział 4
Tajemnica zawodowa

§9. Informacje uzyskane przez pośrednika w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim. Tajemnica nie obowiązuje przy przekazywaniu informacji niezbędnych dla właściwego wykonania usługi oraz informacji mogących mieć wpływ na bezpieczeństwo transakcji.

Rozdział 5
Prestiż zawodu

§10. Pośrednik powinien zapewnić, aby relacje z innymi pośrednikami były oparte na zasadach uczciwej konkurencji, lojalności i szacunku.
§11. Pośrednik nie powinien postępować w sposób godzący w interesy zatrudniającego go przedsiębiorcy.
§12. Pośrednikowi nie wolno formułować fałszywych lub wprowadzających w błąd stwierdzeń dotyczących konkurentów, ich przedsiębiorców lub stosowanych przez nich praktyk zawodowych.
§13. Pośrednik powinien wspierać działalność organizacji zawodowych i przyczyniać się do zapewnienia wysokiej rangi zawodu.
§14. Pośrednik powinien dążyć do wyeliminowania w swym otoczeniu praktyk sprzecznych z przepisami prawa, standardami zawodowymi lub uchybiających godności zawodu.
§15. Pośrednik pełniący funkcje w organizacji zawodowej nie może wykorzystywać ich dla własnych korzyści.

Dział II
Standardy zawodowe

§16. Pośrednik wykonuje czynności pośrednictwa na podstawie zawartej z zamawiającym pisemnej umowy pośrednictwa. W umowie zamieszcza się imię i nazwisko pośrednika, odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer licencji zawodowej oraz oświadczenie pośrednika o posiadaniu ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Zakres czynności pośrednictwa określa umowa.
§17. Rola pośrednika polega na gromadzeniu i udzielaniu informacji potrzebnych do zawarcia przez inne osoby umów wymienionych w art. 180 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie warunków ekonomiczno-rynkowych i sposobu realizacji zamówionej usługi, podejmowaniu czynności zmierzających do wyszukania kontrahenta, kojarzeniu stron, aranżowaniu oględzin nieruchomości oraz na życzenie klienta, na udziale w negocjacjach, pomocy przy finalizacji transakcji poprzez podjęcie czynności organizacyjnych, chyba, że umowa stanowi inaczej.
§18. Ogłoszenie, druk, pisemna czy ustna informacja udzielona przez pośrednika powinna być zgodna ze znanym mu stanem faktycznym i prawnym.
§19. Pośrednik powinien dążyć do udokumentowania wykonanych czynności pośrednictwa w związku z realizacją umowy pośrednictwa.
§20. Pośrednik jest zobowiązany zawsze ujawnić status pośrednika przy wykonywaniu czynności pośrednictwa.
§21. Pośrednik nie może składać zamawiającemu nieprawdziwych oświadczeń dotyczących możliwej ceny sprzedaży lub czynszu najmu nieruchomości.
§22. Pośrednik nie może reklamować do sprzedaży, wynajmu lub innego obrotu tych nieruchomości, co, do których nie zawarł uprzednio umowy pośrednictwa poza przypadkami, które wynikają ze szczególnych ustaleń między pośrednikami.
§23. Pośrednik może wykonywać usługę pośrednictwa na rzecz obu stron transakcji.
§24. Pośrednikowi nie wolno oferować usług pośrednictwa przedstawiając je jako wolne od wynagrodzenia, co nie wyklucza pobierania wynagrodzenia wyłącznie od jednej strony transakcji.
§25. Pośrednik dąży do zawierania umów z klauzulą wyłączności. Przez klauzulę wyłączności zamawiający powierza wykonywanie usługi pośrednictwa jedynie wybranemu przedsiębiorcy lub pośrednikowi.
§26. Przed zawarciem umowy pośrednictwa oraz w treści umowy z klauzulą wyłączności przedsiębiorca lub pośrednik jest zobowiązany do poinformowania zamawiającego o konsekwencjach wynikających z wpisania takiej klauzuli.
§27. Przed zawarciem umowy pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca ma obowiązek uzyskania od zamawiającego informacji, czy nieruchomość nie jest przedmiotem zawartej uprzednio umowy z klauzulą wyłączności.
§28. Pośrednik lub przedsiębiorca, który zawarł umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności, dąży do jak najszerszego uzasadnionego wyeksponowania nieruchomości i nie powinien utrudniać dostępu do informacji o nieruchomości, której dotyczy umowa.
§29. Pośrednik może kontaktować się z osobą, na rzecz której inny pośrednik wykonuje czynności pośrednictwa na podstawie umowy z klauzulą wyłączności, tylko za wiedzą i zgodą tego pośrednika.
§30. Pośrednik nie powinien nakłaniać zamawiającego do zerwania umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności zawartej z innymi pośrednikami.
§31. Pośrednik ma prawo do składania ogólnych ofert przedstawiających zakres świadczonych usług także osobom, które zawarły z innym pośrednikiem umowę z klauzulą wyłączności, jeżeli oferty te stanowią element szerszej akcji promocyjnej.
§32. W przypadku kontaktu z zamawiającym innego pośrednika przy oferowaniu nieruchomości, kolejne kontakty z tym zamawiającym dotyczące oferowanej nieruchomości powinny zawsze odbywać się za wiedzą i zgodą pośrednika, który go przedstawił.
§33. W przypadku podjęcia współpracy pomiędzy pośrednikami, ustalenia, co do wysokości wynagrodzenia i sposobu jego podziału powinny być określone w formie pisemnej w momencie nawiązania współpracy.
§34. Pośrednik, który otrzymał z innego biura informację o nieruchomości jest zobowiązany przy pierwszym kontakcie ze sprzedającym ujawnić, od kogo ofertę otrzymał oraz zachować szczególną dbałość o zabezpieczenie interesów pośrednika, który informacji tej udzielił.
§35. Spory z zakresu wykonywania zawodu, zaistniałe między pośrednikami powinny być rozstrzygane polubownie.
§36. Pośrednik powinien zapewnić, aby osoby, przy pomocy których wykonuje czynności pośrednictwa, uwzględniały zasady wynikające z przepisów prawa oraz reguły postępowania zawarte w standardach zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami.
§37. Każdy pośrednik powinien zwrócić uwagę innemu pośrednikowi na jego postępowanie naruszające zasady niniejszych standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami.

Dział III
Przepisy końcowe

§38. Standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami podlegają uzgodnieniu z Ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

KOMUNIKAT MINISTRA INFRASTRUKTURY
z dnia 27 kwietnia 2005 r.
w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami

Na podstawie art. 181 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 oraz nr 281, poz. 2782) informuję o uzgodnieniu z Polską Federacją Rynku Nieruchomości standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami, stanowiących załącznik do komunikatu.

Krzysztof Opawski -Minister Infrastruktury

ZAŁĄCZNIK NR 2

STANDARDY ZAWODOWE ZARZĄDCY NIERUCHOMOŚCI

§1

Zarządcą nieruchomości w rozumieniu niniejszego dokumentu jest osoba fizyczna wykonująca zawód zarządcy nieruchomości na podstawie Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku.

§2

Zasady etyki zawodowej zarządcy nieruchomości są zgodne z uznanymi zasadami moralności oraz nie naruszają w żaden sposób prawa obowiązującego na terenie Rzeczypospolitej Polskiej.

§3

Zarządca nieruchomości obowiązany jest do przestrzegania obowiązujących przepisów prawa, norm wykonywania zawodu i zasad współżycia społecznego oraz dbałości o swoją godność osobistą, szczególnie w czasie wykonywania czynności zawodowych.

§4

1. Zarządca nieruchomości przy wykonywaniu obowiązków zawodowych obowiązany jest do postępowania zgodnie z zasadami zawartymi w tym dokumencie oraz dbałości o słuszny interes zamawiającego.

2. Zarządca nieruchomości nie powinien podejmować się wykonywania czynności, które leżą poza polem jego doświadczenia zawodowego, chyba, że za zgodą właściciela nieruchomości i we współpracy ze specjalistą z danej dziedziny.

§5

1. Zarządca nieruchomości obowiązany jest do powstrzymania się od wszelkich zachowań, które mogłyby zaszkodzić dobrej opinii o zawodzie zarządcy nieruchomości.

2. Postępowanie zarządcy nieruchomości, które poniża go w opinii publicznej lub podważa zaufanie do wykonywanych przez niego czynności zawodowych, stanowi naruszenie norm zawartych w tym dokumencie.

§6

W celu profesjonalnej obsługi zamawiającego zarządca nieruchomości obowiązany jest do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych związanych z zarządzaniem nieruchomościami, w zakresie zagadnień prawnych, ekonomicznych, księgowych, finansowych, podatkowych, technicznych i organizacyjnych.

§7

1. Zarządca nieruchomości powinien wykonywać usługi związane z zarządzaniem według swojej najlepszej wiedzy i woli, uczciwie i z należytą starannością.

2. Zarządca nieruchomości powinien znać aktualny stan prawny, techniczny i ekonomiczny zarządzanej nieruchomości.

§8

Zarządca nie może zatajać przed osobą, na rzecz, której świadczy usługi zarządzania, istotnych i znanych faktów związanych z zarządzaną nieruchomością ani nie może osoby takiej wprowadzać w błąd co do faktów i praw dotyczących zarządzanej nieruchomości.

§9

1.Zarządcę obowiązuje tajemnica zawodowa obejmująca wszystko, czego dowiedział się on w związku z wykonywaniem zawodu, a co mogłoby w jakikolwiek sposób naruszyć interesy osób trzecich oraz zamawiającego, chyba, że z obowiązku tego zwolniony został przez uprawniony organ.

2.Zarządca nieruchomości zobowiązany jest w szczególności do nie ujawniania osobom trzecim informacji, które w związku z wykonywanym zawodem zyskał od zamawiającego.

3.Obowiązek zachowania tajemnicy spoczywa na zarządcy nieruchomości także po zakończeniu umowy zarządzania nieruchomością.

Zarządca nieruchomości pozostaje lojalny wobec interesów zamawiającego i nie angażuje się w żadne działania, co, do których może zaistnieć uzasadnione podejrzenie, że pozostają w sprzeczności z interesami zamawiającego.

§11

Zarządca nieruchomości nie jest związany żądaniami zamawiającego, a także innych osób jeżeli żądania te pozostawałyby w sprzeczności z przepisami prawa lub zasadami współżycia społecznego.

§12

1. Zarządca nieruchomości zobowiązany jest powstrzymać się od działań stanowiących nieuczciwą konkurencję lub nieuczciwą reklamę.

2. Jeżeli zarządca negocjuje wynagrodzenie za zarządzanie nieruchomością, nie wolno innemu zarządcy, który powziął o tym wiadomość, oferować cenę niższą za tę usługę.

3. Punktu 2 niniejszego paragrafu nie stosuje się w przypadku ustalania wynagrodzenia zarządcy w drodze przetargu lub konkursu ofert.

§13

1. Materiały promocyjne i sposób ich prezentacji nie mogą wywoływać wrażenia negatywnego co do jakości usług oferowanych przez innych zarządców nieruchomości lub w jakikolwiek sposób im szkodzić.

2. Zarządcy nieruchomości nie wolno w celach reklamowych informować o zarządzaniu daną nieruchomością, jeżeli właściciele nieruchomości zgłosili pisemny sprzeciw.

§14

1. Jeżeli nie koliduje to z interesami zamawiających, zarządcy powinni udzielać sobie wzajemnej pomocy w pracy zawodowej.

2. Stosunki pomiędzy zarządcami i innymi uczestnikami rynku nieruchomości powinny opierać się na wzajemnej lojalności i koleżeństwie.

§15

Zarządca utrzymuje nieruchomość w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, a w uzasadnionych przypadkach zobowiązany jest do inwestowania w tą nieruchomość zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz możliwościami finansowymi wynikającymi z umowy zawartej z zamawiającym.

§16

Zarządca nieruchomości prowadzi wymaganą prawem ewidencję księgowo - finansową, odrębną dla każdej zarządzanej nieruchomości.

§17

Obowiązkiem zarządcy nieruchomości jest gromadzenie i staranne przechowywanie wszelkich dokumentów dotyczących zarządzanej nieruchomości.

§18

1. Zarządca nieruchomości, obracając środkami pieniężnymi zamawiającego, w szczególności:
   a) nie dopuszcza do mieszania środków pieniężnych swoich lub swojej firmy ze środkami finansowymi zamawiającego;

b) nie wykorzystuje pieniędzy jednego zamawiającego w celu przysporzenia korzyści

innemu zamawiającemu;

c) zabezpiecza środki finansowe zamawiającego przed wszelkimi dającymi się

przewidzieć niekorzystnymi sytuacjami.

2. Środki pieniężne zamawiających zarządca nieruchomości przechowuje na oddzielnych rachunkach bankowych prowadzonych odrębnie dla każdej zarządzanej nieruchomości i postępuje z nimi zgodnie z pisemną dyspozycją zamawiającego i postanowieniami umowy.

§ 19

Zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej w formie pisemnej, pod rygorem nieważności, z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej.

§20

Zawierane umowy o zarządzanie nieruchomością powinny być formułowane jasno i powinny zawierać wszystkie warunki uzgodnione przez strony, łącznie z opisem obowiązków i odpowiedzialności zarządcy, numerem licencji zawodowej zarządcy nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie i informacją o ubezpieczeniu zarządcy od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością.

§21

Zarządca nieruchomości wykonujący czynności zarządzania przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosi za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

§22

Zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami.

§23

1. Zarządcy nieruchomości nie wolno przyjmować od zamawiającego, w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością jakichkolwiek korzyści osobistych lub majątkowych poza wynagrodzeniem wynikającym z umowy.

2. Zarządcy nieruchomości nie wolno oferować usług zarządzania, przedstawiając je jako wolne od wynagrodzenia.

§24

Zarządca nieruchomości powinien wykazywać wysoką kulturę osobistą w kontaktach z użytkownikami nieruchomości

§25

Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do udzielania wszelkich informacji na temat zarządzanej nieruchomości oraz udostępniać do kontroli wszelkie dokumenty dotyczące zarządzanej nieruchomości, na każde żądanie jej właścicieli.

§26

Zarządca nieruchomości nie może odmówić świadczenia usług zarządzania właścicielowi nieruchomości z powodu rasy, wyznania, płci lub narodowości, jak również uczestniczyć w działaniach mających na celu dyskryminację z wyżej wymienionych powodów.

§27

Zarządca nieruchomości nie przestrzegający norm postępowania i obowiązków zawodowych podlega odpowiedzialności zawodowej.

22

---