Obowiązki inwestora i wykonawcy

Jakie obowiązki ma inwestor i wykonawca gdy zawierają umowę o dzieło lub roboty budowlane?

W zakresie regulacji wzajemnych praw i obowiązków, związanych z realizacją przedsięwzięcia budowlanego, inwestor i wykonawca mają dużą swobodę - mogą bowiem dowolnie ukształtować łączący ich stosunek prawny, byle by tylko cel tego stosunku nie był sprzeczny z naturą zobowiązania, przepisami obowiązującego prawa oraz zasadami współżycia społecznego. Najczęściej jednak mamy do czynienia z jedną z umów nazwanych, uregulowanych w kodeksie cywilnym - umową o dzieło lub umową o roboty budowlane.

Obie wskazane wyżej umowy mają wiele cech wspólnych, umowa o roboty budowlane wywodzi się zresztą historycznie i systemowo od umowy o dzieło, przez długi czas była uważana przez część doktryny prawa cywilnego za podtyp umowy o dzieło.

Oba rodzaje umów charakteryzują liczne podobieństwa, są to bowiem umowy rezultatu, o charakterze odpłatnym. Dla obu typów umów stosuje się te same przepisy dotyczące odpowiedzialności z tytułu rękojmi, bowiem art. 656 k.c. nakazuje, by do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosować odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Nie ma przy tym uniwersalnego kryterium pozwalającego na rozróżnienie, czy w danym wypadku mamy do czynienia z umową o dzieło, czy też z umową o roboty budowlane.

Inwestor i wykonawca mają dużą swobodę - mogą bowiem dowolnie ukształtować łączący ich stosunek prawny, byle by tylko cel tego stosunku nie był sprzeczny z naturą zobowiązania, przepisami obowiązującego prawa oraz zasadami współżycia społecznego. W wielu przypadkach zakres prac i rozmiar przedsięwzięcia będzie pozwalał zarówno na sięgnięcie do uregulowań uwowy o dzieło, jak i umowy o roboty budowlane.

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, zasadniczym kryterium rozróżnienia pomiędzy umową o dzieło a umową o roboty budowlane jest ocena realizowanego zamierzenia stosownie do wymogów prawa budowlanego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 2005 r., V CK 423/2005, LEX nr 269751).

W uproszczeniu można wskazać, iż umowa o dzieło ma zastosowanie w przypadku drobniejszych przedsięwzięć budowlanych, takich jak realizacja prac o charakterze uzdatniającym, wyposażeniowym i konserwacyjnym. Natomiast umowa o roboty budowlane służy głównie inwestycjom na większą skalę, o zindywidualizowanych właściwościach, zarówno fizycznych jak i użytkowych, z reguły powiązanych z wymogiem projektowania i zinstytucjonalizowanym nadzorem.

Przepisy dotyczące umowy o dzieło bardzo ogólnie określają obowiązki stron - art. 627 k.c. stanowi, iż przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Przyjmujący zamówienie (wykonawca) zobowiązuje się zatem do osiągnięcia w przyszłości określonego rezultatu, natomiast od decyzji stron zależy, w jaki sposób rezultat ten ma być osiągnięty, tj, co, kiedy, w jaki sposób i z jakich materiałów przyjmujący zamówienie powinien stworzyć.

Jedynym obowiązkiem zamawiającego - w razie braku odmiennych uzgodnień - jest zapłata wynagrodzenia. Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące umowy o dzieło przewidują, iż wynagrodzenie wykonawcy może być określone w sposób ryczałtowy lub kosztorysowy. Różnica między nimi polega na tym, że w pierwszym wypadku kwota jest niezmienna - niezależnie od rzeczywistej wartości już zakończonych prac. W razie wynagrodzenia kosztorysowego kwota ustalana jest w umowie ,,tymczasowo", w oparciu o przewidywany zakres prac i ich szacunkową wartość, a ostateczną wartość wynagrodzenia określa kosztorys powykonawczy.

W przypadku umowy o roboty budowlane sytuacja inwestora (odpowiednik zamawiającego) jest już o wiele bardziej złożona. Ciąży bowiem na nim obowiązek dokonania szeregu czynności, takich jak:

1) przygotowanie robót budowlanych, w tym dokonanie czynności formalnych koniecznych do rozpoczęcia robót (uzyskanie wymaganych pozwoleń, tudzież dokonanie zgłoszeń, zgodnie z wymogami ustawy Prawo budowlane), dostarczenie wykonawcy dokumentacji projektowej;
2) przekazanie wykonawcy terenu budowy - zasadniczo powinno ono zostać potwierdzone protokołem, ma to takie znaczenie, iż jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie;
3) odebranie wykonanego obiektu po zakończeniu prac - przy czym w braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia;
4) zapłata umówionego wynagrodzenia - w tym wypadku zwrócić należy uwagę na brak przepisu zawierającego reguły ustalania wynagrodzenia, jeżeli nie określono go w umowie. Sąd Najwyższy uznał, że jeżeli w umowie nie ustalono wysokości wynagrodzenia wykonawcy, wówczas nie ma umowy o roboty budowlane, a jest zwykła umowa o dzieło (wyrok SN z dnia 13 lipca 2005 r., I CK 77/2005).

Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące umowy o dzieło przewidują, iż wynagrodzenie wykonawcy może być określone w sposób ryczałtowy lub kosztorysowy.

Do obowiązków wykonawcy należą:
1) sprawdzenie dokumentacji projektowej - jeżeli dostarczona przez inwestora dokumentacja, teren budowy, maszyny lub urządzenia nie nadają się do prawidłowego wykonania robót albo jeżeli zajdą inne okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót, wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora, jednakże zdaniem Sądu Najwyższego wykonawca nie ma obowiązku szczegółowego sprawdzenia dostarczonego projektu w celu wykrycia jego wad (wyrok SN z dnia 27 marca 2000 r., III CKN 629/98, OSNC 2000/9/173);
2) wykonanie obiektu zgodnie z dokumentacją projektową, zasadami wiedzy technicznej oraz obowiązującymi przepisami prawa - przy czym, jak stanowi art. 649 k.c., w razie wątpliwości poczytuje się, iż wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy, czyli wprowadzone zostało domniemane rozszerzenie (rozwinięcie) obowiązków wykonawcy (przy uwzględnieniu charakteru i ogólnych cech umowy, konkretny zakres praw i obowiązków stron jest określany przez treść danej umowy);
3) zabezpieczenie terenu budowy - co jest związane z wskazaną już wyżej zasadą odpowiedzialności wykonawcy za szkody powstałe na terenie budowy, w razie protokolarnego przejęcia terenu;
4) oddanie obiektu do użytku (zgłoszenie obiektu do odbioru) - ma ono decydujące znaczenie dla powstania obowiązku zapłaty wynagrodzenia po stronie inwestora.

Poza wskazanymi wyżej obowiązkami stron umowy warto podkreślić jeszcze, że umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem, a wymagana przez odrębne przepisy dokumentacja stanowi część składową umowy. W umowie o roboty budowlane, zawartej między inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą), strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców. Do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora. Trzeba przy tym pamiętać, iż zawierający umowę z podwykonawcą oraz inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę.

Świadomość właściwych dla danego typu umowy obowiązków stron jest bardzo istotna, szczególnie na wypadek zaistnienia między stronami umowy sytuacji konfliktowej, wynikającej z nieprecyzyjnych sformułowań użytych w umowie bądź ewentualnych luk.

Rozstrzygający spór sąd, dokonując analizy łączącej strony umowy, odnosi jej postanowienia do uregulowań ustawowych. W konsekwencji może dokonać oceny realizacji zobowiązań w oparciu o przepisy ustawowe, czego efektem może być orzeczenie o prawach i obowiązkach stron w sposób, którego strony nie przewidziały przy zawieraniu umowy. W związku z powyższym, kwestia charakteru zawieranej umowy winna być przedmiotem wnikliwej analizy w odniesieniu do każdego indywidualnego przypadku.

Autorzy są prawnikami w kancelarii Miller Canfield, W. Babicki, A.Chełchowski i Wspólnicy Sp. k.

---