Rozdział dwudziesty pierwszy

DZIERŻAWA



ż 78. Umowa dzierżawy - wzmianka

1. Jeżeli schemat stosunku prawnego dzierżawy pokrywa się ze schematem
najmu z tą różnicą, że dzierżawa pozwala nie tylko na używanie cudzej rzeczy w
zamian za odpłatę, lecz i czerpanie z tej rzeczy pożytków, jakie ona przynosi, to już
społeczno-gospodarcza funkcja tej umowy jest odmienna. Przedmiotem dzierżawy
bowiem w praktyce są zwłaszcza nieruchomości lub ich części, a także i prawa
majątkowe przynoszące pożytki czy też zespoły tych praw.
Wiąże to dość ściśle instytucję dzierżawy - z jednej strony - z rozwojem
stosunków własności i eksploatacji gruntów, z drugiej zaś - z ogólnym rozwojem
form prawnych korzystania z zespołów praw majątkowych składających się na
zorganizowane przedsiębiorstwa. Pewne zbliżenie istnieje poza tym pomiędzy
dzierżawą jako instytucją prawa obligacyjnego i użytkowaniem jako instytucją
normowaną przez prawo rzeczowe.
Dzierżawa jest niewątpliwie koniecznym uzupełnieniem instytucji najmu. Tak
też ujmuje to kodeks cywilny, wiążąc ją nawet w systematyce księgi III w jednym
tytule XVII z umową najmu.



2. Dzierżawa w świetle przepisów k.c. (art. 693 - 709) jest umową, w której
wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania
pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się
uiszczać wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 ż 1 k.c.). W ujęciu
kodeksu przedmiotem dzierżawy mogą być także prawa (art. 709 k.c.). Zdaje się nie
ulegać wątpliwości, że przedmiotem dzierżawy może być również przedsiębiorstwo
jako zorganizowany kompleks produkcyjny przynoszący określone dochody w
wyniku działalności produkcyjnej. Takie stanowisko potwierdza art. 751 k.c., który
expressis verbis wymienia czynności dotyczące dzierżawy przedsiębiorstwa.

Zob. w tej kwestii trafne uwagi Z. Radwańskiego w glosie do orz. NSA z 23 IX
1992 r., III SA 1536/92, "Monitor Prawniczy" 1994, nr 3, poz. 90. W zależności od
przyjętego poglądu co do charakteru prawnego przedsiębiorstwa dokonywana
będzie kwalifikacja dochodów przedsiębiorstwa. Można je, jak się wydaje, uznać za
pożytki prawa, o ile za trafny uznać pogląd co do tego, że przedsiębiorstwo może
być przedmiotem odrębnego prawa majątkowego (prawa na przedsiębiorstwie).

Charakter umowy dzierżawy jest w istocie ten sam co i charakter umowy
najmu, toteż jest zasadą, że o ile nic innego nie wskazano w przepisach o
dzierżawie, znajdują do niej odpowiednie zastosowanie przepisy dotyczące najmu
(art. 694). Istotna różnica w stosunku do najmu polega jednak na pobieraniu
pożytków z przedmiotu dzierżawy przez dzierżawcę. Można uznać za ustalony
pogląd, że chodzi zarówno o pożytki naturalne, jak i cywilne, a więc uzyskiwane na
podstawie stosunku prawnego (art. 53 ż 2 k.c.).

Na tle takiego ujęcia ten sam przedmiot może być zarówno przedmiotem
umowy najmu, jak i dzierżawy. Dotyczy to np. lokalu, jeśli jest on oddawany drugiej
stronie po to, aby mogła ona go następnie wynajmować profesjonalnie innym
podmiotom i czerpać z tego tytułu pożytki cywilne; będziemy mieli tu do czynienia z
umową dzierżawy. Nie wynika natomiast z samej natury lokalu użytkowego, że jest
on przedmiotem dzierżawy i to również w przypadku, gdy w lokalu jest prowadzona
jakaś działalność produkcyjna.

Konieczną cechą dzierżawy jest odpłatność i wzajemność świadczeń wyni-
kających z umowy stron.

Nie stanowi wskutek tego dzierżawy taki stosunek prawny, w którym osoba
biorąca rzecz, w szczególności nieruchomość rolną, do używania i pobierania
pożytków, nie jest obowiązana do uiszczania czynszu, lecz tylko do ponoszenia
podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub posiadaniem gruntu. Nie
wyłącza to możliwości stosowania przepisów o dzierżawie w drodze analogii (art.
708 k.c.).

Czynsz dzierżawy może być według kodeksu, i często jest w praktyce,
uiszczany w oznaczonej w ułamku części pożytków z rzeczy lub prawa (zob. art. 693
ż 2 k.c.).

Przedmiotem rozstrzygnięć w judykaturze były w ostatnich latach kwestie
związane z ukształtowaniem wysokości czynszu w zależności od wartości
określonych przedmiotów ulegającej następnie zmianie (np. określenie wysokości
czynszu na podstawie wartości towarów takich, jak zboże czy olej napędowy;
ustalenie na podstawie wartości amortyzacji urządzeń trwałych etc.). Zobacz w tej
kwestii orz. NSA z 23 IX 1992 r., III SA 1536/92, "Monitor Prawniczy" 1994, nr 3, s.
90 i n. wraz z glosą Z. Radwańskiego (tamże); orz. NSA z 22 II 1995 r., SA/Ł 1548/9,
OSP 1996, nr 7-8, poz. 132 wraz z glosą K. Zagrobelnego (tamże).

W braku wskazania w umowie lub zwyczaju terminu uiszczania czynszu, jest
on płatny półrocznie z dołu (art. 699 k.c.). Okres trwania stosunku prawnego
dostosowywany bywa do gospodarczo uzasadnionych okresów eksploatacji
przedmiotu dzierżawy.
Wiele odstępstw od uregulowań przyjętych dla umowy najmu wynika z celu
umowy dzierżawy, jakim jest prawidłowa eksploatacja rzeczy czy praw
przynoszących pożytki. Dotyczy to np. nieco innego ułożenia obowiązków napraw
(art. 697 k.c.), konieczności racjonalnego uzupełnienia ubytków, np. w inwentarzu
żywym w gospodarstwie rolnym czy hodowlanym, utrzymania dróg i mostów itd.
Dzierżawca ma przy tym obowiązek zachowania substancji rzeczy, co wynika z
ogólniejszej zasady, że po zakończeniu stosunku prawnego ma obowiązek zwrócić
przedmiot dzierżawy w stanie, jaki wynika z umowy - w zasadzie nie pogorszonym
(art. 705 i 675 k.c.). Nie wolno mu zmieniać przeznaczenia dzierżawy bez zgody
wydzierżawiającego (art. 696 k.c.). Na ogół w wyższym stopniu niż najem stosunek
stron musi polegać na wzajemnym zaufaniu (zob. m.in. art. 698 ż 1 i 2 k.c.).

Odmienność dzierżawy w stosunku do najmu wyrażająca się w celu umowy,
jakim jest z reguły gospodarcza eksploatacja przedmiotu dzierżawy, wskazuje też na
celowość większego ustabilizowania pozycji dzierżawcy. Poprawne wydaje się z
tego punktu widzenia stanowisko przyjmujące niedopuszczalność stosowania wobec
poddzierżawcy art. 668 k.c. w zakresie, w jakim rozwiązanie podnajmu następuje
najpóźniej z chwilą ustania stosunku najmu, zob. tak trafnie orz. SN z 7 XI 1997 r., III
CKN 249/97, OSN 1998, nr 3, poz. 53.

W sposób stosunkowo szczegółowy są normowane kwestie związane z za-
kończeniem dzierżawy i rozliczeniami stron (art. 704-707 k.c.). Korzystniejsze dla
dzierżawcy są wymagania ustawowe dotyczące wypowiedzenia umowy w razie
uchybień w uiszczaniu czynszu (art. 703 w zest. z art. 672 k.c.).

Problem zastrzeżenia prawa wypowiedzenia w umowie dzierżawy zawartej na
czas oznaczony należy ocenić tak samo jak w wypadku najmu (zob. uwagi wyżej w
rozdz. 20). Co do dzierżawy zob. też m.in. uchw. SN z 2 IV 1993 r., III CZP 39/93,
OSN 1993, nr 10, poz. 178 wraz z glosą A. Szlęzaka: OSP 1994, nr 7-8, poz. 133
oraz orz. SN z 27 X 1997 r., III CZP 49/97, OSN 1998, nr 3, poz. 36. W orzeczeniach
tych uznano za bezskuteczne postanowienia umowne przewidujące możliwość
wypowiedzenia dzierżawy zawartej na czas oznaczony.

Przy unormowaniu dzierżawy pojawia się wyjątkowy przepis kodeksu,
zezwalający na uwzględnienie zmiany stosunków, gdyby nastąpiła ona już po
zawarciu umowy (klauzula rebus sic stantibus). Dzierżawa jest w pewnym stopniu
umową losową, skoro uiszczanie czynszu obciąża dłużnika niezależnie od
uzyskanych efektów. Możliwości rażącego pokrzywdzenia dzierżawcy w pewnych
okolicznościach stara się przeciwdziałać art. 700 k.c. Po myśli tego przepisu, jeżeli
wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie
dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu
zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany
okres gospodarczy według art. 709 kodeksu cywilnego.
Przepisy o dzierżawie stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw.

Zob. w materii dzierżawy W. Pańko: Dzierżawa gruntów rolnych, Warszawa
1975; C. Stompka-Jaźwińska: Umowa dzierżawy nieruchomości, Toruń 1982; E.
Klat: Model prawny dzierżawy państwowych nieruchomości rolnych, "Monitor
Prawniczy" 1993, nr 2, s. 41 -45; tegoż autora: Wydzierżawienie nieruchomości
rolnych z Zarobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, "Rejent" 1995, nr 1, s. 96-111.





ż 78a. Umowa leasingu - wzmianka

Praktyka gospodarcza w okresie ostatnich kilkudziesięciu lat wykształciła
nowy rodzaj umowy zwany powszechnie leasingiem (od angielskiego słowa "to
Lease"). Jest to umowa o treści zbliżonej do umowy najmu i dzierżawy. Najbardziej
rozpowszechnioną formą leasingu jest leasing typu kapitałowego (tzw. leasing
finansowy).

Poprzez umowę leasingu jedna ze stron (leasingodawca) zobowiązuje się
w zakresie działania swego przedsiębiorstwa przekazać rzecz do używania i drugiej
stronie (leasingobiorcy). W zamian za używanie rzeczy leasingobiorca j będzie
uiszczał na rzecz leasingodawcy czynsz, którego wielkość pokryje cenę
zakupu rzeczy oraz koszty finansowania i zysk. Umowa może być wypowiedziana
przez stronę tylko w wypadku nastąpienia ściśle określonych okoliczności,
wskazujących na naruszenie powinności ciążących na kontrahencie.
W transakcjach międzynarodowych, ale i coraz częściej w stosunkach
krajowych, szczególne znaczenie ma trójstronny typ leasingu finansowego, którego
przedmiotem są ruchome dobra inwestycyjne. W tym ujęciu dochodzi do zawarcia
dwóch powiązanych ze sobą ściśle umów: pomiędzy dostawcą rzeczy a
finansującym (spółka leasingowa) oraz pomiędzy finansującym a użytkownikiem
(leasingobiorcą). Taką właśnie konstrukcję leasingu przyjęto za podstawę konwencji
UNIDROIT o międzynarodowym leasingu finansowym (1988 r.).
Leasing finansowy najpełniej oddaje sens ekonomiczny umowy, która stanowi
swoistą formę kredytu (rzeczowego) w odniesieniu do dóbr inwestycyjnych.
Niejednokrotnie umowa leasingu zawiera tzw. opcję zakupu przewidującą
przeniesienie własności przedmiotu leasingu na leasingobiorcę po wygaśnięciu
umowy.

Bogate jest już orzecznictwo związane z leasingiem, zob. orz. SN z 14 II 1994
r., II ARN 84/93, OSN 1994, nr 10, poz. 196, zgodnie z którym umowa leasingu,
której skutkiem końcowym jest przeniesienie przez leasingodawcę własności rzeczy
na leasingobiorcę po uiszczeniu opłat w ratach, odpowiadających cenie sprzedaży
rzeczy w okresie krótszym niż jej ekonomiczne zużycie, ma charakter leasingu
kapitałowego. Należy się jednak zgodzić z tezą, że opcja zakupu nie ma znaczenia
dla kwalifikacji leasingu jako kapitałowego (zob. tak trafnie orz. NSA z 21 VI 1996 r.,
III SA 550/95, wraz z glosą W.J. Katnera: "Glosa" 1997, nr 4, s. 8 i n. Zob. też uchw.
SN z 18 IV 1996 r., III CZP 30/96, OSN 1996, nr 9, poz. 112; uchw. SN z 11 VII 1996
r., 111 CZP 75/96, OSN 1996, nr 11, poz. 147.

Wobec zróżnicowanych i treściowo niejednorodnych postaci leasingu wy-
stępujących w praktyce gospodarczej, w piśmiennictwie istnieje spór co do jej
kwalifikacji bądź jako umowy stanowiącej szczególną odmianę najmu i dzierżawy,
bądź jako umowy mieszanej zawierającej elementy umowy sprzedaży na raty
(leasing z opcją zakupu), bądź też jako umowy nienazwanej o treści odbiegającej od
istniejących wzorców normatywnych.
W piśmiennictwie zdaje się przeważać stanowisko, zgodnie z którym
odrębności w stosunku do umów nazwanych najmu, dzierżawy czy sprzedaży na
raty występują najwyraźniej w wypadku leasingu finansowego pośredniego, podczas
gdy leasing operacyjny stanowi w istocie odmianę umowy najmu lub dzierżawy.
Odrębności związane z leasingiem finansowym pośrednim wiążą się m.in. ze
szczególnym rozkładem odpowiedzialności w układzie trójstronnym istniejącym
pomiędzy leasingodawcą (spółką leasingową) a sprzedawcą producentem. W
ramach tego rodzaju umów wyłączone są z reguły w stosunku do leasingodawcy
roszczenia związane z wadliwością produktu, a odpowiedzialność z tego tytułu może
być dochodzona przez leasingobiorcę bezpośrednio od sprzedawcy (w wyniku
przelania tych roszczeń na leasingobiorcę). Do istotnego leasingu finansowego
zaliczane jest też między innymi obciążenie leasingobiorcy ryzykiem przypadkowej
utraty rzeczy.

Zob. co do tych kwestii W.J. Katner: Umowa leasingu a odpowiedzialność
odszkodowawcza, "Studia z Prawa Prywatnego", Księga pamiątkowa ku czci prof.
Biruty Lewaszkiewicz-Petrykowskiej, wyd. Uniwersytetu Łódzkiego, Łódź 1997, s. 31
i n.

Przedmiotem kontrowersji jest kwestia odpowiedzialności leasingodawcy za
wady prawne przedmiotu leasingu, a zwłaszcza zastosowania w drodze analogii art.
575 k.c., odnoszącego się do sprzedaży. Sąd Najwyższy (zob. orz. z 18 IV 1996 r.,
III CZP 30/96, OSN 1996, poz. 112, z glosą S. Rudnickiego: "Monitor Prawniczy"
1996, nr 9, s. 328 i n.) przyjął dopuszczalność takiej analogii do odpowiedzialności
leasingodawcy w wypadku leasingu finansowego z opcją sprzedaży. Stanowisko to,
mimo pewnych wątpliwości, wydaje się trafne, ponieważ za rozwiązaniem
ochronnym z art. 575 k.c. w obu wypadkach (umowy sprzedaży i leasingu
finansowego) przemawiają podobne racje.

Odmienny pogląd wyraża w tej kwestii W.J. Katner (jak wyżej), wskazując na
możliwość ochrony leasingobiorcy w drodze roszczeń podnoszonych w ramach
odpowiedzialności ex contractu (art. 471 i n.). Nie można jednak pomijać faktu, że
pomimo daleko posuniętej obiektywizacji winy odpowiedzialność ta nie jest równie
skuteczna jak odpowiedzialność obiektywna realizowana w ramach rękojmi.
Przedmiotem kontrowersji w piśmiennictwie jest też kwestia, czy przedmiotem
leasingu mogą być przedmioty inne niż rzeczy ruchome. Przeważa stanowisko, że
leasing może dotyczyć również nieruchomości. Brak jest jednolitości co do uznania
praw majątkowych za dopuszczalny przedmiot leasingu (np. własnościowego prawa
do lokalu).

Należy opowiedzieć się za dopuszczalnością umowy leasingu, której
przedmiotem będzie prawo na przedsiębiorstwie i to niezależnie od regulacji
pozakodeksowych związanych z prywatyzacją przedsiębiorstw państwowych (zob.
niżej). W tej kwestii por. m.in. P. Bielska: Dopuszczalność umowy leasingu
przedsiębiorstwa w prawie polskim, "Rejent" 1998, nr 3, s. 73 i n. Zob. też E. Norek:
Przedsiębiorstwo jako przedmiot obrotu gospodarczego, Warszawa 1997, s. 264 i n.

Prawo polskie nie zawiera całościowych regulacji pozwalających na uznanie
leasingu za odrębny typ umowy nazwanej.
Szczególne regulacje dotyczące oddania przedsiębiorstwa w odpłatne ko-
rzystanie w związku z przeprowadzaną tzw. prywatyzacją bezpośrednią
przedsiębiorstwa państwowego znajdują się w art. 39 i n. ustawy z 30 VIII 1996 r. o
komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (Dz.U. nr 118, poz. 561
ze zm.).

Oddanie przedsiębiorstwa do odpłatnego korzystania następuje w drodze
umowy zawartej między Skarbem Państwa a przejmującym na okres nie
przekraczający l0 lat. Umowa może przewidywać, że po upływie okresu, na który
została zawarta, zostanie przeniesione na przejmującego prawo własności
przedsiębiorstwa; może też zastrzegać prawo przejmującego do nabycia
przedsiębiorstwa po upływie tego okresu (zob. art. 52 i n. ustawy). Konstrukcja
przyjęta w ustawie (podobnie jak w poprzednich regulacjach dot. prywatyzacji
przedsiębiorstw państwowych) ma charakter szczególny i wątpliwe jest nawet
określenie takich umów mianem leasingu (zob. J. Krauss: "Umowa leasingu" w
prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych, PUG 1991, nr 8-9, s. 130).
Kwestią sporną była odpowiedzialność przejmującego za zobowiązania
przedsiębiorstwa oddanego w leasing (zob. w tej kwestii m.in. uchw. SN z 18 V 1995
r., III CZP 52/95, OSN 1995, nr 10, poz. 138 przyjmującej odpowiedzialność
leasingobiorcy za długi byłego przedsiębiorstwa państwowego, jeżeli przejęcie długu
nastąpiło zgodnie z art. 519 ż 2 k.c.). Obecnie kwestia ta jest rozwiązana expresis
verbis w ustawie z 1996 r., zgodnie bowiem z art. 40 ust. 1 ustawy, o ile nic innego
nie wynika z jej postanowień, przejmujący przedsiębiorstwo wstępuje we wszelkie
prawa i obowiązki przedsiębiorstwa państwowego, bez względu na charakter
stosunku prawnego, z którego te prawa i obowiązki wynikają. Natomiast art. 47
ustawy wyłącza zastosowanie art. 519 ż 2 k.c., stanowiąc że przejęcie zobowiązań
powstałych przy prowadzeniu przedsiębiorstwa nie wymaga zgody wierzycieli (zob.
też w tej kwestii J. Brol, G. Bieniek: Komentarz do ustawy o komercjalizacji i
prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych, Warszawa 1997 oraz M. Keller, M.
Serwatka: Umowa leasingu mienia stanowiącego własność Skarbu Państwa, Pal.
1996, nr 9-10, s. 44 i n.).
Piśmiennictwo w tej materii jest dość bogate. Zob. m.in. K. Kruczalak: Leasing
i jego gospodarcze zastosowanie, Warszawa 1991; J. Poczobut: Umowa leasingu w
prawie krajowym i międzynarodowym, Warszawa 1994; tegoż autora: Umowa
leasingu w prawie polskim i międzynarodowym, PiP 1996, z. 7, s. 89 i n.; Co do
istotnych kwestii związanych z umowami leasingu na gruncie prawa podatkowego,
zob. też m.in. K. Korzan: Leasing a problemy podatkowe w sprawach towarów i
usług, "Monitor Podatkowy" 1995, nr 5, s. 132 i n. Zob. też orzecznictwo dot. kwestii
podatkowych orz. NSA z 18 II 1992 r., III SA 1606/92 wraz z glosami Z.
Radwańskiego oraz R. Mastalskiego: "Monitor Prawniczy" 1993, nr 2, s. 61 i n.; orz.
NSA z 20 V 1994 r., III SA 112/93, "Monitor Podatkowy" 1994, nr II, s. 347 i n., z
glosą M. Aleksandrowicza oraz M. Grzybowskiego: "Glosa" 1995, nr 3, s. 6 i n.