Wycena przedsiębiorstw- Wykład I
Wycena (szacowanie) przedsiębiorstw (podmiotów gospodarczych) to proces ustalania wartości z uwzględnieniem wszelkich warunków (prawnych, organizacyjnych, ekonomicznych, technicznych i metodycznych)- zapewniający realizację postawionych celów.
Przedmiotem wyceny może być:
podmiot gospodarczy (jako przedmioty wyceny) z całym majątkiem (trwałym i obrotowym)ze składnikami niematerialnymi i prawnymi, z produkcją w toku, z systemem zarządzania
bądź jego części stanowiąca produkcyjną całość jako przedmiot wyceny
majątek podmiotu:
nieruchomy (grunty, budynki, budowle i inne składniki trwałe z gruntami związane)
ruchomy (trwały i obrotowy) oraz składniki niematerialne i prawne
Wycena może być:
obligatoryjna (obowiązek wykonania wynikający z przepisów prawa)
fakultatywna (wartość może być wynegocjowana)
dobrowolna
System wyceny przedsiębiorstw
Uwarunkowania:
prawne:
przepisy prawa podstawowe (regulujące bezpośrednio proces wyceny)
przepisy prawa pomocnicze
inne (kodeks etyki zawodowej, Powszechne Krajowe Standardy Wyceny rzeczoznawców majątkowych)
organizacyjne:
rzeczoznawcy majątkowi, biegli sądowi (zaprzysiężeni)
osoby uprawnione do wykonywania analiz ekonomicznych
inne osoby powoływane incydentalnie przez sąd
rzeczoznawcy zatrudniani przez firmy (banki, firmy ubezpieczeniowe)
ekonomiczne:
notowania giełdowe
popyt i podaż
ceny
inflacja
stopy procentowej
techniczne:
PM- dotyczące obmiarowania wycenionego obiektu zgodnie z wymogami metody
określenie zużycia
cenniki (KNR, Scalone normatywy in. np. wskaźniki)
metodyczne:
przy celach obligatoryjnych- dobór metody zgodny z przepisami prawa
przy celach fakultatywnych- jw - z możliwością zastosowania innej metody
przy celach pozostałych- również metody zalecane przepisami prawa lub uzgodnione ze zleceniodawcą
Mienie (majątek)pojęcie "mienie" definiuje ustawa Kodeks cywilny (art. 44)
Mieniem jest wartość i inne prawa majątkowe. Należy rozróżnić następujące rodzaje podmiotów właścicielskich:
Państwowe
samorządowe: gminne(komunalne), powiatu i województwa
inne mienie (prywatne)
Mienie państwowe przysługuje Skarbowi Państwa albo innym państwowym osobom prawnym w tym: przedsiębiorstwom państwowym
Mienie samorządowe: gminne (komunalne) zostało utworzone z dniem 27.06.1990 r. na mocy przepisów ustawy o samorządzie gminnym. Powstało poprzez przekształcenie z mocy prawa części mienia państwowego w mienie komunalne. Mienie komunalne należy do poszczególnych gmin i ich związków oraz do innych komunalnych osób prawnych w tym przedsiębiorstw komunalnych
Mienie powiatowe zostało utworzone na mocy ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r, o samorządzie powiatowym. mieniem powiatu jest własność i inne prawa majątkowe (wydzielone z zasobu Skarbu Państwa) nabyte przez powiat i powiatowe osoby prawne
Mienie wojewódzkie- utworzone na mocy ustawy z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie województwa. Mieniem jest własność i inne prawa majątkowe (wydzielone z zasobu Skarbu Państwa) nabyte przez województwo i inne wojewódzkie podmioty prawne
Mienie inne niż państwowe i samorządowe inne prawa majątkowe:
mienie prywatne- jest to własność i osób fizycznych
podmiotów gospodarczych (spółek, spółdzielni, przedsiębiorstw) prywatnych
osób prawnych nie będących podmiotami gospodarczymi (parafii, związków wyznaniowych itp.)
| Sektor publiczny | Sektor prywatny |
|---|---|
I . Własność państwowa (SP) 1. Przedsiębiorstwa państwowe (SP) 2. Jednoosobowe spółki (SP) 3. Spółki prawa handlowego z przewagą:
4. Jednostki (państwowe) organizacyjno nie posiadające osobowości prawnej II. Własność samorządowa 1. Przedsiębiorstwa gmin, powiatów lub województw 2. Jednoosobowe spółki gmin, powiatów i województw 3. Spółki prawa handlowego z przewagą:
4. Jednostki (samorządowe) nie posiadające osobowości prawnej |
I. Przedsiębiorstwa prywatne II. Spółdzielnie (również mieszkaniowe) III. Jednostki pozagospodarcze: organizacje społeczne, organizacje polityczne, związki zawodowe i inne IV. Jednostki prywatne krajowe 1. Osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą 2. Gospodarstwa rolne (indywidualne) 3. Spółki prawa handlowego z przewagą udziału kapitału prywatnego 4. Fundacje i zakładowe fundusze 5. Pozostałe: np. spółki cywilne, wspólnoty mieszkaniowe, parafie, związki wyznaniowe, gospodarstwa domowe V. Przedsiębiorstwa zagraniczne VI. Jednostki z udziałem kapitału zagranicznego 1. Joint ventures 2. Przedsiębiorstwa zagraniczne drobnej wytwórczości 3. Filie i przedstawicielstwa zagranicznych osób prawnych |
| Formy prawa do mienia |
|---|
| Prawa rzeczowe (prawa bezwzględne) |
1. Własność 2. Użytkowanie wieczyste 3. Ograniczone prawa rzeczowe:
|
PRAWA RZECZOWE
WŁASNOŚĆ – ma szczególną rolę wśród praw mających za przedmiot korzystanie z rzeczy. Jest formą pierwotną, najprostszą i bezpośrednią, najpełniejszą, zapewniającą osobie właściciela maksimum uprawnień. Jest to jedyne prawo na rzeczy własnej, wszystkie inne prawa przysługują do rzeczy cudzej.
Atrybuty: uprawnienia do korzystania z rzeczy i do rozporządzania nią. Negatywy: właściciel może realizować swoje uprawnienia do rzeczy z wyłączeniem innych osób.
UŻYTKOWANIE WIECZYSTE - jest najszerszym (po własności) prawem rzeczowym. Daje użytkownikowi prawo do korzystania z rzeczy i pobierania z niej pożytków. Jest to prawo zbywalne dziedziczne. Należy do praw słabszych. Jest kształtowane jako prawo terminowe, prawo odpłatne. Przedmiotem użytkowania wieczystego może być nieruchomość gruntowa. Najczęściej użytkowanie wieczyste ustanawia się na nieruchomościach gruntowych Skarbu Państwa lub samorządowych.
PRAWA RZECZOWE OGRANICZONE - wykonywanie niektórych uprawnień w stosunku do rzeczy cudzej. Są ukształtowane jako prawa bezwzględne. Stanowią obciążenie czyjegoś prawa własności. Najczęściej polegają na korzystaniu w pewnym zakresie z rzeczy cudzej. Nie dotyczy to tzw. Praw zastawniczych. Zabezpieczają wierzytelności na rzeczy i możliwość zaspokojenia się z niej. Należą do nich:
UŻYTKOWANIE - ograniczone prawo rzeczowe, służące m.in. Rolniczym spółdzielniom produkcyjnym do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub do gruntów stanowiących wkłady członkowskie. Może być przekształcone w prawo własności.
SŁUŻEBNOŚCI GRUNTOWE - ograniczone prawo rzeczowe. Polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać z nieruchomości obciążonej w pewnym zakresie (służebność przejazdu, przychodu np. brzegiem rzeki, przegony bydła).
PRAWA RZECZOWE OGRANICZONE:
- WŁASNOŚCIOWE SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO - w spółdzielni mieszkaniowej - dotyczy tylko lokalu.
* Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego - jw., tylko w odniesieniu do lokalu użytkowego.
- PIŁAWO DO DOMU JEDNORODZINNEGO W SPÓŁDZIŁLN1 MIESZKANIOWEJ - również dotyczy tylko budynku.
- HIPOTEKA - ograniczone prawo rzeczowe zabezpieczające określoną wierzytelność (wpis do IV działu księgi wieczystej). Rodzaje hipoteki: zwykła, kaucyjna, przymusowa, łączna, hipoteka na wierzytelności hipotecznej.
PRAWA ZOBOWIĄZANIOWE
NAJEM - umowa wzajemna, przez którą wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz najemcy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przedmiotem najmu mogą być różnego rodzaju rzeczy zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchome, ale także ich części składowe. Najemca może tylko używać rzeczy, nie może natomiast jej zużywać. Najemca nie ma prawo do pobierania pożytków.
DZIERŻAWA - umowa wzajemna. Wydzierżawiający oddaje dzierżawcy rzeczy lub prawo do używania i pobierania pożytków na czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu Czysz, przy czym czynsz dzierżawny może być ustalony w pieniądzu lub w ułamkowej części pożytków, do których pobierania uprawniony jest dzierżawca.
UŻYCZENIE - umowa, na mocy której użyczające zobowiązuje się zezwolić biorącemu na czas oznaczony lub nieoznaczony na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Umowa ta ma charakter umowy realne, gdyż do jej skuteczności konieczne jest wydanie rzeczy biorącemu w użyczenie. Biorący w użyczenie ma obowiązek pieczy i korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie, a jeśli umowa tego nie określa, w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej do używania osobie trzeciej i ponosi zwykle koszty jej utrzymania.
LEASING - szczególny rodzaj umowy, polegającej na czasowym przekazywaniu dóbr inwestycyjnych innej osobie do korzystania za opłatą oznaczonej sumy pieniędzy rozłożonej na raty. Umowa ta nie jest regulowana w prawie polskim, lecz ukształtowania się w praktyce życia gospodarczego pod wpływem wzorów europejskich. Leasing występuje w różnych postaciach i ma różną treść prawną. Leasing obejmuje ruchomości (dobra konsumpcyjnej inwestycyjne). Leasing nieruchomości teoretycznie w Polsce nie występuje.
ZARZĄD - rozumiany jako działanie podejmowane nie w wyłącznie własnej sferze prawnej. Jest to kierowanie sprawami majątkowymi innej osoby w taki sposób, w jaki czyni to sam uprawniony. Obejmuje dokonywanie zarówno w imieniu osoby zastępowanej czynności faktycznych, jak i czynności prawnych. W języku potocznym zarządzanie to dysponowanie nie tylko cudzym, ale i własnym majątkiem, rzeczą lub prawem.
ZACHOWEK - przysługujący niektórym spadkobiercom ustawowym do otrzymania korzyści majątkowej ze spadku, stanowiący równowartość pewnego ułamka części, w jakiej ta osoba byłaby powołana do spadku przy dziedziczeniu z ustawy. Takimi spadkobiercami w myśl prawa polskiego są: małżonek i rodzice spadkobiercy.
KATEGORIE WŁASNOŚCI – WŁASNOŚĆ UŻYTKOWA
WARTOŚĆ UŻYTKOWA (use value) - oznacza zdolność danego dobra do zaspokojenia potrzeb człowieka. Im ta zdolność wyższa, tym wyższy jest poziom wartości użytkowej. Wartość użytkowa jest kategorią obiektywną, ponieważ:
a) uwzględnia potrzeby akceptowane przez całą zbiorowość
b) posiada zdolność zaspokojenia potrzeb (po wykluczeniu przypadków ekstremalnych),
c) wartość użytkowa występuje niezależnie od świadomości.
WARTOŚĆ UŻYTKOWA jest zmienna w czasie (zmiana potrzeb, zmiana cech danego dobra). Przestarzałe dobra tracą wartość użytkową. Wartość użytkowa jest dynamiczna. Wartość użytkową posiadają dobra, które są:
a) użyteczne,
b) rzadkie,
c) dostępne.
UŻYTECZNOŚĆ DOBRA - jest subiektywna. Jest rozumiana jako zdolność do zaspokojenia potrzeb (osoby lub grupy osób), czyli jako satysfakcja z konsumpcji. Odzwierciedla emocjonalne podejście. Satysfakcja zależy od ilości konsumowanych dóbr. Użyteczność może wzrastać lub maleć wraz ze zmianą ilości dobra, gdy wartość użytkowa pozostaje niezmienna.
RZADKOŚĆ DOBRA - niewystarczająca ilość dobra do pokrycia potrzeb. Potrzeby są nieograniczone, w przeciwieństwie do zasobów. W zależności od ilości zasobowi od wielkości potrzeb, kształtuje się rzadkość dóbr na rynku.
DOSTĘPNOŚĆ DOBRA - fizyczna i prawna. Dobra niedostępne (np. zakopane w ziemi) lub ograniczone prawnie (np. mieszkanie w spadku przed orzeczeniem sądu), nie mają zdolności do wymiany, nie posiadają wartości ekonomicznej.
Wartość użytkowa ustalana jest np. przy fuzji przedsiębiorstw, dla nieruchomości przemysłowych.
WARTOŚĆ GODZIWA
ZA WARTOŚĆ GODZIWĄ przyjmuje się kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami.
WARTOŚĆ GODZIWĄ instrumentów finansowych znajdujących się w obrocie na aktywnym rynku stanowi cena rynkowa pomniejszona o koszty związane z przeprowadzeniem transakcji, gdyby ich wysokość była znacząca. Cenę rynkową aktywów finansowych posiadanych przez jednostkę oraz zobowiązań finansowych, które jednostka zamierza zaciągnąć, stanowi zgłoszona na rynku bieżąca oferta kupna, natomiast cenę rynkową aktywów finansowych, które jednostka zamierza nabyć (oraz zaciągniętych zobowiązań finansowych) stanowi zgłoszona na rynek bieżąca oferta sprzedaży.
WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA
WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA jest stosowana:
jeżeli wymagają tego przepisy szczególne,
przy wycenie nieruchomości szczególnego przeznaczenia, będących rzadko przedmiotem obrotu rynkowego.
WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA powstaje:
z oszacowania wartości gruntu (kosztu zakupu) przy istniejącym użytkowaniu,
oszacowania kosztu odtworzenia brutto budynków i innych składników,
zużycia technicznego, ekonomicznego i funkcjonalnego,
ustalenia kosztu odtworzenia netto (jako różnicy kosztu odtworzenia brutto i wartości zużycia).
WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA jest sumą wartości: gruntu (kosztów zakupu) oraz kosztów odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników pomniejszonych o wartość zużycia (wartość odtworzenia netto).
WARTOŚĆ KASTRALNA
WARTOŚĆ KATASTRALNA to wartość ekonomiczna ustalana w trakcie powszechnej taksacji. Stanowić będzie podstawę do naliczania podatku od nieruchomości. Powinna być zbliżona do wartości rynkowej. Może jednak różnić się od wartości rynkowej z uwagi na niemożliwość uwzględnienia cech indywidualnych. Ustalana będzie na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości w trakcie taksacji przeprowadzona będzie raz na kilka lat.
WARTOŚĆ RYNKOWA
Najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku przy założeniu, że:
strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami,
mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość,
nie działają w sytuacji przymusowej,
upłynął okres niezbędnego wyeksponowania dobra na rynku przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę stan dobra i stan rynku,
w okresie ekspozycji dobra na rynku oraz w okresie negocjowania umowy ceny nie ulegają zmianie.
WARTOŚĆ RYNKOWA może być ustalana jako:
wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU),
wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania (W RA)t
wartość rynkowa dla optymalnego wykorzystania (WRO),
wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży (WRW)t
wartość rynkowa dla przyszłej sprzedaży (WRP).
Rodzaj zastosowanej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości rynkowej wynika przede wszystkim z:
wskazań wynikających z przepisów prawa,
postanowień umowy z zamawiającym operat szacunkowy;
celu sporządzanej wyceny;
stanu rynku i szczególnych uwarunkowań danego dobra.
Najczęściej ustalaną podkategorią wartości rynkowej są: WRU i WRR Sporadycznie: WRA, WRO i WRW.
INNE KATEGORIE EKONOMICZNE
Kategoria ekonomiczna - to pewne abstrakcyjne pojęcie . wyrażające ogólne własności różnych elementów aspektów procesu gospodarowania (praca, kapitał, zysk. produkcja, wymiana, rynek, towar, cena, dochód popyt i podaż).
1. Wartość - pojęcie stosowane w wielu dziedzinach gospodarki społecznej, sztuki, kultury itp. Wg encyklopedii oznacza ile coś jest warte. Zespól cech określających rzecz}' lub zjawiska. W ekonomii a zwłaszcza w wycenie wartość to kategoria wyrażona w jednostkach pieniężnych (monetarnych).
2. Wartość bankowo-hipoteczna - kategoria obligatoryjnie określana dla zabezpieczenia kredytów udzielanych przez banici hipoteczne, również przez banici uniwersalne. Zgodnie z przepisaniem ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami jest stosowana do wyceny nieruchomości. Zasady określania wartości bankowo-hipotecznej reguluje w Polsce ..Rekomendacja F" opracowana przez KNF.
3. Wartość bieżąca netto (NPV) — suma zdyskontowanych strumieni pieniężnych. Wyrażana jest wzorem:
$$\text{NPV} = \sum_{t = 0}^{n}\text{CF}_{t}\frac{1}{{(1 + r)}^{t}}\ $$
gdzie:
NPV — wartość bieżąca netto (Net Present Value),
r — stopa dyskonta,
n— liczba lat osiągana strumieni pieniężnych,
CFt — strumień pieniężny w czasie t.
Jest jedną z metod określania opłacalności projektu inwestycyjnego. Do realizacji powinien być przyjęty projekt o większym NPV. Dodatnia wartość informuje, że inwestycja wygeneruje dodatnie strumienie pieniężne w wysokości pozwalającej na spłatę kapitału, wydatków na utrzymanie inwestycji i oraz zapewni dodatkowe korzyści finansowe. Jest bezwzględnym kryterium oceny projektów inwestycyjnych.
4. Wartość ekonomiczna — ustalana przez zespół wycenionych, obiektywnych cech danego dobra. Jest kategorią teoretyczną. Przejawami wartości ekonomicznej może być: wartość czynszowa, wartość katastralna, wartość księgowa, wartość likwidacyjna, wartość rynkowa, wartość użytkowa, wartość wymienna, wartość odtworzeniowa.
5. Wartość godziwa - zdefiniowana jest w ustawie o rachunkowości jako kwota, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony w transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi, dobrze poinformowanymi i niepowiązanymi ze sobą stronami.
6. Goodwill - ustalona jest jako nadwyżka wartości firmy (jako całości) nad wartością aktywów, na którą składają się m.in.: patenty, licencje, koncesje, zawarte kontrakty itp. Ma charakter niematerialny, nie zależy od kosztów wytworzenia i nie występuje w sposób samoistny poza przedsiębiorstwem, którego dotyczy.
7. Wartość katastralna - ustalana w trakcie powszedniej wyceny nieruchomości. Stanowi podstawę naliczania podatku od nieruchomości.
8. Wartość księgowa - wartość aktywów, wg której są wykazane w bilansie sporządzonym zgodnie z przepisami i zasadami rachunkowości.
9. Wartość likwidacyjna - wartość, jaką można uzyskać z likwidacji aktywów przedsiębiorstwa w trybie wymuszonej (desperackiej) sprzedaży.
10. Wartość odtworzeniowa — obejmuje wartość nakładów zastosowanych na kupno gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników, pomniejszony o stopień zużycia.
Inne: aktywa, aktywa netto, amortyzacja, cena, inwestycja, koszt, koszty alternatywne, koszt kapitału, kredyt, należności, stopa procentowa, stopa dyskontowa, stopa kapitalizacji, zysk
CELE WYCENY PODMIOTÓW GOSPODARCZYCH
| Przenoszenie praw własności | Zmiany form organizacyjnych | Wymiary podatków i opłat | Pozostałe zarządzanie podmiotem |
|---|---|---|---|
| Prywatyzacja | Wniesienie przedsiębiorstwa lub jego części jako aportu rzeczowego do spółki | Wymiar podatku od spadków, darowizn i innych podatków majątkowych | Zabezpieczenie wierzytelności bankowych |
| Reprywatyzacja | Przyjęcie nowych, wystąpienie lub wyłączenie udziałowców ze spółki | Ustalenie podatków i opłat lokalnych od nieruchomości | Zabezpieczenie wierzytelności w przypadku upadłości przedsiębiorstwa |
| Kupno – sprzedaż | Przekazanie przedsiębiorstwa lub jego części w dzierżawę, agencję, leasing a następnie zwrot po wygaśnięciu lub zerwaniu umowy | Określenie opłat skarbowych od transakcji, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub jego część | Ewidencja i kontrola wewnętrzna wartości kapitału |
| Uwłaszczenie | Likwidacja przedsiębiorstwa | Wymiar składek ubezpieczeniowych majątku przedsiębiorstwa oraz wysokości odszkodowań | Ustanie wskaźników ekonomicznych służących analizie kondycji ekonomicznej przedsiębiorstwa |
| Wywłaszczenie | Fuzja przedsiębiorstw | Analiza efektywności ekonomicznej przedsiębiorstw | |
| Podział przedsiębiorstwa |
Cele wyceny podmiotów gospodarczych
Sposoby:
Uwłaszczenie- umocowanie praw do nieruchomości- zamiana praw niezbywalnych (użytkowanie, zarząd) na zbywalne (użytkowanie wieczyste, własność)
Inne sposoby:
prywatyzacja
reprywatyzacja
kupno- sprzedaż
wywłaszczenie
Tryby uwłaszczenia:
Ogólny "z mocy prawa"(przedsiębiorstwa państwowe i komunalne): podmiot nie może zrezygnować, nie trzeba składać wniosków, wydanie decyzji jest kompetencją wojewody
(05.12.1990 r.- Ustawa o gospodarowaniu gruntów i wywłaszczeń nieruchomości)
Grunty w użytkowaniu wieczystym nie podlegają opłatom pierwszym. Budynki na własność (również odpłatnie)
Szczególny tryb uwłaszczenia dotyczy uczelni wyższych, jednostek badawczo- rozwojowe oraz spółdzielni "niemieszkaniowych" (27.09.1990 r. ustawa o szkolnictwie wyższym oraz 11.03.1991 r. Ustawa i placówkach badawczo-rozwojowych) (19.09.1991 r. Ustawa o gospodarowaniu gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości)
Grunty (również rolne) w użytkowaniu wieczystym bez opłaty pierwszej.
Budynki i inne mienie- na własność nieodpłatnie
Spółdzielnie na mocy umów cyw. prawnych
Grunty i budynki- odpłatnie
Metoda kosztów odwożenia:
Szczegółową $\mathbf{W}_{\mathbf{o}}\mathbf{=}\sum_{}^{}{\mathbf{J}_{\mathbf{i}}\mathbf{*}\mathbf{C}_{\mathbf{i}}\mathbf{*}\mathbf{(}\mathbf{1}\mathbf{+}\mathbf{K}_{\mathbf{d}\mathbf{)}}}$
Zagregowanych elementów $\mathbf{W}_{\mathbf{o}}\mathbf{=}\sum_{}^{}{\mathbf{J}_{\mathbf{e}}\mathbf{*}\mathbf{C}_{\mathbf{e}}}\mathbf{*}\mathbf{(}\mathbf{1}\mathbf{+}\mathbf{K}_{\mathbf{d}}\mathbf{)}$
Wskaźnikową Wo=Jw*Cw
Zasady wycena do uwłaszczenia:
gminy- otrzymały majątek Skarbu Państwa bez wyceny, tylko na podstawie inwentaryzacji- bez wyceny i nieodpłatnie.
przedsiębiorstwa państwowe i osoby prawne (państwowe)- budynki, budowle i urządzenia- wg wartości odtwórczej na 05.12.1990 r.
placówki naukowo- badawcze- otrzymały wszystkie składniki majątku bez wyceny (tylko na podstawie inwentaryzacji)
spółdzielnie "niemieszkaniowe"- grunty, budowle i budynki- wg wartości rynkowej- na wniosek musiały wykupić
rolnicze spółdzielnie produkcyjne- grunty i budynki wg. zasad obowiązujących w AWRSP
samorządy powiatowe i wojewódzkie (po 01.01.1999r.) otrzymały majątek nieodpłtanie, tak jak gminy w 1990 r.
Wywłaszczenie- pozbawienie lub ograniczenie (decyzją administracyjną) praw: własności, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego do nieruchomości jako składnika majątku podmiotów gospodarczych
Dopuszczają i ograniczają:
Konstytucja RP (art. 21)
Kodeks cywilny
Ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 112)
Tryb wywłaszczenie:
musi być poprzedzone rokowaniami o nabycie praw do nieruchomości
wniosek o wywłaszczenie- gdy wyniki rokowań są negatywne
decyzja o wywłaszczeniu wydana przez Starostę
decyzja o wysokości odszkodowania
pouczenia o warunkach odwoławczych
Odszkodowanie:
odszkodowanie dotyczy tylko wartości nieruchomości i utraconych pożytków (z naniesień roślinnych)
przepisy prawa nie przewidują odszkodowań z tytułu zmniejszenia, reorganizacji lub całkowitej likwidacji produkcji
niezbyt precyzyjnie określono odszkodowanie z tytułu ograniczenia praw- przy realizacji inwestycji
1. Zasady ustalania odszkodowania określone są w:
- ustawie z dnia 21 siernia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U z 2000 r. Nr. 46, poz.543)
- Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 lipca 2004 r. w sprawie szczególnych zasad wyceny
- Powszechnych Krajowych Standardach Wyceny
2. Procedura wycena:
- wartość rynkowa nieruchomości (grunotowej, budynków lub gruntowanej zabudowanej) ustalana w podejściu porównawczym (sporadycznie dochodowym) na dzień wydania decyzji
- wartość naniesień (roślinnych i innych) wg poniesionych kosztów lub wg utraconych korzyści: w szczególnych przypadkach ustala się wartość odtworzeniową nieruchomości
3. W ramach odszkodowania może być przyznana nieruchomość zamienna (z ewentualną dopłatą)
4. Podmiot wywłaszczany może domagać się:
wykupu pozostałości
przeniesienia ośrodka (siedziby) na koszt wywłaszczającego
5. Nie przysługuje odszkodowanie z tytułu utraty zdolności produkcyjnych lub obniżenia zysku
6. Po 2008 r. wartość odszkodowania ustala się wg aktualnego użytkowania.
7. Wywłaszczenie nie występuje miedzy podmiotami Skarbu Państwa i Samorządowymi. Może mieć miejsce przeniesienie praw zwane: przewłaszczeniem.