Rozdział dwudziesty

NAJEM



ż 76. Umowa najmu - zasady ogólne

I. Pojęcie i cechy.
1. W dziedzinie zaspokajania masowych potrzeb ludzkich występuje często
zawiązywanie stosunków dotyczących czasowego korzystania z cudzych rzeczy. Do
umów, które służą temu celowi, należy tradycyjnie umowa najmu. Obejmuje ona
odpłatne korzystanie z cudzej rzeczy zarówno w celach produkcyjnych, jak i
konsumpcyjnych. Może też dotyczyć zarówno przedmiotów codziennego użytku, jak
i całych zespołów dóbr, od pojedynczych narzędzi czy maszyn do środków
transportu czy pomieszczeń mieszkalnych i użytkowych.
Ekonomiczne znaczenie tego rodzaju stosunku jest bardzo doniosłe. Pozwala
ono m.in. właścicielowi na wykorzystanie wartości dobra, którego sam dla swych
potrzeb nie używa lub którego użycia czasowo się zrzeka, pod formą pożytku, jaki
reprezentuje odpłata. Drugiej stronic umożliwia to z kolei korzystanie z rzeczy cudzej
w zamian za ponoszenie ciężaru uzasadnionego ekonomicznie ekwiwalentu. Stronie
tej bądź to nie opłaca się nabycie rzeczy na własność, gdyż potrzebuje jej tylko dla
przemijającego użytku. bądź to brak jej dostatecznych środków na nabycie rzeczy, a
może ponieść o wiele mniejszy koszt odpłaty za czasowe z niej korzystanie.
Najem, podobnie zresztą jak dzierżawa czy też nieodpłatne użyczenie, a
inaczej niż np. użytkowanie czy spółdzielcze prawo do lokalu, należy do instytucji
prawa obligacyjnego, a nie rzeczowego. Nic znaczy to, by na pewnym odcinku, gdy
przedmiotem najmu są pomieszczenia (lokale), najem nie mógł dziś uzyskiwać cech
zbliżających go do instytucji prawa rzeczowego.
Z przyczyn, o których mowa będzie osobno w ż 77, w XX w. daje się na ogół
zaobserwować wyraźne wyodrębnienie się z jednolitych poprzednio unormowań
umowy najmu zespołów postanowień, które odnoszą się do najmu pomieszczeń --
lokali.
Znalazło to wyraz i w przepisach kodeksu cywilnego. W tytule XVII, dziale 1
księgi 111 k.c. zamieszczone zostały w pierwszej kolejności przepisy ogólne o
najmie (art. 659-679). Po nich znajdujemy już unormowania szczególne.
Zob. bliżej Z. Radwański: (w) System, t. 111, cz. 2, ż 28 i n.



2. Najem w świetle k.c. jest umową, w której wynajmujący zobowiązuje się
oddać rzecz najemcy do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a
najemca zobowiązuje się uiszczać wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 ż 1).
Stronami w tej umowie są wynajmujący i najemca. Nie jest wymagane, by
wynajmujący był właścicielem rzeczy oddanej w najem.
Charakterystyczna dla najmu jest czasowość używania rzeczy przez najemcę.
Po upływie okresu trwania najmu rzecz oddana do używania ma być
wynajmującemu zwrócona.
Przedmiotem najmu mogą być zarówno rzeczy ruchome, jak i nieruchomości.
Z zakresu pierwszych wyłączone są rzeczy zużywalne, gdyby korzystanie z nich nie
miało innego sensu gospodarczego, jak ich zużycie. Najem może dotyczyć także
części rzeczy jako całości lub nawet jej części składowej.

Przykłady. Przede wszystkim odnosi się to do pomieszczeń (lokali) jako
części składowych nieruchomości, ale także np. i takich obiektów, jak ściana domu
lub ogrodzenie wynajęte do umieszczenia na nich reklam czy ogłoszeń.

Nie mogą być przedmiotem najmu prawa, względnie - dobra niematerialne.
Mogłyby stać się przedmiotem dzierżawy, gdyby przynosiły one pożytki.
Zakres używania rzeczy może być rozmaity i zależy najczęściej od jej
gospodarczego przeznaczenia. Cel używania rzeczy wynika często z treści umowy
stron, nie musi być jednak określony.
Charakterystyczna dla najmu jest czasowość używania rzeczy przez najemcę.
Okres używania rzeczy może być oznaczony (godzina, dzień, tydzień, miesiąc, rok,
kilka lat itd.) albo nie oznaczony. Po upływie okresu najmu rzecz oddana do
używania ma być wynajmującemu zwrócona. Gdy najem jest zawarty bez
oznaczenia terminu jego zakończenia, każda ze stron może spowodować
zakończenie stosunku prawnego przez wypowiedzenie najmu w sposób wskazany w
ustawie lub w umowie. Aby zapobiec zbytniemu skrępowaniu stron przez nazbyt
długie trwanie stosunku najmu, kodeks cywilny stanowi, że najem zawarty na czas
dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie
oznaczony (art. 661), co pozwala wówczas stronom na jego wypowiedzenie.
Przedmiotem świadczenia najemcy jest uiszczenie umówionego czynszu.
Czynsz może być oznaczony w pieniądzach, i wówczas chodzi o jego zapłatę, albo
w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 ż 2). Uiszczenie czynszu niepieniężnego
może mieć postać świadczenia jakichś dóbr lub usług.
Zarówno określenie przedmiotu najmu, jak i czynszu stanowi element
przedmiotowo istotny w umowie najmu (esentialia negotii).
Umowa najmu jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną. Pomiędzy
świadczeniami wynajmującego i najemcy istnieje ścisły związek, każde z nich jest
odpowiednikiem drugiego. Umowa stron ma charakter zobowiązujący.
Od umowy sprzedaży różni się najem w sposób oczywisty swym celem
gospodarczym, skoro nie chodzi tu o trwałe wyzbycie się rzeczy przez wynaj-
mującego. Od pokrewnej umowy dzierżawy różni się najem treścią uprawnień
strony, do rąk której rzecz zostaje wydana. Najemca może tylko korzystać z rzeczy
przez jej używanie, dzierżawca -- przez jej używanie i ciągnięcie z niej pożytków. Od
pokrewnej umowy użyczenia różni się najem odpłatnością. Do treści typowej umowy
najmu strony mogą niekiedy dołączyć wiele świadczeń dodatkowych ze strony
wynajmującego.

Przykłady. Gdy przy najmie pomieszczenia wynajmujący zobowiązuje się
nadto do ogrzewania, dostarczania wody i światła; pewnych usług, jak sprzątanie,
dostarczanie posiłków itd.; przy najmie maszyny dla celów produkcyjnych
wynajmujący zobowiązuje się nadto do dostarczenia siły napędowej, konserwacji itd.

Jeżeli ten rodzaj świadczeń dodatkowych ma znaczenie tylko uboczne, najem
pozostaje zasadniczym trzonem danego stosunku prawnego, jakkolwiek wiążą się z
nim składniki innych umów typowych. Gdy natomiast ze względu na ich gospodarcze
znaczenie świadczenia dodatkowe nabierają charakteru świadczenia głównego,
konkretna umowa stron przybiera postać umowy mieszanej, np. najmu i usług lub tp.
Do umowy takiej znajdują zastosowanie odpowiednie przepisy dla każdego ze
świadczeń uznanych za świadczenie główne. Podobne komplikacje mogą wystąpić
w umowie najmu, w której pewne dodatkowe świadczenia przewidziano po stronie
najemcy.




II. Zawarcie umowy.
Zawarcie umowy najmu nie wymaga według kodeksu zachowania
szczególnej formy. Jednakże umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na
czas dłuższy niż rok powinna być stwierdzona pismem. W razie niezachowania tej
formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony (forma ad eventum -
zob. art. 660).




III. Skutki prawne.
Z charakteru umowy najmu wynika, że musi ona trwać pewien czas.
Wytwarza ona też stosunek ciągły oparty na zaufaniu kontrahentów. Jakkolwiek
umowa ma charakter umowy wzajemnej, nie wszystkie ogólne postanowienia k.c.
odnoszące się do tego rodzaju zobowiązań mogą znaleźć w naszym przypadku
bezpośrednie zastosowanie. Wyłączona jest w szczególności jednoczesna wymiana
świadczeń. Wynajmujący z reguły wyda rzecz najemcy i pozostawi ją do jego
dyspozycji przez czas trwania najmu, gdy najemca wzajemne świadczenie czynszu
spełni tylko jednorazowo czy też spełniać będzie w jakichś terminach. Któraś ze
stron spełnia zatem zawsze swoje świadczenie wcześniej niż druga.
Jakkolwiek stosunek stron ma charakter zobowiązaniowy, najemca uzyska na
ogół z tytułu najmu rzecz we władanie faktyczne, stanie się więc posiadaczem
rzeczy (art. 336 k.c.). Będzie mu służyć wówczas według ogólnych zasad ochrona
posesoryjna wobec osób trzecich nie objętych stosunkiem obligacyjnym. Znane są i
dalej idące wyjątkowe przejawy skuteczności najmu wobec osób trzecich, o czym
osobno niżej.
1. Obowiązki wynajmującego. Z treści umowy wynika dla wynajmującego
podstawowy obowiązek wydania rzeczy najemcy do używania w stanie przydatnym
do umówionego użytku względnie do użytku, jakiemu służy ona normalnie według jej
właściwości i przeznaczenia.
Termin wydania rzeczy wynika na ogół z umowy, w braku innych danych
wydanie powinno nastąpić niezwłocznie po wezwaniu najemcy (art. 662 ż 1 w zw. z
art. 455 k.c.).
Umowa stron może nakładać na wynajmującego obowiązek dokonania
napraw czy adaptacji rzeczy (zmian, przeróbek itp.) przed jej wydaniem.
Wynajmujący ma dalej obowiązek umożliwienia używania rzeczy
(nieprzeszkadzania w jej używaniu) przez czas trwania najmu, w sposób stosowny
do treści umowy, właściwości rzeczy i okoliczności. Powinien też utrzymywać rzecz
w stanie zdatnym do umówionego użytku przez cały okres najmu (art. 662 ż 1 k.c.).
Łączy się z tym obowiązek ponoszenia koniecznych nakładów i dokonywania
napraw.
Kwestie te są w kodeksie regulowane bardziej szczegółowo.
Punktem wyjścia jest stanowisko, że w braku odmiennego porozumienia
nakłady i naprawy rzeczy obciążają wynajmującego. Jednak według dyspozy-
tywnych przepisów ustawy drobne nakłady połączone ze zwykłym użytkowaniem
rzeczy obciążają najemcę (art. 662 ż 2 k.c.).

Przykład. Przy najmie narzędzi czy maszyn - większość napraw typu
konserwacyjnego; przy najmie pomieszczeń - wstawianie rozbitych szyb,
uszkodzonych klamek, naprawy instalacji kąpielowych, malowanie wnętrza itd.

Gdyby wynajmujący nie dokonywał napraw koniecznych, bez których rzecz
nie jest zdatna do umówionego czy też normalnego użytku, najemca może
wyznaczyć wynajmującemu stosowny termin wykonania. W razie bezskutecznego
upływu terminu jest upoważniony przez ustawę do podjęcia wyżej wymienionych
napraw na koszt wynajmującego (art. 663 k.c.). Wynajmujący nie jest jednak
obowiązany do przywrócenia stanu poprzedniego, gdy rzecz wynajęta uległa
zniszczeniu z powodu okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności (art. 662 ż
3 k.c.). Nie pozostaje to bowiem w proporcji do ekwiwalentu pod postacią czynszu.
Wynajmujący ma wreszcie obowiązek zapewnić najemcy niezbędną ochronę
wobec osób trzecich, m.in. współnajemców, sąsiadów itd., i to niezależnie od
środków, jakie służą w tej materii samemu najemcy. Warto przypomnieć, że mimo
oddania rzeczy w najem, wynajmujący będzie z reguły nadal posiadaczem
samoistnym rzeczy (art. 336 k.c.). Będzie tym samym wyposażony w środki ochrony
posesoryjnej.
Co do rękojmi za wady rzeczy oddanej w najem - zob. niżej pkt 3.



2. Obowiązki najemcy. Podstawowym obowiązkiem najemcy jest obowiązek
używania rzeczy w należyty sposób przez czas trwania najmu. Od chwili więc
wydania rzeczy powinien troszczyć się o nią (piecza) i używać jej w sposób
określony w umowie, a w braku takiego określenia w sposób odpowiadający
właściwościom i przeznaczeniu rzeczy (art. 666 k.c.). Ma więc także rzecz zachować
w takim stanie, by móc ją zwrócić po ustaniu stosunku w stanie nie pogorszonym
poza zużyciem wynikłym z normalnego używania (zob. art. 475 ż 1 k.c.)
Najemcę obowiązuje należyta staranność, której przejawem jest dokonywanie
napraw czy nakładów, jakie go obciążają (zob. art. 662 ż 2 k.c.), dbałość o
utrzymanie rzeczy z uwzględnieniem obowiązku napraw obciążających
wynajmującego (zob. art. 662 ż 2 i art. 663 k.c.). Bez zgody wynajmującego nie
wolno mu czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z
przeznaczeniem rzeczy (art. 667 ż 1 k.c.). Z natury stosunku wynika, że najemca
jest odpowiedzialny nie tylko za własne postępowanie, lecz także osób, którymi się
posługuje, lub (szerzej) których działania idą na jego rachunek (zob. w tej materii art.
474 k.c.).
W razie naruszenia przez najemcę wskazanych powinności, naraża się on nie
tylko na ogólne konsekwencje nienależytego wykonania zobowiązania, ale i na
sankcję szczególną. Po myśli ustawy bowiem w przypadkach bardziej rażących,
które kodeks bliżej precyzuje, wynajmujący będzie mógł najem wypowiedzieć bez
zachowania nawet terminów wypowiedzenia (art. 667 ż 2 k.c.). Stosunek najmu
ustanie wówczas ze skutkiem ex nunc.
Niewątpliwie podstawowym obowiązkiem najemcy jest z kolei uiszczenie
czynszu, który stanowi ekwiwalent majątkowy świadczenia (art. 659 ż 1 k.c.). Czynsz
należy się nawet wtedy, gdy najemca z przyczyn, które go dotyczą, nie odebrał
rzeczy od wynajmującego.
Czynsz może polegać na zapłacie w pieniądzu lub na świadczeniu mająt-
kowym innego rodzaju (art. 659 ż 2 zd. 1 k.c.). Wysokość czynszu pozostawiona jest
w zasadzie umowie stron. Jednakże przepisy dotyczące cen sztywnych,
maksymalnych, minimalnych i wynikowych, jak przy umowie sprzedaży, stosuje się
tu odpowiednio (art. 659 ż 2 zd. 2 k.c.). Czynsz może być ustalony jako świadczenie,
które ma być uiszczone jednorazowo lub uiszczane okresowo (periodycznie) za
pewne okresy trwania najmu.
Najemca powinien uiszczać czynsz w terminie umówionym (art. 669 ż 1 k.c.).
W braku umowy w tym względzie czynsz powinien być płacony z góry: gdy najem
ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, gdy najem ma trwać dłużej niż
miesiąc, albo przez czas nie oznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca
(art. 669 ż 2 k.c.).
Do opóźnienia i zwłoki w uiszczaniu czynszu stosują się, rzecz oczywista,
ogólne zasady dotyczące niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań
wzajemnych. Zob. wyżej wywody ż 49 i S 1. Kodeks cywilny wprowadza tu jednak
sankcję odmienną od prawa odstąpienia od umowy przez zastrzeżenie, że
wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia
ze skutkiem tylko ex nunc, i to jedynie wtedy, gdy najemca dopuszcza się zwłoki co
najmniej za dwa pełne okresy świadczenia (płatności) - art. 672 kodeksu cywilnego.

Interpretacja formuły art. 672 k.c. może wywoływać trudności. Wymaganie
przepisu wydaje się spełnione, gdy najemca uchybił terminom nie uiszczając
czynszu za dwa okresy w ogóle, gdy ogólna zaległość wynosi należność za dwa
okresy lub więcej, i to niezależnie od tego, czy następują po sobie. Przepis ma
zresztą charakter przepisu iuris dispositivi. Nie narusza zatem innych uregulowań w
postanowieniach umowy czy zwłaszcza w szczególnych przepisach ustawowych.

W celu zabezpieczenia zaległego czynszu oraz świadczeń dodatkowych
należnych nie więcej niż za rok, wynajmującemu służy ustawowe prawo zastawu na
rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu (art. 670 ż 1 k.c.).
Nie dotyczy to rzeczy nie podlegających według przepisów egzekucyjnych zajęciu.
Co do realizacji - zob. art. 671 kodeksu cywilnego.
Co do obowiązku zwrotu rzeczy po zakończeniu najmu w stanie nie
pogorszonym (art. 675) - zob. nadto niżej pkt VI.



3. Rękojmia za wady. Wyważenie interesów stron w umowie najmu uzasadnia
wprowadzenie w przepisach ustawy postanowień przewidujących szczególną
odpowiedzialność wynajmującego w ramach rękojmi za wady rzeczy wynajętej.
Przepisy kodeksu cywilnego są w tej kwestii dość enigmatyczne.
Możliwe są pewne analogie z postanowieniami o rękojmi za wady przy
umowie sprzedaży. Nie mogą być one zbyt pochopnie stosowane z uwagi na inne
cele obu umów. Nie budzi wątpliwości, że są to postanowienia iuris dispositivi.

Zob. bliżej G. Domański: Rękojmia przy najmie, NP 1967, nr 3.

Podstawą rękojmi jest ujawnienie się wady, która ogranicza przydatność
rzeczy do umówionego użytku (art. 664 ż 1 k.c.). Można rozumieć, że wada może
mieć zarówno postać wady fizycznej, jak i wady prawnej.

Przykłady. W odniesieniu do wad fizycznych - różne usterki materialne rzeczy,
np. gdy narzędzie okazuje się zepsute, środek transportowy nie nadaje się do jazdy,
pomieszczenie nieużyteczne ze względu na brak zabezpieczenia od wilgoci, mrozu
itp.; także gdy rzecz nie nadaje się do umówionego użytku ze względu na
okoliczności -- wynajęty kostium okazuje się za mały, narzędzie niesprawne; w
odniesieniu do wad prawnych -- istnienie w stosunku do wynajętej rzeczy praw osób
trzecich, które ograniczają lub zgoła wyłączają możność używania jej przez najemcę
według treści umowy.

Odpowiedzialność wynajmującego z tytułu rękojmi nie jest zależna od winy
czy wiedzy wynajmującego. Istnieje ona ze względu na sam fakt, że przedmiot jest
wadliwy. Nie wyłącza ona odpowiedzialności na zasadach ogólnych (art. 471 i n.
k.c.), lecz istnieje oprócz niej jako jej wzmocnienie. Nie znaczy to, że niekiedy nie
modyfikuje zasad ogólnych. Jeżeli w chwili zawarcia umowy najemca o istnieniu
wady wiedział, przepisy o rękojmi nie znajdują zastosowania (art. 664 ż 3 k.c.). Zob.
art. 682 k.c. - niżej w ż 77.

Za kontrowersyjne należy uznać zagadnienie pojawiające się na tle stosunku
przepisów o rękojmi (art. 664 k.c.) do ogólnych postanowień o odstąpieniu od
umowy wzajemnej (art. 491, 493 k.c.). W doktrynie (Z. Radwański) reprezentowany
jest pogląd dopuszczający w takim wypadku zbieg norm. Oznaczałoby to, że w
sytuacji, gdy rzecz miała w chwili wydania wady uniemożliwiające użytek, najemcy
przysługiwałby wybór pomiędzy odstąpieniem od najmu na podstawie art. 491 i art.
493 k.c. a wypowiedzeniem najmu na podstawie art. 664 ż 2 k.c.
Zob. bliżej w tej kwestii Z. Radwański: (w) System, t. III, cz. 2, s. 274.

Zawiadomienie wynajmującego przez najemcę o ujawnieniu się wady rzeczy
nie stanowi przesłanki dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi. Jedynie w przypadku,
gdy najemca mógłby wypowiedzieć najem bez zachowania terminów
wypowiedzenia, a wada dałaby się usunąć, powinien powiadomić wynajmującego o
wadzie, zanim dokona wypowiedzenia, gdyż wynajmujący przez dokonanie
usunięcia wady wyłączy owo uprawnienie najemcy (art. 664 ż 2 k.c.).
Uprawnienia najemcy wynikające z rękojmi są według kodeksu uzależnione
od doniosłości wady.
Jeżeli wada ogranicza umówiony użytek z rzeczy, lecz go nie wyłącza,
najemca może żądać jedynie odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania
wady (art. 664 ż 1 ). Czynsz zapłacony w pełnej wysokości podlega zwrotowi w
części, która się stała nienależna.
Jeżeli natomiast wada uniemożliwia najemcy osiąganie przewidzianego w
umowie użytku z rzeczy i nie daje się usunąć albo nie zostaje mimo zawiadomienia
usunięta przez wynajmującego w odpowiednim terminie, najemca uzyskuje
uprawnienie do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia
(art. 664 ż 2 k.c.). Następuje wówczas rozwiązanie umowy ze skutkiem ex nunc.
Dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi według przepisów o najmie, inaczej niż
przy umowie sprzedaży, nie jest ograniczone w czasie. Nie wygasają one zatem z
upływem jakiegokolwiek terminu, ale mogą być podnoszone - z uwagi na treść
roszczeń - tylko w czasie trwania stosunku najmu. Po ustaniu najmu - dopuszczalne
są jedynie roszczenia o zwrot nadpłaconego czynszu.



IV. Zmiana w osobie wynajmującego lub najemcy.
Ze względu na charakter umowy najmu, przeniesienie całego stosunku
prawnego przez wynajmującego lub najemcę bez zgody drugiej strony nie jest
dopuszczalne. Zob. w tej materii wywody ż 64.
Istotny wyjątek dotyczy przypadku zbycia rzeczy najętej w czasie trwania
najmu.
Aby uniknąć niepożądanych skutków, jakie wynikałyby stąd, że zbycie
rzeczy najętej przez wynajmującego w czasie trwania umowy mogłoby pozbawić
najemcę możliwości korzystania z rzeczy, przy zachowaniu dlań jedynie roszczeń
obligacyjnych typu odszkodowawczego przeciwko zbywcy, przepisy kodeksu
cywilnego przewidują wstąpienie ex lege nabywcy rzeczy w stosunek najmu, którego
nie był stroną, od chwili nabycia rzeczy (art. 678 ż 1 zd. 1 k.c.). Wstąpienie to jest
zupełne, a zbywca rzeczy zostaje z umowy najmu wyłączony.
Nabywca rzeczy uzyskuje jednak, choć nie zawsze, możność wypowiedzenia
najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (art. 678 ż 1 zd. 2 k.c.).
Uprawnienie to mu nie służy:
a) gdy umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy
pisemnej i datą pewną, a rzecz najemcy wydana (art. 678 ż 2 k.c.);
b) gdy przedmiotem najmu jest nieruchomość, a najem został ujawniony w księdze
wieczystej (art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 6 VII 1982 r.,
Dz.U. nr 19, poz. 147 ze zm.). Konieczność wcześniejszego zwrotu rzeczy
wynikająca ze skutecznego wypowiedzenia dokonanego przez nabywcę nie
pozbawia najemcy roszczeń o naprawienie szkody przeciwko partnerowi z
umowy najmu (zbywcy rzeczy). Co do szczegółów - zob. bliżej art. 679 kodeksu
cywilnego.

Dalsze wyjątki od ogólnej zasady dotyczące zmiany osób w stosunku najmu
w czasie jego trwania mogą wynikać z przepisów aktów legislacyjnych szczególnych.



V. Podnajem.
Jeżeli umowa najmu tego nie zabrania, najemca w czasie trwania najmu
może rzecz najętą oddać w całości lub w części osobie trzeciej w podnajem albo do
bezpłatnego używania (art. 668 ż 1 zd. 1 k.c.). Nie przestaje przez to być najemcą
wobec wynajmującego, ani też nie powoduje przez to zawiązania jakiegokolwiek
bezpośredniego stosunku prawnego między wynajmującym a osobą trzecią. Zob.
jednak art. 668 ż 2.
Prawa podnajemcy lub osoby, która uzyskała rzecz do bezpłatnego używania,
są zawsze zależne od praw najemcy. Tym samym ustają najpóźniej z chwilą
zakończenia stosunku najmu (art. 668 ż 2). Zob. też art. 675 ż 2 kodeksu cywilnego.
Oddanie przez najemcę rzeczy w podnajem lub do bezpłatnego używania
wbrew zakazowi wynajmującego może narażać go na sankcję z art. 667 ż 2 kodeksu
cywilnego.
Do stosunku między najemcą i podnajemcą stosuje się w zasadzie przepisy
dotyczące najmu. Do stosunku między najemcą i osobą uzyskującą rzecz do
używania (bez odpłaty) stosuje się przepisy o użyczeniu.



VI. Zakończenie najmu.
1. Związana z istotą umowy najmu czasowość stosunku prawnego między
stronami wywołuje ten skutek, że z upływem przewidzianego czasu stosunek ustaje.
W zwykłym toku rzeczy najem zawarty na czas oznaczony kończy się z
upływem oznaczonego terminu. Wyjątek wprowadza przepis, który przewiduje, że
najem zawarty na czas dłuższy niż lat 10 poczytuje się po upływie tego terminu za
zawarty na czas nie oznaczony (art. 661 k.c.). Również gdyby po upływie
oznaczonego terminu najemca używał nadal rzeczy za zgodą wynajmującego,
poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie
oznaczony (art. 674 k.c.).
Najem zawarty na czas nie oznaczony kończy się przez wypowiedzenie
jednej ze stron na pewien czas naprzód. Ma ono charakter prawo kształtujący i
wymaga zachowania terminów wypowiedzenia umownych, a w ich braku -
ustawowych (art. 673 ż 1 k.c.).

Zob. co do sposobu oznaczenia terminu końcowego w umowie najmu
zawartej na czas określony orz. SN z 30 VII 1990 r., IV CR 236/90, OSN 1991, nr
10-12, poz. 125.

Przedmiotem znacznych kontrowersji jest kwestia dopuszczalności za-
strzeżenia w umowie najmu zawartej na czas oznaczony możliwości jej wypo-
wiedzenia. Prezentowane są w tej kwestii dwa odrębne stanowiska. Pierwsze z nich
dopuszcza takie zastrzeżenie. Oznaczałoby ono, że czas najmu oznaczony w
umowie oznacza maksymalny okres trwania najmu, a w konsekwencji z chwilą
upływu terminu umowa wygasa bez potrzeby jej wypowiadania. Drugie stanowisko
traktuje takie postanowienie umowne jako niedopuszczalne, a tym samym
bezskuteczne ze względu na jego sprzeczność z naturą zobowiązania zawartego na
czas oznaczony (art. 353') bądź wręcz próbę obejścia przepisów regulujących najem
zawierany na czas oznaczony. Do drugiego stanowiska zdaje się wyraźnie skłaniać
orzecznictwo.

Zob. uchw. SN z 15 II 1996 r., III CZP S/96, OSN 1996, nr 5, poz. 69
(dotyczącą najmu mieszkalnego), z glosami aprobującymi A. Szpunara: "Przegląd
Sądowy" 1996, nr 11 -12, s. 155 i n. oraz K.W. Kubińskiego: OSP 1996, nr 12, poz.
229; uchw. SN z 3 III 1997 r., III CZP 3/97, OSN 1997, nr 6-7, poz. 71 (dot. lokalu
użytkowego). Pewnym kompromisem pomiędzy skrajnymi stanowiskami jest pogląd
dopuszczający zastrzeżenie wypowiedzenia w umowie zawartej na czas oznaczony,
ale jedynie na podstawie ściśle określonych powodów. Ten kompromisowy wariant
zdaje się być najbardziej trafny, ponieważ umożliwia odpowiednie balansowanie
interesów obu stron umowy; zob. też w tej kwestii J. Rajski: Dopuszczalność
umownego zastrzeżenia możliwości wypowiedzenia umowy najmu lub dzierżawy
zawartej na czas oznaczony, PPH 1998, nr 4, s. 1; A. Szpunar: Wypowiedzenie
najmu zawartego na czas oznaczony, "Rejent" 1996, nr 6, s. 9 i n.; A. Śmieja: Najem
zawarty na czas oznaczony w świetle przepisów kodeksu cywilnego, "Rejent" 1996,
nr 2, s. 55 i n.

Ustawowe terminy wypowiedzenia są zależne od terminów uiszczania
czynszu: gdy czynsz jest uiszczany w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem
można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału
kalendarzowego; gdy uiszczany jest w odstępach miesięcznych - na miesiąc
naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy jest uiszczany w krótszych
odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień
naprzód (art. 673 ż 2 k.c.).
Śmierć wynajmującego lub najemcy, według ogólnych przepisów o najmie,
nie ma wpływu na trwanie stosunku najmu. W miejsce zmarłego wstępują jego
spadkobiercy.
Najem może zakończyć się przedwcześnie. Może to nastąpić naprzód w
przypadkach wskazanych w ustawie z zastosowaniem wypowiedzenia i
zachowaniem odpowiednich terminów wypowiedzenia; tak w szczególności w razie
zbycia rzeczy przez wynajmującego w czasie trwania najmu, jeżeli nie został on co
do wypowiedzenia najmu ograniczony (art. 678 k.c.). Może to nastąpić w
przypadkach, w których wypowiedzenie najmu stanowi sankcję naruszenia
obowiązków przez kontrahenta i jest skuteczne bez zachowania terminów
wypowiedzenia; tak w szczególności według art. 667 i 672 k.c. To samo dotyczy
skorzystania z uprawnień wynikających z rękojmi - art. 664 ż 2 kodeksu cywilnego.

Zob. co do konsekwencji naruszenia przez najemcę obowiązku z art. 667
(zakaz zmian i niewłaściwego używania rzeczy) uchw. SN z 11 X 1990 r., III CZP
57/90, OSP 1991, nr 7-8, z glosą Z. Radwańskiego (tamże).

Rozwiązanie przedwczesne umowy najmu wywołuje skutek ex nunc.

Zob. co do przedwczesnego rozwiązania umowy w wyniku zastosowania art.
35T klauzulę rebus sic standibus. Uchw. SN z 15 XI 1991 r., III CZP 115/91, OSN
1992, nr 6, poz. 95, z glosą krytyczną W. Robaczyńskiego: Pal. 1993, nr 3-4, s. 100 i
n.



2. Wygaśnięcie stosunku najmu powoduje obowiązek zwrotu
przedmiotu najmu przez najemcę. Niewykonanie lub nienależyte wykonanie tego
obowiązku może stanowić podstawę do odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną
przez to wynajmującemu (zob. art. 471 k.c. i n. wprost lub z analogii).
Jak się wydaje, trafne jest stanowisko, że obowiązek zwrotu rzeczy wynika z
umowy najmu, mimo że przesłanką zwrotu jest ustanie stosunku prawnego.

Zob. jednak odmienne stanowisko A. Kleina w tej sprawie (Elementy
zobowiązania stosunku prawnego, s. 56 i n.), według którego realizacja obowiązku
zwrotu przedmiotu najmu nie stanowi spełnienia świadczenia, ale jest w istocie
zamknięciem świadczenia wynajmującego w rozmiarach określonych w stosunku
zobowiązaniowym.

Rzecz należy zwrócić w stanie nie pogorszonym poza zużyciem, które jest
następstwem zwykłego korzystania z rzeczy (art. 675 k.c.). Jeżeli najemca poczynił
ulepszenia rzeczy najętej, wynajmujący w braku odmiennej umowy może według
swego wyboru: albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą ich wartości w chwili zwrotu,
albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego (art. 676 k.c.). Chodzi o to, by
wynajmujący nie był przy zwrocie rzeczy narażony na wydatki, których pokrywać nie
chce.

Zob. orz. SN z 21 I 1971 r., OSPiKA 1971, poz. 228, z glosą Z.
Radwańskiego. Za trafne należy uznać rozstrzygnięcie SN z 29 XI 1991 r., III CZP
124/1991, OSP 1992, nr 9, poz. 207, zgodnie z którym dopuszczalne jest
zastrzeżenie w umowie najmu lokalu obowiązku wynajmującego dokonania, w chwili
rozwiązania umowy, zwrotu wszelkich nakładów poczynionych przez najemcę. Zob.
też glosy częściowo krytyczne T. Wiśniewskiego (tamże) oraz A. Szpunara, OSP
1993, nr 4, poz. 86.

Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z
powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy
przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego
czynszu przedawniają się w krótkim terminie roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677
k.c.). Ustawa wiąże rozpoczęcie biegu przedawnienia z chwilą zwrotu rzeczy, a nie
ustania stosunku najmu, gdyż z tą chwilą nastąpi na ogół ujawnienie podstawy tych
roszczeń.

Zob. co do zakresu zastosowania art. 677 orz. SN z 16 I 1991 r., I CR 776/90,
OSP 1992, nr 5, poz. 108, z glosą krytyczną Z. Radwańskiego (tamże).

Pozostałe roszczenia stron, a w tym i roszczenie o zwrot rzeczy stanowiącej
przedmiot umowy najmu, przedawniają się według ogólnych zasad art. 117 i n.
kodeksu cywilnego.





ż 77. Najem lokali - wzmianka

Ochrona najemcy lokalu mieszkalnego jest przedmiotem odrębnych regulacji
prawnych w większości państw europejskich. Mieszkanie nie może być bowiem
traktowane w kategoriach zwykłego dobra konsumpcyjnego, ale jest przedmiotem
zaspokajania najbardziej elementarnych potrzeb człowieka i tym samym warunkiem
jego normalnej egzystencji. Sytuacja prawna najemcy lokalu mieszkalnego jest z
reguły unormowana w przepisach tzw. prawa mieszkaniowego. Uregulowania w tej
dziedzinie stwarzają niewątpliwie ograniczenia w zakresie swobody dysponowania
przedmiotem najmu przez wynajmującego, nakierowane są na stabilizowanie
sytuacji najemcy, chronią najemcę (i jego bliskich) przed niespodziewaną utratą
prawa do mieszkania. Tego rodzaju podejście legislacyjne (bardzo wyraźnie
potwierdzone normą konstytucyjną zawartą w art. 75 Konstytucji RP) zakłada
istnienie w tej lub innej formie ingerencji publicznoprawnej w sferze relacji prawnych
występujących pomiędzy stronami stosunku najmu lokalu mieszkalnego. Stopień tej
ingerencji był do niedawna jeszcze na tyle wysoki, że w istocie zakwestionowaniu
ulegało przysługujące wynajmującemu prawo własności (lokalu mieszkalnego lub
budynku mieszkalnego). Zakres tych ograniczeń ulegał stopniowemu zmniejszeniu,
jednakże i obecnie obowiązujące regulacje ustawy z 2 VII 1994 r., o najmie lokali
mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z 1994 r., nr 105, poz. 509 ze
zm.), zapewniają najemcy lokalu mieszkalnego bardzo mocną ochronę, często
nawet w sposób naruszający równowagę interesów stron stosunku najmu (zob.
uwagi niżej). Regulacje kodeksowe dotyczące najmu lokalu mieszkalnego mają w tej
sytuacji nader ograniczone znaczenie, ponieważ znajdą zastosowanie o tyle tylko, o
ile brak będzie odrębnych regulacji zawartych w ustawie o najmie lokali mieszkal-
nych (zob. art. 1 ust. 2 ustawy).
Na tle ustawodawstwa szczególnego kształtują się na tym odcinku poglądy
doktrynalne, w których dość mocno jest reprezentowana koncepcja uzasadniająca
rozbicie przepisów powszechnego prawa najmu w taki sposób, by zbliżyć je w jakimś
stopniu do praw o charakterze bezwzględnym.
Nie sposób przedstawić w krótkich uwagach nawet opisu szczególnych
unormowań. Musimy zadowolić się w tej materii krótką wzmianką.

A. Unormowanie kodeksu cywilnego
Na drogę odrębnego traktowania stosunków lokalowych wstąpił, choć dość
nieśmiało, kodeks cywilny. W przepisach tytułu XVII, dział I księgi III wyodrębnione
zostały z ogólnych postanowień o najmie przepisy, które poświęcono umowie najmu
lokali mieszkalnych i użytkowych (art. 680 - 692).

1. Całokształt postanowień k.c. o najmie Iokali jest z punktu widzenia techniczne-
prawnego ujęty jako modyfikacja lub uzupełnienie przepisów o najmie w
ogólności. Stąd też poszczególne postanowienia kodeksu w tej części należy
zestawiać z odpowiednimi postanowieniami o najmie w ogólności (zob. wyżej ż
76). Z drugiej strony postanowienia kodeksu o najmie lokali znajdują
zastosowanie według ustawy jedynie wówczas, gdy kwestia nie została
unormowana odmiennie w szczególnych przepisach prawa lokalowego spoza
kodeksu cywilnego (art. 680).
2. Jeżeli pominąć kwestie mniej istotne, jak dotyczące bliższego precyzowania
niektórych praw i obowiązków stron na tle korzystania z lokalu (zob. art. 681 w
zest. z art. 662 ż 2 czy art. 664, art. 682 w zest. z art. 664 ż 2 k.c.), jak również
kwestie związane z uiszczaniem (zapłatą) czynszu (zob. art. 687 w zest. z art.
672, art. 686 w zest. z art. 670 ż 1 k.c.), jak wreszcie sprawę wzmocnienia
sytuacji najemcy w razie zbycia przedmiotu w czasie trwania stosunku najmu (art.
692 w zest. z art. 678 ż 1 i 2 k.c.) i częściowego przedłużenia ustawowych
terminów wypowiedzenia (art. 688 w zest. z art. 673 k.c.), wymagają
podkreślenia następujące zagadnienia.

Co do sposobu używania lokalu istotne są rozszerzenia wymagań, wyni-
kających z przepisów ogólnych o najmie, przez ustanowienie obowiązku stosowania
się przez najemcę do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z
uprawnieniami wynikającymi z umowy; nadto i obowiązku liczenia się z potrzebami
innych mieszkańców i sąsiadów (art. 683 k.c.). W przypadkach istotnych naruszeń i
przy istnieniu przesłanek wskazanych w ustawie, najemcy grozi surowa sankcja
wypowiedzenia najmu przez wynajmującego bez zachowania terminów
wypowiedzenia (art. 685 k.c.).
Możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu bez zachowania terminu
wypowiedzenia pojawia się również w wypadku określonym w art. 687 (zwłoka z
zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności).

Zob. co do kwestii wzajemnej relacji rozwiązania kodeksowego i prawa
lokalowego uchw. SN z 15 III 1995 r., III CZP 23/95, OSN 1995, nr 7-8, poz. 105, z
glosą Z. Bidzińskiego: OSP 1997, nr 3, poz. 60. Warto zauważyć, że ta sama
uchwała przewiduje, iż sąd może z urzędu orzec w wyroku nakazującym opróżnienie
lokalu o uprawnieniu najemcy do otrzymania lokalu socjalnego.

Uprawnienia osób bliskich najemcy lokalu w razie śmierci najemcy regulują
obecnie przepisy ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych z
2 VII 1994 r. (zob. niżej). Dotychczasowy art. 691 k.c., przewidujący odmienne od
ogólnych zasad wstąpienie w stosunek najmu przez osoby bliskie najemcy,
zachował jednak zgodnie z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego (zob.
obwieszczenie Prezesa TK z 23 VI 1997 r., Dz.U. nr 68, poz. 439) moc w stosunku
do osób, które zawarły z najemcą lokalu mieszkalnego umowę o sprawowanie opieki
zgodnie z art. 9 ust. 2 ustawy z 10 1V 1974 r. - Prawo lokalowe.

Dotychczasowe reguły wstąpienia w stosunek najmu osób bliskich znajdą też
zastosowanie do oceny przesłanek wstąpienia w stosunek najmu po najemcy
zmarłym przed wejściem w życie ustawy z 2 VII 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych
i dodatkach mieszkaniowych, zob. uchw. 5N z 15 IX 1995 r., III CZP 113/95, OSN
1995, nr 12, poz. 178; zob. też co do kwestii procesowych na tle uprawnienia z art.
691 k.c. uchw. SN z 19 XI 1996 r., III CZP 11 S/96, OSN 1997, nr 4, poz. 35. Zob.
Bliżej B. Milczek-Ciszewska: Prawo do najmu lokalu mieszkalnego po śmierci
najemcy, "Monitor Prawniczy" 1998, nr 2, s. 49 i n.; J. Jacyna: Osoba bliska
najemcy: wybór orzeczeń SN i TK, "Monitor Prawniczy" 1994, s. 272 i n.

Przedmiotem zainteresowania doktryny jest wszelako przede wszystkim
kwestia uznania w postanowieniach k.c., że do ochrony praw najemcy w czasie
trwania najmu stosuje się odpowiednie przepisy o ochronie własności (art. 690 k.c.).
Chodzi tu zatem o ochronę skuteczną erga omnes. Wobec osób trzecich, a nawet i
wynajmującego, najemca lokalu uzyskuje tym samym środki ochrony petytoryjnej na
równi z przyznanymi właścicielowi przez art. 222 i n. k.c. Są one niezależne od
objęcia lokalu w posiadanie czy też od jego przejściowej utraty.

Przykład. Najemca może więc np. dochodzić wydania lokalu wprost od osoby
trzeciej, gdyby wynajmujący mimo zawarcia umowy najmu nie wykonał obowiązku
oddania lokalu najemcy.

Trafnie wskutek tego podkreślono w literaturze, że prawo najmu lokalu
uzyskuje w ten sposób pewne właściwości prawa bezwzględnego, mimo że nie
mieści się w sferze pojęciowej praw rzeczowych.
Jeżeli uwzględnić ponadto nowe cechy stosunku najmu lokali w sytuacji
najemcy wobec sąsiadów (obowiązek respektowania wzajemnych interesów
sąsiedzkich), można bronić poglądu o zbliżeniu całości tego stosunku do kategorii
tzw. zobowiązań realnych (obligationes ob rem albo propter rem).

Zob. bliżej B. Walaszek: Prawo sąsiedzkie a najem lokalu mieszkalnego,
RPEiS 1965, nr 1; J. Szachułowicz: Prawnorzeczowe środki ochrony stosunku
najmu lokalu, Pal. 1968, nr 5 i tam cyt. lit. Zob. też co do ochrony osoby uprawnionej
do zamieszkania z głównym najemcą lokalu orz. SN z 30 VIII 1988 r., III CZP 68/88,
OSP 1990, nr 8, poz. 297, z glosą J. Frąckowiaka (tamże) oraz M. Jamki: PiP 1990,
z. 1, s. 139.


B. Unormowanie ustawy o najmie lokali mieszkalnych
Zasadniczym elementem nowej ustawy o najmie lokali mieszkalnych i do-
datkach mieszkaniowych z 2 VII 1994 r., (Dz.U. nr 105, poz. 509 ze zm.) jest
uchylenie istniejących dotychczas administracyjnych form nawiązywania stosunku
najmu, które dominowały w okresie PRL w różnych postaciach prawnych, czy to tzw.
publicznej gospodarki lokalami, czy to tzw. szczególnego trybu najmu. Ta ostatnia
forma istniała na podstawie uchylonej przez nową ustawę - ustawy dotychczas
obowiązującej Prawo lokalowe z 10 IV 1974 r., (Dz.U. z 1987r., nr 30, poz. 165 ze
zm.). Od momentu wejścia w życie ustawy o najmie lokali zostały przywrócone
cywilistyczne, a więc umowne, mechanizmy nawiązywania stosunku najmu
(konsekwencją takiego założenia jest m.in. poddanie kognicji sądowej wszelkich
sporów powstających na tle stosunku najmu, w tym także egzekucji w sprawach o
eksmisję). Nie oznacza to wszakże odrzucenia przez nowe regulacje wszelkich
konsekwencji prawnych ukształtowanych w okresie istnienia publicznych form
gospodarowania lokalami, a więc wynikających z decyzji administracyjnych,
stanowiących źródło nawiązywania stosunku najmu. Zgodnie z przepisami przejścio-
wymi (art. 56 ustawy), najem nawiązany na podstawie decyzji administracyjnej o
przydziale (na podstawie innego tytułu prawnego przed wprowadzeniem w danej
miejscowości publicznej gospodarki lokalami albo szczególnego trybu najmu) ulega
przekształceniu w najem umowny zawarty na czas nieoznaczony. Najemcy
dysponujący prawem najmu wywodzącym się z tego tytułu korzystają ze
wzmocnionej ochrony nie tylko w zakresie czynszu (tzw. czynsz regulowany
obowiązujący do 31 XII 2004 r. - zob. też niżej), ale również . w zakresie możliwości
rozwiązania stosunku najmu (zob. w szczególności art. 56 ust. 4-9).
Zakres zastosowania nowego prawa lokalowego jest bardzo szeroki. Zgodnie
z art. 1, ustawa bowiem dotyczy najmu wszelkich samodzielnych lokali mieszkalnych
przeznaczonych w całości przez wynajmującego do wynajmowania, za wyjątkiem
tzw. najmu okazjonalnego. Odrębnym regulacjom mogą też podlegać lokale, o
których mowa w art. 2 ust. 2, tj. m.in. lokale mieszkalne będące w dyspozycji
jednostek organizacyjnych podległych lub nadzorowanych przez Ministra Spraw
Wewnętrznych oraz Szefa Urzędu Ochrony Państwa.
Szczególny reżim ochronny ustawa przewiduje w stosunku do najemców
lokali tworzących mieszkaniowy zasób gminny (co do pojęcia tego zasobu zob. art. 5
ust. 1) oraz stanowiących własność Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych
lub osób prawnych prowadzących eksploatację budynków w celach niezarobkowych
(z wyjątkiem spółdzielni mieszkaniowych). W tych bowiem przypadkach wprowadza
się tzw. czynsz regulowany, którego wartość maksymalna nie może przekraczać 3%
wartości odtworzeniowej lokalu.
Ogólną podstawą kształtowania stosunku najmu jest na tle nowej ustawy
umowa najmu (obejmująca lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi) zawarta na
czas nie oznaczony, chyba że najem lokalu jest związany ze stosunkiem pracy lub
zawarcia umowy na czas oznaczony żąda najemca (art. 6 ustawy).
Nowe regulacje prawa lokalowego utrzymują w mocy dotychczasową zasadę
prawa lokalowego, wedle której małżonkowie wspólnie zajmując lokal są z mocy
prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez
jednego z nich (art. 7).
Ustawa w sposób precyzyjny określa treść stosunku najmu, ustalając w
szczególności takie kwestie, jak obowiązki wynajmującego związane z
utrzymywaniem pomieszczeń w należytym stanie, dokonywanie napraw budynku
oraz lokali, a także obowiązki najemcy związane z właściwym korzystaniem z lokalu
(zob. art. 9 i 10). Regulacje te mają charakter przepisów dyspozytywnych w
zakresie, w jakim odnosi się to do lokalów, w których czynsz nie jest regulowany.
Poza wypadkami wyżej określonymi, związanymi z istnieniem tzw. czynszu
regulowanego, ustawa przewiduje tzw. czynsz wolny określony w umowie (art. 20).
Wysokość czynszu powinna jednak uwzględniać stan techniczny i położenie domu,
powierzchnię i wyposażenie lokalu oraz inne czynniki podwyższające lub obniżające
jego wartość. O ile przyjęte kryteria kształtowania czynszu nie są w zasadzie
wiążące dla stron, to jednak sąd weźmie je pod uwagę w wypadku sporu, który może
zaistnieć na tle podwyżki czynszu (zob. art. 24 ustawy).
Formą ochrony rodzin o najniższych dochodach jest możliwość zawarcia
umowy najmu lokalu socjalnego. Chodzi tu przede wszystkim o osoby, które nie
mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i zalazły się w niedostatku (zob. art.
28), oraz osoby, co do których orzeczono eksmisję, jeżeli takie uprawnienie zostało
ustalone w wyroku sądowym nakazującym opróżnienie lokalu (art. 36). Umowa
najmu o lokal socjalny zawierana jest na czas oznaczony.
Przejawem daleko idącej ingerencji w stosunek najmu lokalu mieszkalnego są
przepisy regulujące wypowiedzenie najmu. Ograniczona jest w zasadniczy sposób
swoboda wypowiedzenia stosunku najmu przez wynajmującego poprzez
wprowadzenie zasady, że wypowiedzenie nastąpić może wyłącznie z ważnej
przyczyny (art. 31 i 32). Zarówno przepisy o wypowiedzeniu przez wynajmującego,
jak i o rozwiązaniu najmu konstytutywnym wyrokiem sądowym (w wypadku innych
przyczyn niż określone w art. 33) wyłączają zastosowanie przepisów kodeksowych o
wypowiedzeniu najmu przez wynajmującego, a mianowicie art. 667 ż 2, art. 685, 687
i 673 kodeksu cywilnego.

Należy w pełni zgodzić się z poglądem wyrażonym w pracy A. Mączyńskiego i
A. Proksy (Nowe prawo lokalowe z komentarzem, Kraków 1994, s. 53), że podejście
ustawodawcy jest z punktu widzenia ochrony słusznych interesów właściciela lokalu
zdecydowanie nazbyt restryktywne, skoro uniemożliwia mu wypowiedzenie najmu
nawet w sytuacji, gdy jego własne potrzeby mieszkaniowe pozostają
niezaspokojone.

Nowa ustawa, w przeciwieństwie do poprzednio obowiązujących przepisów
prawa lokalowego, dopuszcza w zasadzie eksmisję z lokalu bez potrzeby
dostarczenia innego lokalu (zamiennego lub socjalnego) osobie zobowiązanej do
opróżnienia lokalu (choć z pewnymi wyjątkami wynikającymi z art. 35 oraz art. 56
ust. 4 i 9). W wypadku eksmisji sąd powinien jednak w każdym w zasadzie wypadku
(wyłączywszy eksmisję orzeczoną z powodu znęcania się nad rodziną) rozważyć,
czy istnieje podstawa do przyznania najemcy lokalu socjalnego i może orzec o
przyznaniu takiego uprawnienia. Osoba zobowiązana do opróżnienia lokalu nie
będzie musiała lokalu opuścić do czasu dostarczenia przez gminę lokalu socjalnego.
Mając na uwadze ogólny brak lokali socjalnych, wykonywalność wyroków
eksmisyjnych może być paraliżowana.

Wiele kontrowersyjnych kwestii związanych z problematyką eksmisyjną było
przedmiotem orzecznictwa i wypowiedzi doktrynalnych.
Zob. m.in. uchw. SN z 6 VIII 1996 r., III CZP 84/96, OSN 1996, nr I1, poz. I50;
uchw. SN z 24 X 1996 r., III CZP 109/96, OSN 1997, nr 2, poz. 18 wraz z glosą W.
Sługiewicza: "Rejent" 1997, nr 9, s. 83 i n. Co do kwestii obowiązku dostarczenia
lokalu socjalnego zob. uchw. SN z 15 III 1995 r., III CZP 23/95, OSN 1995, nr 7-8,
poz. 105, z glosą Z. Bidzińskiego: OSP 1997, nr 3, poz. 60, a także orz. SN z 14 I
1997 r., I CZ 26/96, OSN 1997, nr 8, poz. 106 i orz. SN z 7 II 1997 r., III CZP 128/96,
OSN 1997, nr 6-7 oraz orz. SN z 30 IV 1997 r., OSN 1997, nr 8, poz. 105; zob. też w
kwestiach procesowych orz. SN z 19 XI 1996 r., III CKN 13/96, OSN 1997, nr 7-8,
poz. 143; orz. SN z 15 V 1997 r., II CKN 105/97, OSP 1998, nr 3, poz. 60; orz. SN z
12 VIII 1998 r., nr 1, poz. 14. Co do podstaw eksmisji w wypadku najmu
nawiązanego na podstawie administracyjnej decyzji o przydziale zob. orz. SN z 14
IV 1997 r., II CKU 26/97, OSN 1997, nr 9, poz. 134. Zob. też J. Sztombka: Eksmisja
z lokalu mieszkalnego na tle ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach
mieszkaniowych, "Przegląd Sądowy" 1996, nr 6, s. 3 i n.

W wypadku śmierci najemcy ustawa o najmie lokalu utrzymuje uprawnienia
osób bliskich najemcy, chociaż w sposób bardziej restryktywny niż na tle uchylonego
art. 691 k.c. W świetle art. 8 ustawy wstępują z mocy ustawy w stosunku najmu
osoby enumeratywnie wymienione w tym przepisie, mieszkające z najemcą w chwili
jego śmierci (do tych osób należą: zstępni najemcy, wstępni, pełnoletnie rodzeństwo,
osoby przysposabiające lub przysposobione, a także osoba, która pozostawała we
wspólnym faktycznym pożyciu z najemcą). Nie dotyczy to osób, które w chwili
śmierci najemcy miały tytuł prawny do zajmowania innego lokalu mieszkalnego.
W razie braku osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu lub w
razie zrzeczenia się przez nie tego prawa stosunek najmu wygasa.

Zgodnie z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego (zob. obwieszczenie
Prezesa TK z 23 VI 1997 r., Dz.U. nr 68, poz. 439) art. 9 ust. 2 i 3 prawa lokalowego
z 1974 r. zachowuje swoją moc w stosunku do osób, które zawarły z najemcą lokalu
mieszkalnego umowę o sprawowaniu nad nim opieki według tego przepisu.

Jak trafnie zauważono, nowe regulacje ustawy o najmie lokali dotyczące w
szczególności stosunków najmu nawiązanych pod rządami dotychczasowych
przepisów miały na celu stworzenie warunków do stopniowego przechodzenia do
tych konstrukcji prawa lokalowego, które eliminują ograniczenia w dziedzinie
reglamentacji mieszkań.

Zob. trafny kierunek wykładni, powołujący się na to właśnie założenie nowej
ustawy, przyjęty w uchw. SN z 27 I1 1996 r., III CZP 190/95, OSN 1996, nr 4, poz.
46 oraz z 14 IV 1997 r., 11 CKU 26/97, OSN 1997, nr 9, poz. 134.

Na tle obecnych uregulowań ustawy o najmie lokalu zakres ochrony
udzielanej właścicielowi budynku (lokalu) mieszkalnego pozostaje jednak nadal ujęty
dość wąsko we wszystkich przypadkach, w których uprawnienia najemcy wywodzą
się z wcześniej uzyskanej decyzji administracyjnej o przydziale lokalu. Teza ta
znajduje swoje potwierdzenie nie tylko w ograniczeniach związanych z
kształtowaniem czynszu regulowanego, ograniczeniach wypowiedzenia stosunku
najmu, ale również w ograniczeniach dotyczących możliwości zaspokajania
własnych potrzeb właściciela i jego bliskich, w przypadku kiedy pojawia się konflikt
pomiędzy identycznym interesem najemcy a właściciela (zob. np. regulacje zawarte
w art. 56 pkt 7 ustawy).

Zob. np. w tej ostatniej kwestii zastosowania art. 56 pkt 7 uchw. SN z II IX
1997 r., I11 CZP 40/97, OSP 1998, nr 2, poz. 31.

Skomplikowana problematyka ekonomiczna i społeczna uregulowań
szczególnych prawa lokalowego wywołała bogatą literaturę specjalistyczną.

Zob. co do regulacji zawartych w nowym prawie o najmie lokali i dodatkach
mieszkaniowych m.in.: Z. Bidziński: Ustawa o najmie lokali i dodatkach
mieszkaniowych, "Przegląd Sądowy" 1995, nr 3, s. 3 i n.; J. Czerwiakowski:
Konstrukcje prawne ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach
mieszkaniowych, Pal. 1996, nr 9-10, s. 35; K. Dybowski: Wybrane zagadnienia
ustawy o najmie lokali mieszkalnych, PiP 1995, z. 1, s. 45-51; A. Mączyński, A.
Proksa: Nowe prawo lokalowe z komentarzem, Kraków 1994; J. Skąpski: Najem
lokali mieszkalnych w .świetle ustawy z ? lipca 1994, "Studia z prawa
gospodarczego i handlowego" Kraków 1996, s. 382 i n.; F. Zoll: Najem lokali
mieszkalnych, Kraków 1997.