Prawo wykład 2
Przypomnienie podziału nieruchomości:
1. nieruchomość gruntowa
- nieruchomość gruntowa niezabudowana
- nieruchomość gruntowa zabudowana
2. nieruchomość budynkowa
3. nieruchomość lokalowa
- nieruchomość lokalowa mieszkaniowa
- nieruchomość lokalowa nie mieszkaniowa
4. nieruchomość rolna (art.46 kc)
budynek może być odrębna własnością tylko w przypadkach szczególnych
w katastrze nieruchomości wyżnia się budynki mieszkalne i niemieszkalne – wyróżnia się funkcje użytkowania tego budynku, cześć budynku może stanowić odrębna nieruchomość
jak definiowane są części z których składa się nieruchomość
Działka
Działka gruntu to części nieruchomości wydzielona w wyniku jej podziału albo scalenia i podziali , a także odrębnie położona cześć i tej nieruchomości
Działka budowalna to zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi racjonalnego korzystania z budynków na niej wzniesionych. [musi spełnić odpowiednie warunki – podkreślone umożliwiają racjonalne ,prawidłowe użytkowanie budynku].
Ustawa o gospodarce nieruchomościami przeszła szereg nowelizacji, ostatnia w 2010. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ta definicja określa działkę niezabudowana.
Nieruchomość gruntowa to grunt wraz z częściami składowymi , z wyłączeniem budynków i lokali jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności . [zgodna z kodeksem cywilnym]
(ustawa o gospodarcze nieruchomościami 1997)
Działka ewidencyjna
To ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. [musi być wydzielona granicami i należeć do jednego właściciela] informacje o powierzchni użytków rolnych i powierzchni dzięki są w katastrze nieruchomości.
Części składowe nieruchomości gruntowej
Części składowe
Grunt
Budynek – pod warunkiem ze są trwale z gruntem związane
Drzewa krzewy i inne rośliny, od momentu ich zasadzenia lub posiania
Wody stojące
Niektóre kopalnie które nie stanowią własności skarby państwa, [np. torf węgiel brunatny kamień budowlany, glina itd.] jeśli stanowią własność skarbu państwa, nie stanowią części składowej nieruchomości
Przyłącza komercyjne sieci infrastruktury technicznej[ do licznika jest przyłącze funkcjonalne, za licznikiem komercyjne]
Do części składowych nieruchomości gruntowej należą tez prawa, np. służebność gruntowa ustalona na rzecz tej nieruchomości, prawo ustalone na nieruchomość lokalowa,
Rodzaje nieruchomości
Kryterium z kodeksu cywilnego
- nieruchomość gruntowa
- nieruchomość zabudowana
- nieruchomość budynkowa
- nieruchomość lokalowa: Mieszkalna, użytkowa
Kryterium wg funkcji
- nieruchomości rolne
- nieruchomości budowlane
- nieruchomości leśne
- nieruchomości rekreacyjne
- nieruchomości przemysłowe
Budynek
Obiekt budowalny trwale z gruntem związany, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych , fundamentu oraz dachu, wymagający uzyskania pozwolenia na budowę.
Odrębne budynki:
-cześć budynku stanowiąca segment w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej i będąca przedmiotem odrębnej własności , pomimo ze budynek wzniesiony jest na jednej działce ewidencyjnej i stanowi jedna architektoniczna całość.
Typ budynku:
- Wolnostojący
- Segment
- Budynek w zabudowie zwartej
Przypadki szczególne własności nieruchomości
Oddanie gruntu zabudowanego stanowiącego własność skarbu państwa lub gminy w użytkowanie wieczyste
Wzniesienie budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste przez użytkownika wieczystego art. 235 KC
Uwłaszczenie osób prawnych, ust?, o gość nieruch art. 200-202. Uwłaszczenie to wzmocnienie prawa do nieruchomości, powstało gdy w Polsce tworzona była gospodarka rynkowa. Uwłaszczenie 5.12.1990r. Z mocy prawa umożliwili uwłaszczenie własności państwowych i komunalnych
Uwłaszczenie spółdzielni w tym również spółdzielnie mieszkaniowe
Zatrzymanie przez rolników budynki w przypadku przekazania nieruchomości rolnych w zamian za rentę
Wyodrębnienie lokalu jako samodzielnego podmiotu własności
Lokal
Samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespól izb, które w raz z pomieszczeniami pomocniczymi przynależnymi śluza do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. (ustawa o własności lokali z 1994r.)
- Definicja ta, zgodna z ustawa z dn. 24 czerwca 1994 r. o własności lokali określa również lokale wykorzystywane na inne cele, zgodnie z przeznaczeniem.
- samodzielność lokalu stwierdza starosta
Lokale dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Niemieszkalne: usługowe, handlowe, biurowe, użytkowe, itp.
Sposoby ustalenia odrębnej własności lokali(ustawa o własności lokali DzU nr 85/94)
Na drodze umowy cywilno-prawnej sporządzonej w formie aktu notarialnego. Sam akt notarialny nie wystarczy by ustanowić nieruchomość lokalowa, musi być tez wpis do księgi wieczystej – jest on konstytutywny tzn. powoduje powstanie prawa
Na skutek orzeczenia sadu np. przy zniesieniu współwłasności np. dla każdego właściciela w obrębie budynku można wydzielić odrębna własność
Na drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela domu, (na podstawie oświadczenia woli).
Na drodze umowy zobowiązaniowej przy wyodrębnianiu lokali w budynku jeszcze nie wybudowanym. [ Na naszym rynku tak działają prawie wszyscy developerzy ] aby nie zostać oszukanym , trzeba sprawdzić czy inwestor jest faktycznie właścicielem gruntu, czy inwestor ma ważne pozwolenie na budowę, czy w księdze wieczystej wpisał przeniesienie własności lokali na strony umów zobowiązujących]
Nieruchomość lokalowa, części składowe
Elementy składowe:
- lokal
- pomieszczenia przynależne
- udział w nieruchomości wspólnej(prawo związane z własnością lokalu);
Nieruchomość wspólna stanowią:
Części budynku
Grunt
Urządzenia , niesłużące wyłączenie do użytku właściciela lokalu.
Sposób ustalania udziału w nieruchomości wspólnej(art. 3.3):
Wzor…..
W budynkach , w których przed dn.1.01.1995r nastąpiło ustalenie odrębnej własności lokali, bez uwzględnienia powierzchni przynależnych wysokość udziału wszystkich właścicieli wyznacza się bez uwzględnienia tej powierzchni.
Prawo własności
Pojęcie własności – jest forma pierwotna, podstawowa, najbardziej pełna i najdokładniej określona, ponieważ jest podstawa do określenia innych praw do rzeczy
Własność w różnych kategoriach:
Ekonomiczna - forma władania przez człowieka częściami przyrody mającymi wartość majątkowa i czerpanie korzyści z przedmiotu własności
Prawna – prawna forma korzystania i rozporządzania rzeczą z wyłączeniem osób trzecich
Socjologiczna – powszechny dostęp do własności jest gwarancja wolności człowieka i zapewnia mu bezpieczeństwo w grupie społecznej
Psychologiczna – cos wyłącznie swojego pozwalające na życiowa samorealizacje
Polityka – czynnik stabilizujący i kształtujący ustrój społeczno-gospodarczy państwa: własność państwowa, własność prywatna(gdy państwo popiera własność prywatna , oznacza to ze jest to państwo demokratyczne, gdy popiera własność państwowa, jest to państwo totalitarne)
Prawo własności
Stanowi najszersze prawo do rzeczy, ze wszystkich praw,
które polegają na korzystaniu z rzeczy (nieruchomości), zapewnia idące uprawnienia.
Umożliwia w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właścicielowi, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swojego prawa, w szczególności pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy.
W tych samych granicach umożliwia rozporządzać rzeczą (art., 140 KC).
Atrybuty prawa własności:
- uprawnienia do korzystania z rzeczy,
- uprawnienia do rozporządzania rzeczą.
Uprawnienie do korzystania z rzeczy polegają na:
- posiadaniu rzeczy
- używaniu rzeczy, tj. czerpaniu pożytków np. zamieszkiwaniu przez właściciela;
- pobieraniu pożytków i innych przychodów z rzeczy
- przetwarzaniu rzeczy tj. jej zużywanie lub zniszczenie.
Uprawnienia do rozporządzania rzeczą
Polegają na :
Wyzbyciu się własności do rzeczy poprzez:
- przeniesienie prawa do własności na inna osobę
- zrzeczenie się własności
- rozporządzenie własnością na wypadek śmierci
Obciążeniu rzeczy, tj.:
- ustanowieniu praw rzeczowych obciążających rzecz [zastaw, hipoteka]
- oddaniu rzeczy w dzierżawę, najem i przeprowadzeniu innych czynności dotyczących rzeczy o skutkach obligacyjnych;
Granice prawa własności
Własność nie ma żadnych granic, z każda próba jakiegoś ich wyznaczenia przez ustawodawcę stanowi jej ograniczenie
Granice prawa własności zakreśla całokształt przepisów konkretnego ustawodawstwa.
Wyznaczniki granic prawa własności (art. 140 KC):
Przepisy ustaw
- całokształt obowiązującego ustawodawstwa (art. 142, 144 – 154 KC)
2. zasady współżycia społecznego
- nadużycie prawa podmiotowego z istotna szkoda dla innych osób
3. społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości
- sposób wykonywania prawa własności jest zależny od rodzaju nieruchomości (np. rolna , rekreacyjna itp.)
Obowiązki i uprawnienia właściciela nieruchomości
Obowiązki:
- konieczność udostepnienia nieruchomości celem ochrony mienia innych, dla celów bezpieczeństwa , obronności, ochrony dóbr osób trzecich [klęski żywiołowe, wojna, jeśli się nie zgadza następuje wywłaszczenie czasowe]odszkodowanie wypłaca organ który dokonał wywłaszczenia czasowego, jeżeli okaże się że zniszczenia są tak duże ze nie można ich cofnąć właściciel ma prawo ubiegać się o odkupienie własności w cenie przed wywłaszczaniem.
- wykonywanie prawa własności w granicach nieruchomości w taki sposób aby nie zakłócało korzystania z nieruchomości sąsiednich
- umożliwienie ustanowienie służebności drogi koniecznej w celu zapewnienia nieruchomości sąsiedniej dostępu do drogi publicznej i służebności osobistej
- zakaz wykonywania robot ziemnych zagrażających nieruchomościom sąsiednim [utrata oparcia]
- współdziałanie z właścicielami nieruchomości sąsiadujących w sprawie rozgraniczenia oraz utrzymania stałych punktów granicznych
- umożliwienie wejścia na nieruchomość właścicielowi nieruchomości sąsiedniej celem usuniecie gałęzi, owoców i korzeni
- ponoszenie świadczeń finansowych na rzecz SP(skarbu państwa) i JST (samorządu terytorialnego)
UPRAWNIENIA
- pobieranie pożytków naturalnych, cywilnych zgodnie z aktualnym przeznaczeniem nieruchomości pożytków , które spadły z nieruchomości sąsiedniej
- zadanie stosownego wynagrodzenia za ustalenie służebności gruntowej albo wykupienia zajętej części gruntu podczas przekroczenia bez winy umyślnej granicy w czasie wznoszenia budynku lub innego urządzenia
- zadanie dla posiadanej nieruchomości ustanawiania służebności drogi koniecznej w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej
- ustalanie granic, które stały się granicami spornymi
- wspólne użytkowanie urządzeń i nasadzeń na granicy sąsiednich gruntów tj.: murów, rowów, miedzy, drzew krzewów itp.
- godziwego wynagrodzenia za wywłaszczenie nieruchomości oraz zwrotu wywłaszczonej nieruchomości niewykorzystanej zgodnie z celem wywłaszczenia
Nabycie i utrata prawa własności
Nabycie prawa przeciwieństwo utrata prawa
Umowa zobowiązująco – rozporządzająca (akt notarialny)
Sposoby nabycia i utraty własności
Sposoby cywilnoprawne nabycia prawa własności normują:
- art. 155 – 194 KC – pierwokup współwłaścicieli, zasiedzenie, zrzeczenie się, porzucenie, zawłaszczenie , przemilczenie.
- art. 922 par.1 i 925 KC – w drodze dziedziczenia (prawo spadkowe)
- art.47 par.1 KriO – na podstawie majątkowej umowy małżeńskiej
Inne cywilnoprawne sposoby prawne nabycia własności:
- art. 869 i 874 KPC – toku egzekucji (jako czynność prawna w stosunku od rzeczy ruchomej)
- art. 999 par.1 KPC – orzeczenie sadowe w stosunku do nieruchomości.
Sposoby nabycia prawa własności właściwe dla prawa konstytucyjnego i administracyjnego:
- z mocy konstytutywnego orzeczenia sadowego, np. orzeczenia o zniesieniu wspolwlasnosci
- ne….. uzupełnić
SPOSOBY NABYCIA WLASNOSCI
Pierwotne
Następuje w sposób niezależny od prawa poprzedniego właściciela i czyichkolwiek uprawnień.
Prawo poprzedniego właściciela wygasa, powstaje nowe niezależne prawo
Nabywającemu przysługuje prawo własności w palnym zakresie nawet jeżeli było obciążone lub ograniczone przez poprzedniego właściciela
Przykład:
- wywłaszczenie
- zasiedzenie
Pochodne
Nabywca nabywa prawo własności w takim zakresie w jakim dysponował nim poprzedni właściciel
Prawo własności poprzedniego właściciela przenoszone jest na nabywcę – przeniesienie własności.
Nabywający nabywa prawo własności wraz z obciążeniami lub ograniczeniami ustanowionymi przez poprzedniego właściciela
W tym przypadku występuje następstwo prawne – sukcesja
Przykład:
- sprzedaż
- dziedziczenie
www.msgow.pl można tam sprawdzić księgi wieczyste prowadzone w technice elektronicznej
PRZENIESIENIE WLASNOSCI
Termin techniczno-prawny
- oznacza nabycie prawa własności na podstawie umowy zawartej miedzy zbywca, a nabywcą
Zbywca nabywca (podpisanie aktu notarialnego jest przeniesieniem prawa własności , a wpis do księgi wieczystej jest wpisem deklaracyjnym)
Przeniesienie własności następuje w momencie podpisanie umowy przez strony
Przepisy regulujące przeniesienie własności
Dotyczące nieruchomości (art.157 – 186 KC)
Umowa nie wymaga szczególnej formy, wydanie rzeczy
Dotyczące nieruchomości (art.155 par.2; 169 – 170 KC)
Umowa nie wymaga szczególnej formy wydanie rzeczy
Wspólne dla ruchomości i nieruchomości
PRZENIESIENIE PRAWA WŁASNOSCI NIERUCHOMOSCI
UMOWA – czynności prawna konsensualna – pociąga za sobą skutek zobowiązująco- rozporządzający
Dwie czynności prawne
Zobowiązanie do przeniesienia własności – rodzi skutki obligacyjne – UMOWA ZOBOWIAZUJACA
Przeniesienie własności na nabywcę – przenosi własności i rodzi skutek względem wszystkich – UMOWA ROZPORZADZAJACA
PRZENIESIENIE WŁASNOSCI DO NIERUCHOMOSCI
Obydwie umowy zawierane są łącznie w AKCIE NOTARIALNYM (art. 158 KC)
Akt notarialny podpisywany jest w obecności notariusza pod rygorem nieważności
ZASIEDZENIE, PRZEMILCZENIE [ wspólną cechą jest CZAS]
Polegają na utracie prawa własności przez dotychczasowego uprawnionego i nabyciu tego prawa przez inna osobę
Czynnik wspólny umożliwiający nabycie:
- nieprzerwane posiadanie i upływ czasu
Zasiedzenie: posiadacz nieruchomości nie będący właścicielem nabywa własności na skutek długotrwałego wykonania prawa.
- posiadacz samoistny po 20 latach,
- posiadacz zależy po 30 latach ( nawet jeżeli uzyskał posiadanie w złej wierze)
- posiadacz samoistny rzeczy ruchomej po 3 latach ( w dobrze wierze)
Ogólnie przepisy uregulowane w art. 172-176 KC
Przemilczenie – posiadacz nieruchomości nie będący właścicielem nabywa własność na skutek niewykonywania prawa przez właściciela przez czas określony w ustawie.
Wiąże się to z sytuacja, gdy właściciel z jakichkolwiek przyczyn nie wykazuje zainteresowania swoja rzeczą , czy tez po swoja własność się nie zgłasza . Stosuje się do rzeczy znalezionych.
Ogólne przepisy – brak.
Porzucenie – wyzbycie własności rzeczy ruchomej(art.. 180KC)
Zawłaszczenie – poprzez objecie w posiadanie samoistne rzeczy ruchomej uważanej jako niczyjej(art. 181 KC)
Nabycie własności przeczy znalezionych - rzeczy wartościowe (pieniądze, papiery wartościowe, kosztowności, rzeczy mające wartość naukowa i artystyczna) staja się własnością SP jeżeli nie zostają odebrane w ciągu roku przez uprawnionego lub po 2 latach gdy uprawniony nie jest znany
- pozostałe rzeczy znalezione staja się własnością znalazcy na zasadach jak wyżej (art. 187 KC)