Koszty zakupu mieszkania

Kupując mieszkanie należy liczyć się z tym, że oprócz ceny mieszkania i kosztów jego remontu, trzeba będzie ponieść także dość spore wydatki dodatkowe, związane z samą transakcją i z uruchomieniem ewentualnego kredytu. Zazwyczaj obciążają one kupującego, choć w pewnym zakresie można umówić się inaczej.

Niespodziewane koszty mogą się już pojawić przy próbie ustalenia ceny bazowej dla dalszych wyliczeń, a więc ceny samego mieszkania. Ważne jest, czy cena podana w ofercie jest ceną brutto, czy netto oraz czy wliczony do niej został przynależny do mieszkania garaż, balkon, strych czy ogródek. Przy szacowaniu kosztów wykończenia mieszkania, należy natomiast zwrócić uwagę na to, w jakim standardzie mieszkanie ma zostać oddane do użytku: czy wraz z podłogami, wykończonymi ścianami, parapetami, drzwiami wewnętrznymi...

Gdy już uda się ustalić, ile w rzeczywistości zapłacimy za mieszkanie, można przystąpić do dalszych wyliczeń.

PODATKI

Podatek od czynności cywilnoprawnych albo podatek VAT

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym (lub od dewelopera nie będącego płatnikiem podatku VAT), uiścić trzeba podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek ten płacony jest za pośrednictwem notariusza sporządzającego umowę, który zobowiązany jest uzależnić ważność czynności od uprzedniego uregulowania podatku. Zobowiązanym do jego zapłaty są obie strony umowy solidarnie (choć można umówić się inaczej i w praktyce płaci go kupujący), jednak od 1 stycznia 2007 r. obowiązek ten ciążył będzie wyłącznie na kupującym.

Natomiast w odniesieniu do mieszkań kupowanych od deweloperów będących płatnikami VAT, od momentu przystąpienia Polski do Unii Europejskiej obowiązuje 7 % stawka tego podatku. Po 31 grudnia 2007 r. transakcja ta obciążona jednak będzie stawką 22 %.

W razie kupowanie mieszkania na kredyt zabezpieczony hipoteką trzeba będzie ponadto uiścić podatek od ustanowienia hipoteki. W zależności od tego, czy będzie ona ustanowiona na zabezpieczenie wierzytelności istniejącej (hipoteka zwykła – np. przy kredytach złotówkowych), czy wierzytelności o wysokości jeszcze nie ustalonej (hipoteka kaucyjna – np. przy kredycie walutowym bądź dla zabezpieczenia wierzytelności o spłatę odsetek), różna może być wysokość tego podatku. W pierwszym przypadku wynosi ona 0,1 % wartości zabezpieczonej wierzytelności (kwoty kredytu), natomiast w drugim wysokość ta jest stała i równa się kwocie 19 zł.

Podatnik tego podatku (którym od 1 stycznia 2007 r. będzie składający oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki) zobowiązany jest do wypełnienia odpowiedniej deklaracji oraz wpłacenia kwoty podatku w ciągu 14 dni od daty złożenia wniosku o wpis hipoteki.

Podatek dochodowy od osób fizycznych

Dla strony sprzedającej istotne znaczenie ma fakt, że jeśli dokona tego przed upływem 5 lat od jego nabycia, będzie musiała zapłacić 10 % podatek od przychodu, chyba że pieniądze ze sprzedaży przeznaczy w ciągu 2 lat na inne cele mieszkaniowe. Podatek ten płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dokonania sprzedaży.

Jednak według uchwalonych zmian, które mają obowiązywać od 1 stycznia 2007 r., opodatkowany będzie jedynie dochód ze sprzedaży, a zatem różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu z uwzględnieniem kosztów uzyskania przychodu, ale za to według stawki 19 %. Nie będzie przy tym odgrywał roli okres posiadania mieszkania, z tym że wolne od podatku dochodowego będą przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
b) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
c) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
d) prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

- jeżeli podatnik był zameldowany w wymienionym wyżej budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który, w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Należy tu również dodać, że przedmiotowe zwolnienie będzie miało zastosowanie łącznie do obojga małżonków.

Notariusz

Ponieważ umowa sprzedaży nieruchomości wymaga do swej ważności formy aktu notarialnego, do kosztów zakupu mieszkania należy także doliczyć opłaty związane z korzystaniem z usług notariusza. Najistotniejszą z nich jest taksa notarialna. Jej maksymalna wysokość (którą teoretycznie można negocjować) określona została przez Rozporządzenie z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. nr 148 poz. 1564 ze zm.). Zgodnie z tym rozporządzeniem stawki są zróżnicowane w zależności od wartości mieszkania i wynoszą od wartości:

- powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1.010 zł + 0,5 % od nadwyżki powyżej 60.000 zł oraz
- powyżej 1.000.000 zł - 5.710 zł + 0,25 % od nadwyżki ponad 1.000.000 zł, nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku.

(podaję tylko stawki, które ze względu na wartość mogą znaleźć zastosowanie do kupna mieszkania)

W przypadku sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego maksymalna wysokość taksy wynosi połowę tych stawek. Natomiast za sporządzenie projektu aktu notarialnego obejmującego umowę oraz za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego ustanowienie hipoteki w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe lub zakup lokalu mieszkalnego maksymalna stawka wynagrodzenia wynosi 1/4 stawki przewidzianej powyżej. Do powyższych kwot należy doliczyć 22 % VAT.

Drugim rodzajem wydatków, które trzeba ponieść u notariusza jest opłata za sporządzenie wypisu z akt notarialnych. Maksymalna stawka za wypis wynosi 6 zł + 22 % VAT za każdą rozpoczętą stronę. Za stronę uważa się tekst obejmujący nie mniej niż 25 wierszy. Ponieważ potrzebne będą egzemplarze: dla stron umowy, do ksiąg wieczystych, do urzędu skarbowego oraz starostwa powiatowego - dla mieszkania będącego przedmiotem odrębnej własności lub spółdzielni – w przypadku mieszkania spółdzielczego, w sumie koszty wypisów mogą wynieść ok. 300 – 400 zł.

Ponadto notariusz pobiera opłatę za sporządzenie wniosku o założenie księgi wieczystej i wpis praw do niej w wysokości 200 zł + 22 % VAT.

Opłata sądowa związana z wpisami w księgach wieczystych

Opłata ta pobierana jest za założenie księgi (jeśli dana nieruchomość jeszcze jej nie posiada), wpis prawa własności oraz wpis hipoteki (jeśli jest ona ustanawiana). Na mocy ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. nr 167 poz. 1398 ze zm.) zasady obliczania tych opłat zostały znacznie uproszczone: wprowadzona została opłata stała dla wpisu prawa własności, która wynosi 200 zł. niezależnie od wartości nieruchomości; tyle samo wynosi opłata za wpis hipoteki. Natomiast za założenie księgi wieczystej pobiera się opłatę w wysokości 60 zł.

Ponieważ w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest konieczne by posiadało ono księgę wieczystą, przy jego nabywaniu można uniknąć tych opłat.

Koszty pośrednictwa

Osobna grupa wydatków wiąże się z korzystaniem z usług pośrednika. Prowizja za jego usługi waha się średnio w granicach ok. 1-3 % ceny (+ 22 % VAT). Stawka zależna być może od zakresu świadczonych przez niego usług. Zazwyczaj zajmuje się on kompleksowo cała transakcją wyszukując lokal, określając jego stan techniczny, sprawdzając wszystkie dokumenty, ponadto negocjując cenę z właścicielem, organizując bezpieczną zapłatę i wydanie mieszkania oraz ewentualny kredyt a także pilnując wymeldowania dotychczasowych mieszkańców i zmianę umów dotyczących mediów.

Koszty kredytu

Kupując mieszkanie na kredyt, należy liczyć się z tym, że jego koszty mogą okazać się bardzo wysokie. Trudno jednak jest je generalnie określić, gdyż oferty banków znacznie się od siebie różnią. Zazwyczaj wchodzą tu w grę, oprócz oprocentowania, prowizja za uruchomienie kredytu (miedzy 0,5 a 3% kredytu) płatna z góry, koszty ustanowienia zabezpieczenia kredytu w postaci hipoteki lub ubezpieczenia (średnio ok. 1 % wartości kredytu rocznie płatne za każdy rok z góry – do chwili uzyskania wpisu o ustanowieniu hipoteki), opłata za wcześniejszą spłatę kredytu.

Osobnym kosztem jest wynagrodzenie rzeczoznawcy m.in. za dokonanie wyceny postępów budowy dla celów sprawdzenia realizacji harmonogramu budowy i celowości wydawanych środków, czy wyceny dla potrzeb ustanowienia hipoteki (ok. 400 – 1500 zł). Banki wymagają także często ubezpieczenia nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych (średnio ok. 0,08 % wartości mieszkania rocznie).

W razie niemożności terminowego opłacenia rat odsetkowych, banki mogą naliczać dodatkowe odsetki karne od kwoty nie spłaconego w terminie zadłużenia, które są znacznie wyższe od oprocentowania kredytu.

Biorąc pod uwagę różnorodność możliwych opłat i prowizji, a także sposobów oprocentowania kredytu, które stosowane są przez poszczególne banki, należy więc dokładnie zapoznać się z ofertą przed podpisaniem umowy, żeby nie okazało się, że koszty kredytu znacznie przewyższą pierwotne oczekiwania.

W przypadku zakupu mieszkania spółdzielczego uiszcza się także opłatę za wpis w poczet członków spółdzielni, w wysokości zależnej od statutu spółdzielni. Wpisowe do spółdzielni, zawsze obciąża kupującego.

Na koniec przeprowadzimy uproszczoną symulację kosztów zakupu mieszkania o wartości 300 tys. PLN kupowanego na rynku wtórnym na kredyt w wysokości 250 tys. PLN.

Podatki
Podatek od czynności cywilnoprawnych	6 000
Podatek od ustanowienia hipoteki:
- zwykłej (na kwotę kredytu)	250
- kaucyjnej (odsetki)	19
Notariusz
Taksa notarialna	2 696,2
Wypisy	300
Opłata za sporządzenie wniosku o założenie księgi wieczystej i wpis do niej	244
Opłata sądowa
Wpis prawa własności	200
Założenie księgi wieczystej	60
Wpis hipoteki	200
Prowizja pośrednika (3%)	10 980
Kredyt
Prowizja za udzielenie kredytu (2 %)	5 000
Ubezpieczenie do czasu ustanowienia hipoteki (1 rok, 1 %)	2 500
Ubezpieczenie od ognia i zdarzeń losowych (0,08 % / rok)	200
Wynagrodzenie rzeczoznawcy	1 000
Suma	29 649,2