1991-2003 - zabudowa jednorodzinna z usługami i rzemiosłem w terenach upraw polowych wg planu zagospodarowania przestrzennego

1.01.2004 – 13.11.2006 nie było planu zagospodarowania

15.01. 2007- sprzedali działkę

9.11.2007 – wizja lokalna

21.12.2007 – opinia rzeczoznawcy

20.02.i 3.07 2006 uchwała RG o wysokości opłaty

1.02.2008 – strona poinformowana o możliwości wglądu o materiałów

Wyrok NSA z dnia 31 maja 2000 r., sygn. akt SA/Sz 565/00, niepublikowany

Kontrola organu odwoławczego

Zgodnie z przepisami k.p.a. organ odwoławczy, w ramach swoich uprawnień kontrolnych, ocenia materiał dowodowy, oceniając stan faktyczny stwierdzony w czasie wydania decyzji przez organ I instancji, rozszerzając granice postępowania dowodowego na nowe okoliczności faktyczne pominięte przez organ I instancji, jak i na te, które po wydaniu decyzji przez organ I instancji uległy zmianie, oraz te, które w świetle zmienionych przepisów prawa mają znaczenie prawne.

Częstym praktycznym błędem jest określanie wartości rynkowej nieruchomości po dokonaniu zmiany planu miejscowego na podstawie cen tzw. działek budowlanych. Działając na a niekorzyść właściciela nieruchomości pomijany jest fakt, że ceny te nie tylko wynikają ze zmiany planu miejscowego ale także z przeprowadzonego podziału geodezyjnego a czasem i uzbrojenia terenu. Stan nieruchomości, które stanowią tzw. działki budowlane nie jest tożsamy ze stanem nieruchomości, która istnieje w dniu uchwalenia planu miejscowego. Różnicę tę prezentuje poniższy rysunek.


Rzetelne i obiektywne określenie różnicy wartości nieruchomości dla potrzeb naliczenia renty planistycznej jest jednym z najtrudniejszych zadań jakie stawiane są przed rzeczoznawcami majątkowymi. Zdobycie informacji o transakcjach i procesach wpływających na zmianę wartości wymaga żmudnego i masowego badania rynku nieruchomości. Często wymaga to analizy tysięcy transakcji rynkowych. Z naturalnych przyczyn jest to więc proces kosztowny.

Jednostki samorządu terytorialnego starają się maksymalizować wpływy z renty planistycznej poprzez ograniczanie kosztu wycen. Konsekwencją tego jest ich niska jakość. Autor wyceny jest najczęściej najtańszym z dostępnych rzeczoznawców.
W ten sposób koszty docierania do faktycznej różnicy wartości przerzucany jest na właściciela nieruchomości. Konsekwencje wadliwie naliczonej renty planistycznej wywołują często na tyle istotne skutki finansowe, że zmuszony jest on sięgać po wynajęcie obsługi prawnej i rzeczoznawców. Opisana sytuacja nie jest normalna. Wymuszanie od właścicieli nieruchomości udowadniania swoich racji w drodze kosztownych i długotrwałych procesów nie powinno mieć miejsca w kraju unijnym. Albo trzeba zmienić system definiowania renty planistycznej albo też wpłynąć na mentalność urzędniczą. Warto mieć jednak świadomość, że obecny system wcale nie wymusza złej praktyki. Nie istnieją bowiem formalne powody zmuszające do piętrzenia problemów przy naliczaniu renty planistycznej. Problemy się pojawiają dlatego, że zbytnio się do nich przyzwyczajono. W normalnych warunkach energia uczestników rynku nieruchomości winna iść w kierunku rozwoju tego rynku a nie w spory i podchody z wadliwie funkcjonującą instytucją publiczną.

Przepis ust. 5 omawianego artykułu stanowi, że notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu.

W myśl ust. 6 art. 37, wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5.

Jak bowiem trafnie podkreślano w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, sam fakt uchwalenia planu lub jego zmiana, nie muszą powodować automatycznie wzrostu cen nieruchomości (wyrok NSA z dnia 19 marca 2009 r. sygn. akt II OSK 254/08 - LEX nr 525774).

W realiach niniejszej sprawy można mieć wątpliwości, czy wartość działek sprzedanych przez skarżącego rzeczywiście wzrosła wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W rozpatrywanej sprawie przed wejściem w życie uchwały Rady Gminy Ś. nr [...] z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi W. D. (Dz.Urz.Woj.Doln. Nr 56, poz. 915), teren, na którym znajdują się działki nr[...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], oraz[...], obręb W. D., nie był objęty planem zagospodarowania przestrzennego, gdyż uprzednio obowiązujący dla tego terenu plan ogólny stracił moc obowiązującą w dniu [...] r.

Stosownie do art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w sytuacji takiej dla ustalenia, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości gruntowej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy porównać wartość tej nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego z jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu należy rozumieć w sposób odnoszący się do rzeczywistej wartości, jaką nieruchomość ta posiadała zanim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający aktualne przeznaczenie tej nieruchomości wszedł w życie. Nie budzi bowiem wątpliwości, że w sytuacji, gdy przed uchwaleniem nowego planu, w którym ustalono, że dana nieruchomość przeznaczona jest na przykład pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w uprzednio obowiązującym planie również była ona przeznaczona pod taką zabudowę, to wartość tej nieruchomości po wejściu w życie nowego planu nie uległa zmianie i to niezależnie od tego, czy na tejże nieruchomości faktycznie zrealizowano lub zamierzano zrealizować zabudowę mieszkaniową jednorodzinną czy też np. wykorzystywano ją rolniczo. Dla nabywcy takiej nieruchomości istotne jest to, jak może być ona wykorzystywana, a nie to, jak ją w rzeczywistości wykorzystywał zbywca. Podobna sytuacja zachodzi wówczas, gdy dla danej nieruchomości przed jej zbyciem uzyskano decyzję o warunkach zabudowy. O możliwości jej wykorzystania na konkretny cel decyduje bowiem treść decyzji lokalizacyjnej, nie zaś dotychczasowy sposób korzystania z tej nieruchomości. Jeżeli zatem na danym terenie nie obowiązywał żaden plan miejscowy i w odniesieniu do znajdującej się na tym terenie konkretnej działki gruntu nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy ustalaniu wartości tej nieruchomości dla określenia faktycznego sposobu jej wykorzystania przed uchwaleniem tego planu istotne znaczenie ma nie tylko konkretny sposób korzystania z niej przez dotychczasowego właściciela, ale również to, w jaki sposób mógłby on z niej korzystać. Tak jak o rolniczym przeznaczeniu terenu nie decyduje to, czy faktycznie jest on uprawiany rolniczo, ale to, czy wykorzystywanie rolnicze tego terenu jest dopuszczalne, nawet jeżeli teren ten w rzeczywistości leży odłogiem, tak samo o możliwości przeznaczenia terenu pod zabudowę mieszkaniową nie decyduje to, czy zabudowa taka faktycznie istnieje lub jest realizowana, jak też czy wydano decyzję o warunkach zabudowy, ale to, czy taka zabudowa na określonym terenie jest dopuszczalna. Jeżeli więc przed wejściem w życie planu ustalającego, że dana nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, na nieruchomości tej istniała możliwość wzniesienia takiej zabudowy np. po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, to przewidziane w nowym planie przeznaczenie – w istocie potwierdzające przeznaczenie dotychczasowe – w rzeczywistości nie miało wpływu na wartość takiej nieruchomości, skoro zarówno przed uchwaleniem planu, jak i po jego uchwaleniu, na tym terenie można było wznosić zabudowę mieszkaniową. W takiej sytuacji dotychczasowy faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości nie uległ zmianie, a zatem nie zachodzi żadna z okoliczności, o jakich mowa w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przepis art. 7 kpa stanowi, iż w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli.

Stosownie do art. 8 kpa, organy administracji publicznej obowiązane są prowadzić postępowanie w taki sposób, aby pogłębiać zaufanie obywateli do organów Państwa oraz świadomość i kulturę prawną obywateli.

W myśl art. 9 kpa, organy administracji publicznej są obowiązane do należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Organy czuwają nad tym, aby strony i inne osoby uczestniczące w postępowaniu nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa, i w tym celu udzielają im niezbędnych wyjaśnień i wskazówek.

Zgodnie z art. 77 § 1 kpa, organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Nierraetelny i Taniu rz\eczoznawca ;p

Stosownie do art. 80 kpa, organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona.

Wyrok, który wówczas zapadł, ma ogromne znaczenie dla wielu osób, które kupują działki na obrzeżach miast (ale nie tylko!), na terenach, dla których nie ma uchwalonego planu zagospodarowania, by wybudować na nich domy. Dotychczas po uchwaleniu planu musieli płacić tzw. opłatę planistyczną. W wyroku TK znalazło się stwierdzenie, że takie zasady wyceny nieruchomości są niezgodne z konstytucją.

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 konstytucji.

Sytuacja właścicieli nieruchomości położonych na obszarach, gdzie na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nowe plany uchwalono po wygaśnięciu starych, różni się od sytuacji innych właścicieli nieruchomości położonych na obszarach, w których nowe plany zastąpiły stare w trakcie ich obowiązywania. Brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowo uchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowywania prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione. Zdaniem Trybunału ustawodawca nie wskazał jakichkolwiek wartości przemawiających za takim sposobem działania organów gminy, różnicującym sytuację prawną właścicieli i użytkowników wieczystych - zbywców nieruchomości w gminie. Trybunał stwierdził, że kwestionowany przepis jest niezgodny z konstytucyjną zasadą równości wobec prawa. Ponadto pogorszenie położenia prawnego właścicieli i użytkowników wieczystych determinowane przyczynami całkowicie od nich niezależnymi jest niezgodne z zasadami sprawiedliwości społecznej. Wyrok jest ostateczny.

Kraków, dnia 20.03.2008 r.

Anna i Jan Kowalscy

Ul. Jakaś 32

30-305 Kraków

Samorządowe Kolegium Odwoławcze

ul. J. Lea 10

30-048 Kraków

Za pośrednictwem

Urząd Gminy Mogilany

Ul. Rynek 2

32-031 Mogilany

Nr sprawy

ODWOŁANIE

Niniejszym wnoszę odwołanie od decyzji Wójta Gminy Mogilany znak GARO.7324-27/07 z dnia 17.03.2008 r. doręczonej dnia 18.03.2008 r., stosownie do art. 127 kpa.

UZASADNIENIE

W związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego przez Urząd Gminy Mogilany została wydana decyzja o nałożenie jednorazowej opłaty planistycznej w związku ze zbyciem prawa własności do nieruchomości położonej w wsi Libertów, Gmina Mogilany oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 626/6 o powierzchni 0,1100 ha w wysokości 8281,26 zł (osiem tysięcy dwieście osiemdziesiąt jeden złotych 26/100) z tytułu rzekomego wzrostu wartości tej nieruchomości.

Wraz z żoną nabyliśmy przedmiotową nieruchomość 16 lipca 1996 jako działkę ujętą w Uchwale Rady Gminy…………….. uchwały……………. jako teren zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej….

Plan ten utracił moc z końcem 2003 r. i w okresie od stycznia 2004 r. do 13 listopada 2006 r. Gmina Mogilany nie posiadała planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, w którym położona była nasza nieruchomość.

W dniu 15 stycznia 2007 r. sprzedaliśmy w/w działkę, która zgodnie z uchwałą Rady Gminy z dn. 20 lutego 2006 …. oraz…… niezmiennie pozostaje w terenach zabudowy jednorodzinnej.