Kredyt hipoteczny to kredyt przeznaczony na szeroko rozumiane cele mieszkaniowe i zabezpieczony hipoteką na nieruchomości stanowiącej – z reguły – własność kredytobiorcy; są to zwykle kredyty średnio- i długoterminowe. Kredytów takich mogą udzielać zarówno banki uniwersalne jak i hipoteczne. Co więc wyróżnia banki hipoteczne? Sposób finansowania banku, sposób pozyskiwania środków na udzielane kredyty.

Banki uniwersalne w swojej działalności w bardzo dużym zakresie wykorzystują wkłady i lokaty, ale tylko część z nich to są lokaty długoterminowe, stąd pewne ograniczenia w udzielaniu kredytów długoterminowych; nadmierna transformacja terminów może doprowadzić do zachwiania płynności banku, poza tym lokaty mogą być wycofane przed terminem umownym.

Stąd wniosek, że banki hipoteczne muszą korzystać z innych źródeł finansowania, które będą stanowiły podstawę udzielanych przez nie długoterminowych kredytów hipotecznych.

Dodatkowo okres utrzymywania tych pozyskanych środków musi być skorelowany z okresem, na jaki udzielane są kredyt hipoteczne. Tym źródłem jest emisja listów zastawnych.

Kwestię emisji listów zastawnych i funkcjonowania banków hipotecznych reguluje Ustawa z 29.08. 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych.

Dwa rodzaje listów zastawnych: hipoteczny i publiczny list zastawny.

Hipoteczny list zastawny to papier wartościowy imienny lub na okaziciela, którego podstawę emisji stanowią wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipotekami, w którym to liście bank hipoteczny zobowiązuje się wobec uprawnionego (tzn. posiadacza listu zastawnego) do spełnienia określonych świadczeń pieniężnych.

Publiczny list zastawny jest papierem wartościowym imiennym lub na okaziciela, którego podstawę emisji stanowią wierzytelności banku hipotecznego z tytułu kredytów udzielonych lub zabezpieczonych gwarancją lub poręczeniem NBP, Europejskiego Banku Centralnego, rządów lub banków centralnych państw członkowskich Unii Europejskiej, Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju, jednostek samorządu terytorialnego. Do publicznych listów zastawnych stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące hipotecznych listów zastawnych, z wyłączeniem przepisów ustawy w zakresie zabezpieczenia hipoteką.

Świadczenia pieniężne o których mowa wyżej polegają na wypłacie odsetek i wykupie hipotecznych listów zastawnych w sposób i w terminach określonych w warunkach emisji.

Mogą być nominowane w złotych lub walucie obcej.

- 1 -

bank hipot

1- list zastawny

DŁUŻNIK

2 - odsetki

WIERZYCIEL

bank hipoteczny

(nabywca listu

(emitent listu

zastawnego)

zastawnego)

3 – zwrot pożyczonych pieniędzy

1 – zapłata za list zastawny

3 – zwrot listu zastawnego

Rys. Schemat powiązań miedzy dłużnikiem a wierzycielem ( Usługi i procedury bankowe, E. Bogacka-Kisiel /red./, AE Wrocław, 2000).

W szczególności hipoteczny list zastawny zawiera:

- nazwę „hipoteczny list zastawny”,

- nazwę banku hipotecznego będącego emitentem,

- serię i numer listu,

- oznaczenie wartości nominalnej oraz datę, od której nalicza się oprocentowanie i jego wysokość, a także terminy wypłaty odsetek, termin i warunki wykupu listu.

Hipoteczny list zastawny może być emitowany w formie dokumentu lub w formie zdematerializowanej (zapis komputerowy).

Nabywcy listu hipotecznego nie przysługuje prawo do wcześniejszego przedstawienia listu do wykupu niż jest to określone w terminie spłaty, ale może go sprzedać na rynku wtórnym.

List hipoteczny nie jest przypisany do określonego kredytu, do określonej hipoteki, jego zabezpieczenie stanowią wszystkie wierzytelności banku hipotecznego.

Czynności banku hipotecznego:

a) podstawowe:

- udzielanie kredytów zabezpieczonych hipoteką (oraz niezabezpieczonych hipoteką - patrz publiczny list zastawny),

- nabywanie wierzytelności innych banków zabezpieczonych hipoteką (oraz niezabezpieczonych hipoteką – patrz publiczny list zastawny),

- emitowanie hipotecznych i publicznych listów zastawnych

b) dodatkowe:

- przyjmowanie lokat terminowych,

- 2 -

bank hipot

- zaciąganie kredytów i pożyczek,

- emitowanie obligacji,

- przechowywanie papierów wartościowych,

- nabywanie akcji lub udziałów innych podmiotów, o ile służy to wykonywaniu czynności banku hipot. (wartość łączna nabytych akcji i udziałów nie może przekroczyć 10% funduszy własnych banku hipotecznego),

- prowadzenie rachunków bankowych służących obsłudze projektów inwestycyjnych realizowanych z wykorzystaniem kredytów udzielonych przez bank hipoteczny,

- świadczenie usług konsultacyjno-doradczych związanych z rynkiem nieruchomości,

- zarządzanie wierzytelnościami banku hipotecznego oraz innych banków, z tytułu kredytów, o których mowa w czynnościach podstawowych, a także udzielanie tych kredytów w imieniu innych banków na podstawie zawartych z nimi umów.

Wysokość zobowiązań z tytułu wykonywania trzech pierwszych czynności dodatkowych nie może przekroczyć łącznie dziesięciokrotnej wysokości funduszy własnych banku przez pierwsze 5 lat działalności, potem – sześciokrotnej wysokości..

Są pewne ograniczenia dotyczące rozmiarów emisji listów zastawnych (np. łączna kwota nominalnych wartości listów zastawnych znajdujących się w obrocie nie może przekraczać: 40-krotności funduszy własnych banku oraz sumy nominalnych kwot wierzytelności banku zabezpieczonych hipoteką), maksymalnej wielkości pojedynczego kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu; maksymalnej wysokości refinansowania kredytu zabezpieczonego hipoteką za pomocą środków uzyskanych z emisji listów zastawnych.

Podstawą emisji listów zastawnych, do pewnej wysokości, mogą też być wolne środki banku.

Dochód banku z tytułu odsetek od wierzytelności zabezpieczonych hipoteką nie może być niższy od sumy odsetek płaconych przez bank od listów zastawnych znajdujących się w obrocie.

W razie ogłoszenia upadłości banku, wierzytelności wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, a także rezerwa tworzona przez bank na zabezpieczenie listów zastawnych, tworzą odrębną masę, która służy wyłącznie zaspokojeniu roszczeń wierzycieli z listów zastawnych.

W/w (a także inne) ograniczenia i uregulowania dotyczące działalności banku hipotecznego mają na celu zwiększenie bezpieczeństwa jego działania, a więc zmniejszenie ryzyka listów zastawnych, by zachęcić inwestorów do ich kupowania.

- 3 -

bank hipot