OGÓLNE WIADOMOŚCI O PRAWIE RZECZOWYM

Znaczenie przedmiotowe- zespół przepisów prawnych normujących powstanie, treść, zmianę i ustanie prawa własności i innych praw związanych z korzystaniem z rzeczy (czyli praw podmiotowych).

Znaczenie podmiotowe- to właśnie te wyżej wymienione prawa, które aby być prawami rzeczowymi(w znaczeniu przedmiotowym) muszą być związane z rzeczą i mieć charakter bezwzględny.

Trzy rodzaje nieruchomości:

-gruntowe

-lokalowe

-mieszkaniowe

O ile gruntowe zawsze są nieruchomościami o tyle pozostałe dwa rodzaje są nieruchomościami, jeśli osobny przepis tak stanowi, w innym przypadku są częściami składowymi gruntu.

Tak więc budynki mogą stanowić odrębną nieruchomość jeśli:

-zostały wzniesione na terenie Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego przez wieczystego użytkownika gruntu.

-lokale wyodrębnione jako oddzielne przedmioty własności.

Części składowe muszą spełniać następujące przesłanki:

-połączenie w sensie gospodarczym i fizycznym

-brak możliwości odłączenia

-połączenie musi być trwałe

Przynależnościami są:

-rzecz ruchoma

-rzecz odrębna

-stosunek gospodarczego przystosowania z rzeczą główną

-potrzebne do korzystania z rzeczy głównej

-faktyczny związek z rzeczą główną

Prawo cywilne rozróżnia dwa rodzaje pożytków- pożytki rzeczy i pożytki prawa

Pożytki rzeczy to dochody pochodzące z rzeczy natomiast pożytki prawa to dochody płynące z prawa.

Pożytki rzeczy: naturalne( płody i inne części składowe, jeśli dochód z nich czerpany jest zgodnie z prawidłowa gospodarką) oraz cywilne, (czyli pożytki, jakie przynosi rzecz zgodnie z istniejącym stosunkiem prawnym). Pożytki naturalne przysługują uprawnionemu, gdy zostały odłączone w czasie trwania uprawnienia, natomiast pożytki cywilne przysługują do czasu trwania tego uprawnienia.

Prawa rzeczowe w przeciwieństwie do obligacyjnych są bezwzględne (erga omnes) a prawa obligacyjne są względne (inter partes), czyli dotyczą jedynie stron stosunku prawnego i tylko na nie wywierają wpływ, natomiast prawa rzeczowe są skuteczne wobec wszystkich i niosą ze sobą ogólną zasadę nie czynienia czegokolwiek, co godziłoby w treść tego prawa.

Istnieje również kategoria praw pośrednich, tzn. praw obligacyjnych posiadających rozszerzoną skuteczność. Możemy do nich zaliczyć: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego (stosuje się przepisy o ochronie własności), prawo dożywocia, prawa ujawnione w księdze wieczystej, które są skuteczne wobec uprawnień dotyczących nieruchomości nabytych po jego ujawnieniu (tego prawa). Kolejnym wyjątkiem od względności praw obligacyjnych jest skarga pauliańska, jak również prawa obligacyjne doznają ochrony wobec osób trzecich na podstawie przepisów o czynach niedozwolonych (jeżeli wierzyciel tego prawa obligacyjnego dozna szkody może on żądać jej naprawienia od osoby trzeciej jeśli wystąpią odpowiednie przesłanki).

Tak więc łączność między prawami obligacyjnymi a rzeczowymi wyraża się w tym iż niektóre stosunki obligacyjne w węższym lub szerszym zakresie uzyskują skuteczność wobec osób trzecich. Łączność ta wyraża się również w tym, iż niektóre prawa rzeczowe posiadają znamiona praw obligacyjnych, np. obowiązek zastawnika czuwania nad rzeczą czy użytkownika do ponoszenia ciężarów koniecznych do prowadzenia prawidłowej gospodarki.

Podziały praw rzeczowych:

Prawa terminowe i bezterminowe- chyba nie trzeba tłumaczyć

Prawa związane i niezwiązane- o ile niezwiązane maja byt samodzielny, o tyle związane mogą istnieć tylko wraz z prawem głównym, dzielą one los prawny prawa głównego.

Prawa samoistne i niesamoistne (akcesoryjne)- istnienie praw akcesoryjnych zależne jest od innego prawa, bez którego te nie mogą powstać ani istnieć.

Prawa zbywalne i niezbywalne.

Prawa odpłatne i nieodpłatne.

Prawa podzielne i niepodzielne.

TREŚĆ, ZAKRES I WYKONYWANIE WŁASNOŚCI

Trzonem prawa własności są dwa uprawnienia właściciela: prawo do korzystania z rzeczy i prawo do rozporządzania rzeczą.

W skład prawa do korzystania z rzeczy wchodzą:

-posiadanie rzeczy

-używanie rzeczy

-pobieranie pożytków i innych przychodów rzeczy

-prawo do dyspozycji faktycznych rzeczą, czyli możliwość przetworzenia rzeczy, zniszczenia.

W skład prawa do rozporządzania rzeczą wchodzą:

-prawo do wyzbycia się własności

-prawo do obciążenia rzeczy.

Naszemu prawu znane są trzy wyznaczniki granic prawa własności:

-przepisy ustaw

-zasady współżycia społecznego

-społeczno-gospodarcze przeznaczenie danej własności.

Wśród przepisów sąsiedzkich można rozróżnić cztery ich kategorie:

-ograniczające oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie

-określające sposób korzystania przez sąsiadów z granicznych pasów zieleni

-umożliwiające ustanowienie pewnych służebności

-normujące problemy związane z granicami.

NABYCIE I UTRATA WŁASNOŚCI

Czy sama umowa zobowiązująca przenosi własność? W prawie francuskim tak, jest to umowa obligacyjna o podwójnym skutku, tj. zobowiązująco - rozporządzającym. W Niemczech konieczne jest zawarcie dodatkowej umowy rozporządzającej. Polski system prawny obiera się na podwójnym skutku umowy zobowiązującej, ale może być konieczne zawarcie dodatkowej umowy w wypadkach, gdy: ustawa tak stanowi lub strony tak postanowiły.

Gdy ustawa tak stanowi:

W wypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości z zastrzeżeniem terminu lub warunku, lub przy prawie pierwokupu.

Istnieje ogólna zasada, iż rzecz przechodzi na własność nabywcy w chwili jej sprzedaży, zamiany, darowizny bądź z jakiejkolwiek innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Tak więc umowa taka ma charakter konsensualny, gdyż to właśnie ta umowa jest źródłem czynności przeniesienia własności rzeczy. Istnieją od tej zasady wyjątki.

W przypadku ruchomości rzecz przechodzi na własność nabywcy w momencie wydania rzeczy, (czyli wtedy zawierana jest umowa realna) w momencie, gdy:

Umowa dotyczy rzeczy określonych co do gatunku.

Umowa dotyczy rzeczy przyszłych.

Zbywcą jest osoba nieuprawniona do rozporządzania rzeczą, a nabywca jest w dobrej wierze.

To samo dotyczy sprzedaży nieruchomości, tzn. wpis do księgi wieczystej nie jest konstytutywny do przeniesienia własności. Istnieją i również od tego wyjątki:

Gdy sprzedaży podlega osobna nieruchomość budynkowa stojąca na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym.

Gdy dochodzi do utworzenia odrębnej własności lokalowej.

Oczywiście ta zasada konsensualności umowy jest względnie obowiązująca, czyli strony mogą inaczej postanowić.

Zależnie od konstrukcji ustawowej, umowa o przeniesienie własności może być bądź umową kauzalną (przyczynową) bądź abstrakcyjną (oderwaną).

Pierwszy system jest charakterystyczny dla systemu francuskiego, czyli ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia przyczyny, dla której na przeniesienie strony się zdecydowały.

Według systemu drugiego (stosowane w Niemczech) ważność tej umowy zobowiązującej nie wpływa na ważność umowy przenoszącej własność. Taki brak zobowiązania, w wypadku przeniesienia już własności, rodzi jedynie roszczenie o zwrot niesłusznego wzbogacenia.

Polski system opiera się na zasadzie kauzalności.

Jest to zasada przyczynowości w sensie materialnym, ważna w obrocie zarówno nieruchomościami jak i ruchomościami. Zasada kauzalności w sensie formalnym występuje tylko przy nieruchomościach, gdyż oznacza ona konieczność wymienienia zobowiązania, będącego przyczyną przeniesienia własności, w akcie notarialnym.

Umowa zobowiązująca musi być ważna przed jak i w trakcie przeniesienia własności, jednak w wypadku nieważności umowy zobowiązującej po przeniesieniu własności, SN inaczej kształtuje sytuacje nieruchomości i ruchomości:

W przypadku nieruchomości powstaje roszczenie o powtórne przeniesienie własności, czyli o dokonanie czynności rzeczowej

. W przypadku ruchomości taka nieważność ma również skutek zeczowy, czyli własność przechodzi na inny podmiot.

W przypadku nieruchomości, jeśli umowa sprzedaży została sporządzona pod warunkiem lub terminem, potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron mające na celu bezzwłoczne przeniesienie własności, aby do takiego przeniesienia mogło dojść.

Jak wiemy właściciel to osoba która może rozporządzać rzeczą. Co się stanie, gdy umowę zobowiązującą (np. sprzedaży) zawrze osoba nieuprawniona do rozporządzania rzeczą? Zgodnie z zasadą nemo plus iuris… nie można przenieść więcej praw niż się posiada. Więc w tym wypadku umowa zobowiązująca, zawarta przez osobę nieuprawnioną będzie ważna, nieważna będzie natomiast umowa rozporządzająca (czyli własność nie zostanie przeniesiona). Oczywiści nabywca chroniony jest przez zasadę dobrej wiary i w wypadkach ustawowo określonych własność nabywa.

W wypadku nieruchomości można nabyć rzecz od nieuprawnionego do rozporządzania, gdy jest on wpisany w KW jako właściciel, nabywca jest w dobrej wierze i czynność jest odpłatna.

W wypadku ruchomości nabyć rzecz można od nieuprawnionego, gdy nią włada i wyda ją nabywcy (analogicznie do KW przy nieruchomościach) a nabywca jest w dobrej wierze. Czyli jest to czynność realna. Zasada ta nie działa w wypadku nabycia rzeczy ruchomej od nieuprawnionego w wypadku jej kradzieży, zgubienia lub utracenia w inny sposób, czyli w wypadkach, gdy nie zostały powierzone przez właściciela. Wtedy do nabycia własności przez nabywcę potrzebny jest upływ trzy letniego terminu od dnia utraty rzeczy.

W wypadku stosunków między zleceniodawcą a zleceniobiorcą. Zleceniobiorca nabywa zecz na własność we własnym imieniu, a zleceniodawcy przysługuje roszczenie o przeniesienie własności. Gdy zleceniobiorca od tego obowiązku się uchyla, może uczynić to sąd, z tym, że jego orzeczenie jest równoznaczne z przeniesieniem własności. Roszczenie to wynika ex lege, czyli istnieje choćby strony umowy zlecenie w tej materii się nie wypowiedziały. Umowa taka nie musi mieć charakteru aktu notarialnego, może być nawet ustna.

ZASIEDZENIE I PRZEMILCZENIE

Istnieją dwa rodzaje nabycia prawa własności na podstawie upływu czasu, są to zasiedzenie i przemilczenie. O ile zasiedzenia polega na uregulowaniu stanu faktycznego i prawnego, spowodowanego wykonywaniem prawa własności przez osobę nieuprawnioną przez odpowiednio długi czas, o tyle przemilczenie polega na niewykonywaniu tego prawa przez uprawnionego. Dopuszczalne jest w prwie polskim zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego. Możliwe jest również zasiedzenia udziału we współwłasności.

Zasiedzenie konkretnych rodzajów nieruchomości:

Potrzebny jest upływ lat 20 w przypadku dobrej wiary, lub upływ lat 30 w każdym innym przypadku (zła wiara0. Czyli muszą być spełnione dwie przesłanki: upływ czasu i posiadanie.

Nieruchomości budynkowe- mogą być zasiedzone tylko wraz z prawem głównym, czyli użytkowaniem wieczystym.

Nieruchomości gruntowe- może być zasiedzona część takiej nieruchomości, np. działka budowlana wydzielona z większej nieruchomości.

Nieruchomości lokalowe- musza być zasiedzone w całości, nie jest możliwe zasiedzenie kilku pomieszczeń (lokal musi być samodzielny do zasiedzenia, czyli musi być zasiedzony w całości, aby tę przesłankę samodzielności spełnić.

Zdarza się, iż posiadanie przechodzi na drugą osobę (chodzi tutaj o przypadki przeniesienia posiadania i dziedziczenia), wtedy czas zasiedzenia pierwszego posiadacza dolicza się do czasu zasiedzenia drugiego posiadacza.

Dobra wiara. Jest to przeświadczenie nabywcy rzeczy iż nabył je zgodnie z prawem i że przysługuje mu prawo własności (oczywiście w okolicznościach usprawiedliwionych, czyli nie z powodu np. niedbalstwa), czyli np. był przekonany iż nabywa od właściciela, nie wiedział iż sprzedawca nie ma zdolności do czynności prawnych, umowa notarialna dotknięta była wadą powodującą nieważność. Przy nieruchomościach dobra wiara musi występować w momencie nabycia prawa własności, później nie odgrywa ona już żadnej roli, przy ruchomościach musi ona występować przez cały 3-letni okres potrzebny do zasiedzenia.

Zasiedzenie skutkuje nabyciem prawa własności ex lege, czyli jest nabyciem pierwotnym. Powoduje ono iż prawo własności uprzedniego właściciela wygasa, ale nie wygasają inne prawa na tej rzeczy (ograniczone prawa rzeczowe), gdyż takie posiadanie nieuprawnionego jest skierowane przeciwko właścicielowi, a nie osobom mającym na danej rzeczy ograniczone prawa rzeczowe.

Zasiedzenie orzeka sąd w postępowaniu nieprocesowym przy udziale pierwotnego właściciela (jeśli nie jest on znany dokonuje się odpowiedniego ogłoszenia). Takie orzeczenie ma charakter deklaratywny. Stanowi dowód prawa własności, jest np. podstawą dokonania wpisu do księgi wieczystej.

Przemilczenie dotyczy natomiast rzeczy znalezionych.

INNE PRZYPADKI NABYCIA I UTRATY WŁASNOŚCI

Pierwszym z nich jest przypadek zrzeczenia się własności (co wynika z prawa rozporządzania rzeczą przysługującemu właścicielowi). Jest to jednostronna konsensualna czynność prawna. Taka rzecz nie staje się niczyja, należy do gminy na terenie której znajduje się nieruchomość lub jej większa część. W przypadku zrzeczenia się własności nieruchomości przez państwową osobę prawną własność przechodzi na SP, w przypadku zrzeczenia się nieruchomości przez samorządową osobę prawną własność przypada jednostce samorządu terytorialnego.

Zrzeczenie się ruchomości do swej skuteczności wymaga spełnienia dwóch przesłanek: porzucenia rzeczy z zamiarem wyzbycia się własności.

Nabycie takiej rzeczy niczyjej odbywa się przez zawłaszczenie, a do jego skuteczności wymagane jest spełnienie dwóch przesłanek: zawładnięcie rzeczą z intencją wejścia w prawo własności. Jest to czynność jednostronna realna. Nabycie pierwotne.

Znalezienie następuje w wypadku rzeczy: porzuconych bez zamiaru wyzbycia się własności, rzeczy zgubionych bądź w przypadku zwierząt, które zabłąkały się bądź uciekły.

Akcesja, czyli połączenie rzeczy, znane są trzy przypadki takiego rodzaju: połączenie, pomieszanie, przetworzenie.

WSPÓŁWŁASNOŚĆ

RODZAJE I OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA

Do najbardziej charakterystycznych form prawa własności przysługującemu kilku osobom należą: własność podzielona według czasu jej trwania, własność podzielona według jej treści, oraz własność niepodzielnie przysługująca kilku osobom, czyli współwłasność.

Pierwsza- przysługuje jednemu właścicielowi, z tym zastrzeżeniem, że przechodzi ona ex lege na innego właściciela wraz z upływem określonego czasu bądź wraz z zaistnieniem określonego zdarzenia. Podzielność wyraża się tutaj w tym, iż rzecz ma nijako dwóch właścicieli: właściciela aktualnego i właściciela przyszłego.

Drugie- własność podzielona według jej treści jest wytworem średniowiecznym, gdzie niektóre rzeczy miały dwóch właścicieli, jeden nazywany był właścicielem zwierzchnim, drugi właścicielem użytkowym.

Trzecia- czyli już nasza ustawowa współwłasność, polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli posiada identyczne, wszystkie prawa do rzeczy, są one jednakowe co do czasu i treści, różne mogą być natomiast ich udziały we wspólnej rzeczy.

Trzy podstawowe cechy prawa współwłasności: jedność przedmiotu, wielość podmiotów i niepodzielność wspólnego prawa.

Instytucja współwłasności nie jest jednolita, rozróżniamy współwłasność w częściach ułamkowych (zwykłą) oraz współwłasność łączną. O ile ta pierwsza jest samoistnym stosunkiem prawnym i do jego istnienia nie potrzebne są żadne inne storunki, czy to prawne czy osobiste, o tyle współwłasność łączna, aby wypełniać swoje zadanie, jest uzależniona od istnienia innego stosunku osobistego, który nadaje jej sens. Współwłasnością łączną jest wspólność majątkowa między małżonkami (umowna albo ustawowa) i współwłasność wspólników spółki cywilnej.

Do największych różnic między tymi rodzajami współwłasności należą:

- we współwłasności zwykłej każdy współwłaściciel posiada swój ułamkowy udział we własności

- współwłaściciel w częściach ułamkowych może dowolnie rozporządzać swoim prawem, uczestnik we współwłasności łącznej nie może dysponować swoim prawem

- z zastrzeżeniem wyjątków, współwłaściciel zwykły może w dowolnym momencie żądać zniesienia współwłasności.

Istnieje kilka rodzajów współwłasności w częściach ułamkowych.

1. Współwłasność przymusowa- jak już zostało powiedziane, współwłasność zwykła nie służy żadnemu określonemu celowi społecznemu czy ekonomicznemu. Jednak czasami taka współwłasność ma specjalne przeznaczenie, np. klatka schodowa czy droga wewnętrzna.

2. Współwłasność siedlisk- bez komentarza…

3. współwłasność spadkowa- odróżnić należy współwłasność całej masy spadkowej od współwłasności określonych przedmiotów wchodzących w skład spadku. Współwłasnością sensu stricto jest ten drugi rodzaj współwłasności. W tym wypadku można się odnieść do zasad współwłasności, lecz doznaje ona pewnych ograniczeń, np. możliwe jest żądanie zniesienia współwłasności tylko w wypadku działu całego spadku, także ograniczone jest prawo rozporządzania rzeczą.

4. Wspólnoty gruntowe- nie chce mi się pisać

Biorąc pod uwagę fakt, iż współwłasność nie jest instytucją samodzielną, a jedynie

odmiana prawa własności, stosuje się do niej przepisy kodeksowe odnośnie własności, i to nie w drodze analogii, a bezpośrednio. Oczywiście istnieją różnica, współwłaściciel musi liczyć się z innymi współwłaścicielami posiadającymi również pełnię praw, również żądanie zniesienia współwłasności jest oczywiście tylko dla niej charakterystyczne.

Kodeks cywilny nie wymienia sposobów, w jakie powstaje współwłasnośc w częściach ułamkowych, jest to uregulowane przez przepisy szczególne. Można wymienić tutaj:

- ze spadkobrania, gdy spadek przechodzi na kilka osób

- z czynności prawnych, np. kupna udziału

-ex lege na skutek zasiedzenia

- orzeczeniem sądu

- ex lege w wypadku połączenia bądź pomieszania rzeczy ruchomych

- z przekształcenia ex lege na taka własność, w przypadku ustania wspólności łącznej małżonków bądź po rozwiązaniu spółki cywilnej

Nie jest natomiast unormowana w kodeksie cywilnym wspólnośc praw, tak więc w ich wypadku stosuje się analogie u odsyła do przepisów o współwłasności zwyklej. Dotyczy to takich przypadków, jak współwłasność prawa użytkowania wieczystego, prawa najmu, praw autorskich, współposiadania.

UDZIAŁY WSPÓŁWŁAŚCICELI

Należy odróżnić prawo do całej rzeczy od udziału współwłaściciela. O ile prawo do całej rzeczy przysługuje każdemu współwłaścicielowi o tyle udział należy wyłącznie do współwłaściciela. Dlatego też może on nim dowolnie rozporządzać, może go obciążyć innymi prawami rzeczowymi ograniczonymi, nie może jednak ustanowić na nim służebności, nie jest ona bowiem możliwa do ustanowienia na udziale. Może też on na swoim udziale zawierać niektóre umowy obligacyjne (np. umowę dzierżawy, ale nie może już ustanowić na nim najmu). Istnieją natomiast również i od tego wyjątki, tak więc prawo do rozporządzania udziałem ograniczone jest w wypadku:

- sprzedaży udziału w gruncie rolny, co do zasady inni współwłaściciele posiadają prawo pierwokupu

- ograniczone jest rozporządzanie udziałem we współwłasności przymusowej i gruntowej

- rozporządzanie udziałem w majątku spadkowym do swej pełnej skuteczności wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.

ZADZĄD RZECZĄ WSPÓLNĄ

Jest to sprawa bardziej skomplikowana niż rozporządzanie udziałem, ponieważ musi pogodzić interesy wszystkich współwłaścicieli. Przez zarząd rzeczą wspólną rozumiemy podejmowanie wszelkich decyzji i podejmowanie wszelkiego rodzaju czynności związanych z rzeczą wspólną, zarówno w toku jej zwyczajnej eksploatacji (np. pobieranie płodów) jak i czynności nadzwyczajnych (jak np. sprzedaż całej rzeczy). Rozróżniamy trzy rodzaje zarządu: ustawowy(1), umowny i sądowy.

1.Podstawowym kryterium zarządu ustawowego jest podział czynności z nim związanych na te zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd. Ten podział obejmuje wszystkie czynności, czyli czynności prawne (sprzedaż) czynności faktyczne (sposób uprawiania gruntu) czy czynności procesowe (czyli postępowanie przed organami sądowymi i administracyjnymi). Jeśli chodzi o sposób wykonywania zarządu, decyduje tutaj wola stron. W wypadku czynności zwykłego zarządu jest to wola większości, przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd jest to zasada jednomyślności. Większość określa się wielkością udziałów. Ze względu na możliwe problemy w tej materii, istnieje zasada ingerencji sądu, która może polegać bądź na rozstrzygnięciu konkretnej sytuacji, bądź na ustanowieniu zarządu sądowego. Każdy ze współwłaścicieli ma nie tyle prawo, co obowiązek do pełnienia zarządu rzeczą wspólną. Może być tak, iż umownie obowiązek ten dotyczy konkretnego współwłaściciela, może on wtedy za to żądać wynagrodzenia, a pozostali mogą żądać rachunku z pełnienia zarządu.

Kodeks nie rozstrzyga jakie czynności należą do zwykłego zarządu. Można powiedzieć, iż takimi czynnościami są wszelkie działania podejmowane w ramach załatwiania bieżących spraw związanych z eksploatacją rzeczy oraz utrzymaniem jej w niepogorszonym stanie w ramach aktualnego przeznaczenia.

Jeżeli nie ma zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, wtedy większość może wystąpić do sądu o wydanie rozstrzygnięcia w tej sprawie.

Jeżeli nie ma większości do dokonania czynności zwykłego zarządu, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wydanie rozstrzygnięcia, i na odwrót. Jeżli większość chce dokonać czynności zwykłego zarządu rażąco naruszającej zasady zarządu rzeczą wspólną, wtedy każdy współwłaściciel może wystąpić do sądu o wydanie rozstrzygnięcia.

Trzecia kategorią czynności są czynności zachowawcze, czyli te zmierzające do zachowania wspólnego prawa. SA nimi przede wszystkim powództwo windykacyjne wobec osoby trzeciej o wydanie rzeczy wspólnej. Wtedy każdemu współwłaścicielowi przysługuje legitymacja czynna. Są nimi również sprzedaż rzeczy która w niedługim czasie ulegnie zepsuciu, rozbiórka walącego się budynku.

Sąd ustala zarządcę (którym może być osoba trzecia albo jeden ze współwłaścicieli), gdy spełnione zostaną odpowiednie przesłanki (wyżej już wymienione). Taki zarządca ma prawo do dokonywania czynności związanych ze zwykłym zarządem, dlatego czynności przekraczające zwykły zarząd dalej mogła być podjęte przez współwłaścicieli, czyli mogą ją np. sprzedać.

KORZYSTANIE Z RZECZY WSPÓLNEJ

Tak jak przy zarządzie, istnieją trzy sposoby regulacji korzystania z rzeczy wspólnej: ustawowy, umowny i sądowy.

Korzystanie z rzeczy można podzielić na dwie grupy: pobieranie pożytków (1) oraz posiadanie i używanie rzeczy (2). O ile bowiem pobieranie pożytków jest materią podzielną, o tyle każdy współwłaściciel, bez względu na wielkość udziałów, posiada prawo do posiadania i używania rzeczy.

1. Pobieranie pożytków- przypadają one współwłaścicielom proporcjonalnie do udziałów, to samo dotyczy ponoszonych kosztów. Zaznaczyć należy, iż za czynności dokonywane z osobami trzecimi odpowiadają tylko współwłaściciele, którzy dane zobowiązanie z osobą trzecią zawarły, nie reprezentują oni bowiem wszystkich współwłaścicieli, a jedynie siebie.

2. Posiadanie i używanie- tutaj problem pojawia się, gdy jeden ze współwłaścicieli zwraca się do sądu z roszczeniem o dopuszczenie do posiadanie. Rozstrzygnięcie sądu zależy tutaj o rodzaju posiadania rzeczy wspólnej, które jest podstawą roszczenia. Jeśli sprawa dotyczy rzeczy, do której posiadania i używania nie jest potrzebna współpraca wszystkich zainteresowanych stron (np. używanie wspólnej studni) wtedy sąd wydaje orzeczenie w trybie procesowym. Natomiast jeżeli chodzi o używanie i posiadanie rzeczy, do której potrzebne jest współdziałanie wszystkich zainteresowanych stron (np. uprawa gruntu rolnego) wtedy sad wydaje decyzję w postępowaniu nieprocesowym o podzieleniu rzeczy na wyłączny użytek współwłaścicieli. Dokonuje on tego na podstawie przepisów o zwykłym zarządzie rzeczą. Tutaj teoretycznie współwłaściciel nie ma prawa do roszczenia o dopuszczenie do posiadanie, ale roszczenie o wydanie powyższej decyzji przez sąd.

Reasumując, w wyniku umowy można ustalić sposób zarządu rzeczą oraz sposób korzystania z niej. Istnieje jeszcze jedna kategoria czynności, która może być obiektem umowy między współwłaścicielami. Możliwe jest porozumienie współwłaścicieli wyłączające na czas do lat 5 możliwość zniesienia współwłasności. Biorąc pod uwag e fakt, iż zawieranie takich umów między współwłaścicielami nie jest prawem rzeczowym, jest przeto względnie obowiązujące i nie dotyczy osób trzecich. To mogło by powodować problemy (np. ktoś kupiłby udział i zaczął robić syf bo jego teoretycznie ich umowa nie dotyczyła) dlatego prawo reguluje także tę kwestię. Po pierwsze, umowy dotyczące zarządu rzeczą, korzystania z niej i wyłączenie zniesienia współwłasności SA skuteczne wobec osoby wchodzącej w udziały, jeśli wiedziała o tym lub z łatwością mogła się dowiedzieć (czyli praktycznie zawsze). Po drugie roszczenia wynikające z powyższych umów mogą być ujawnione w księgach wieczystych, dlatego stają się one skuteczne wobec praw nabytych po ujawnieniu.

ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI

Zniesienie współwłasności oznacza likwidację stosunku prawnego dotyczącego współwłaścicieli. W wypadku współwłasności spadku nazywa się to działem spadku, a przy ustaniu wspólności majątkowej małżonków- podziałem.

Kodeks przewiduje dwa sposoby zniesienia współwłasności, umowny i sądowy. Co do umownego w przepisach nie ma na ten temat żadnych wytycznych, ale uważa się iż zniesienie współwłasności nieruchomości następuje przy zastosowaniu umowy aktu notarialnego, gdyż z punktu widzenia prawa cywilnego zniesienie współwłasności jest przeniesieniem własności udziału na inny podmiot. Sąd dokonuje zniesienia współwłasności w postępowaniu nieprocesowym, na wniosek jednego ze współwłaścicieli lub na wniosek prokuratora w określonych przypadkach.

Kodeks przewiduje trzy sposoby podziału rzeczy wspólnej:

-podział fizyczny, czyli rozdzielenie rzeczy pomiędzy współwłaścicieli

-podział przez ustanowienie własności na rzecz jednego lub kilku właścicieli

- podział cywilny, czyli sprzedaż rzeczy wspólnej i podział przychodu.

Zazwyczaj dokonywany jest podział fizyczny. Zasadniczy dlatego, że w razie rozbieżności między współwłaścicielami a propos podziału rzeczy każdy może złożyć wniosek o podział fizyczny. Wniosek nie może być złożony jeśli podział rzeczy:

-jest sprzeczny ze społeczno gospodarczym przeznaczeniem

-spowoduje znaczne zmniejszenie wartości rzeczy bądź zmieni jej przeznaczenie

-byłby sprzeczny z przepisami ustawy

Gdy nieruchomość przyznawana jest jednemu ze współwłaścicieli, reszta uzyskuje z tego tytułu spłaty proporcjonalnie do swoich udziałów. W przypadku, gdy rzecz ma zostać podzielona, ale nie jest możliwe proporcjonalne świadczenie pieniężne do wielkości udziałów (mogą być tego różne przesłanki) wtedy taki współwłaściciel uzyskuje dopłaty.

Zarówno spłaty jak i dopłaty są sądowo regulowane, tzn. ich wysokość i termin wymagalności. Gdy są one wnoszone w ratach, nie mogą przekroczyć okresu 10 lat.

WŁASNOŚĆ LOKALI

Odrębna własność lokali oznacza, iż lokal, będący częścią składową nieruchomości gruntowej, zostaje z tego reżimu prawnego wyłączony i staje się oddzielną nieruchomością.

PRAWNA REGULACJA ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI

Zasadą jest daleko posunięta swoboda w wyodrębnianiu własności lokalowej. Oznacza to, iż:

- wyodrębniony może zostać lokal o różnym przeznaczeniu, nie tylko mieszkalnym. Można więc wyodrębnić własność lokalu użytkowego czy garażu stanowiącego część składową budynku.

- dla wyodrębnienia lokalu obojętne jest, czy właściciel zamierza z lokalu korzystać osobiście, czy z rodziną, może go także wyodrębnić w celach komercyjnych (wynajem).

- nie jest ważny rozmiar lokalu

- lokal może zostać wyodrębniony zarówno w dużym budynku wielomieszkaniowym jak i w mniejszym domu mieszkalnym

- wyodrębnienie może dotyczyć wszystkich lokali w budynku jak i niektórych z nich

- możliwe jest wyodrębnienie kilku lokali na rzecz jednej osoby.

Jedynym ograniczeniem jest to, iż odrębną własnością może stać tylko i wyłącznie lokal, nie może to być inna część budynku (np. całe piętro). Lokal też musi być samodzielny, odłączony ścianami od innych części budynku. Samodzielność lokalu określa odpowiedni organ administracyjny.

Odrębna własność lokalu może zostać ustanowiona na trzy sposoby

1. Umowa- pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości lub między właścicielem nieruchomości a nabywcą lokalu. Wymagany jest do ważności akt notarialny i wpis do księgi wieczystej.

2. Jednostronna czynność prawna- ustanowienie lokalu przez właściciela nieruchomości „na siebie”

3. Orzeczeniem sądu- sąd może orzec o odrębnej własności lokali w wypadku podziału współwłasności, w przypadku działu spadku lub ustania wspólności majątkowej małżonków.

4. Możliwe jest ex lege powstanie takiego prawa, w wypadku upadku lub likwidacji spółdzielni mieszkaniowej, własnościowe spółdzielcze prawa do lokali przekształcają się wtedy w odrębną własność lokalową, chyba że nabywcą nieruchomości jest inna spółdzielnia.

Nie jest możliwe nabycie tego prawa przez zasiedzenie, natomiast istnieje możliwość zasiedzenia tego prawa, jeżeli powstało ono już wcześniej w jednym z wymienionych wyżej sposobów.

Odrębna własność lokalowa może zostać ustanowiona na rzecz osób, którym przysługuje lub które jednocześnie nabywają do gruntu prawo własności lub użytkowania wieczystego (wtedy taka odrębna własność ma sens, gdyż w/w prawa są długotrwałe i stabilne).

Zespół właścicieli odrębnych lokali nie otrzymuje przymiotu osoby prawnej, lecz aby ułatwić sytuację wprowadzona jest decyzja wspólnoty mieszkaniowej, którą można pod względem cech przyrównać do spółki jawnej (może pozywać, być pozwana itp.)

Jeśli chodzi o zarząd częścią wspólną nieruchomości, prawo zna dwie regulacje:

1. Dotyczące wspólnot do 7 lokali (wyodrębnionych i niewyodrębnionych), kiedy to zarząd pełnią wszyscy właściciele. Stosuje się tutaj przepisy o współwłasności. Czyli istnieje również podział na czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd.

2. Dotyczące wspólnot większych, kiedy to powoływane sąd dwa organy odpowiedzialne za zarząd. Pierwszy to jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd podejmujący decyzje wykonawcze. Drugi to ogół właścicieli posiadających kompetencje kontrolno- stanowiące. Tutaj do czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest uchwała mieszkańców.

WŁASNOŚĆ LOKALI W SPÓŁDZIELNIACH MIESZKANIOWYCH

W myśl ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych właściciel może nabyć własność na dwa sposoby. Pierwszy to „dostarczenie” takiego lokalu przez spółdzielnie na mocy pisemnej umowy (czyli po prostu wybudowanie lokalu) lub w drodze przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Powstające w momencie zawarcia umowy ze spółdzielnią roszczenie o dostarczenie lokalu nazywa się „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”, która jest zbywalna, dziedziczna i może podlegać egzekucji, oczywiście wraz z wkładem budowlanym. Do tych czynności wymagana jest forma aktu notarialnego. Nabycie własności dochodzi do skutku w momencie przyjęcia w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej, lub przy współwłasności, w momencie przyjęcia jednego z nich.

Tutaj zarząd nad nieruchomością wspólną sprawuje zgodnie z prawem spółdzielnia a nie wspólnota mieszkańców. Odnosi się to do sytuacji, w których spółdzielnia jest współwłaścicielem nieruchomości wspólnej z tytułu niewyodrębnionych lokali. Jednak spółdzielnia może również stanowić zarząd, gdy wszystkie lokale są wyodrębnione, ale co najmniej jeden z mieszkańców jest członkiem spółdzielni. W stosunkach z osobami trzecimi spółdzielnia mieszkaniowa występuje we własnym imieniu a nie wspólnoty mieszkańców, który de facto w tej sytuacji nie istnieje.

Szczególny reżim prawny, któremu podlegają odrębne własnościowe lokale w budynku wybudowanym bądź nabytym przez spółdzielnie mieszkaniową wygasa, gdy zostaną spełnione dwa warunki:

- wszystkie lokale w danej nieruchomości (lub, gdy jest to kilka budynków, we wszystkich budynkach) zostaną wyodrębnione jako osobna własność.

- ustanie członkostwo wszystkich właścicieli tych lokali.

Wtedy wspólnota mieszkańców podlega już w zupełności ustawie o własności lokali a nie o spółdzielniach mieszkaniowych. Możliwe jest oczywiście zawarcie umowy ze spółdzielnią aby dalej pełniła zarząd nad nieruchomością.

Drugim sposobem wyjścia spod tego reżimu jest uchwała większości właścicieli, iż w zakresie ich praw i obowiązków jak i zarządu nieruchomością będą oni podlegali ustawie o własności lokali.

SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALI

Opis według ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Najogólniej mówiąc spółdzielcze własnościowe prawo do lokali jest rzeczową formą korzystania z lokali, a jej przedmiotem może być wyłącznie nieruchomość należąca do spółdzielni mieszkaniowej. Jest to dziedziczne, zbywalne i podlegające egzekucji prawo rzeczowe ograniczone.

W myśl ustawy spółdzielcze własnościowe może zostać ustanowione na nieruchomości której właścicielem lub współwłaścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa. O ile w wypadku wyłącznej własności spółdzielni nie ma problemów, o tyle przy współwłasności już się pojawiają. Nie jest możliwe ustanowienie takiego prawa na terenie nieruchomości gdzie spółdzielnia jest współwłaścicielem na zasadach zwykłych (nie jest wtedy ona właścicielem konkretnych, wyodrębnionych czy niewyodrębnionych lokali). Natomiast jest to możliwe, gdy spółdzielnia będąc współwłaścicielem budynku, a w efekcie części budynku stanowiącego wraz z gruntem nieruchomość wspólną, jest właścicielem - w wyniku ustanowienia odrębnej własności- niektórych lokali, wyodrębnionych czy niewyodrębnionych. Wtedy spółdzielcze prawo własnościowe można na takich lokalach ustanowić.

Nabywcą takiego prawa może być zarówno osoba fizyczna jak i prawna, chyba że statut spółdzielni stanowi inaczej. Taki lokal może być zarówno przeznaczony do celów użytkowych jak i mieszkalnych.

Takie prawo nabywa się w drodze umowy pisemnej, poprzez przekształcenie lokatorskiego prawa spółdzielczego w własnościowe prawo spółdzielcze lub poprzez pierwotne ustanowienie takiego prawa.

Zawarcie umowy o ustanowienie takiego prawa, czyli ten drugi przypadek, jest końcowym ogniwem pewnego procesu do tego zmierzającego:

1. zawarcie umowy o wybudowaniu lokalu, zobowiązującej strony do zawarcia umowy o ustanowienie takiego prawa, a także inne postanowienia przede wszystkim dotyczące wniesienia przez nabywcę wkładu budowlanego

2. wniesienie przez nabywcę wkładu budowlanego

3. wybudowanie lokalu.

Już w momencie podpunktu a, nabywca uzyskuje roszczenie o ustanowienie takiego prawa, które staje się wymagalne po wybudowaniu lokalu. Analogicznie do odrębnej własności lokalu, taka ekspektatywa jest zbywalna, dziedziczna i może podlegać egzekucji. Tak samo nabywca czy spadkobierca musi stać się członkiem spółdzielni aby to prawo uzyskać.

W wypadku przekształcenia z lokatorskiego prawa, z żądaniem takim do spółdzielni występuje posiadacz lokatorskiego prawa, który składa pisemny wniosek i uiszcza odpowiednią opłatę. W razie braku zgody spółdzielni może wystąpić do sądu. Gdy do przekształcenia chcą doprowadzić małżonkowie, potrzebna jest zgoda obydwu.

Takie prawo własnościowe daje dwie możliwości: oczywiście możliwość korzystania z lokalu jak i części wspólnych nieruchomości, oraz rozporządzania swoim prawem, w skład czego wchodzi możliwość przekształcenia go w odrębną własność.

Prawo do korzystania z lokalu polega na korzystaniu z niego zgodnie z przeznaczeniem lokalu (czyli do jakich celów został wybudowany). Prawo takie zawiera w sobie również inne uprawnienie. Możliwe jest wynajęcie takiego lokalu (lub jego części) osobie trzeciej, lub oddanie do używania na podstawie innego niż najem stosunku prawnego. Jedynym ograniczeniem jest tutaj brak możliwości zmiany przeznaczenia lokalu, chyba że spółdzielnia wyrazi na to zgodę.

Prawo do rozporządzania takim prawem własnościowym oznacza możliwość przeniesienia tego prawa na inną osobę, możliwość zrzeczenia się prawa, ustanowienia na nim hipoteki czy użytkowania.

Przeniesienie takiego prawa nie doznaje nadmiernych ograniczeń, jedyne dotyczy przeniesienia prawa do części fizycznej lokalu (czyli po prostu podział fizyczny), wtedy ta część musi spełniać warunki odrębnego lokalu, a co za tym idzie, jeśli nie spełnia, możliwe jest przeniesienie takiego prawa po dokonaniu odpowiednich przeróbek aby takie cechy ta część lokalu posiadała (za zgodą spółdzielni).

Analogicznie do przeniesienia własności, umowa zobowiązująca przenosi to prawo, chyba, że strony wyłączyły z umowy skutek rozporządzający ( w przypadku warunków czy terminów). Wtedy do przeniesienia prawa potrzebne będzie dodatkowe porozumienie o niezwłocznym przeniesieniu prawa (była już o tym mowa na początku). No i oczywiście nieważność umowy zobowiązującej powoduje nieważność umowy rozporządzającej zgodnie z zasadą kauzalności czynności przysparzających (też była o tym mowa na początku).

Takie przeniesienie, zbycie tego prawa zawiera w sobie również możliwość zbycie ułamkowej części lokalu przez uprawnionego, zbycie tego prawa kilku osobom czy też zbycie swojego udziału przez współuprawnionego( w tym wypadku pozostali współuprawnieni posiadają prawo pierwokupu, dotyczy to tylko sprzedaży, czyli darowizna na przykład może zostać poczyniona na kogoś „z zewnątrz”).

Nabycie prawa do lokalu przy dziedziczeniu następuje zgodnie z zasadami w momencie otwarcia spadku, nabywca nie musi być członkiem spółdzielni aby takie prawo nabyć (to samo przy kupnie czy czymkolwiek innym).

Czym różni się to ograniczone prawo rzeczowe od innych? Więc, w wypadku egzekucji, inne prawa ograniczone wygasają, a na ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z kwoty uzyskanej po egzekucji w odpowiedniej kolejności. W wypadku spółdzielczego prawa do lokalu tak się nie dzieje. Takie prawo zostaje przekształcone w odrębną własność, albo jeśli nieruchomość zostaje nabyta przez inną spółdzielnie, pozostaje ono dalej w swojej postaci.

Takie Rawo może wygasnąć w skutek zrzeczenia się tego prawa lub umownej z niego rezygnacji. Możliwa jest także utrata (ale nie wygaśnięcie) takie go prawa w wypadku zaległości z opłatami eksploatacyjnymi lub naruszaniu norm sąsiedzkich spółdzielnia może żądać aby sąd w drodze licytacji sprzedał własnościowe prawo do lokalu. To samo dotyczy odrębnej własności lokalu.

Czy trzeba być członkiem spółdzielni, aby nabyć własnościowe prawo do lokalu? Otóż członkostwo jest wymagane tylko w momencie powstania tego prawa. Czyli nabywca konstytutywny, choćby utracił członkostwo, dalej posiada to prawo, tak samo nabywca translatywny nie musi stać się członkiem spółdzielni, aby to prawo uzyskać.

OCHRONA WŁASNOŚCI

Będziemy zajmować się ochroną cywilistyczną własności, co oznaczać będzie system roszczeń, jakie przysługują właścicielowi w razie naruszenia jego własności.

Cywilistyczna ochrona własności to ochrona petytoryjna, czyli ochrona prawa. W odróżnieniu od niej istnieje również ochrona posesoryjna, która chroni pewien stan faktyczny, czyli posiadanie. Oczywiście właściciel może wystąpić z roszczeniem posesoryjnym, o ile jest posiadaczem lub był nim w chwili naruszenia jego posiadanie, ale będzie wtedy odpowiadał jako posiadacz a nie właściciel.

Podstawowymi roszczeniami przysługującymi właścicielowi są roszczenie windykacyjne i roszczenie negatoryjne. Od nich odróżnić należy powództwo (dawniej skargę) windykacyjną i negatoryjną, które są jedynie procesową formą powyższych roszczeń. Owe roszczenia są uzupełnione przez kategorię roszczeń uzupełniających.

Specjalną kategorią roszczeń chroniących własność jest roszczenie o ustalenie prawa (unormowane w k.p.c.), które mówi iż powód może żądać od sądu ustalenia istnienia lub nie istnienia prawa lub stosunku prawnego, jeżeli ma w tym interes prawny. Nie jest to roszczenie materialnoprawne, gdyż tutaj powód żąda jedynie wydania przez sąd odpowiedniego orzeczenia. Przy nieruchomościach jest to roszczenie o ustalenie treści ksiąg wieczystych ze stanem rzeczywistym.

ROSZCZENIE WINDYKACYJNE

Jest to roszczenie o wydanie rzeczy właścicielowi, która znajduje się we władaniu innej osoby. Na roszczenie windykacyjne składają się dwie konieczne przesłanki: 1.roszczenie o wydanie rzecz, 2. wypływające z prawa własności. Jeśli chociaż jedna nie będzie spełniona, nie można mówić o roszczeniu windykacyjnym (roszczenie o wydanie rzeczy może wynikać z innych stosunków prawnych np. z użytkowania lub jeśli chodzi o prawa obligacyjne, najmu czy dzierżawy).

Powstaje pytanie, jak się ma do roszczenia windykacyjnego roszczenie o zwrot rzecz, które powstało po wygaśnięciu określonego stosunku obligacyjnego czy ograniczonego prawa rzeczowego? U nas przyjmuję się iż dochodzi wtedy do zbiegu roszczeń i właściciel ma swobodę wyboru, jakie roszczenie wybrać.

Legitymowanym czynnie to wytoczenia powództwa jest właściciel, ale legitymację procesową posiadają również prokurator i Rzecznik Praw Obywatelskich. Ciężar dowodu oczywiści leży na powodzie.

Legitymowanym biernie jest każda osoba faktycznie władająca rzeczą.

Na czym polega ochrona pozwanego? Ma kilka możliwości: może zaprzeczyć własności, powód musi udowodnić posiadanie prawa własności. Może opierać się na braku legitymacji biernej, uważając że rzecz nie znajduje się w jego posiadaniu. Może też dowodzić posiadania prawa skutecznego wobec właściciela do posiadania rzeczy (użytkowanie, najem)

Roszczenie windykacyjne jak każde inne roszczenie majątkowe ulega przedawnieniu (ruchomości- 10 lat). Inaczej jest z nieruchomościami. Tutaj takie roszczenie nie ulega przedawnieniu, ale nie znaczy to, że nie może wygasnąć. Po zasiedzeniu, roszczenie wygasa w skutek wygaśnięcia prawa własności.

ROSZCZENIE NEGATORYJNE

Przysługuje właścicielowi, gdy jego prawo własności zostaje naruszone w sposób inny niż pozbawienie władztwa nad rzeczą, może on wtedy domagać się przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.

W kwestii legitymacji czynnej i biernej identycznie jak w roszczeniu windykacyjnym.

Tutaj powód jest w o tyle lepszej sytuacji, że korzysta z domniemania właściciela wypływającego z faktu posiadania.

ROSZCZENIA UZUPEŁNIAJĄCE

Do kategorii roszczeń uzupełniających zaliczamy:

1. roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy

2. roszczenie o zwrot pożytków (lub ich równowartości)

3. roszczenie o odszkodowanie za utratę, pogorszenie lub zużycie rzeczy.

Są one nazwane uzupełniającymi, gdyż uzupełniają one roszczenie windykacyjne w tym sensie, iż tylko z nim mogą one zrównoważyć wyrządzoną szkodę. Inaczej natomiast niż roszczenie windykacyjne czy negatoryjne, mogą one być oddzielnym źródłem obrotu prawnego i nie są z prawem własności i roszczeniem nierozdzielne. Mogą te roszczenia być dochodzone razem lub osobno. Właściciel może również prawo do roszczeń uzupełniających przenieść na inną osobę.

Roszczenia uzupełniające przedawniają się z okresem roku od momentu wydania rzeczy. Jednakże orzecznictwo mówi, iż nie mogą one przedawnić się później niż dzieje się to na podstawie ogólnych zasad dotyczących przedawnienia. Oznacza to, że np. właściciel nieruchomości może dochodzić roszczeń uzupełniających za okres ostatnich 10 lat dierżenia jego własności od osoby nieuprawnionej, gdyż wcześniejsze roszczenia uległy przedawnieniu z ogólnie pojętymi zasadami.

W odróżnieniu od roszczeń windykacyjnych i negatoryjnych, roszczenia uzupełniające mają charakter subiektywny. Moc tych roszczeń uzależniona jest od trzech możliwych scenariuszy:

1. Nieuprawniony jest w dobrej wierze- wtedy nie dotyczą go roszczenia uzupełniające (nie płaci za korzystanie, nie oddaje pożytków naturalnych czy cywilnych jeśli były wtedy wymagane, nie odpowiada za pogorszenie, zniszczenie czy utratę rzeczy).

2. Nieuprawniony jest w złej wierze- jest obowiązany do zapłaty za korzystanie z rzeczy, oddaje uzyskane pożytki jak i równowartość nieuzyskanych pożytków z powodu prowadzenia złej gospodarki, odpowiada za zużycie, zniszczenie czy utracenie rzeczy, chyba że stało by się to również w rękach uprawnionego.

3. Nieuprawniony był w dobrej wierze, ale dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa- wtedy sytuacja jest pośrednia. Właściciel ma ograniczone roszczenia uzupełniające, otóż nieuprawniony płaci za korzystanie z rzeczy, oddaje pobrane pożytki i odszkodowanie za zniszczenie, utratę bądź zużycie rzeczy, ale tylko jeśli stało się to z jego winy (czyli to go różni od posiadacza w złej wierze, że nie oddaje pożytków utraconych przez złą gospodarkę, i płaci za zużycie, pogorszenie czy utracenie tylko ze swojej winy).

ROSZCZENIA O ZWROT NAKŁADÓW

Także należą do szeroko pojętej ochrony własności. Takie roszczenia wysuwa nieuprawniony posiadacz wobec powoda. Kwestia ta uregulowana jest analogicznie do roszczeń uzupełniających, otóż wszystko zależy od subiektywnej postawy nieuprawnionego:

1. Nieuprawniony jest w dobrej wierze- ma prawo do żądania nakładów koniecznych (czyli takich, które były konieczne do utrzymania rzeczy w odpowiednim stanie), o tyle o ile nie miały one udziału w korzyściach, oraz nakładów użytecznych (czyli takich które zmierzają do ulepszenia rzeczy) i zbytkowych (takie, których celem jest nadanie rzeczy wyglądu i charakteru bardziej odpowiadającego nieuprawnionemu) o ile podnoszą one wartość rzeczy.

2. Nieuprawniony jest w złej wierze- może żądać nakładów koniecznych o ile podniosły one wartość rzeczy.

3. W dobrej wierze, ale dowiedział się o wytoczeniu powództwa- może po prostu żądać nakładów koniecznych.

Posiadacz może przywracając stan poprzedni, odłączyć od rzeczy części, które do niej przyłączył, chociażby stały się częściami składowymi. Tak jest tylko w pierwszym wypadku. W dwóch pozostałych do właściciela należy decyzja, czy posiadacz może te przedmioty zabrać, czy też zatrzymać je i zwrócić posiadaczowi wartość przedmiotów i koszt robocizny albo płacąc sumę o którą zwiększyła się wartość rzeczy.

Roszczenia o nakłady przedawniają się z okresem roku od dnia oddania rzeczy. Oczywiście inaczej jest przy nieruchomościach budynkowych( dokładnie przy budynkach i innych podobnych urządzeniach). Takie rozliczenie było by pozbawione sensu. Dlatego ustawodawca przyjął dla nich specyficzną konstrukcję. Przyznaje on właścicielowi i posiadaczowi roszczenie o wykupienie gruntu na którym postawiona została budowla.

Przesłanki posiadania tego roszczenia przez posiadacza:

1. jest samoistnym posiadaczem, tzn. włada rzeczą jak właściciel (nie jest np. dzierżawcą)

2. Jest w dobrej wierze- to pojęcie zostało tutaj rozszerzone także na sytuację, gdy posiadacz budując na cudzym gruncie wie o tym, ale wie również iż właściciela tym nie krzywdzi (np. tatuś dał młodemu małżeństwu działkę pod zabudowę bez aktu notarialnego).

3. Znacząca różnica między wartością działki a wartością budowli

4. Gdy nie jest to sprzeczne z interesem społeczno- gospodarczym.

Przesłanki właściciela są niemal identyczne, z tą różnicą, iż tutaj nie jest ważna dobra czy zła wiara, oraz to, czy wznoszący budynek był posiadaczem (ustawa mówi wyraźnie, „aby TEN, kto WZNIÓSŁ BUDYNEK”)

Roszczenia posiadacza o wykup działki zajętej pod zabudowę nie przedawnia się, ale oczywiście wygasa wraz z utratą posiadania.

UŻYTKOWANIE WIECZYSTE

Prawo obciążania gruntów użytkowaniem wieczystym przysługuje Skarbowi Państwa, jednostkom samorządu terytorialnego oraz ich związkom. Dodatkowo, jeśli chodzi o terytorium SP, to pod użytkowanie wieczyste mogą zostać przeznaczone grunty należące do granic administracyjnych miast lub leżące poza granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta.

Użytkowanie wieczyste ma charakter uniwersalny (kiedyś celowy- zabudowa mieszkaniowa). Jednak dalej ma ono znamiona celowościowe, przejawiające się umową. Otóż w umowie o użytkowanie wieczyste musi być zawarty cel ustanowienia tego prawa (może być to postawienie budynku mieszkalnego czy zakładu produkcyjnego).

TREŚĆ I WYKONYWANIE

Z definicji użytkowania wieczystego wynika, iż użytkownik wieczysty uzyskuje dwa uprawnienia charakterystyczne dla właściciela: możliwość rozporządzania nieruchomością i korzystania z nieruchomości. Jeśli chodzi o korzystanie z nieruchomości ograniczenie polega na takim korzystaniu, które jest zgodne z umową.

Uprawnienie do rozporządzania zawiera w sobie głownie prawo do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego. Do jego skuteczności konieczny jest wpis do księgi wieczystej. Takie przeniesienie do swej skuteczności nie wymaga zgody właściciela. W zakres tego uprawnienia wchodzi również możliwość obciążenia nieruchomości niektórymi ograniczonymi prawami rzeczowymi: hipoteką, użytkowaniem, a także według niektórych służebnością.

Jest to prawo zbywalne, dziedziczne i podlegające egzekucji.

Inna jest regulacja prawna dotycząca budynków na gruncie użytkowania wieczystego. Jeśli chodzi o budynki które istnieją w momencie ustanawiania użytkowania wieczystego, łączy się z tym obowiązek sprzedaży ich użytkownikowi wieczystemu.

Jeśli chodzi o budynki które wzniósł użytkownik wieczysty, stają się one jego własnością, ale są one prawnie związane z użytkowaniem wieczystym. Nie można ich przenieść na inną osobę bez użytkowania wieczystego, a także zbycie prawa odnosi się do zbycia budynków (dotyczy to wszystkich budynków, także tych, które zostały wzniesione niezgodnie z umową).

Umowa o użytkowanie wieczyste jest umową terminową. Zawierana jest ogólnie na okres 99 lat, ale może być też zawarta na okres krótszy, ale nie krótszy niż 40 lat. W ciągu pięciu lat przed upływem terminu użytkownik może żądać przedłużenia terminu, również od 40 do 99 lat. Umowa taka powinna mieć formę aktu notarialnego.

Opłaty za użytkowanie wieczyste są roczne, oprócz pierwszej wpłaty, następującej najpóźniej w momencie zawarcia umowy, która wynosi od 15-25% wartości nieruchomości.

Umowa reguluje sposób korzystania z nieruchomości, a jeśli celem użytkowania wieczystego jest wzniesienie budynków lub innych urządzeń umowa powinna zawierać:

1. termin rozpoczęcia i zakończenia robót

2. rodzaj budynków lub urządzeń i obowiązek zachowania ich w odpowiednim stanie

3. warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia lub rozbiórki

4. wynagrodzenie za budynki wzniesione na gruncie użytkowania wieczystego po wygaśnięciu tego prawa.

POWSTANIE I WYGAŚNIĘCIE

Do ustanowienia użytkowania wieczystego stosuje się przepisy dotyczące przeniesienia własności, czyli wymagany jest akt notarialny. Również ustanowienie, tak jak przeniesienie, użytkowania wieczystego nie jest umową konsensualną, gdyż do swej ważności wymaga wpisu do księgi wieczystej.

Najważniejszymi przyczynami wygaśnięcia użytkowania wieczystego są:

- upływ terminu na którego okres zawarta była umowa

- rozwiązanie umowy zgodnie z zasada swobody woli stron

- konfuzja

- rozwiązanie umowy przez właściciela w wypadku nierzetelnego wykonywania umowy

- wywłaszczenie

Skutki wygaśnięcia użytkowania wieczystego:

- wygasają wszelkie prawa obciążające użytkowanie wieczyste (wyjątkiem jest hipoteka, która nie wygasa, gdy właścicielem nieruchomości staje się były użytkownik wieczysty)

- wygasają prawa użytkownika wieczystego do nieruchomości budynkowych i innych urządzeń znajdujących się na tym gruncie (oczywiście żąda za to odpowiedniego wynagrodzenia)

- użytkownik wieczysty jest obowiązany wydać nieruchomość właścicielowi, a właściciel może na zasadach ogólnych domagać się odszkodowania za wyrządzone szkody spowodowane nienależytym wykonywaniem prawa.

Roszczenia użytkownika o wynagrodzenie i właściciela o odszkodowanie przedawniają się w okresie lat 3. Natomiast żądanie wydania nieruchomości, jako prawo egzekucyjne, nie przedawnia się.

PRAWA RZECZOWE OGRANICZONE

PRZEPISY OGÓLNE

Różnica między własnością a prawami ograniczonymi jest taka, że właściciel może robić wszystko, oprócz tego, co jest mu zakazane (kryterium negatywne) o tyle osoba mająca prawa na rzeczy cudzej może robić to, na co zezwala mu ustawa ( kryterium pozytywne i wyczerpujące).

Tak więc katalog ograniczonych praw rzeczowych jest zamknięty i zawiera w sobie: użytkowanie, służebność, zastaw, hipoteka, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

O ile użytkowanie, służebność i własnościowe lokalowe są prawami samoistnymi, o tyle zastaw i hipoteka to prawa akcesoryjne (ich istnienie zależy od innego prawa, którym tutaj jest wierzytelność).

Powstanie ograniczonego prawa rzeczowego:

1. Umowa- do umów ustanawiających takie prawa stosuje się przepisy o przeniesieniu własności (czyli dotyczą ich takie zasady jak zasada konsensualności, przyczynowości). Występują od tego wyjątki: Prawo rzeczowe można ustanowić na nieruchomości z zastrzeżeniem terminu lub warunku, forma aktu notarialnego wymagana jest tylko od właściciela nieruchomości, hipoteka musi być wpisana dla swej skuteczności do księgi wieczystej (odstępstwo od konsensualności) a do zastawu konieczne jest wydanie rzeczy lub przy rejestrowym wpis do rejestru.

2. Orzeczenie sądowe- przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej, służebności przy zniesieniu współwłasności, przy hipotece przymusowej.

3. Orzeczenie administracyjne- przy hipotece zabezpieczającej zobowiązania podatkowe, służebność przy wywłaszczeniu, zastaw skarbowy

4. Zasiedzenie- tutaj dotyczy to tylko służebności gruntowej.

Z kilkoma zastrzeżeniami prawo rzeczowe ograniczone może zostać przeniesione. Wyjątki te dotyczą: służebności osobistych i użytkowania- które są niezbywalne. Służebność gruntowa może zastać przeniesiona tylko wraz z nieruchomością. Zastaw i hipoteka mogą zostać przeniesione tylko z wierzytelnością je zabezpieczającą, bez ograniczeń przeniesione może być własnościowe prawo do lokalu.

Przy kolizji ograniczonych praw rzeczowych rządzi zasada pierwszeństwa.

Generalna zasada wyraża pogląd, iż prawo rzeczowe późniejsze nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla praw rzeczowych wcześniejszych. Dotyczy to ruchomości oraz nieruchomości, dla których nie ma urządzonych ksiąg wieczystych. Przy prawach wpisanych do ksiąg wieczystych obowiązujące są niniejsze zasady:

- gdy oba prawa są wpisane, pierwszeństwo ma wcześniejsze (czas wpisu to czas złożenia wniosku o wpis)

- gdy jedno jest wpisane a drugie nie, wpisane ma pierwszeństwo bez względu na czas powstania

- prawa wpisane na podstawie wniosków które wpłynęły w tym samym czasie mają równe pierwszeństwo.

Ograniczone prawa rzeczowe wygasają, gdy:

-pod wpływem czynności prawnej. Chociaż do tego typu wygaśnięcia dochodzi najczęściej drogą umowy między tym komu to prawo przysługuje a właścicielem, możliwe jest także zrzeczenie się tego prawa (czyli jednostronne oświadczenie woli) osoby której to prawo przysługuje.

- w wyniku konfuzji, czyli jeśli własność przejdzie na osobie której ograniczone prawo przysługuje, albo gdy to prawo przejdzie na właściciela

- gdy jest to prawo terminowe, po jego upływie wygasa

- gdy nie jest wykonywane przez lat 10. Dotyczy to służebności i użytkowania ( z wyjątkiem umowy timesharingu)

- orzeczenie sądowe uwzględniające wniosek o zniesienie służebnośći

-decyzja administracyjna

-wygaśnięcie prawem rzeczowym akcesoryjnym zabezpieczonej wierzytelności

Do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się zasady przewidziane dla ochrony własności.

UŻYTKOWANIE

Użytkowanie daje użytkownikowi dwa podstawowe prawa: prawo do używania rzeczy oraz prawo do pobierania pożytków. Te dwie przesłanki składają się ogólnie na definicję użytkowania.

Oczywiście, użytkownik jest w swych prawach ograniczony wobec właściciela. Ogólnie użytkownik musi działać w ramach prawidłowej gospodarki oraz korzyści, które czerpie z rzeczy są ograniczone do pożytków (nie może on czerpać korzyści z przychodów, które nie są pożytkami rzeczy, czyli odłączonymi od rzeczy częściami składowymi, które wychodzą poza ramy jej eksploatacji, np. materiał budulcowy po rozbiórce budynku trafia do właściciela). Zakres użytkowania można ograniczyć również przez wyłączenie niektórych pożytków, np. niektórych drzew w sadzie.

Użytkowanie może dotyczyć zarówno nieruchomości jak i ruchomości, a dotyczy całej rzeczy, czyli również jej części składowych i przynależności (to wszystko można ograniczyć o czym była przed chwilą mowa).

Co do zasady użytkowanie ustanawia się na rzeczach niezużywalnych. Jednak czasami sytuacja wymaga objęciem użytkowaniem również rzeczy zużywalnych. Taka sytuacja może powstać, gdy użytkowaniem objęte sąd dwie kategorie rzeczy (np. pole z zapasem materiałów siewnych). Tak więc w przypadku ustanawiania użytkowania na pieniądzach i innych rzeczach określonych co do gatunku, użytkownik w chwili ich wydania staje się ich właścicielem, natomiast zobowiązany jest po wygaśnięciu użytkowania do zwrotu takich samych rzeczy według przepisów o pożyczce (nie tych samych). Takie użytkowanie zwane jest użytkowaniem nieprawidłowym.

Innym odchyleniem od zasad użytkowania jest użytkowanie praw. Użytkowanie może być ustanowione tylko na prawach zbywalnych, czyli np. współwłasność, akcje spółki, pożyczki itp. Pożytki płynące z tych prawa (np. odsetki) przypadają użytkownikowi. Ustawodawca zawarł taki rodzaj użytkowania w dwóch przepisach: do użytkowania na prawach stosuje się przepisy o użytkowaniu na rzeczach, oraz że do ustanowieniu użytkowania na prawie stosuje się przepisy o przeniesieniu tego prawa.

Tak więc użytkowanie charakteryzuje się najszerszym zakresem praw na rzeczy cudzej, może być ustanowione terminowo lub bezterminowo i odpłatnie lub nieodpłatnie oraz jest prawem niezbywalnym (co nie łączy się z możliwością wykonywania go przez osoby trzecie, np. w wypadku najmy czy dzierżawy).

SŁUŻEBNOŚCI

SŁUŻEBNOŚCI GRUNTOWE

Rozróżniamy służebności gruntowe czynne i bierne.

Czynne:

-właściciel nieruchomości władnącej (czyli na rzecz której ustanowiona została służebność) może w pewnym zakresie korzystać z nieruchomości obciążonej.

Bierne:

- właściciel nieruchomości obciążonej musi powstrzymywać się od pewnych czynności faktycznych, które przysługują mu zgodnie z prawem własności

- właściciel nieruchomości obciążonej musi powstrzymywać się od niektórych uprawnień, które przysługują mu wobec prawa wobec nieruchomości sąsiedniej (tutaj władnącej).

Służebność ustanawia się nie na rzecz danej osoby, tylko na rzecz właściciela danej nieruchomości.

Służebność nie jest prawem samodzielnym, lecz związanym z prawem własności, tak więc obciąża ona właściciela nieruchomości obciążonej i przysługuje właścicielowi nieruchomości władnącej dopóty, dopóki są oni właścicielami

Korzyść, którą przynosi służebność, musi być obiektywna a nie osobista, czyli ma wpływać na zwiększenie wartości eksploatacyjnej nieruchomości władnącej bez zbytecznego obciążania nieruchomości obciążonej.

Służebność może zostać umownie ustanowiona pod warunkiem lub terminem

Powstanie służebności:

1. Czynność prawna- do umowy o ustanowienie służebności mają zastosowanie ogólne zasady dotyczące ustanawiania praw rzeczowych ograniczonych.

2. Orzeczenie sądowe- na takie ustanowienie służebności kodeks pozwala w określonych przypadkach:

1. Służebność drogi koniecznej- gdy nieruchomość nie posiada dostępu (bądź w ogóle bądź odpowiedniego) do drogi publicznej lub budynków gospodarczych. Jest to służebność przejazdu lub przechodu. O ustanowienie takiej służebności może wnoście właściciel, użytkownik wieczysty lub posiadacz samoistny ( w tym wypadku przypada mu roszczenie o ustanowienie służebności osobistej).

2. Służebność budynkowa- w wypadku przekroczenia przy budowie budynku lub innego urządzenia gruntu nieruchomości sąsiedniej.

3. Przy znoszeniu współwłasności

3. Zasiedzenie- zasiedzieć można służebność pod warunkiem, iż jest nią korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się tutaj odpowiednio. Wymagane jest spełnienie kilku przesłanek:

- Posiadanie- chodzi tutaj o posiadanie służebności, a nie nieruchomości, czyli o faktyczne korzystanie z cudzej nieruchomości tak jak osoba, której przysługuje służebność. Logicznie nie jest możliwe zasiedzenie służebności biernej, ponieważ nie wiąże się z posiadaniem.

-Upływ czasu- 20 lat dobra wiara, 30 lat zła wiara ( w złej wierze jest tez ten, kto zawarł umowę z właścicielem, ale nie zachowana została forma aktu notarialnego).

Trwałe i widoczne urządzenie- musi ono być wykonane w ten sposób, aby jednoznacznie informowało o swoim przeznaczeniu. Musi być ponadto wykonane przez właściciela korzystającego z cudzej nieruchomości.

4. Decyzja administracyjna- przy wywłaszczeniu.

Służebność z czasem może stracić znaczenie celowościowe bądź gospodarcze, są więc przewidziane możliwość zniesienia bądź zmiany służebności:

1. Niewykonywanie służebności przez lat 10 ( w wypadku służebności biernej dotyczy to sytuacji gdy od 10 lat istnieje stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności).

2. Jeżeli służebność straciła dla nieruchomości władnącej jakiekolwiek znaczenie, wtedy właściciel nieruchomości obciążonej może wnieść o jej zniesienie bez wynagrodzenia.

3. Jeśli w skutek zaistniałych zmian służebność jest dla właściciela nadmiernie uciążliwa, a nie jest ona konieczna dla właściciela nieruchomości władnącej, tutaj za wynagrodzeniem

4. W wypadku podzielenia nieruchomości władnącej lub obciążonej:

1. gdy podziałowi ulega nieruchomość władnąca, wtedy służebność zostaje w mocy dla wszystkich powstałych nieruchomości (zasada niepodzielności służebności), natomiast jeżeli w wyniku podziału służebność traci znaczenie dla części nowych nieruchomości, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać jej zniesienia względem tych nieruchomości.

2. Gdy podziałowi ulega nieruchomość władnąca, wtedy służebność też pozostaje w mocy dla wszystkich nowych nieruchomości, natomiast właściciele tych, wobec których służebność nie ma znaczenie mogą żądać zniesienia jej wobec nich.

3. Jeżeli w skutek podziału którejkolwiek nieruchomości treść służebności musi ulec zmianie, wtedy w braku porozumienia stron decyzję podejmuje sąd.

Wygasa również w wypadkach zrzeczenia, konfuzji, umowy rozwiązującej, egzekucji z nieruchomości.

SŁUŻEBNOŚCI OSOBISTE

Główna różnica polega na tym, iż służebność gruntowa jest ustanawiana na rzecz każdoczesnego właściciela danej nieruchomości, o tyle służebność osobista ustanawiana jest na rzecz określonej osoby fizycznej. Do głównych różnic również zaliczamy:

1. Biorąc pod uwagę iż służebność osobista ustanawiana jest na rzecz określonej osoby fizycznej, jej celem jest czynienie zadość osobistym potrzebom tej osoby, a nie obiektywnym uwarunkowaniom.

2. Służebnośc taka wygasa najpóźniej ze śmiercią tej osoby.

3. Jest ona niezbywalna, nie może być przeniesiona wraz z nieruchomością.

4. Jeśli uprawniony dopuszcza się rażących naruszeń, wtedy właściciel może żądać zamiany służebności na rentę.

5. Służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie.

PRAWA ZASTAWNICZE

UWAGI OGÓLNE

Do ustanowienia zabezpieczenia dłużnika może zmusić bądź ustawa bądź umowa.

Zabezpieczenie dzielimy na osobowe i rzeczowe. Osobowe pociągają do odpowiedzialności za również inną osobę (poręczyciela) oraz rzeczowe, które dotyczą zabezpieczenia w postaci przedmiotów majątkowych, a prawo to idzie za rzeczą, oraz taki wierzyciel ma pierwszeństwo przed innymi wierzycielami.

Kiedyś popularną formą zabezpieczenia było przewłaszczenie na zabezpieczenie Polegało ono na tym, że dłużnik umownie przenosił własność na wierzyciela, a ten zobowiązany był po spłacie długu z powrotem przenieść własność na dłużnika. W umowie był również uregulowany sposób korzystania z rzeczy przez właściciela i jego granice. Zazwyczaj i tak rzecz zostawała we władaniu dłużnika.

Dalej można wymienić zastaw antychretyczny. Pozwala on zastawnikowi zaspokajać sięz pożytków rzeczy, nie z niej samej. Znany on był w kodeksie Napoleona. Można go było ustanowić tylko na nieruchomościach.

HIPOTEKA

INFORMACJE OGÓLNE

W celu zabezpieczenie danej wierzytelności można ją obciążyć prawem, pozwalającemu wierzycielowi zaspokoić się z nieruchomości, które ma skuteczność przed dłużnikami osobistymi i jest skuteczne wobec każdoczesnego właściciela(*)

* co to oznacza? Dwie koncepcie.

Albo właściciel nieruchomości musi jedynie znosić to, że w stosunku do jego nieruchomości zostaje skierowana egzekucja w celu ściągnięcia cudzego długu.

Albo właściciel nieruchomości staje się kolejnym obok dłużnika osobistego dłużnikiem, z tym że on odpowiada za długi do wysokości wartości obciążonej nieruchomości. Polski system prawny wybrał drugą koncepcję (czyli że staje się dłużnikiem).

Hipoteka jest prawem akcesoryjnym, czyli jest ściśle związana z wierzytelnością, którą zabezpiecza (nie może być bez niej przeniesiona itp.). Istnieją od tej zasady wyjątki, np. nawet po przedawnieniu wierzytelności wierzyciel dalej może zaspokoić się z nieruchomości dłużnika. Hipoteka może też powstać na zabezpieczenie wierzytelności przyszłych lub warunkowych.

Hipoteka nie uprawnia wierzyciela do korzystania z nieruchomości ani nie daje mu żadnej nad nią władzy faktycznej. Co więcej, niemożliwe jest ustanowienie zastrzeżenia o tym, iż dłużnik nie będzie rozporządzał ani obciążał nieruchomości. Nie ma to sensu, skoro i tak interes wierzyciela jest zabezpieczony.

Jednak prawa właściciela są ograniczone. Nie może on podejmować takich działań, które mogą doprowadzić do dewastacji nieruchomości w takim stopniu, iż jej wartość będzie mniejsza niż wysokość zabezpieczonej wierzytelności. Odpowiednikiem tego ograniczenia jest prawo wierzyciela do podejmowania działań zapobiegających dewastacyjnym poczynaniom dłużnika.

.

PRZEDMIOT HIPOTEKI

Po wielu zmianach dzisiaj przedmiotem nieruchomości mogą być:

- prawo własności nieruchomości(1)

- udział we współwłasności(2)

- użytkowanie wieczyste(3)

- własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu(4)

- hipoteka na wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie(5)

(1)Hipoteką można objąć konkretną nieruchomość (zasada szczegółowości hipoteki) a nie np. ogół nieruchomości właściciela. Hipoteka może być również ustanowiona na każdej nieruchomości, prywatnej czy państwowej. Bez względu na jej rodzaj, czyli na gruntowej albo lokalowej. Co do budynkowej, to np. można ustanowić hipotekę na budynku stanowiącym własność użytkownika wieczystego, ale wraz z obciążeniem hipoteką też prawa użytkowania wieczystego.

Tak więc hipotekę obejmują, wraz z nieruchomością:

- części składowe

- przynależności

- niektóre roszczenia okresowe właściciela nieruchomości (czynsz dzierżawy, czynsz najmu).

(2)Hipoteki nie można ustanowić na części nieruchomości jeżeli stanowi własność jednej osoby, można ustanowić hipotekę na części nieruchomości, jeżeli odpowiada ona udziałowi współwłaściciela nieruchomości, i obciąża ten udział w całości (zgoda pozostałych właścicieli nie jest wymagana).

Co się dzieje gdy współwłasność zostaje zniesiona?

Gdy właścicielem staje się jedna osoba, czy to osoba trzecia przez umowę nabycia, czy jeden ze współwłaścicieli też umownie, czy też przy sądowo zniesionej współwłasności przy nadaniu własności jednemu współwłaścicielowi, hipoteka nadal obciąża jedynie ułamkową część nieruchomości, na której została ustanowiona.

Natomiast przy fizycznym podziale rzeczy, hipoteka która dotychczas istniała na jednym udziale, teraz obciąża każdą nowo powstałą nieruchomość w częściach równych jako hipoteka łączna.

(3)Przy użytkowaniu wieczystym stosujemy podobne zasady jak przy własności. Natomiast hipoteka ustanowiona na użytkowaniu wieczystym wygasa w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Wtedy taka hipoteka przekształca się w ustawowe prawo zastawu na roszczeniu o wynagrodzenie dla wieczystego użytkownika za wzniesione lub nabyte na własność budynki lub urządzenia znajdujące się na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

(4) Aby ustanowić hipotekę na własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu, potrzebne jest założenie księgi wieczystej dla tego prawa spółdzielczego oraz wpisanie tam hipoteki. Spółdzielnia ma obowiązek prowadzeniu rejestru ksiąg wieczystych takich praw spółdzielczych. Gdy natomiast spółdzielcze własnościowe zostaje przekształcone we własność, wtedy księga wieczysta ex lege staje się księgą wieczystą dla nieruchomości (a już nie prawa spółdzielczego) a hipoteka hipoteką na nieruchomości.

WIERRZYTELNOŚĆ I SPOSÓB JEJ ZASPOKOJENIA

Hipoteka może zabezpieczać tylko prawa majątkowe, tak więc zawsze jest ona określona w odpowiedniej kwocie pieniężnej. Hipoteka, oprócz rzeczywistej wierzytelności, zabezpiecza również niektóre inne koszty dodatkowe. Są nimi roszczenie o odsetki nieprzedawnione i koszty postępowania.

Wierzyciel hipoteczny może mieć dwóch dłużników: osobistego i rzeczowego. Może do tego dojść w zasadzie na dwa sposoby: albo właścicielem nieruchomości na której ustanowiono hipotekę jest osoba inna niż ta, która zaciągnęła zobowiązanie (wtedy właściciel robi to grzecznościowo lub odpłatnie) lub właściciel obciążonej nieruchomości ją sprzedaje. Wtedy nowy właściciel odpowiada do sumy nieruchomości nabytej i jest dłużnikiem rzeczowym. Natomiast dawny właściciel jest dłużnikiem osobistym (odpowiada z całego majątku) a jego odpowiedzialność wynika z zawarcia umowy obligacyjnej.

Wraz z nadejściem terminu płatności wierzyciel może żądać uiszczenia długu, wedle wyboru: od jednego z dłużników lub od obydwu, gdyż zarówno jeden i drugi odpowiadają za cały dług z innego stosunku prawnego. Może jednak otrzymać oczywiście jedną zapłatę. Kodeks nie reguluje stosunków między dłużnikami (najczęściej robi to umowa) mamy tutaj do czynienia z solidarnością niewłaściwą. (natomiast przy kolizji ograniczonej odpowiedzialności rzeczowej za nieruchomość pochodzącą ze spadku- dobrodziejstwo inwentarza- a hipoteką ustawodawca przychyla się w stronę wierzyciela hipotecznego.)

Dygresja: domniemanie istnienia prawa wpisanego do księgi wieczystej obejmuje hipotekę, ale logicznie nie powinno obejmować zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, gdyż jest to prawo obligacyjne nie podlegające wpisowi do księgi wieczystej. Stosuje się jednak wyjątek, i takie domniemanie obejmuje zarówno istnienie hipoteki jak i zobowiązania nią zabezpieczonego.

Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o postępowaniu egzekucyjnym: sądowym lub administracyjnym.

To tego rodzaju zaspokojenia wierzytelności dochodzi w dwóch przypadkach:

1. gdy wierzytelność jest wymagalna- wtedy wierzyciel składa powództwo o przyznanie, i zaopatrzony w tytuł wykonawczy od sądu udaje się do komornika o wszczęcie egzekucji.

2. Gdy wierzytelność nie jest jeszcze wymagana, ale inny wierzyciel hipoteczny prowadzi egzekucję- w takim wypadku hipoteki ustanowione na tej nieruchomości wygasają (w ogóle wygasają wszystkie prawa na nieruchomości), a na ich miejsce wierzycielom przysługuje roszczenie o zaspokojenie się z ceny uzyskanej po licytacji z zachowaniem odpowiednich zasad pierwszeństwa.

POWSTANIE HIPOTEKI I JEJ RODZAJE

Hipoteka może zasadniczo powstać na dwa sposoby: w postaci umowy bądź decyzją sądu lub organu administracyjnego. Wyjątkowo z mocy samego prawa.

Hipoteka umowna- powstaje na mocy porozumienia wierzyciela z właścicielem (lub podmiotem prawa) nieruchomości (lub prawa) mającego zostac obciążonym hipoteką. Potrzebne jest oświadczenie woli właściciela w formie aktu notarialnego, natomiast oświadczenie wierzyciela może mieć dowolną formę, nawet dorozumiałą.

Hipoteka przymusowa- wierzyciel może żądać ustanowienia hipoteki w celu zabezpieczenia jego wierzytelności już istniejącej w przypadkach ustawowo wskazanych. Taka hipoteka może mieć dwojaki charakter: jeśli wierzytelność zostaje zabezpieczona na podstawie dokumentu stwierdzającego ostatecznie istnienie i wysokość wierzytelności, wtedy taka hipoteka to hipoteka zwykła. Jeżeli taki dokument służy jedynie zabezpieczeniu toczącego się postępowania, wtedy taka hipoteka ma charakter hipoteki kaucyjnej.

W celu ustanowienia hipoteki przymusowej wierzyciel musi uzyskać odpowiednie orzeczenie będące podstawa dokonania wpisu. Takim orzeczeniem może być: (1) sądowy tytuł wykonawczy, (2) postanowienie sądu o przyznaniu zabezpieczenia

Hipoteka kaucyjna- powstaje w stosunku do wierzytelności o wysokości jeszcze nie ustalonej. Wtedy hipoteka ustanawiana jest do oznaczonej wartości najwyższej. Może ona powstać tylko w przypadkach ustawowo uregulowanych, strony nie mogą sobie postanowić o jej powstaniu. Tak więc hipoteka kaucyjna powstaje w przypadku:

1) wierzytelności istniejącej lub mogącej powstać w związku z określonymi czynnościami prawnymi lub roszczeniami związanymi z wierzytelnością hipoteczną, które to wierzytelności nie zostały zawarte z mocy prawa w kategorii hipoteki zwykłej.

2) wierzytelność z dokumentów zbywalnych przez indos, nawet jeśli wysokość wierzytelności została z góry ustalona.

Powstaje ona zazwyczaj na podstawie umowy, jednak może tez powstać np. w wypadku udzielenie przez sąd zabezpieczenia, czy w momencie wydania nieprawomocnego wyroku.

Różnice między hipoteką zwykłą a kaucyjną polegają na tym, iż koszty postępowania i odsetki są zawarte w hipotece kaucyjnej do wysokości sumy w hipotece oznaczonej, oraz wierzyciel nie może powołać się na wpis do księgi wieczystej w celu udowodnienia istnienia wierzytelności.

Z chwilą gdy wierzytelność powstaje i znana jest jej wysokość, hipoteka kaucyjna może zostac przekształcona w hipotekę zwykłą, i na odwrót.

Hipoteka łączna- powstaje w wypadku podziału nieruchomości na której ustanowiona była hipoteka. W tym wypadku wierzyciel ma wybór- może zaspokoić się w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych lub wszystkich łącznie. Może też według uznania dokonać podziału między wszystkie nieruchomości.

WYGAŚNIĘCIE HIPOTEKI

1. Wygaśnięcie wierzytelności

2. Zniesiona przez czynność prawną

3. Konfuzja

4. Złożenie zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego

5. Bezpodstawne wykreślenie z księgi wieczystej (tutaj wygaśnięcie hipoteki nie następuje w wypadku takiego wykreślenia, lecz gdy żadne kroki przez wierzyciela nie zostaną podjęte w okresie 10 lat).

6. Wygaśnięcie prawa obciążonego hipoteką

7. Szczególne przypadki (np. wywłaszczenie nieruchomości obciążonej hipoteką).

ZASTAW

Zastaw jest kolejną formą ograniczonego prawa rzeczowego. Ze względu na swój cel zastaw również jest prawem akcesoryjnym (czyli nie może samoistnie zostać przeniesiony, jego los zależy od losu wierzytelności). Może jednak powstać w stosunku do wierzytelności przyszłych. Jest to forma zabezpieczenia rzeczowego na rzeczach ruchomych.

Zastaw cechuje się identycznymi zasadami jak hipoteka, tzn:

- zastawnik może zaspokoić się z rzeczy bez względu na to kto jest obecnie właścicielem

- zastawnik ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi (chyba, że komuś innemu przysługuje pierwszeństwo szczególne).

Można zastawić udział we współwłasności ruchomości.

Można dokonać zastawu na prawach, ale jedynie niezbywalnych i tych, w stosunku do których nie zakłada się hipoteki (czyli akcje, obligacje, wierzytelności)

Do ustanowienia zastawu na prawach stosuje się zasady dotyczące przeniesienia tego prawa, z zachowaniem formy. Jakakolwiek by ona nie była, zasadą jest, iż przy zastawie ma ona mieć charakter pisemny z datą pewną.

Natomiast w przeciwieństwie do hipoteki, zastaw można ustanawiać na zobowiązaniach zarówno pieniężnych jak i niepieniężnych. W tym wypadku, aby zaspokoić się z zastawionej rzeczy, należy zobowiązanie niepieniężne przekształcać w pieniężne. Służy temu możliwość dochodzenia przez zastawnika odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązanie i sprawa załatwiona.

Zastaw, tak jak hipoteka, nie zabezpiecza jedynie wierzytelności, ale również roszczenie o odsetki nieprzedawnione, koszty nakładów na rzecz.

POWSTANIE I WYGAŚNIĘCIE ZASTAWU

Zastaw może powstać w dwojaki sposób:

1. Umownie- po zawarciu umowy przez zobowiązanego i wierzyciela. Umowa taka ma charakter realny, do jej ważności (czyli do powstania zastawu) konieczne jest wydanie rzeczy zastawnikowi lub osobie trzeciej jeśli strony tak ustaliły. Czasami zastaw może powstać w sytuacji, gdy jedna ze stron jest nieuprawniona do rozporządzania rzeczą. Stosuje się tutaj zasady dotyczące nabycia rzeczy ruchomej od osoby nieuprawnionej, czyli chodzi tutaj o ochronę dobrej wiary.

2. Ex lege- na mocy przepisów prawnych

Pomimo iż zastawca jest pozbawiony możliwości bezpośredniego korzystania z rzeczy, nie jest możliwe, nawet umowne, ograniczenie możliwości rozporządzania rzeczą, czyli np. jej zbycia.

ZASTAW REJESTROWY

INFORMACJE OGÓLNE

Na zastaw rejestrowy składają się te same przesłanki co na zastaw zwykły (możliwość zaspokojenia bez względu na właściciela oraz pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi). Podstawowe wyjątki:

- duży wyłom w zasadzie akcesoryjności. Możliwe jest tak jak przy zastawie zwykłym zawarcie umowy zastawniczej na rzecz wierzytelności przyszłej lub pod warunkiem, ale nader to zastaw rejestrowy umożliwia stronom zastrzeżenie w umowie, iż zastaw nie wygasa pomimo wygaśnięcia wierzytelności. Ma to taki sens, iż możliwe jest zaciągnięcie kolejnego zobowiązania pod ten sam zastaw (z zachowaniem dotychczasowego pierwszeństwa). Jednak tak wierzytelność musi być nijako „zidentyfikowana” w umowie zastawniczej przez wskazanie stosunku prawnego, z której będzie ona wynikać, oraz powinna być określona maksymalna suma, która podlegać będzie zabezpieczeniu.

- zastaw rejestrowy ma pierwszeństwo przed zastawem zwykłym

- przy zastawie rejestrowym możliwe jest umowne wyłączenie możliwości rozporządzania przedmiotem zastawu.

USTANOWIENIE ZASTAWU REJESTROWEGO

Tutaj konstytutywną przesłanką powstania zastawu jest wpis do rejestru, a nie wydanie rzeczy (która pozostaje w rękach zastawcy). Jeżeli zastawnik działał w dobrej wierze i zawarł umowę zastawu z osobą nieuprawnioną do rozporządzania rzeczą, wtedy stosuje się do niego przepisy o ochronie nabywcy rzeczy ruchomej od nieuprawnionego.

PRZEDMIOT ZASTWU

Mogą nimi być:

- rzeczy oznaczone co to tożsamości

- co do gatunku, jeżeli w umowie była określona ich ilość oraz sposób wyodrębnienia

- zbiór rzeczy ruchomych lub praw, stanowiących całość gospodarczą

- wierzytelności

- prawa na dobrach niematerialnych

- prawa z papierów wartościowych

KTÓRE WIERZYTELNOŚCI ?

Ze względu na charakter zastawu rejestrowego, pomyślanego do zabezpieczenia wierzytelności związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, możliwość takiego zastawu przysługuje dwóm grupom osób:

- podmioty prowadzące działalność gospodarczą, czyli banki, osoby prawne, których działalnością jest udzielanie kredytów, międzynarodowe organizacje finansowe

- podmioty prawa publicznego i ich osoby prawne, czyli Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego i ich związki oraz państwowe i samorządowe osoby prawne

ZASPOKOJENIE WIERZYCIELA

Możliwe jest jego zaspokojenie w drodze egzekucji, dokładnie w formie jaką ma ona przy zastawie zwykłym. Jednak ustawa zezwala także na inny sposób zaspokojenia się wierzyciela, są to:

1. przez przejęcie przedmiotu na własność

2. przez sprzedaż przedmiotu zastawu w licytacji publicznej (przeprowadza ją komornik lub notariusz)

3. przez pobieranie przez zastawnika dochodów, jakie przynosi zastawione przedsiębiorstwo (tutaj dwie możliwości, bądź jeżeli zostało postanowione w umowie, iż wierzyciel będzie zaspokajał się z dochodów przedsiębiorstwa, może powstać nad przedsiębiorstwem zarząd; lub zastawnik może żądać wydzierżawienia przedsiębiorstwa i zaspokajać się z czynszu).

POSIADANIE

Posiadaczem jest ten, kto faktycznie rzeczą włada jak właściciel (posiadacz samoistny) lub faktycznie włada rzeczą jako użytkownik, najemca, dzierżawca, zastawca lub jakakolwiek osoba, której władztwo nad rzeczą wynika z innego jeszcze stosunku prawnego (posiadacz zależny)

Tak więc na posiadanie składają się dwa elementy: corpus- oznaczający faktyczne, fizyczne posiadanie rzeczy, jak i element psychiczny - animus.

Ustawa nieraz uzależnia skutki posiadania od ich cech, dlatego dzielimy posiadanie na:

1. Bezprawne i prawne- posiadanie bezprawne to posiadanie nieodpowiadające prawu, a posiadanie prawne to posiadanie mu odpowiadające :P

2. Wadliwe i niewadliwe- posiadanie jest nabyte wadliwie, gdy dzieje się tak w skutek czynów niedozwolonych, wbrew woli właściciela rzeczy. Posiadanie niewadliwe to takie, które zostało nabyte najczęściej od właściciela bądź nabyte pierwotnie.

3. W dobrej i złej wierze- kryterium tego podziału to przeświadczenie posiadacza co do jego rzeczywistych bądź rzekomych uprawnień.

Od posiadania należy odróżnić dzierżenie. Ma ono miejsce wtedy, gdy druga osoba faktycznie włada rzeczą za drugą osobę. Dodać również należy, iż w takim przypadku posiadacz nie traci samego posiadania.

Odróżnić również należy posiadanie prekaryjne, czyli stosunek czysto grzecznościowy, kiedy to jedna osoba chce drugiej wyrządzić przysługę lub robi to ze względów humanitarnych. Takie osoby nie są połączone węzłem prawnym.

Z samym posiadaniem wiąże się wiele skutków prawnych:

- posiadacz może rzecz zasiedzieć

- posiadacz chroniony jest ochroną posesoryjną

- posiadacz w dobrej wierze otrzymuje pożytki jakie rzecz przynosi

- posiadacz w dobrej wierze może żądać wykupu działki zajętej pod budowę

- posiadanie jest podstawą wielu domniemań prawnych

- posiadanie jest nieraz konieczną przesłanką nabycia prawa przez czynnością prawną

- posiadacz może domagać się odszkodowania za wyrządzoną szkodę.

OCHRONA POSIADANIA

Posiadanie jest chronione bezwzględnie. Oznacza to, iż nikt, nawet właściciel, nie może samowolnie naruszać posiadania, bez względu na rodzaj tego posiadania (czyli posiadacz może być w dobrej czy złej wierze, wadliwe czy niewadliwe, prawne czy bezprawne). Istnieją od tego dwa wyjątki: obrona konieczna (czyli w sytuacji gdy właściciel dorwie kogoś na gorącym uczynku) lub dozwolona samopomoc (już po wydarzeniu, zmierzająca do przywrócenia stanu poprzedniego).

Legitymowanym czynnie w procesie o ochronę posesoryjną jest tylko posiadacz (zależny i samoistny), nie może z nim wystąpić dzierżyciel ani prekarzysta.

Roszczenie posesoryjne wygasa w terminie jednego roku od dnia naruszenia posiadania.

Posiadanie jest dziedziczne.

KSIĘGI WIECZYSTE

Księgi wieczyste są prowadzone w celu ustaleniu stanu prawnego nieruchomości.

Ewidencja gruntów służy raczej celom informacyjnym.

Na treść księgi wieczystej składają się wpisy. Przez wpis rozumiemy każdą adnotację w księdze wieczystej wskazującą na zmianę stanu prawnego nieruchomości lub na ustalenie tego stanu zgodnie z rzeczywistością. Nie stanowią natomiast wpisu takie adnotacje, które informują o możliwości dokonania wpisu, takie jak wzmianka o wniosku.

PRAWNOMATERIALNE ZASADY KSIĄG WIECZYSTYCH

Księgi wieczyste tym różnią się od rejestrów, iż wywierają przeróżne skutki prawne. Można je ująć w kilku zasadach:

1. Zasada wpisu.

2. Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

3. Zasada domniemań związanych z prawem.

4. Zasada pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do kw.

5. Zasada skuteczności wobec osób trzecich praw i roszczeń osobistych wpisanych do kw.

Ad 1. Nie jest możliwe wprowadzenie zasady wpisu w czystej postaci (czyli oznaczającej, iż każdy wpis pociąga za sobą zmianę stanu prawnego i jest on wymagany do wprowadzenia takich zmian). U nas zasada wpisu polega na wyjątkowym wymogu wpisu do księgi wieczystej w celu zmiany stanu prawnego. Zazwyczaj bowiem stan prawny ulega zmianie bez konieczności wpisu. Tak więc polski ustawodawca przyjął ogólną zasadę deklaratywności wpisów, przewidując od niej wyjątki w postaci konstytutywnych wpisów do księgi wieczystej, które są niezbędne do zmiany stanu prawnego. Oczywiście takie wpis nie jest jedyną przesłanką zmiany stanu prawnego, wymagane są do tego również odpowiednie czynności prawne. Wyjątki te dotyczą: ustanowienia odrębnej własności lokali, ustanowienie hipoteki, zrzeczenie się lub przeniesienie praw rzeczowych ograniczonych jeśli są one wpisane do księgi wieczystej, ustanowienie i przeniesienie użytkowania wieczystego.

W konsekwencji tego uregulowania mogą zaistnieć różnice między stanem prawnym rzeczywistym a stanem prawnym ujawnionym w księgach wieczystych. Aby chociaż częściowo zapobiec takim sytuacjom, ustawa nakłada na właścicieli obowiązek ujawnienia swojego prawa w księdze wieczystej pod rygorem odpowiedzialności wobec osoby trzeciej za szkodę poniesioną z powodu nieujawnieni prawa w księdze wieczystej.

Tak więc wpis do księgi wieczystej przez właściciela nie jest konstytutywny, ale jest obowiązkowy.

Ad 2. Natomiast zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych oznacza, iż w wypadku rozbieżności między rzeczywistym stanem prawnym a stanem prawnym ujawnionym w księgach wieczystych, treść ksiąg rozstrzyga na korzyść tego, kto poprzez czynność prawną dokonaną z osobą wpisaną w księgach jako uprawnioną nabył prawo własności lub inne prawo rzeczowe. Zasada ta ma również zastosowanie w stosunku do rozporządzeń prawami jawnymi wpisanymi do księgi oraz gdy na podstawie wpisanego prawa spełnione zostaje świadczenie na rzecz osoby według ksiąg wieczystych uprawnionej. Tak więc rękojmia ksiąg wieczystych chroni osoby trzecie w wypadku:

1. Nabycia prawa rzeczowego

2. Innego rozporządzenia takim prawem

3. Spłaty świadczenia na rzecz uprawnionego wedle ksiąg (np. hipoteka)

Rękojmia daje gwarancję nabycia prawa od osoby uprawnionej wedle ksiąg, nie daje natomiast gwarancji co do tożsamości tej osoby. Tak więc umowa z osobą legitymującą się fałszywym dowodem jest nieważna i nie chroni jej rękojmia.

Podstawowe przesłanki rękojmi (które muszą być spełnione kumulatywnie) są następujące:

1. Rękojmia chroni jedynie nabycie w efekcie czynności prawnych, przy jednoczesnym spełnieniu wymagań formalnych (odpowiednia forma, zdolność do czynności prawnych). Nie chroni więc rękojmia osoby, które nabyła nieruchomość w drodze zasiedzenia z ciążącą na niej służebnością która nie została w księdze ujawniona. Służebność będzie obciąża dalej nieruchomość.

2. Rękojmia chroni tylko czynności prawne, które polegają na rozporządzaniu prawami w księdze ujawnionymi. Zasada rękojmi nie odnosi się natomiast do stosunków obligacyjnych. Tutaj, w przypadku dzierżawy (która jest wyjątkowo uregulowana), umowa taka jest ważna, jednak skuteczna nie wobec osoby która zawarła umowę, lecz wobec tej innej osoby, będącej faktycznie zdolną do takich rozporządzeń.

3. Rękojmia nie chroni nabycia pod tytułem ogólnym, czyli gdy przedmiotem nabycia nie jest określone prawo, lecz pewien majątek jako całość (np. w wypadku spadku).

4. Rękojmia nie chroni czynności prawnych nieodpłatnych (np. darowizny czy ustanowienie nieodpłatnego użytkowania).

5. Rękojmię wyłącza zła wiara nabywcy. Tutaj oznacza ona, iż osoba wiedziała iż stan prawny rzeczywisty nie jest zgodny ze stanem prawnym ujawnionym, lub z łatwością mogła się ona o tym dowiedzieć.

6. Rękojmia działa również negatywnie, to znaczy iż nabywca nabywa nieruchomość bez obciążeń, chociażby istniały, lecz nie zostały w księdze wieczystej ujawnione. Jednak istnieje kategoria praw, które mimo nie ujawnienia ich w księgach nadal są skuteczne. Należą do nich:

a) prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy

b) prawo dożywocia

c) służebność drogi koniecznej oraz przekroczenia dozwolonej granicy przy budowie budynku lub innego urządzenia

d) służebnością ustanowionym na mocy decyzji administracyjnej

Rękojmia nie chroni również prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na gruncie niestanowiącym własności do Skarbu Państwa.

Ad 3. Ustawa wprowadza dwa domniemania prawne dotyczące ksiąg wieczystych.

1. Prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie ze stanem rzeczywistym.

2. Prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje.

Domniemania mogą zostać oczywiście obalone przez przeciwdowód. Wykazanie niezgodności stanu rzeczywistego ze stanem ujawnionym w księgach wieczystych może przybrać dwie formy: gdy stan prawny zmienił się i konieczne jest dokonanie zmiany w księgach wieczystych, oraz gdy stan rzeczywisty był od początku inny niż ten ujawniony w księgach wieczystych.

W pierwszym wypadku zmiany dokonuje się na podstawie dokumentu bądź orzeczenia, które- deklaratywnie lub konstytutywnie- taka zmianę przewidują. Może to być akt notarialny sprzedaży czy tez orzeczenie sądowe o zasiedzeniu.

W drugim przypadku takie uzgodnienie przyjmuje formę procesu o uzgodnienie treści ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym (np. gdy w księgach wieczystych jako właściciel wpisany jest jeden z małżonków). Takie roszczenie odnotowywuje się w księgach wieczystych przez wpis ostrzeżenia, wpisanego na podstawie postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia lub na podstawie nieprawomocnego wyroku sądowego. Taki wpis nie obala domniemania, lecz jedynie wyłącza rękojmię wiary publicznej.

Ad 5. Istnieje ustawowa kategoria praw osobistych i roszczeń, które mogą być pisane do ksiąg wieczystych, są to:

1. najem, dzierżawa, prawo odkupu i pierwokupu, dożywocie

2. roszczenie o przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego

3. roszczenie wynikające z ustalenia sposobu zarządu bądź korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników

4. roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do domagania się zniesienia współwłasności

5. timeshering

ZAKŁADNANIE I PROWADZENIE KSIĄG WIECZYSTYCH

Sąd badając wniosek o wpis bada: treść wniosku, treść i formę dołączonych dokumentów i treść księgi wieczystej.

---