24819 SNC00145

Sprzedaż i oddawanie w użytkowanie wieczyste Art. 28

6. Łatwo dostrzec, iż art. 28, określając tryb zawarcia umowy nie określa wprost sankcji niezachowania go, przez co ocenę skutków pominięcia trybu przetargowego pozostawia sądowej praktyce i doktrynie. Jednakże poglądy w tej kwestii w postępowaniu wieczystoksięgowym nie są jednolite. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 stycznia 1995 r. (III CZP 172/94, OSP 1995, nr 7—8, poz. 165) na pytanie, czy kognicji sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym podlega kwestia ważności umowy zbycia w trybie przepisów ustawy przez gminę nieruchomości zabudowanej z pominięciem trybu przetargu, odpowiedział jednoznacznie: „Sąd rejonowy w postępowaniu o założenie księgi wieczystej i wpis prawa własności nie bada i nie ustala prawidłowości zorganizowania i przeprowadzenia przetargu, jak i uprawnień, na które powoły wał się biorący udział w przeprowadzeniu tego przetargu inny — poza właścicielem nieruchomości podmiot”. W rozpoznawanej przez Sąd Najwyższy sprawie sąd wieczystoksięgowy odmówił założenia księgi wieczystej dla nieruchomości, ponieważ ustalił, że stosownie do uchwały organu gminy sprzedaż działki miała nastąpić w drodze przetargu. Jednakże sprzedaż nieruchomości nastąpiła bez jego przeprowadzenia. A zatem zdaniem sądu wieczystoksięgowego umowa sprzedaży zawarta bez zachowania trybu określonego w ustawie jest bezwzględnie nieważna i nie może stanowić podstawy wpisu do księgi wieczystej. Sąd Najwyższy nie zgodził się z tym poglądem, wskazując na to, że zorganizowanie i przeprowadzenie przetargu wymaga dopełnienia w określonej kolejności i w ustalonym terminie wielu czynności. Przetarg obejmuje cały ciąg działań prawnych i faktycznych oddziałujących na prawa podmiotowe osób w nim uczestniczących. Ewentualne negowanie jego wyników, toku lub sposobu przeprowadzenia może być dokonane w postępowaniu rozpoznawczym, a nie wieczystoksięgowym. W omawianej sprawie właściwy organ wydał zaświadczenie potwierdzające sprzedaż nieruchomości w drodze bezprzetargowej, którego podstawę prawną zakwestionował sąd wieczystoksięgowy. Zdaniem Sądu Najwyższego, takie zaświadczenie korzysta w postępowaniu administracyjnym z mocy art. 76 k.p.a., a w postępowaniu sądowym z mocy art. 245 § 2 k.p.c. z domniemania zgodności z prawdą zawartego w nim poświadczenia. Stanowi zatem dokument o wystarczającej mocy dowodowej do przyjęcia, że sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości nastąpiło w drodze bezprzetargowej z przyczyn określonych w ustawie. Sąd orzekający stwierdził Sąd Najwyższy nie może bez narażenia się na zarzut oczywistej obrazy art. 48 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zaniechać dopełnienia obowiązków wynikających z przepisów. Odmienna praktyka narusza prawem chronione interesy wnioskodawcy i osób zainteresowanych. Nie znajduje uzasadnienia w obowiązujących przepisach ferowanie rozstrzygnięcia na podstaw ic fragmentarycznych danych, a zwłaszcza budowy na ich podstawie, w uzasadnieniu tego orzeczenia, stanu faktycznego nie mającego potwierdzenia w aktach sprawy. Następstwem tych uchybień była wadliwa ocena prawna wyrażona