Podstawy prawne inwestowania
i obrotu nieruchomościami.

Mienie (art. 44 KC) - własność i inne prawa majątkowe

Mienie - jest zbiorczą nazwą dla ogółu podmiotowych praw majątkowych.

Prawami majątkowymi są:

1. prawa rzeczowe
   własność, użytkowanie wieczyste, służebności gruntowe i osobiste, zastaw (rejestrów), hipoteka, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

2. inne prawa
   wierzytelności - najem, dzierżawa; lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu, wierzytelności z weksla lub czeku...

Źródła praw majątkowych => stosunki cywilnoprawne

stosunek prawny - szczególna odmiana relacji społecznej; relacja pomiędzy podmiotami stosunku prawnego zachodzi pod kontrolą norm prawnych;

W ramach stosunku prawnego można wyróżnić:

1. podmioty stosunku prawnego - osoby, którym prawo przyznało zdolność prawną (np. sprzedający i kupujący);

2. przedmiot stosunku prawnego - wszystko to czego dotyczy treść stosunku prawnego (np. dom);

3. treść stosunku prawnego - wzajemne uprawnienia i obowiązki;

Stosunkiem prawnym jest np. umowa najmu.

Cechy praw majątkowych:

1. majątkowy charakter praw podmiotowych jest cechą stałą, niezależną od wartości majątkowej konkretnego prawa

2. prawa majątkowe mogą mieć charakter:

1. względny - jeżeli stwarzają możliwości skierowania roszczenia tylko
   w stosunku do określonej osoby (np. najem);

2. bezwzględny - są skuteczne wobec wszystkich osób (np. własność, użytkowanie, służebność, zastaw, hipoeka);

3. katalog podmiotowych praw majątkowych nie jest zamknięty (mogą być nowe, mogą zniknąć obecne);

4. prawa majątkowe są z reguły przenaszalne;

5. obrót prawami majątkowymi jest co do zasady swobodny;

6. niekiedy nabycie prawa majątkowego uzależnione jest od uzyskania zezwolenia
   lub koncesji organu administracyjnego;

7. ograniczeniom administracyjnym może podlegać sfera wykonywania majątkowych praw podmiotowych (głównie prawa własności);

8. prawa/roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu (np. ktoś mieszka na jakimś terenie od 50 lat i nagle zjawia się facet i mówi, że jest jego właścicielem - zasiedzenie);

9. prawa majątkowe są przedmiotem egzekucji;

Rodzaje własności - mienia

1. mienie państwowe - własność Skarbu Państwa i innych państwowych osób prawnych;

2. mienie komunalne - własność gminy i innych komunalnych osób prawnych;

3. mienie osobiste - wszelkie mienie obejmujące własność szeroko rozumianych środków spożycia przeznaczonych do zaspokajania osobistych materialnych
   i kulturalnych potrzeb właściciela i jego bliskich; Podmiotem mienia osobistego mogą być wyłącznie osoby fizyczne a przedmiotem wyłącznie dobra konsumpcyjne mające charakter osobisty;

Kalendarium:

01.02.1989r.

Do 01.02.1989r. mienie ogólnonarodowe przysługiwało niepodzielnie państwu.
Po zmianie Kodeksu Cywilnego (art. 41) mienie to mogło przysługiwać albo Skarbowi Państwa albo państwowym osobom prawnym.

27.05.1990r.

Ustawa o samorządzie terytorialnym i Ustawa Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych.

Zmiany:

• gminy uzyskały osobowość prawną;

• utworzono nową kategorię mienia - mienie komunalne;

• przekazano gminom na własność część mienia państwowego w tym nieruchomości;

• przekształcono część przedsiębiorstw państwowych w przedsiębiorstwa komunalne, które zachowały osobowość prawną pomimo przekształcenia;

05.12.1990r.

Ustawa o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości.

Państwowe i komunalne osoby prawne, które w dniu wejścia posiadały w zarządzie nieruchomości uzyskały prawo użytkowania wieczystego tych gruntów a zarząd budynków został zmieniony na własność;

Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej

Art. 20.

Społeczna gospodarka rynkowa oparta na wolności działalności gospodarczej, własności prywatnej oraz solidarności, dialogu i współpracy partnerów społecznych stanowi podstawę ustroju gospodarczego Rzeczypospolitej Polskiej.

Art. 21.

1. Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia.

2. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

Art. 64.

1. Każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia.

2. Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej.

3. Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko
   w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.

Art. 165.

1. Jednostki samorządu terytorialnego mają osobowość prawną. Przysługują im prawo własności i inne prawa majątkowe.

2. Samodzielność jednostek samorządu terytorialnego podlega ochronie sądowej.

Nieruchomość jest rzeczą.

W rozumieniu Kodeksu Cywilnego rzeczami są tylko przedmioty materialne (art. 45 KC).

Rzeczami są tylko przedmioty materialne, tj. materialne części przyrody (w stanie pierwotnym lub przetworzonym) na tyle wyodrębnione (w sposób naturalny lub sztuczny),
że w obrocie prawnym mogą być traktowane jako dobra samoistne.

Kodeks cywilny:

Art. 46

§ 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 46¹

Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Rodzaje nieruchomości:

1. nieruchomości gruntowe
   Swoim zakresem grunt obejmuje również przestrzeń nad powierzchnią i pod jej powierzchnią;
   Częścią składową gruntu jest w zasadzie wszystko czego nie daje się od niego odłączyć bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego;
   Częścią składową gruntu są w szczególności budynki i inne urządzenia trwale
   z gruntem związane jak też drzewa i inne rośliny od momentu ich zasiania
   czy zasadzenia;
   W prawie polskim utrzymano starorzymską zasadę:
   ”wszystko co wznosi się na gruncie, przypada gruntowi”

2. nieruchomości budynkowe - budynki trwale związane z gruntem jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności;

3. nieruchomości lokalowe - część budynku jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności;

Budynek musi być trwale związany z gruntem.

Nieruchomość lokalową stanowi zatem wyodrębniona część składowa nieruchomości gruntowej (gdy budynek jest częścią składową gruntu) albo nieruchomości budynkowej.

Częścią budynku, która współcześnie stanowić może odrębną nieruchomość,
może być lokal.

Formy władania nieruchomościami:

1. własność;

2. użytkowanie wieczyste;

3. użytkowanie;

4. najem i dzierżawa;

5. zarząd;

6. władanie bez tytułu prawnego;

własność - najdoskonalsza forma władania; w granicach określonych przez ustawę i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa;

Korzystanie z rzeczy może polegać na władaniu rzeczą, dokonywaniu jej zmian, a nawet zniszczeniu, pobieraniu pożytków i innych dochodów z rzeczy i rozporządzaniu rzeczą;

Rozporządzanie rzeczą oznacza:

1. przenoszenie własności;

2. zbycie;

3. obciążenie;

4. oddanie w posiadanie w drodze odpowiednich czynności prawnych;

5. a także dokonywanie czynności faktycznych jak zniszczenie czy porzucenie rzeczy;

Granice wykonywania prawa własności są określone przez ustawy i zasady współżycia społecznego.

Uprawnienia właściciela:

• może korzystać z nieruchomości, rozporządzać nią zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności pobierać pożytki i inne dochody
  z nieruchomości;

Właściciel ma obowiązek:

• korzystać z nieruchomości zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa i w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego;

• pozwolić na naruszenie substancji jego nieruchomości przez inną osobę jeżeli jest
  to konieczne do odwrócenia niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom osobistym tej osoby lub osoby trzeciej, jak również dobrom majątkowym, chyba
  że groźba jest oczywiście i niewspółmiernie mniejsza aniżeli uszczerbek, który mógłby ponieść właściciel nieruchomości (np. „jedzie straż pożarna”);

• powstrzymać się przy wykonywaniu swego prawa od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą
  ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych
  (np. „piła elektryczna na działce”);

• dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby nie groziło to nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia (np. „dziura w ziemi i dom sąsiada się wali”);

Przestrzenny aspekt własności:

W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntów własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód i kopalin.

Roszczenia właściciela:

Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie
do władania rzeczą.

---