F1
Dodatek do Gazety Prawnej Wydawca: Infor Sprzedaż łącznie z GP ISSN: 1232-6712
nr 209 (2331) 24 paz
dziernika 2008
partnerem raportu jest Ernst & Young
Podatkowy
raport branżowy
ZASADY OPODAT KOWANI A NA RYNKU NI ERUCHOMOŚCI
PODATKI 2009 | Nowelizacja ustawy o VAT
AUTORZY DODATKU
MICHAA
THEDY
dyrektor zarządzający Dostawa nieruchomości
zespołem Doradztwa
Rynku Nieruchomości
Ernst & Young
będzie zwolniona z VAT
Nowelizacja ustawy o VAT, uchwalona właśnie przez Sejm,
ROZLICZENIA VAT W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI
wprowadza od 1 stycznia 2009 r. zasadę, zgodnie z którą dostawa
Inne zmiany w ustawie o VAT, które mogą mieć wpływ
budynków, budowli lub ich części będzie zwolniona z VAT. Wyjątkiem
MICHAA
GRZYBOWSKI
na obrót nieruchomościami, to m.in.:
będą m.in. sytuacje dostawy dokonywanej w ramach pierwszego
dyrektor zarządzający
% wyłączenie z opodatkowania VAT transakcji zbycia zorganizowa-
zasiedlenia lub przed nim.
zespołem Human Capital
nej części przedsiębiorstwa;
Ernst & Young
% określenie wprost w ustawie, że oddanie gruntów w użytkowa-
ejm 15 paz
dziernika go zasiedlenia lub przed nim
nie wieczyste i zbycie takich gruntów stanowi dostawę towarów;
2008 r. uchwalił noweli- oraz po drugie, dostawa, gdy
% określenie, że w przypadku oddania gruntu w użytkowanie wie-
Szację ustawy o VAT. Jej pomiędzy pierwszym zasiedle-
czyste obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania ca-
uregulowania mają zacząć obo- niem a dostawą, upłynął okres
łości lub części zapłaty, nie póz
niej jednak niż z upływem termi-
wiązywać od 1 grudnia 2008 r. krótszy niż dwa lata.
nu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu;
Jednak nowe zasady dotyczące
% zmiany w zakresie zasad zwrotu bezpośredniego nadwyżki po-
mechanizmu zwolnienia i opo- Rezygnacja ze zwolnienia
datku naliczonego.
datkowania sprzedaży nieru- Podatnicy będą mogli zrezy-
TOMASZ KRASOWSKI
chomości mają wejść w życie od gnować ze zwolnienia VAT
manager w zespole
1 stycznia 2009 r. Nowelizacja i wybrać opodatkowanie dosta- Zatem podatnicy w pewnych nie miał prawa do odliczenia
Doradztwa Rynku Nieruchomości
ta będzie mieć duży wpływ na wy, pod warunkiem że zbywca sytuacjach będą mogli, w zależ- podatku naliczonego oraz zby-
Ernst & Young
rozliczenia podmiotów działa- i nabywca są zarejestrowani ja- ności od ich preferencji oraz ra- wający nie ponosił wydatków
jących na rynku nieruchomości. ko podatnicy VAT czynni, obaj chunku ekonomicznego, wy- na ich ulepszenie, w stosunku
złożą przed dniem dokonania brać opodatkowanie VAT lub do których miał prawo do odli-
Dostawy budynków i budowli dostawy właściwemu dla na- zwolnienie z VAT. czenia podatku naliczonego,
Zgodnie ze znowelizowaną bywcy naczelnikowi urzędu a jeżeli ponosił takie wydatki,
ustawą o VAT, zasadą ogólną ma skarbowego zgodne oświad- Zwolnienie obligatoryjne to były one niższe niż 30 proc.
być zwolnienie z opodatkowa- czenie, że wybierają opodatko- Nawet jeżeli dostawa obiek- wartości początkowej tych
nia VAT dostawy budynków, bu- wanie dostawy, oraz cena tów jest dokonywana w ra- obiektów (nawet jeżeli wydat-
ANNA WASILUK
dowli lub ich części. Wyjątkiem sprzedaży nieruchomości bę- mach pierwszego zasiedlenia ki na ulepszenie przekroczyły
senior w zespole
będzie po pierwsze, dostawa do- dzie wyższa od ceny jej nabycia albo pomiędzy pierwszym za- 30 proc. wartości początkowej
Doradztwa Rynku Nieruchomości
konywana w ramach pierwsze- lub kosztu wytworzenia. siedleniem oraz dostawą nie tych obiektów, nadal będzie
Ernst & Young
upłynął jeszcze okres dwóch lat mieć zastosowanie zwolnienie
(a więc co do zasady transakcja jeżeli były one w stanie ulep-
Ważne! Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytko-
powinna być opodatkowana), szonym wykorzystywane przez
wania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowa-
transakcja będzie zwolniona podatnika do czynności opo-
niu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi obiektów, po
w określonych sytuacjach. Do- datkowanych przez co naj-
ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wydatki na ulepsze-
tyczy to przypadku, jeżeli mniej pięć lat). %
nie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej)
w stosunku do nich zbywający MICHAA
THEDY
WOJCIECH KROK
senior w zespołach
Postępowań Podatkowych
PODATKI 2009 | Prace nad zmianami w PIT i CIT
i Sądowych oraz
Doradztwa Rynku Nieruchomości
Ernst & Young
Zamiast ulgi meldunkowej nowe zwolnienie
Jeśli nowelizacja ustawy Zgodnie z projektem, jeżeli
PRZYKA
AD: NOWA ULGA MIESZKANIOWA W PIT
o PIT zostanie uchwalona, począwszy od dnia odpłatnego
od przyszłego roku zniknie ulga zbycia nieruchomości, nie póz
- Przychód ze sprzedaży nieruchomości  200 tys. zł
Koszty uzyskania przychodu  150 tys. zł
meldunkowa przy sprzedaży niej niż w okresie dwóch lat od
nieruchomości. W zamian końca roku podatkowego, w któ- Dochód  50 tys. zł
KATARZYNA
Wydatki na cele mieszkaniowe poniesione w okresie dwóch lat od
podatnicy dostaną nowe rym nastąpiło odpłatne zbycie,
MIRSKA-KOWALCZYK
dnia sprzedaży  180 tys. zł
zwolnienie. podatnik przeznaczy przychód
senior w zespole
50 tys. zł x 180 tys. zł
uzyskany z tego zbycia na okre-
Doradztwa Rynku Nieruchomości
Dochód podlegający zwolnieniu 45 tys. zł = --------------------------
Ernst & Young Sejmie trwają prace nad ślone w ustawie własne cele
200 tys. zł
Wkolejnymi nowelizacja- mieszkaniowe, część przychodu
Dochód podlegający opodatkowaniu  5 tys. zł
mi ustaw o podatkach docho- ze sprzedaży będzie podlegała
dowych, które mogą mieć zwolnieniu z opodatkowania.
wpływ na transakcje na rynku Zwolniona z opodatkowania sionych na wytworzenie, re- niach naliczone (a niekoniecz-
nieruchomości. część przychodu ma odpowia- mont lub modernizację infra- nie zrealizowane) do dnia prze-
Proponowane w projekcie dać iloczynowi dochodu uzyska- struktury technicznej lub drogo- kazania ich do używania.
ustawy o PIT zmiany przewi- nego ze zbycia nieruchomości wej, która na mocy umowy lub Istotną zmianą jest wprowa-
dują m.in. zastąpienie ulgi mel- i praw majątkowych oraz udzia- odpowiednich przepisów prawa dzenie regulacji, że koszty za-
dunkowej zwolnieniem z opo- łu wydatków poniesionych na została przekazana na rzecz niechanych inwestycji są potrą-
datkowania dochodów uzys- cele mieszkaniowe w przycho- uprawnionych instytucji lub jed- calne w dacie zbycia inwestycji
kanych z odpłatnego zbycia dzie z odpłatnego zbycia nieru- nostek samorządu terytorialne- lub ich likwidacji, poprzez wy-
nieruchomości o charakterze chomości i praw majątkowych. go. Koszty te mają stanowić zbycie, zniszczenie lub rozbiór-
reinwestycyjnym. To najważ- W ustawie o CIT doprecyzo- koszt uzyskania przychodu kę, uniemożliwiające dalsze wy-
niejsza zmiana w zakresie opo- wana ma zostać definicja kosztu w momencie ich poniesienia. korzystanie. Obecnie koszty za-
datkowania PIT transakcji zwią- wytworzenia środka trwałego Projekt precyzuje również, że niechanych inwestycji nie stano-
zanych z obrotem nieruchomo- poprzez określenie, że do kosztu wartość początkowa środków wią kosztów podatkowych. %
ściami, wykonywanych poza wytworzenia budynku i budow- trwałych powinna uwzględniać MICHAA
GRZYBOWSKI
Opracowanie i redakcja EWA MATYSZEWSKA działalnością gospodarczą. li nie zalicza się kosztów ponie- różnice kursowe na zobowiąza- TOMASZ KRASOWSKI
F2
PI
TEK 24 PAy
DZIERNIKA 2008 | nr 209
Podatkowy raport branżowy
ZASADY OPODATKOWANI A NA RYNKU NI ERUCHOMOŚCI
Wydatki w fazie budowlanej
ROZLICZENIA | Skutki zakupu nieruchomości i udziałów w spółce posiadającej nieruchomość
Nie każda
Zysk ze sprzedaży jest opodatkowany
kara jest
W przypadku sprzedaży nieruchomości zysk sprzedawcy będzie Korzystniej dla niego jest zwy-
kosztem
RÓŻNICE W PODATKACH POŚREDNICH DLA STRON
opodatkowany w Polsce. W przypadku sprzedaży udziałów kle kupić aktywa, gdyż w tym
Z perspektywy podatków pośrednich dla nabywcy różnica pomię-
transakcja będzie opodatkowana w Polsce, jeżeli sprzedającym przypadku zapłacona przez
Podmioty, które płacą kary będzie podmiot polski. niego cena jest odzwierciedlo- dzy nabyciem aktywów a nabyciem spółki sprowadza się do po-
umowne, muszą wiedzieć, na w podstawie ich amortyza- równania kosztu finansowania VAT na zakupie aktywów do mo-
mentu uzyskania jego zwrotu z kosztem PCC na zakupie udziałów.
że część z kar umownych rzy rozliczaniu obrotu kowanie w Polsce sprzedaży cji i obniżeniu przyszłego opo-
Jeżeli sprzedaż nieruchomości podlega PCC (bo jest zwolniona
nie może zostać zaliczona nieruchomościami udziałów w spółkach, których datkowania przychodu z naj-
z VAT albo nie podlega VAT), to dla nabywcy tańszy będzie zakup
do kosztów podatkowych. Pistotne znaczenie ma głównym majątkiem są nieru- mu lub sprzedaży. Natomiast
udziałów (1-proc. PCC od wartości spółki) niż zakup samej nieru-
to, czy kupujemy nierucho- chomości). W przeciwień- w przypadku zakupu udzia-
chomości (2-proc. PCC od wartości nieruchomości).
trakcie procesu budow- mość, czy udział w spółce po- stwie do sprzedaży nierucho- łów w spółce koszt ich naby-
Wlanego może dojść do siadającej nieruchomość. mości w przypadku sprzeda- cia nie może być rozpoznany
zapłaty przez usługodawcę kar W pierwszym przypadku ży udziałów nie dojdzie podatkowo w momencie za-
umownych z tytułu niewłaści- sprzedawca zapłaci podatek, do podwyższenia podstawy kupu (nawet jeżeli w kraju datkową wartością księgową. du skarbowego. W przypadku
wego wykonania robót bu- który wpłynie na ekonomicz- amortyzacji w nabywanej siedziby nabywcy można roz- Dlatego nabywca może chcieć sprzedaży zwolnionej albo
dowlanych lub opóz
nienia ną efektywność transakcji. Na- spółce. poznać podatkowo taki koszt, negocjować ze sprzedawcą niepodlegającej opodatkowa-
w realizacji kontraktu. Pod- bywca będzie mógł amortyzo- to nie można go odliczyć obniżenie ceny przynajmniej niu transakcja jest opodatko-
mioty płacące takie kary mu- wać nabyte środki trwałe od Perspektywa stron umowy w Polsce od przychodu gene- o część zdyskontowanego po- wana 2-proc. podatkiem od
szą pamiętać, że część z kar ich wartości rynkowej wyzna- Z perspektywy podatku do- rowanego przez zakupioną datku od takiej potencjalnej czynności cywilnoprawnych
umownych nie może zostać czonej przez cenę sprzedaży. chodowego dla sprzedawcy spółkę). Ponadto, kupując sprzedaży. (PCC). PCC zapłacony przez
zaliczona do kosztów podatko- Natomiast w przypadku korzystniej jest zwykle sprze- udziały w spółce, nabywca nabywcę przy zakupie nieru-
wych. sprzedaży udziałów transak- dać udziały w spółce, gdyż musi się liczyć z tym, że Podatki pośrednie chomości nie jest odliczalny
cja będzie opodatkowana przy odpowiedniej strukturze w przyszłości w przypadku Sprzedaż nieruchomości (w takim znaczeniu, w jakim
Wyłączenie z kosztów w Polsce, jeżeli sprzedającym własnościowej nie zapłaci on sprzedaży samej nieruchomo- może być opodatkowana VAT odliczalny jest VAT), ale sta-
Nie uważa się za koszty będzie podmiot polski. Jeżeli podatku w Polsce od tej trans- ści będzie musiał zapłacić po- (22 proc. albo 7 proc.), zwol- nowi koszt dla celów podatku
uzyskania przychodów kar sprzedającym jest podmiot za- akcji. Dla nabywcy najczęściej datek od różnicy pomiędzy jej niona z VAT (np. sprzedaż dochodowego (w momencie
umownych i odszkodowań graniczny, to w zależności od sytuacja wygląda odwrotnie. wartością rynkową a jej po- używanego budynku wraz zbycia nieruchomości albo
z tytułu wad dostarczonych istnienia i kształtu umowy z gruntem) albo nie będzie poprzez odpisy amortyzacyj-
towarów, wykonanych robót o unikaniu podwójnego opo- podlegać opodatkowaniu (np. ne w zależności od sytuacji).
Ważne! W przypadku nabycia spółki nabywca przejmuje pełną
i usług oraz zwłoki w dostar- datkowania podpisanej z kra- sprzedaż nieruchomości w ra- Sprzedaż udziałów w pol-
odpowiedzialność ekonomiczną za potencjalne zaległości
czeniu towaru wolnego od jem siedziby sprzedającego mach sprzedaży przedsiębior- skiej spółce posiadającej nie-
podatkowe istniejące w spółce w okresie przed jej
wad albo zwłoki w usunięciu możliwe jest uniknięcie opo- stwa). W przypadku sprzeda- ruchomość będzie opodatko-
zakupem. Dlatego też dla nabywcy ważne jest
wad towarów albo wykony- datkowania w Polsce. Możli- ży opodatkowanej VAT na- wana 1-proc. PCC od wartości
przeprowadzenie badania podatkowego kupowanej
wanych robót i usług. wość taka istnieje w przypad- bywca może odliczyć podatek spółki (a więc od wartości nie-
spółki (oprócz badania prawnego, technicznego
Oznacza to, że kary umow- ku umów niezawierających naliczony na transakcji, a pod ruchomości pomniejszonej
i finansowego) oraz uzyskanie od sprzedawcy
ne z tytułu samego nietermi- tzw. klauzuli nieruchomościo- pewnymi warunkami uzyskać o przejmowany dług). %
odpowiednich gwarancji w umowie zakupu udziałów
nowego dostarczenia towa- wej (która przewiduje opodat- jego zwrot w gotówce z urzę- TOMASZ KRASOWSKI
rów, tak jak i kary umowne
z tytułu zwłoki spowodowa-
nej nieterminowym wykona-
niem usług albo nietermino- INWESTYCJE | Wybór formy prowadzenia działalności Spółki nieruchomościowe
wym wykonaniem robót bu-
dowlanych, powinny być zali-
Określenie
czane do kosztów uzyskania Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
przychodów. Z drugiej strony
ryzyk
otrzymana przez inwestora
najpopularniejszą formą prowadzenia działalności
kara umowna powinna zostać
podatkowych
rozpoznana jako przychód
podlegający opodatkowaniu Do prowadzenia działalności na polskim rynku nieruchomościowym się z dystrybucją zysków przez być szczególnie korzystne dla
w momencie otrzymania za- najczęściej wykorzystywana jest spółka z ograniczoną tę spółkę do ostatecznych bene- inwestorów z krajów, które Potencjalne ryzyka
płaty. odpowiedzialnością. Dochody takiej spółki z wynajmu lub sprzedaży ficjentów. mają wyższą stawkę podatku podatkowe w spółkach
W przypadku otrzymania nieruchomości opodatkowane są 19-proc. CIT. dochodowego niż Polska i któ- nieruchomościowych to
takiej kary w fazie inwestycyj- Alternatywna spółka osobowa re  na mocy odpowiednich ryzyka specyficzne dla tej
nej, gdy inwestor nie ponosi Wypłata zysku w formie dy- warła z krajem siedziby sprze- Coraz częściej alternatywą umów podatkowych zwalniają branży oraz ryzyka
jeszcze kosztów, które mogły- widendy podlega, co do zasa- dawcy umowę o unikaniu po- dla spółki kapitałowej jest spół- z opodatkowania dochód pozostałe, występujące
by obniżyć potencjalny do- dy, opodatkowaniu 19-proc. dwójnego opodatkowania i jaki ka osobowa. Spółki osobowe przedsiębiorstwa opodatko- w większości rodzajów
chód do opodatkowania, mu- podatkiem u z
ródła pobiera- jest kształt postanowień tej nie są podatnikami podatku wany w Polsce (np. Niemcy). działalności.
si on zapłacić podatek od nym przez spółkę wypłacającą umowy w zakresie opodatko- dochodowego (są transparent- W takiej sytuacji dochód z in-
otrzymanej kwoty. dywidendę. Niemniej jednak, wania zysków ze sprzedaży ne podatkowo), a ich dochody westycji jest opodatkowany ajważniejsze ryzyka
po spełnieniu określonych wa- udziałów. Jeżeli taka umowa z eksploatacji lub zbycia nieru- tylko raz w Polsce, przy zasto- Npodatkowe specyficz-
Rozpoznanie przychodu runków, wypłata dywidendy została zawarta, to na ogół do- chomości są opodatkowane na sowaniu niższej stawki podat- ne dla rynku nieruchomości
Należy podkreślić, że nie do spółki z siedzibą w Polsce al- chód nie będzie opodatkowany poziomie wspólników (w przy- kowej niż obowiązująca w kra- wiążą się z następującymi
ma podstaw, aby nie rozpo- bo innym kraju Unii Europej- w Polsce, chyba że dana umo- padku zagranicznych wspólni- ju inwestora. W przypadku in- obszarami: ustalenie warto-
znać przychodu na bieżąco skiej jest zwolniona z opodat- wa zawiera tzw. klauzulę nie- ków jako dochody z prowadze- westycji przez spółkę kapitało- ści początkowej wybudowa-
i zamiast tego obniżyć war- kowania (zwolnienie obejmuje ruchomościową. nia przedsiębiorstwa poprzez wą efekt taki mógłby być nej lub nabytej nieruchomo-
tość realizowanej inwestycji też kraje należące do Europej- Dla zagranicznych inwesto- zakład). Faktyczna dystrybucja osiągnięty wyłącznie przy za- ści i jej amortyzacja; odzy-
(czyli skapitalizować przy- skiego Obszaru Gospodarczego rów optymalne jest więc, aby dochodów ze spółki osobowej łożeniu, że po opodatkowaniu skiwanie VAT naliczonego
chód do wartości początkowej oraz Szwajcarię). W przypad- udziały w polskiej spółce posia- do wspólników nie podlega już zysku na poziomie spółki kapi- w czasie trwania inwestycji;
inwestycji). ku niespełnienia tych warun- dane były przez spółkę holdin- dalszemu opodatkowaniu. tałowej dalsza jego dystrybu- przekazanie infrastruktury
Dlatego dla inwestora ko- ków, wypłaty na rzecz udzia- gową ulokowaną w kraju, dla W przypadku wyjścia z inwe- cja nie będzie już opodatkowa- technicznej związanej z nie-
rzystniejsze może być ustale- łowców spółek z innych krajów którego zastosowanie ma zwol- stycji, sprzedaż udziału w spół- na, tzn. nie będzie podlegać ruchomością (przyłącza,
nie w umowie z wykonawcą, lub wypłaty na rzecz zagranicz- nienie dla wypłaty dywidend ce osobowej dla polskiego polskiemu podatkowi u z
ródła drogi itp.); rozliczenia inwe-
że rozliczenie w takim przy- nego udziałowca będącego oraz aby sprzedaż udziałów wspólnika jest opodatkowana (np. poprzez wykorzystanie stycji prowadzonej przez kil-
padku nastąpi poprzez korek- osobą fizyczną, 19-proc. staw- zwolnienia dla dywidend wy- ka podmiotów łącznie; rozli-
tę obrotu, a nie poprzez wy- ka podatku może być obniżona płacanych do krajów Unii Eu- czenia inwestycji realizowa-
płacenie kary. przez umowę o unikaniu po- Spółki osobowe umożliwiają kompensowanie
ropejskiej) ani opodatkowaniu nej na cudzym gruncie;

Wówczas z perspektywy in- dwójnego opodatkowania, je- na poziomie wspólników zysków i strat na w kraju inwestora. Prowadze- rozliczenie kontraktów bu-
westora obniżeniu ulega war- żeli taka została zawarta przez poszczególnych projektach, co w przypadku nie inwestycji przez spółki oso- dowlanych; kwalifikacja
tość początkowa realizowanej Polskę z krajem siedziby udzia- spółek z ograniczoną odpowiedzialnością bowe może być również ko- przedmiotu transakcji sprze-
inwestycji, natomiast wyko- łowca. możliwe jest jedynie, gdy utworzą one rzystne dla osób fizycznych bę- daży/zakupu nieruchomo-
nawca usług powinien obni- podatkową grupę kapitałową dących polskimi rezydentami. ści i związane z tym trakto-
żyć swój przychód. Sprzedaż udziałów w spółce Inwestycja poprzez spółkę oso- wanie podatkowe; rozlicza-
Natomiast na gruncie Dochód ze sprzedaży udzia- w polskiej spółce posiadającej na zasadach ogólnych. W przy- bową pozwala bowiem na nie umów najmu; podatek
podatku od towarów i usług łów w polskiej spółce nierucho- nieruchomość nie była opodat- padku wspólnika zagraniczne- uniknięcie podwójnego opo- od nieruchomości.
zarówno otrzymanie, jak i za- mościowej co do zasady będzie kowana w Polsce. Dodatkowo, go można argumentować, że datkowania, które ma miejsce W spółkach nieruchomo-
płata kar umownych nie po- podlegał standardowemu opo- analizując lokalizację spółki taka sprzedaż nie powinna być w przypadku inwestycji za po- ściowych mogą występować
winny rodzić żadnych skut- datkowaniu w wysokości 19 holdingowej, należy wziąć pod opodatkowana w Polsce (chy- średnictwem spółek kapitało- także ryzyka podatkowe,
ków podatkowych, gdyż nie proc. W przypadku sprzedaw- uwagę, jak zyski z polskiej spół- ba że umowa podatkowa za- wych (opodatkowanie na po- które są mniej lub bardziej
mamy tu do czynienia ze ców, którzy nie są polskimi re- ki (łącznie z zyskiem ze sprze- wiera tzw. klauzulę nierucho- ziomie spółki oraz opodatko- wspólne dla wszystkich
świadczeniem usług lub do- zydentami podatkowymi, opo- daży tej spółki) opodatkowane mościową). wanie dywidendy). % branż, związane np. z cena-
stawą towarów. % datkowanie będzie jednak za- są na poziomie spółki holdingo- Prowadzenie działalności MICHAA
THEDY mi transferowymi. %
MICHAA
THEDY leżało od tego, czy Polska za- wej oraz jakie obciążenia wiążą poprzez spółki osobowe może KATARZYNA MIRSKA-KOWALCZYK ANNA WASILUK
F3
WWW.GAZETAPRAWNA.PL/SERWISY
Podatkowy raport branżowy
ZASADY OPODATKOWANI A NA RYNKU NI ERUCHOMOŚCI
NAJEM | Rozliczenia CIT przy wynajmie powierzchni komercyjnych PODATKI| Zabezpieczenie przed odpowiedzialnością
Ważne gwarancje umowne
Przychód powstaje na koniec
Dla nabywcy spółki wien rodzaj kontroli sprze-
posiadającej nieruchomości dawcy nad potencjalnym spo-
ważne jest, czy i jakich rem z organami skarbowymi
okresu rozliczeniowego
gwarancji w zakresie rozliczeń oraz możliwość uczestnictwa
podatkowych nabywanej w tym sporze. W tym zakre-
spółki udzieli mu sprzedawca. sie często przyjmuje się model
Przychód podatkowy z tytułu najmu powinien być w każdym zakładający, że w przypadku
przypadku rozpoznany na koniec okresu rozliczeniowego. warancja może być wystąpienia roszczenia ze
Gw praktyce pełna albo strony organów skarbowych
iększość umów za- w trakcie trwania tego okresu, ograniczona. Pełna gwaran- (tj. wydania decyzji określają-
wieranych na rynku przed jego rozpoczęciem, czy cja zakłada, że sprzedawca cej lub ustalającej zobowiąza-
Wrozróżnia podstawo- też po jego zakończeniu. odpowiada bez ograniczeń za nie podatkowe) sprzedawca
wy element wynagrodzenia W każdym z tych przypadków ewentualne zaległości podat- od razu uznaje roszczenie na-
z tytułu zawartej umowy, czyli przychód podatkowy powinien kowe spółki dotyczące okre- bywcy (w razie prowadzenia
czynsz oraz dodatkowe opłaty być bowiem rozpoznany na ko- su przed nabyciem. Technicz- i wygrania sporu przez na-
obejmujące media, koszty niec okresu rozliczeniowego. nie najczęściej jest to rozwią- bywcę sprzedawcy przysługu-
utrzymania części wspólnych zane w taki sposób, że sprze- je zwrot odszkodowania) al-
i inne. Są to tzw. opłaty eksplo- Rozliczenia w walutach obcych dawca zapewnia kupującego bo nabywca pokrywa koszty
atacyjne. Opłaty te mogą mieć W przypadku czynszu okre- przychodu w momencie wysta- opłat eksploatacyjnych, w szcze- w umowie sprzedaży, że spół- prowadzenia sporu przez
charakter stałej kwoty, ale naj- ślonego w walucie obcej przy- wienia faktury (zasadne wyda- gólności, w jakim okresie spra- ka prawidłowo zadeklarowa- spółkę i organizuje ten proces.
częstszą praktyką jest stosowa- chód oblicza się według kursu je się dokonanie tej korekty wozdawczym taka korekta po- ła i zapłaciła wszelkie podat- Często w praktyce sprzeda-
nie zaliczek w ciągu roku oraz średniego NBP z ostatniego w rozliczeniu za okres bieżący). winna zostać uwzględniona. ki ciążące na niej do momen- jący dąży do ograniczenia swo-
póz
niejsze rozliczenie na pod- dnia roboczego poprzedzające- W praktyce mogą zdarzyć się Przepisy nie zawierają regulacji tu zakupu. W przypadku jej odpowiedzialności. Jednym
stawie faktycznego zużycia czy go dzień uzyskania przychodu. sytuacje, że okresy rozliczenio- odnoszących się bezpośrednio nieprawidłowości takiego za- z przykładów może być ogra-
poniesionych kosztów. Jeżeli płatność nastąpi póz
niej, we nie będą się pokrywały do tej kwestii. W przypadku gdy pewnienia na skutek ujaw- niczenie dotyczące badania
konieczna może być korekta z okresem sprawozdawczym, korekta jest dokonywana już po nienia przez władze skarbo- due diligence. W takim przy-
Powstanie przychodu przychodu o powstałe różnice tj. rokiem podatkowym. Jeżeli zakończeniu roku podatkowe- we ewentualnych zaległości padku sprzedawca odpowiada
Od 1 stycznia 2007 r. przy- kursowe. Różnice kursowe nie zapłata czynszu nastąpi w cią- go, którego dotyczy, właściwe za ten okres i poniesienia z te- przed nabywcą za potencjalne
chody z tytułu umów najmu są występują co do zasady w przy- gu okresu rozliczeniowego wydaje się w takiej sytuacji bie- go tytułu szkody przez na- zaległości spółki, z wyjątkiem
zasadniczo rozpoznawane padku czynszu denominowa- dłuższego niż miesiąc, przekra- żące korygowanie przychodów. bywcę, nabywcy przysługuje sytuacji, gdy nabywca dowie-
w okresach rozliczeniowych nego. Niemniej potencjalnie czającego rok podatkowy, poja- Przychody te stają się bowiem roszczenie do zbywcy o wy- dział się lub mógł się dowie-
ustalonych przez strony. Za da- mogą się tu jednak pojawić qu- wia się pytanie, kiedy powinien należne dopiero z chwilą fak- płatę odpowiedniego odszko- dzieć przy zachowaniu należy-
tę powstania przychodu uznaje asi-różnice kursowe, które po- być rozpoznany przychód po- tycznego ustalenia płatności, dowania. tej staranności o istnieniu ta-
się ostatni dzień okresu roz- winny korygować przychód. datkowy. a więc po zakończeniu roku po- Zwykle nie wprowadza się kiej zaległości w ramach bada-
liczeniowego określonego Przykładowo, jeżeli faktura za W takiej sytuacji przychód datkowego. Korekta powinna odrębnego mechanizmu gwa- nia due diligence na podstawie
w umowie lub na fakturze, nie dany okres będzie wystawiona z tytułu najmu powinien zostać zatem wpływać na wynik roku, rancji i dochodzenia odszko- informacji i dokumentów udo-
rzadziej niż raz w roku. Ozna- po jego zakończeniu, wylicze- rozpoznany w ostatnim dniu w którym zostanie dokonane dowania dla spraw podatko- stępnionych w data room. In-
cza to, że jeżeli czynsz jest roz- nie czynszu w złotych nastąpi okresu rozliczeniowego. Mo- ostateczne rozliczenie. Z drugiej wych, ale są one częścią ogól- nym rodzajem ograniczenia
liczany miesięcznie, to przy- po kursie z dnia wystawienia ment wystawienia faktury oraz strony można by rozważać pew- nego mechanizmu gwarancji jest kwotowe ograniczenie wy-
chód powstanie ostatniego faktury, więc przychód w zło- dokonania płatności nie ma przy ną analogię do zasad rozpozna- i dochodzenia odszkodowa- sokości gwarancji. Najczęściej
dnia miesiąca. Jeżeli natomiast tych nie będzie znany na ostat- tym znaczenia. W konsekwencji wania kosztów bezpośrednich nia obejmującego kwestie kwota ta jest negocjowana
rozliczenie będzie się odbywać ni dzień okresu rozliczeniowe- koniec roku podatkowego nie w czasie, argumentując, że prawne, zapewnienia tech- i ustalana przez strony na pod-
w okresach przekraczających go. W takiej sytuacji racjonal- powoduje rozpoznania odpo- przed złożeniem zeznania za da- niczne związane ze stanem stawie listy zidentyfikowanych
rok, wówczas przychód po- nym rozwiązaniem wydaje się wiedniej części przychodu. ny rok korekta wciąż powinna nieruchomości, kwestie śro- zagrożeń podatkowych i ich
wstanie najpóz
niej z końcem rozpoznanie przychodu we- wpływać na wynik podatkowy dowiskowe itp. Mechanizm szacowanej wysokości. %
roku w stosunku do tej części dług średniego kursu NBP Opłaty eksploatacyjne roku, w którym płacone były za- ten przewiduje najczęściej pe- TOMASZ KRASOWSKI
usługi, która dotyczy danego z ostatniego dnia roboczego Innym problemem z zakresu liczki. Nie ma jednak bezpośred-
roku. Dla określenia przychodu poprzedzającego ostatni dzień CIT, z którym mogą się spotkać nich przepisów, które by sank-
Ważne! Najczęściej umowy przewidują określony czas trwania
z tytułu najmu nieistotne jest okresu rozliczeniowego (choć wynajmujący, jest kwestia, jak cjonowały takie rozwiązanie.
gwarancji. W przypadku kwestii podatkowych powinien
zatem, kiedy zostanie dokona- przepisy nie regulują takiej sy- powinny być dla celów podatko- W praktyce można spotkać oba
być to okres pokrywający się z przedawnieniem zobo-
na płatność za dany okres rozli- tuacji), a następnie dokonanie wych traktowane różnice wyni- rozwiązania. %
wiązań podatkowych powstających do chwili nabycia.
czeniowy, tzn. czy będzie to już korekty tak zadeklarowanego kające z rocznego rozliczenia ANNA WASILUK
AMORTYZACJA | Ustalenie wartości początkowej budynków i budowli
Problemy ze skapitalizowaniem kosztów inwestycyjnych
W przypadku prowadzenia inwestycji w nieruchomości przez umów najmu itp. Takie koszty nabycia gruntu i rozpoznać ja- tuacji. Wydaje się, że najwła- czonych, a nie zrealizowanych
spółkę celową można twierdzić, że w zasadzie wszystkie koszty nie powinny być kapitalizowa- ko koszt podatkowy dopiero ściwsze jest podejście polegające (planowane zmiany przepisów
ponoszone przez nią w fazie inwestycyjnej powinny zostać ne do wartości początkowej in- w momencie zbycia nierucho- na przyporządkowaniu takich jasno precyzują tę zasadę).
skapitalizowane. westycji, ale rozpoznane na bie- mości. Natomiast jeżeli nabyty kosztów do wartości początko- Do wartości inwestycji po-
żąco w rachunku wyników. budynek byłby jeszcze przez ja- wej poszczególnych środków winny być kapitalizowane
rzedsiębiorcy mają proble- które związane są z pozostałą kiś czas przed rozbiórką wyko- trwałych w proporcji do wyso- koszty funkcjonalnie związane
Pmy, które koszty w prakty- działalnością. W przypadku Likwidacja nieruchomości rzystywany przez podatnika do kości kosztów bezpośrednich z jej wytworzeniem poniesione
ce należy kapitalizować i zali- prowadzenia inwestycji przez W związku z prowadzoną in- prowadzenia działalności go- przypadających na te środki. do dnia oddania inwestycji do
czyć do wartości początkowej spółkę celową można twier- westycją może dojść spodarczej, bardziej używania. W praktyce zdarza
wybudowanych budynków lub dzić, że w zasadzie wszystkie do likwidacji budyn- właściwa wydaje się Różnice kursowe się, że koszty te nie są w całości
budowli, a które należy rozpo- koszty ponoszone przez nią ków lub budowli, któ- kapitalizacja ceny na- Wartość początkową korygu- znane w tym momencie i zosta-

znać na bieżąco. w fazie inwestycyjnej powin- re znajdują się na te- bycia starego budyn- ją jeszcze (na plus albo na mi- ną zafakturowane po tej dacie.
ny zostać skapitalizowane. renie inwestycji. Moż- ku do wartości po- nus) różnice kursowe związane W takiej sytuacji należy ustalić
Koszt związany z wytworzeniem W praktyce jednak do wartości na przyjąć, że koszty czątkowej nowej in- z długiem zaciągniętym w wa- wartość początkową bez
Do wartości początkowej wy- początkowej nieruchomości likwidacji oraz war- Do wartości
westycji. lucie obcej, różnice związane uwzględnienia takich kosztów,
tworzonego środka trwałego najczęściej nie zalicza się kosz- tość netto likwidowa- inwestycji
z zobowiązaniem (wynikającym a następnie skorygować ją
należy zaliczyć wszystkie kosz- tów ogólnych, takich jak: kosz- nego budynku powin- Koszty pośrednie z umowy lub faktury) w walu- w momencie otrzymania faktu-
powinny
ty pozostające w funkcjonal- ty zarządu, koszty wynajmu ny zostać skapitalizo- Na wartość począt- cie obcej, a także różnice kurso- ry. Istnieją dwie możliwości
być
nym związku z jego wytworze- siedziby czy też koszty księgo- wane do wartości po- kową inwestycji mają we od własnych środków prze- przeprowadzenia takiej korek-
kapitalizowane
niem naliczone do dnia przeka- wości. czątkowej nowego wpływ także koszty znaczonych na cele inwestycyj- ty  korekta wartości początko-
koszty
zania środka do używania (z Należy również pamiętać, że budynku. Jeżeli jed- pośrednie, których nie ne, naliczone do dnia przekaza- wej na moment wytworzenia
funkcjonalnie
wyłączeniem kosztów ogól- koszty ponoszone podczas fazy nak inwestor kupił za- można przyporządko- nia środków trwałych do (co wiąże się z wsteczną korek-
związane z jej
nych, kosztów sprzedaży, pozo- inwestycyjnej mogą być związa- budowaną nierucho- wać do konkretnego używania. Ostatnio pojawił się tą odpisów amortyzacyjnych)
wytworzeniem
stałych kosztów operacyjnych ne już z następną fazą projektu mość z zamiarem na- środka trwałego. Mo- pogląd władz skarbowych, że lub korekta wartości na mo-
poniesione
oraz kosztów finansowych nali-  fazą operacyjną (np. wynaj- tychmiastowego wy- gą one obejmować np. różnice kursowe naliczone do ment otrzymania faktury, ana-
do dnia oddania
czonych po dniu przekazania mem nieruchomości). Przykła- burzenia istniejących koszty badania opła- dnia oddania środka trwałego logicznie do ulepszenia środka
inwestycji
środka trwałego do używania). dowo kosztami takimi, okreś- budynków dla po- calności inwestycji, ro- do używania mogą być skapita- trwałego (odpisy amortyzacyj-
do używania
W przypadku spółki, która lanymi jako koszty komercjali- trzeb nowego projek- boty przygotowawcze, lizowane do jego wartości jedy- ne rosną od tego momentu).
oprócz realizacji danego pro- zacji, są koszty marketingu i re- tu, bardziej właściwe koszty biura budowy, nie w przypadku, gdy zrealizo- Bardziej praktyczna wydaje się
jektu prowadzi też inną działal- klamy, koszty agentów pośred- z perspektywy ekonomicznej koszty doradztwa czy też koszty wały się one dla celów podatko- być bieżąca korekta wartości
ność operacyjną, konieczne jest niczących w wynajmie nieru- wydaje się, aby całość wydat- finansowe. Przepisy podatkowe wych. Stanowisko to należy początkowej. %
wydzielenie kosztów, które do- chomości, koszty doradztwa ków na zakup takiej nierucho- nie regulują sposobu alokacji uznać za błędne, jako że przepi- KATARZYNA
tyczą inwestycji, oraz kosztów, prawnego przy zawieraniu mości potraktować jako koszt kosztów pośrednich w takiej sy- sy odwołują się do różnic nali- MIRSKA-KOWALCZYK
F4
PI
TEK 24 PAy
DZIERNIKA 2008 | nr 209
Podatkowy raport branżowy
ZASADY OPODATKOWANI A NA RYNKU NI ERUCHOMOŚCI
KOSZTY UZYSKANIA PRZYCHODÓW | Inwestycje w budynki i budowle
Amortyzację przy nieruchomościach
można zoptymalizować
W okresie straty najkorzystniejszym rozwiązaniem jest czasowe się metodą uproszczoną sposób koszt jedynie zwiększa był dotychczas używany. Kolej- urządzeń lub wyposażenia
zaprzestanie dokonywania odpisów amortyzacyjnych, (gdyż wówczas brak odpisów stratę. Dlatego też w okresie ną możliwość optymalizacji da- mogących stanowić odrębne
tj. zmniejszenie stawki amortyzacji nawet do 0 proc. w ciągu roku nie wpływa na straty najkorzystniejszym roz- je zastosowanie podwyższonej środki trwałe, czyli tzw. se-
miesięczną wysokość płaco- wiązaniem jest cza- stawki w stosunku gregacja kosztów. Podczas
odstawowym kosztem stanie rozliczony dopiero nego podatku) lub gdy w cią- sowe zaprzestanie używanych budyn- gdy budynek podlega amorty-
podatkowym w przy- w zeznaniu rocznym za ten gu roku generowana jest dokonywania odpi- ków, które należą do zacji stawką 2,5 proc. elemen-
Ppadku podmiotów wy- rok, a więc nie będzie strata podatkowa. sów amortyzacyj- grupy budynków han- ty niezwiązane z budynkiem
2,5
najmujących nieruchomości uwzględniony przy oblicza- nych, tj. zmniejszenie dlowo-usługowych na stałe i stanowiące odrębne
komercyjne jest amortyzacja. niu zaliczek miesięcznych. Stawki amortyzacyjne stawki amortyzacji wymienionych w ro- środki trwałe mogą być amor-
proc.
Dlatego też zbadanie możliwo- W konsekwencji podatnik fi- Zasadniczo budynki i bu- nawet do 0 proc. Ta- dzaju 103 Klasyfikacji tyzowane przy zastosowaniu
ści optymalizacji podatkowej nansuje de facto podatek, dowle mogą być amortyzowa- kie rozwiązanie jest Środków Trwałych dużo wyższych stawek. W ta-
wynosi stawka
amortyzacji jest istotnym ele- który musiałby zapłacić póz
- ne metodą liniową według akceptowane przez (KŚT) lub innych bu- ki sposób można wyodrębnić
amortyzacji
mentem planowania podatko- niej. Wybór miesięcznych od- stawki 2,5-proc. Stawka ta organy podatkowe. dynków niemieszkal- przykładowo system klimaty-
dla metody
wego w przypadku takich pod- pisów może zatem przyczy- może być obniżana i z powro- Z kolei u podatni- nych wymienionych zacji, system wentylacji, win-
liniowej
miotów. nić się do optymalizacji prze- tem podwyższana do maksy- ków wykazujących do- w rodzaju 109 KŚT, dy czy ruchome schody, które
dla budynków
pływów pieniężnych za dany malnej wysokości 2,5 proc. chód do opodatkowa- trwale związanych to elementy będą amortyzo-
i budowli
Zakres amortyzacji rok. Zastosowanie odpisu (zmiana stawki może nastą- nia korzystniejsze jest z gruntem. Przykła- wane według stawek od 10 do
Zgodnie z przepisami usta- jednorazowego można roz- pić co do zasady jedynie podwyższanie stawek dem takich obiektów 18 proc., co może zdecydowa-
wy o CIT amortyzacji dla ce- ważyć, gdy podatnik rozlicza w pierwszym miesiącu rozpo- amortyzacji. Zastosowanie in- są centra handlowe. Okres nie poprawić efektywność po-
lów podatkowych podlegają czynającym nowy rok podat- dywidualnych stawek jest moż- amortyzacji w przypadku po- datkową danej inwestycji.
m. in. budowle, budynki oraz kowy bądz
bezpośrednio liwe przykładowo dla używa- wyższych budynków może być Wyodrębnienie poszczegól-
lokale będące odrębną wła- Ważne! Zastosowanie danej
w momencie rozpoczęcia nych budynków. Za używane skrócony do trzech lat, co po- nych środków trwałych może
techniki amortyzacji
snością o przewidywanym amortyzacji). Ta możliwość uznaje się budynki, które były twierdzają interpretacje orga- też być przeprowadzone przy
powinno być uzależ- może być wykorzystana dla wykorzystywane co najmniej nów podatkowych.
okresie używania powyżej nabyciu nieruchomości przez
nione od indywidual- celów optymalizacji podatko- przez pięć lat przed ich naby-
roku. Odpisy mogą być mie- odpowiednie wydzielenie po-
nej sytuacji podatnika
sięczne, kwartalne albo jed- wej w przypadku występowa- ciem. Dopuszczalny okres amor- Segregacja kosztów szczególnych środków trwa-
i zweryfikowane pod
norazowe na koniec roku po- nia straty podatkowej. Wów- tyzacji jest w takim przypadku Wyższe stawki można też łych w umowie zakupu i przy-
kątem jej efektywno-
datkowego. W przypadku czas dokonywanie odpisów liczony jako różnica pomiędzy zastosować w odniesieniu do pisanie im odpowiedniej ceny
ści w poszczególnych
dokonania jednorazowego amortyzacyjnych według sta- standardowym okresem amor- części wartości budynku po- nabycia. %
przypadkach
odpisu na koniec roku podat- wek z wykazu jest niekorzyst- tyzacji dla budynków (tj. 40 lat) przez wyodrębnienie, przy je- TOMASZ KRASOWSKI
kowego koszt podatkowy zo- ne, gdyż wygenerowany w ten a okresem, przez jaki budynek go wytworzeniu, budowli, ANNA WASILUK
reklama
ROZLICZENIA | Podatek od nieruchomości
Podatek od nieruchomości
 o czym warto pamiętać
Aby nie mieć problemów stawkę zastosować do posia- kazanej w księgach dla celów
z określeniem podstawy danych przez przedsiębiorcę podatkowych. Stawka podat-
opodatkowania w podatku gruntów i budynków, które ku wynosi najczęściej 2 proc.
od nieruchomości, warto nie są aktualnie używane. Biorąc pod uwagę, że w prak-
w umowie zakupu wskazać Ustawodawca rozwiązał ten tyce często pojawiają się wąt-
wartość wszystkich obiektów dylemat w sposób najmniej pliwości, które obiekty należy
budowlanych znajdujących się korzystny dla podatników. zaliczyć do budowli, a które
na nabywanej nieruchomości. Wszystkie budynki i grunty nie, identyfikacji obiektów
będące w posiadaniu przed- podlegających opodatkowa-
egulacje dotyczące po- siębiorcy (z wyjątkiem grun- niu należy poświęcić szczegól-
Rdatku od nieruchomości tów opodatkowanych podat- ną uwagę. Włączenie w wyni-
na pozór proste stwarzają za- kiem rolnym lub leśnym) ku ewentualnej kontroli do
równo istotne możliwości uznaje się za związane z pro- podstawy opodatkowania
optymalizacji, jak i poważne wadzeniem działalności, co środków trwałych o wysokiej
ryzyka. skutkuje zastosowaniem naj- wartości początkowej może
wyższej stawki. bowiem zniweczyć opłacal-
Opodatkowanie gruntów Wyjątki są w zasadzie dwa  ność nawet dużego przedsię-
Podatek od nieruchomości budynki mieszkalne (wraz wzięcia gospodarczego.
jest tylko jednym z trzech po- z gruntami pod nimi) i obiek- Dokonując takiej identyfi-
datków majątkowych od grun- ty, które nie są i nie mogą być kacji należy przede wszystkim
tów. Pozostałe dwa to podatek wykorzystane do prowadze- pamiętać, że dla celów podat-
rolny i podatek leśny. Warto nia działalności ze względów ku od nieruchomości znacze-
zwrócić uwagę, czy w naszym technicznych. Druga katego- nie pojęcia budowla ustalamy
posiadaniu nie znajdują się la- ria obejmuje jedynie takie na podstawie prawa budowla-
sy lub grunty rolne, które obiekty, które nie nadają się nego. Nie ma natomiast zasto-
z przyzwyczajenia opodatko- do jakiejkolwiek działalności sowania w tym zakresie Klasy-
wujemy podatkiem od nieru- (np. budynki grożące zawale- fikacja Środków Trwałych
chomości. Przepisy ustawy niem). (KŚT).
o podatkach i opłatach lokal- Stosowanie KŚT to najczę-
nych wyłączają z zakresu opo- Podatek od budowli ściej popełniany przez podat-
datkowania podatkiem od nie- W odróżnieniu od gruntów ników błąd. Niekiedy skutkuje
ruchomości grunty podlegają- i budynków budowle opodat- on powstaniem zaległości,
ce przepisom o podatku rol- kowane są  co do zasady  od niekiedy nadpłacaniem podat-
nym i leśnym (z wyjątkiem ich wartości początkowej wy- ku. % WOJCIECH KROK
gruntów, na których faktycz-
Podstawa prawna
nie prowadzona jest działal-
% Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U.
ność gospodarcza), a stawki
z 2000 r. nr 14, poz. 176 z póz
n. zm.).
podatku rolnego i leśnego są
% Ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U.
kilkunastokrotnie niższe niż z 2000 r. nr 54, poz. 654 z póz
n. zm.).
% Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535
podatku od nieruchomości.
z póz
n. zm.).
% Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U.
Stawki podatkowe
z 2007 r. nr 68, poz. 450 z póz
n. zm.).
Wątpliwości pojawiają się
% Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2006 r.
nr 121, poz. 844 z póz
n. zm.).
niekiedy przy ustalaniu, jaką