Osoby niepełnoletnie właścicielami nieruchomości
2007-04-30
Informacja o autorze:
Autor współpracuje z Serwisem Budowlanym, ABC Wolters Kluwer Polska
Pytanie pochodzi z publikacji Serwis Budowlany
W trakcie kontroli nieużytkowanego budynku ustalono, że właścicielami są osoby niepełnoletnie (dwoje braci) - jedenaście i piętnaście lat. Dzieci pozostają pod władzą rodzicielską obojga rodziców.
Zgodnie z przepisami rodzice są przedstawicielami ustawowymi dzieci (Art. 98 § 1 k.r.o.). Ponieważ obiekt znajduje się w nieodpowiednim stanie zachodzi konieczność przeprowadzenia postępowania administracyjnego w oparciu o art. 66 ustawy Prawo budowlane
Czy reprezentacja rodziców będzie wymagała zezwolenia sądu opiekuńczego ze względu na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu?
Jeżeli reprezentacja rodziców nie będzie wymagała zezwolenia sądu opiekuńczego to kto powinien być adresatem decyzji na podstawie art. 66 ustawy - Prawo budowlane?
Odpowiedź:
Na wstępie należy zauważyć, że zgodnie z art. 8 § 1 k.c., każdy człowiek od chwili urodzenia ma zdolność prawną. Posiadać zdolność prawną oznacza możność bycia podmiotem praw i obowiązków. Od zdolności prawnej należy odróżnić zdolność do czynności prawnych, a więc możliwość samodzielnego dokonywania czynności prawnych, np. poprzez nabywanie praw lub zaciąganie zobowiązań. Pełną zdolność do czynności prawnych nabywa się z chwilą uzyskania pełnoletniości (art. 11 k.c.).
Jak stanowi art. 12 k.c. nie mają zdolności do czynności prawnych osoby, które nie ukończyły lat trzynastu, oraz osoby ubezwłasnowolnione całkowicie. Osoby małoletnie, które ukończyły trzynaście lat mają ograniczoną zdolność do czynności prawnych. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ważności czynności prawnej, przez którą osoba ograniczona w zdolności do czynności prawnych zaciąga zobowiązanie lub rozporządza swoim prawem, potrzebna jest zgoda jej przedstawiciela ustawowego. Jeżeli osoba ograniczona w zdolności do czynności prawnych dokonała sama jednostronnej czynności prawnej, do której ustawa wymaga zgody przedstawiciela ustawowego, czynność jest nieważna. Osoba ograniczona w zdolności do czynności prawnych może bez zgody przedstawiciela ustawowego zawierać umowy należące do umów powszechnie zawieranych w drobnych bieżących sprawach życia codziennego. Osoba ograniczona w zdolności do czynności prawnych może bez zgody przedstawiciela ustawowego rozporządzać swoim zarobkiem, chyba że sąd opiekuńczy z ważnych powodów inaczej postanowi.
Powyższe uwagi są niezbędne z uwagi na fakt, iż postępowanie administracyjne w związku z treścią art. 66 ustawy z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118), a dotyczące nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego, jego użytkowania w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia, ewentualnie powodującego swym wyglądem oszpecenie otoczenia, prowadzone jest na podstawie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 28 k.p.a. stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Dodatkowo - art. 29 - stronami mogą być osoby fizyczne i osoby prawne, a gdy chodzi o państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne i organizacje społeczne - również jednostki nie posiadające osobowości prawnej.
Najistotniejsza jest treść art. 30. Otóż zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych stron ocenia się według przepisów prawa cywilnego, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej. Tak więc zgodnie ze wskazanymi przepisami k.c. małoletni, jako osoba fizyczna ma zdolność prawną, a więc może być właścicielem nieruchomości zabudowanej, Tym samym może być również podmiotem obowiązków wynikających m.in. z przepisów prawa budowlanego, dot. obowiązków właściciela obiektu budowlanego.
Natomiast co do możliwości działania w postępowaniu administracyjnym to treść art. 30 § 2 k.p.a. jednoznacznie określa, że osoby fizyczne nie posiadające zdolności do czynności prawnych działają przez swych ustawowych przedstawicieli.
Jeżeli małoletni ma rodziców, to o ile nie są oni pozbawieni lub nie mają ograniczonej władzy rodzicielskiej, to jest są przedstawicielem ustawowym małoletniego (art. 98 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Rodzice obowiązani są sprawować z należytą starannością zarząd majątkiem dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską. Jednakże rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko (art. 101 § 3 KRO). Jak wskazał SN w wyroku z dnia 16 listopada 1982 r. (sygn. akt I CR 234/82; publik. LEX nr 8486) reprezentacja rodzica w sprawach majątkowych dziecka jeśli obejmuje czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, wymaga umocowania udzielonego przez sąd opiekuńczy. Miernikiem czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu jest ciężar gatunkowy dokonywanej czynności, jej skutków w sferze majątku małoletniego, wartości przedmiotu danej czynności oraz szeroko pojęte dobro dziecka i ochrona jego interesów życiowych.
Do wskazanej w pytaniu sytuacji nie będą miały jednak jak się wydaje zastosowania przepisy określające wymóg uzyskania zgody sądu opiekuńczego na dokonanie czynności przekraczających zwykły zarząd majątkiem. Reprezentacja dziecka, jako strony postępowania administracyjnego, należy uznać za czynności nie przekraczającą zwykłego zarządu majątkiem dziecka. Dotyczy ona reprezentacji dziecka jako przedstawiciel ustawowy. Dopiero np. wykonanie nałożonych w decyzji obowiązków (np. konieczności wykonania określonego remontu) może oznaczać konieczności dysponowania zgodą sądu, np. w zakresie przeznaczenia środków dziecka na remont budynku.
Ewentualnie złożenie wniosku o wszczęcie odpowiedniego postępowania administracyjnego może zostać uznane za taką czynność, jeżeli wynik tego postępowania będzie powodowała zmiany dot. majątku dziecka, i to zmiany przekraczające zwykły zarząd. Reprezentacja jednak w takim postępowaniu będzie odbywała się już bez zgody sądu, gdyż rodzice z mocy ustawowy są przedstawicielami małoletnich dzieci.
Tak jak to już wskazano, małoletni może być podmiotem praw i obowiązków. Obowiązki nakładane na podstawie art. 66 prawa budowlanego nakładane są m.in. na właściciela, na którym ciąży ogólny obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z wymogami prawa budowlanego (art. 61). Decyzja powinna więc nakładać obowiązek na właściciela (małoletnich), a doręczona powinna zostać do rąk rodziców (przedstawicieli ustawowych).