Banki hipoteczne są to instytucje wyspecjalizowane w udzielaniu kredytów hipotecznych oraz refinansowaniu tej działalności na rynku kapitałowym za pomocą specjalnych papierów wartościowych, które najczęściej mają swoje pokrycie w hipotekach zabezpieczających udzielone kredyty.

Bank hipoteczny jest zdefiniowany w ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych z 1997 r. jako podmiot wykonujący wyłącznie czynności określone w tej ustawie, tj.:

1. udzielanie kredytów zabezpieczonych hipoteką,

2. udzielanie kredytów niezabezpieczonych hipoteką, lecz gwarantowanych lub poręczanych przez banki centralne i rządy państw członkowskich Unii Europejskiej i OECD oraz jednostki samorządów terytorialnych,

3. nabywanie wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez nie kredytów zabezpieczonych hipoteką oraz gwarantowanych, jak w punkcie 2,

4. emitowanie hipotecznych listów zastawnych, których podstawę stanowią wierzytelności hipoteczne banku,

5. emitowanie publicznych listów zastawnych, których podstawę stanowią niehipoteczne wierzytelności banku gwarantowane, jak w punkcie 2.

List zastawny jest podstawowym wyróżnikiem banków hipotecznych w Polsce. Banki hipoteczne jako jedyny w polskim systemie finansowym, mają możliwość emitowania hipotecznych i publicznych listów zastawnych.

Hipoteczny list zastawny jest papierem wartościowym imiennym lub na okaziciela, którego podstawę emisji stanowią wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipotekami, w którym to liście zastawnym bank hipoteczny zobowiązuje się wobec uprawnionego do spełnienia określonych świadczeń pieniężnych.

Poza tymi czynnościami banki hipoteczne mogą wykonywac następujące czynności: przyjmowanie lokat terminowych, zaciąganie kredytów i pożyczek, emitowanie obligacji, przechowywanie papierów wartościowych oraz nabywanie akcji lub udziałów innych podmiotów, których forma prawna zapewnia ograniczenie odpowiedzialności b. hipotecznego do wysokości zainwestowanych srodkow, o ile sluzy to wykonywaniu jego czynności, przy czym ogolna wartość nabytych akcji i udziałów nie może przekroczyc funduszy własnych (art. 15). Oprocz tego b. hipoteczne mogą nabywac wyemitowane przez siebie listy zastawne w celu ich zdeponowania u powiernika lub umorzenia.B. hipoteczne mogą również nabywac nieruchomości, ale jedynie w celu unikniecia strat z tytułu udzielonych kredytow zabezpieczonych hipoteką oraz jeśli to niezbędne ze względu na potrzeby związane z działalnością banku.

Rys.1 Schemat funkcjonowania banku hipotecznego

Źródło: Bankowośc Podręcznik akademicki, red W. Jaworski, Z.Zawadzka, Warszawa 2005.

Z charakterystyki czynności b. hipotecznego wyraźnie wyodrębnia się jego rola jako pośrednika między rynkiem nieruchomości a rynkiem kapitalowym. Wszystkie pozostale czynności maja charakter pomocniczy.

System b. hipotecznych funkcjonuje obecnie w 18 krajach europejskich . około 84 % wszystkich listow zastawnych emituja trzy kraje : Niemcy(43%), Dania (28%), Szwecja(13%)

Zgodnie z ustawą banki hipoteczne mają wyłączność w refinansowaniu kredytów hipotecznych listami zastawnymi, nie zaś w udzielaniu kredytów hipotecznych. Mogą one być udzielane przez uniwersalne banki depozytowo-kredytowe. Portfel kredytów refinansowanych przez banki hipoteczne listami zastawnymi jest tworzony na bazie własnych kredytów oraz kredytów zakupionych na rynku wtórnym od innych banków, w tym głównie od spółek matek.

Rys 2. Model banku hipotecznego

Źródło: M. Górski, Rynkowy system finansowy, Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa 2009

Banki hipoteczne w Polsce

Obecnie w Polsce istnieją trzy specjalistyczne banki hipoteczne, utworzone na podstawie ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych:

- BRE Bank Hipoteczny SA z siedzibą w Warszawie rozpoczął działalośc operacyjną z dniem 01.12.1999. Właścicielem Banku jest BRE Bank SA.

Posiada 60 % udziału w rynku listów zastawnych

- BPH Bank Hipoteczny SA z siedzibą w Warszawie. Powstał w dniu 01.12.1999 r. Akcjonariuszami banku są Bank BPH SA z siedzibą w Krakowie (99,93 % akcji) i PBK Inwestycje SA (0,07% akcji).Nazwa banku została zastąpiona nazwą Pekao Bank Hipoteczny SA

- Śląski Bank Hipoteczny SA z siedzibą w Warszawie. Jedynym akcjonariuszem banku jest ING Bank Śląski SA

Funkcjonował również Nykredit Bank Hipoteczny SA z siedzibą w Warszawie. Zezwolenie na utworzenie banku otrzymał 18.11.2002 r. i zezwolenie na rozpoczęcie działalności operacyjnej otrzymał 15.09.2003. Jedynym akcjonariuszem banku był Nykredit A/S z siedzibą w Kopenhadze. Bank został przekształcony w oddział instytucji kredytowej.

Udział banków hipotecznych w finansowaniu nieruchomości

Rola banków hipotecznych w finansowaniu nieruchomości w Polsce jest dotychczas niewielka. Udział kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki hipoteczne stanowił 2,6% kredytów na nieruchomości udzielonych przez sektor bankowy ogółem

Źródło: Finansowanie nieruchomości przez banki w Polsce, KNB, Warszawa 2007

Finansowanie nieruchomości w Polsce zdominowane jest przez duże banki uniwersalne. Należności brutto trzech z nich ( PKO Bank Polski SA, Bank BPH SA, Bank Millennium SA) z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości wynoszą łącznie 52 471 mln zł( stan na koniec czerwca 2007), co stanowi 41% wszystkich należności z tytułu kredytów na nieruchomości w systemie bankowym. Największymi kredytodawcami na rynku kredytów na finansowanie nieruchomości są:

1. PKO Bank Polski SA

-należności brutto z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości stanowią 48% należności banku od podmiotów niefinansowych ogółem.

- bank posiada 22% udziału w rynku finansowania nieruchomości w Polsce,

2. Bank BPH SA

-należności brutto z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości stanowią 40% nalezności banku od podmiotów niefinansowych ogółem.

- bank posiada 10% udziału w rynku finansowania nieruchomości w Polsce,

3. Bank Millennium SA

-należności brutto z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości stanowią 57% nalezności banku od podmiotów niefinansowych ogółem.

- bank posiada 8,3% udziału w rynku finansowania nieruchomości w Polsce,

Na podkreślenie zasługuje fakt, że są to banki wielooddziałowe, obejmujące działalnością obszar całego kraju. Zdecydowaną większość należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości tych banków stanowią należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe ( PKO BP SA- 99,88%, Bank BPH SA- 84,16%, Bank Millenium SA-92,84%).

Znaczące zaangażowanie w finansowanie nieruchomości widoczne jest również w innych bankach uniwersalnych:

- BRE Bank SA - 6,4% udział w rynku.

- Kredyt Bank SA - 5% udział w rynku,

- Bank Polska Kasa Opieki SA - 5% udział w rynku,

- GE Money Bank SA - 5% udział w rynku

Ciągle istotnym czynnikiem wpływającym na niski udział banków hipotecznych w kredytowaniu nieruchomości jest m.in. wciąż stosunkowo wczesna faza ich działalności ( pierwsze banki zaczęły funkcjonowac w grudniu 1999r. a ostatni został uruchomiony we wrześniu 2003r.), brak należytej współpracy ze „spółkami matkami” oraz bariry natury prawnej (np. wciąż długotrwałe postępowanie wieczystoksiągowe, nieuregulowane kwestie własnościowe nieruchomości w Polsce, brak planów zagospodarowania przestrzennego) na jakie napotykają bądź napotykały w praktyce swojego funkcjonowania.

Banki hipoteczne działające w Polsce koncentrują się na kredytowaniu przedsiębiorstw i finansowaniu nieruchomości niemieszkaniowych (komercyjnych). Udzał należności brutto banków hipotecznych z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe (komercyjne) w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe jest stosunkowo wysoki i wynosi 13,8 %.

7. Emisje listów zastawnych

Na podstawie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, tylko specjalistyczne banki hipoteczne uprawnione są do emisji listów zastawnych. Ze względu na stosunkowo krótki okres funkcjonowania banków hipotecznych i niewielki portfel udzielonych przez nie kredytów hipotecznych również dokonywane na ich podstawie emisje listów zastawnych charakteryzują się stosunkowo niewielką wartością.

Źródło: Finansowanie nieruchomości przez banki w Polsce, KNB, Warszawa 2007

Zobowiązania banków hipotecznych z tytułu emisji listów zastawnych wynoszą 2 703 mln zł. W czerwcu 2007. W porównaniu do innych krajów Europy Środkowo-Wschodniej, gdzie działalnośc specjalistycznych banków hipotecznych została uruchomiona również w ostatnich latach, listy zastawne w Polsce rozwijają się stosunkowo słabo.

---