Systemy informacji o terenie

Wykład 13

Księgi wieczyste – rejestry publiczne, w których ewidencjonowane są nieruchomości (prawa do tych nieruchomości)

Stan prawny rejestrowany w księgach wieczystych to stan prawny ujawniony.

Księgi wieczyste są systemem nieobligatoryjnym.

Podstawowym obiektem ksiąg wieczystych jest nieruchomość gruntowa w sensie

wieczysto-prawnym, chociaż księga wieczysta może być prowadzona dla innych rodzajów nieruchomości, jak też praw związanych z nieruchomością.

Ograniczone prawa rzeczowe ujawniane w ewidencji gruntów i budynków to

użytkowanie i służebność. W księgach wieczystych umieszczane są informacje o wszystkich ograniczonych prawach rzeczowych.

Jedną księgą wieczystą objęta jest tylko i wyłącznie jedna nieruchomość.

Obecnie podstawami prawnymi do prowadzenie ksiąg wieczystych są:

1. ustawa z 6.07.1982 O księgach wieczystych i hipotece (Dz. Ust. 2001 Nr 124 poz. 1361) 2. rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17.09.2001 W sprawie prowadzenia ksiąg r wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. Ust 2001 Nr 102 poz. 1122)

Księgi wieczyste spełniają rolę publicznej i jawnej ewidencji praw, która jest podstawą bezpiecznego obrotu nieruchomościami i zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Jest to ewidencja, która daje zapewnienie co do tego, jaki podmiot (osoba fizyczna lub prawna) jest właścicielem nieruchomości opisanej w danej księdze wieczystej i oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka ewidencyjna lub kilka działek ewidencyjnych.

Księga wieczysta udziela odpowiedzi na pytanie jakie prawa rzeczowe są przypisane do danej nieruchomości i czy ta nieruchomość została obciążona jakimiś prawami na rzecz osób trzecich, np. służebnością, hipoteką, czy też jest wolna od wszelkich obciążeń.

Księgi wieczyste są jawne, a zatem nie można zasłaniać się nieznajomością ksiąg wieczystych. Przy okazji nabywania nieruchomości ważną sprawą jest, aby poznać całość treści księgi wieczystej. Stanowi to o bezpieczeństwie obrotu nieruchomościami:

1. domniemanie wiarygodności, tzn. „domniemywa się, że prawa jawne z księgi wieczystej są wpisane z rzeczywistym stanem prawnym; domniemywa się, że prawa wykreślone nie

istnieją”

2. zasada rękojmi wiary publicznej, która polega na tym, że w przypadku zaistnienia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną jest osobą uprawnioną według księgi wieczystej (nabyta własność lub inne prawa rzeczowe)

3. zasada jawności ksiąg wieczystych, tzn. każdy ma prawo bezpłatnie (inaczej niż w ewidencji gruntów i budynków) przeglądać i otrzymywać płatne wypisy

Rękojmia wiary publicznej nie dotyczy niezgodności między danymi faktycznymi ujawnionymi w dziale I, a ewidencją gruntów i budynków.

Wyjątki, w których nie działa rękojmia wiary publicznej:

–

przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu

–

przeciwko prawu dożywocia

–

służebnością ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracyjnego

–

służebnością drogi koniecznej

Istnieje bardzo duże powiązanie między ewidencją gruntów i budynków, a księgami wieczystymi:

1. ewidencja gruntów i budynków czerpie z ksiąg wieczystych informacje, które muszą być w niej ujawnione (np. własność lub inne prawa rzeczowe)

2. pewne dane z ewidencji gruntów i budynków muszą być ujawnione w księgach wieczystych (np. oznaczenie nieruchomości)

Zasadą jest, iż wpisy dokonane w księdze wieczystej mają charakter deklaratywny, tzn. nie ustanawiają prawa, a tylko to prawo rejestrują przydając tej rejestracji specjalne znaczenie prawne. Polski system prawny z małymi wyjątkami nie uzależnia powstania prawa od wpisu do księgi wieczystej, np. przeniesienie własności nieruchomości następuje poprzez złożenie odpowiednich oświadczeń stron w formie aktu notarialnego. Wpis do księgi wieczystej jest tylko rejestracją tej czynności prawnej i dokumentacją stanu prawnego.

Wpisy do księgi wieczystej mają charakter konstytutywny, gdy:

–

ustanowienie i przeniesienie użytkowania wieczystego (staje się użytkownikiem wieczystym w chwili wpisania tego prawa do księgi wieczystej)

–

ustanowienie odrębnej własności lokalu

–

ustanowienie hipoteki

–

przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego jeżeli prawo to jest wpisane do księgi wieczystej

Działy księgi wieczystej:

I – oznaczenie nieruchomości, wpisy praw związanych z nieruchomością

II – własność i użytkowanie wieczyste

III – wpisy dotyczące ograniczeń, a także dotyczące ograniczonych praw rzeczowych

IV – hipoteka

Księgi wieczyste są prowadzone przez wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych.