5826504452

Podejście porównawcze jest rozbudowana analiza porównawcza, a każda właściwie opracowana analiza wymaga dobrze dobranych kryteriów. Kryteriami na podstawie których będziemy porównywać nieruchomości wyceniane z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego są właśnie cechy rynkowe nieruchomości, które wpływają na poziom cen na danym rynku. Cech rynkowe należy odpowiednio scharakteryzować ze względu na ich możliwe stany np. lokalizację na danym rynku możemy określić jako : bardzo korzystna, korzystna, niekorzystna , zaś na innym rynku możemy wyróżnić tylko dwa stany tej cechy np. lokalizacja korzystna i niekorzystna .

Na podstawie analizy wielu rynków nieruchomości można stwierdzić, że : a ) Cechy rynkowe nieruchomości w niejednakowym stopniu mogą oddziaływać na ceny rynkowe i na wartość rynkową, a więc mają różne „wagi”.

b ) Liczbę cech rynkowych i ich wagi należy określić na podstawie przyjętego do wyceny rynku lokalnego, a w szczególności na podstawie zebranej wiarygodnej bazy danych nieruchomości porównawczych .

c ) Wagi cech rynkowych określa się przyjmując założenie, że wartość rynkowa szacowanej nieruchomości ( np. w zł / m2 ) znajduje się pomiędzy ceną minimalną C min , a ceną Cmax znajdują się w bazie danych nieruchomości porównawczych . Waga cechy jest % udziałem w AC (różnicą pomiędzy ceną maksymalną, a minimalną z przyjętej do wyceny bazy danych). Do wyliczeń ceny transakcyjne należy skorygować ze względu na upływ czasu na dzień wyceny.

d) przyjęcie warunków brzegowych pozwala zastosować ogólną metodę interpolacji w procesie szacowania wartości nieruchomości.

e )W przypadku gdy szacowana nieruchomość wykracza swoją wartością z uwagi na jedną lub kilka cech rynkowych poza warunki brzegowe, należy zastosować metodę ekstrapolacji, która wymaga jednak znajomości przebiegu parametrów cech rynkowych wewnątrz przedziału. [CminCmax].

Rzeczoznawca zdaje sobie sprawę z faktu że tylko niewielka część atrybutów nieruchomości ma wpływ na cenę i na wartość rynkową ( max 10 atrybutów ). Nabywca nieruchomości kieruje się na ogół kilkoma kryteriami w trakcie nabywania obiektów . Te kryteria wyboru wynikają z rynkowych cech nieruchomości .Rzeczoznawca chcąc nazwać i określić cechy rynkowe, powinien patrzeć na nieruchomości oczyma typowych nabywców nieruchomości, powinien ustalić wagę cech ( miernik wpływu danej cechy na cenę).

Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny. Wagi ich określamy dla określonego rynku lokalnego np. dzielnicy, miasta, gminy . Odnoszą się także do konkretnego rodzaju nieruchomości. Różnice pomiędzy cechami i ich wagami porównywanych nieruchomości wywołują rozbieżności co do ich wartości.

Określenie przez rzeczoznawcę majątkowego zestawu atrybutów dla danego typu i rodzaju nieruchomości, oraz zebranie ich ilościowego i jakościowego wpływu na ceny sprzedaży nieruchomości stanowi jedno z podstawowych zadań wymaganych w ramach tzw. analizy porównawczej.

4. Wycena nieruchomości metodą porównywania parami.

Procedura wyceny

5