PODEJŚCIA

Podejście mieszane i kosztowe

Podejście kosztowe - polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Podejście kosztowe:

- Przy określaniu wartości nieruchomości za koszt nabycia gruntu, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach,

- Za koszt części składowych gruntu, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych,

Podejście kosztowe

Metoda kosztów Metoda

kosztów odtworzenia zastąpienia

Metoda kosztów odtworzenia:

Przy tej metodzie określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych.

Metoda kosztów zastąpienia:

Określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi i takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

Metody kosztów odtworzenia i zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki:

- szczegółowej,

- elementów scalonych,

- wskaźnikowej.

Technika szczegółowa:

Koszty odtworzenia lub koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.

Technika elementów scalonych:

Koszty odtworzenia lub koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.

Technika wskaźnikowa:

Koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę tą można stosować tylko wtedy, gdy obiekty są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości dla indywidualnych potrzeb inwestora uwzględnia się wymagania lub zamierzenia inwestora w zakresie rozwoju tej nieruchomości w tym:

- sposób zarządzania,

- stawek czynszu,

- poziomów pustostanów,

- warunków finansowych,

- stopy zwrotu zainwestowanego kapitału,

Wartość ta może służyć wyłącznie do oceny możliwego sposoby wykorzystanie lub inwestowania nieruchomości, co stwierdza się przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w opracowaniu.

W przypadku konieczności poniesienia nakładów na przywrócenie nieruchomości do stanu umożliwiającego korzystanie zgodnie z jej przeznaczeniem, przekraczających wartość, jaką nieruchomość miałaby, gdyby te nakłady nie były konieczne, wartość tej nieruchomości może być wyrażona liczbą ujemną.

Wyrażenie wartości nieruchomości liczbą ujemną wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.

Metody podejścia mieszanego

pozostałościowa wskaźników

szacunkowych gruntu Likwidacji kosztów

Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego.

Wartość rynkową określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót wymienionych wyżej oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych.

Metodę tę można zastosować, jeśli zostaną spełnione następujące warunki:

1.istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego,

2. znany jest rodzaj i zakres robót, wcześniej wymienionych,

3. w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich, podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku.

Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu (przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach), pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu.

Koszt likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu techniki: szczegółowej, elementów scalonych, wskaźnikowej.

Wartość nieruchomości powiększa się o wartość materiałów pozostałych po likwidacji części składowych gruntu.

Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntów są przeznaczone do likwidacji.

Metodę wskaźników szacunkowych gruntów stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych.

Wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1m³ drewna.

Klasy gruntu przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów.

Przy zastosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntu uwzględnia się następujące cechy:

1. w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolnicze – położenie w stosunku do głównych dróg, zagrożenie erozją, trudność uprawy, wielkość zanieczyszczeń środowiska, występowanie urządzeń melioracyjnych.

2. w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele leśne – stopień degradacji siedliska leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan, masowe występowanie szkodników, jakość dróg dojazdowych, rodzaje gruntów przyległych, walory rekreacyjne.

Określenie wartości nieruchomości dokonujemy przez zastosowanie poszczególnych podejść i polega na określenie wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Wykorzystujemy 2 najważniejsze podejścia.

Podejście porównawcze:

1.Koniczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości, podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

2. W tym podejściu stosujemy metody:

- porównywania parami;

- korygowania ceny średniej;

-analiza statystyczna rynku.

3. Przy metodzie porównywania parami porównujemy nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy znamy z nieruchomościami podobnymi, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Po porównywania należy wykorzystać nieruchomości podobne, przynajmniej trzy, które były przedmiotem sprzedaży w najbliższym okresie, poprzedzającym dzień wyceny. Znane są ceny transakcyjne tych nieruchomości oraz warunki zawarcia transakcji i cechy tych nieruchomości.

5. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla każdego są znane ceny transakcyjne i, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości., które sa podobne do wycenianej nieruchomości. Wartość określa się poprzez korektę średniej ceny z przyjętego zbioru na podstawie oceny cech nieruchomości pomiędzy nieruchomością wyceniana i nieruchomościami podobnymi.

6. Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych. Wartości nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.

Podejście dochodowe:

1. Dochód jest podstawowym czynnikiem wpływającym na wartość, dlatego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania

z czynszów, najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości oraz wpływy pozaczynszowe.

Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości stanowiącego odpowiednik wpływów czynszowych może być także część dochodów z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości.

1. Metody wyceny:

- metoda inwestycyjna;

- metoda zysków.

4. Metodę inwestycyjną w której podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy czynszowe uzyskiwane z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości i wpływy pozaczynszowe. Stosowana jest głównie do obiektów: biurowe, logistyczne, handlowe, lokale użytkowe, garaże wielostanowiskowe itp. W tego rodzaju obiektach wpływy odnoszą się do gruntu i jego części składowych stanowiących np. budynki i budowle. Wyróżniamy 3 rodzaje dochodów:

1. potencjalny dochód brutto, inaczej to 100% osiągnięcie dochodu z nieruchomości, maksymalny dochód wygenerowany z różnego rodzaju użytkowania nieruchomości.

2. efektywny dochód brutto, to potencjalny dochód brutto urealniony, skorygowany o straty w dochodach np. z tytułu ryzyka i jego nie w pełni pozyskania, np. pustostany, zaległości czynszowe.

3. operacyjny netto, czyli efektywny dochód brutto pomniejszony o wydatki.

5. W metodzie zysków dochód jest uzyskiwany z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości. Stosowana głownie dla obiektów: hotele,

Stacje benzynowe, restauracje, obiekty sportowo-rekreacyjne, sale widowiskowe, kina itp. W tego rodzaju obiektach wpływy są uzależnione od dochodów z działalności prowadzonej na nieruchomości, w szczególności przez użytkownika, i stanowią odpowiednik wpływów czynszowych.

6. Można jednocześnie stosować metodę inwestycyjną i metodę zysków, przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumienie dochodów.

Kw- sad rejonowy

Egib- powiatowy osrodek, starostwo

Mpzp, suikzp- Urzad gminy

Rejestr cen i wyceny nieruchomości- starostwo

Mitt, gesut- starostwo

Wizja terenowa

Podstawa prawna do wyceny

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

• Ustawa z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych

• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn

• Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (

• Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (

• Ustawa z dnia 06 lipca 1982r o księgach wieczystych i hipotece •

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

CELE WYCENY

Oplata adiacencka

Art. 98a. 1. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela

lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa,

wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji,

opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada

gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat

Art. 107. 1. Osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i

podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50 %

wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas

posiadanych.

Art. 146. 1. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości

nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej.

1a. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego,

określającej wartości nieruchomości.

2. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50 % różnicy między wartością, jaką

nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką

nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala

rada gminy w drodze uchwały.

Aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste.

Art. 77. 1. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

2. Jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się.

3. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Art. 81. 1. Użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji opłaty. W razie odmowy użytkownik wieczysty może skierować sprawę do kolegium.

Ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości

Art. 128. 1. Wywłaszczenie własności nieruchomości lub innego prawa następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości wywłaszczonej nieruchomości lub wartości tego prawa.

2. Jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw.

3. Jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości, stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego, jest ustanowione prawo użytkowania wieczystego, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tego prawa.

Art. 130. 1. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.

2. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Art. 131. 1. W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna.

Art. 134. 1. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, wartość rynkowa nieruchomości.

2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

3. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

4. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Art. 135. 1. Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

2. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych.

Sprzedaż nieruchomości na polepszenie warunków zagospodarowania sąsiedniego

Art.37. 2. Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli:

przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki

zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w

użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli

nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;

Podatek od nieruchomości

1.Podatek – obowiązkowe świadczenie pieniężne pobierane przez związek publicznoprawny (państwo, jednostka samorządu terytorialnego)

2.Podmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomosci są:

-grunty;

-budynki lub ich części;

-budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

3. Podmiotem zobowiązanym do zapłaty podatku od nieruchomości są:

-właściciel;

-użytkownik wieczysty;

-samoistny posiadacz;

-w niektórych przypadkach- posiadacz niezależny nieruchomości lub ich części stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

4. Podstawę opodatkowania stanowi:

1) dla gruntów - powierzchnia,

2) dla budynków lub ich części - powierzchnia użytkowa,

3) dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych - ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

5. Obowiązek podatkowy powstaje z pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło nabycie tytułu prawnego do przedmiotu opodatkowania lub wejście w jego posiadanie. Jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.
Obowiązek podatkowy wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek.

1. Ustalenie ceny kupna sprzedaży oraz ustalenie ceny wywoławczej przy przetargach:

Art. 67. 1. Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

2. Przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu stosuje się następujące zasady ustalania cen:

1) cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości,

2) cenę wywoławczą w drugim przetargu można ustalić w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, jednak nie niższej niż 50% tej wartości,

3) cenę nieruchomości, którą jest obowiązany zapłacić jej nabywca, ustala się w wysokości ceny uzyskanej w wyniku przetargu,

4) jeżeli przetargi nie przyniosły rezultatów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości uzgodnionej z jej nabywcą.

3. Przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość.

Art. 68. 1. Właściwy organ może udzielić za zgodą, odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, bonifikaty od ceny ustalonej

2. Właściwy organ może żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli nabywca nieruchomości przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, zbył lub wykorzystał nieruchomość na inne cele niż wymienione w ust. 1 pkt 1-3 lub przed upływem 5 lat na inne cele niż wymienione w ust. 1 pkt 7. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej.

3. Ustaloną, zgodnie z art. 67, cenę nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków obniża się o 50%. Właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę.

4. W razie zbiegu praw do bonifikat z tytułów, o których mowa w ust. 1 oraz ust. 3, stosuje się jedną bonifikatę korzystniejszą dla nabywcy.

OPŁATA PLANISTYCZNA

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest przepisem gminnym za pomocą którego samorząd lokalny określa warunki zabudowy i zagospodarowania terenów. Ustalenia planu mogą wpływać negatywnie lub pozytywnie na możliwość korzystania z nieruchomości a także na jej wartość, mogą też powodować roszczenia odszkodowawcze.

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w sposób zgodny z przeznaczeniem jest niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać od gminy:

• odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, bądź

• wykupieniu nieruchomości lub jej części albo

• zamiany nieruchomości na inną.

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tą nieruchomość, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Wysokość odszkodowania ustala się na dzień zbycia nieruchomości.
Wartość odszkodowania stanowi różnicę między wartością nieruchomości według stanu przed zmianą planu (wyższą) a wartością po zmianie planu (niższą).
Roszczenia te można wnosić do gminy w terminie 5 lat od dnia, w którym plan lub jego zmiana stały się obowiązujące.
Odszkodowanie powinno być wypłacone przez gminę najpóźniej w ciągu 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej.
W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania, właścicielowi bądź użytkownikowi wieczystemu przysługują odsetki ustawowe.

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tą nieruchomość w okresie 5 lat od daty uchwalenia planu, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazowo opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym wysokość tej opłaty, zwaną planistyczną, nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z różnicy między wartością nieruchomości w dniu jej zbycia (większa wartość) a wartością przed uchwaleniem lub zmianą planu (mniejsza wartość).

Stawka procentowa (maksymalnie 30%, lecz również i niższa) musi być zapisana w miejscowym planie.
Notariusz w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy zbycia nieruchomości w formie aktu notarialnego jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu. Opłata planistyczna powinna być ustalona bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego.
Roszczenia z tytułu opłaty planistycznej gmina może zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wartość rynkową nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego oraz po jego uchwaleniu lub zmianie określa rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego.

PODATEK OD SPADKÓW I DAROWIZN

Podatkiem od spadków i darowizn objęte są osoby fizyczne. Opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości.

Spadkobierca lub obdarowany (albo notariusz) musi zgłosić nabycie własności nieruchomości lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego (ze względu na położenie nieruchomości) w ciągu miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego.

Za nie zgłoszenie darowizny może być obdarowany „ukarany” dwudziesto procentowym podatkiem.

Spadki i darowizny od dalszej rodziny i od obcych osób trzeba rozliczyć z urzędem skarbowym. Wysokość podatku obliczana jest od stopnia pokrewieństwa oraz od wartości rynkowej nieruchomości. Podatek oblicza się wg. skali.

Wartość nieruchomości – ustalana jest po dokonaniu potrącenia długów i ciężarów wg. stanu w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Szczęśliwie bądź nie wartość tą ustala sam podatnik. Powinna jednak odpowiadać wartości rynkowej ustalonej na podstawie przeciętnych cen  stosowanych w obrocie podobnymi nieruchomościami. Uwzględniając jeszcze ich położenie oraz stan techniczny.

  Pamiętać trzeba jednocześnie o uldze mieszkaniowej w podatku od spadku i darowizn. Prawo do niej mają osoby które przez co najmniej pięć lat będą mieszkać na podstawie zameldowania w takim odziedziczonym bądź podarowanym domu lub mieszkaniu. Pamiętać trzeba, by nie być w tym czasie właścicielem bądź najemcą innego lokalu.

Standardy zawodowe wyceny (rzeczoznawcy majatkowego)

KRAJOWE STANDARDY WYCENY – PODSTAWOWE (KSWP):

KWSP 0 - Ogólne reguły postępowania,

KWSP 1 - Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa,

KWSP 2 - Wartości inne niż wartość rynkowa,

KWSP 3 - Operat szacunkowy.

KRAJOWE STANDARDY WYCENY – SPECJALISTYCZNE (KSWS):

KSWS 1.1. - Wycena nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczpospolitej Polskiej, dla potrzeb realizacji prawa do rekompensaty,

KSWS 2 - Wycena dla celów sprawozdań finansowych w rozumieniu ustawy o rachunkowości [obecnie trwają prace na zmianami w tym standardzie],

KSWS 4 - Wycena odszkodowań i wynagrodzeń dla urządzeń przesyłowych.

Wartość ubezpieczeniowa

Wartość ubezpieczeniowa – kwota pieniężna określona przez rzeczoznawcę majątkowego dla przedmiotu ubezpieczenia, oznaczająca górną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela za szkody powstałe na nieruchomości z przyczyn podanych w umowie ubezpieczeniowej.

Wartość bankowo-hipoteczna

Wartość bankowo-hipoteczna - kwota pieniężna, która według oceny banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez ten bank.

Wartość katastralna

Wartość katastralna nieruchomości obejmuje wartość katastralną gruntu oraz wartość katastralną jego części składowych i jest wartością zbliżoną do wartości rynkowej na tyle, na ile jest to możliwe do uzyskania przy zastosowaniu procedur typowych dla metod masowej wyceny.

Wartość odtworzeniowa – szacowana kwota odpowiadająca sumie kosztów nabycia gruntu i kosztów wytworzenia jego części składowych z uwzględnieniem zużycia, pod warunkiem, że koszty te zostały poniesione w dniu wyceny. Wartość tą określa się dla:

1. Nieruchomości zabudowane

2. Nieruchomości posiadającej odrębne odtwarzalne części składowe

3. Określenia wartości innych odtwarzalnych części składowych na gruncie

Koszt nabycia gruntu=wartość rynkowa

Koszt wytworzenia części składowych na gruncie= szacowanie kosztów odtworzenia LUB kosztów zastąpienia

Koszt odtworzenia – koszt wytworzenia repliki istniejących części składowych gruntu, ptzy zastosowaniu tej samej technologii i takich samych materiałów, rozwiązań przestrzennych oraz jakości wykonawstwa jak w przypadły wycenianego obiektu

Koszt zastąpienia – koszt wytworzenia części składowych gruntu o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają części składowe wycenianej nieruchomości, lecz z wykorzystaniem aktualnie stosowanych technologii i materiałów

1. Wartość Rynkowa (WR)

1.1. Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:

a) strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami,

b) mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,

c) są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,

d) nie działają w sytuacji przymusowej,

e) upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.

1.2. Ustalona wartość nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpowiadać cenie, jaką można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży.

1.4. Wartość rynkową można ustalić tylko dla tych nieruchomości, które mogą być przedmiotem obrotu

Wartość godziwa - Za wartość godziwą przyjmuje się kwotę za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami.

wartość indywidualna (lub inwestycyjna). Jest to kwota pieniężna określana dla konkretnego inwestora lub grupy inwestorów, którzy sprecyzowane mają oczekiwania i kryteria inwestowania oraz którzy zamierzają użytkować nieruchomość w określonym celu inwestycyjnym.

Operat szacunkowy – dokument stanowiący pisemną autorską opinię rzeczoznawcy

majątkowego o wartości przedmiotu wyceny, uwzględniający założenia oraz warunki

ograniczające, stanowiące podstawy wyceny, zawierający istotne informacje uzyskane podczas szacowania nieruchomości.

Operat szacunkowy powinien być sporządzony zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi, zasadami dobrej praktyki zawodowej, powinien przedstawiać przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposob, ktory umożliwi korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii oraz jednoznaczną interpretację.

Operat szacunkowy powinien zawierać w szczegolności:

a. stronę tytułową;

b. wyciąg z operatu szacunkowego;

c. określenie przedmiotu, zakresu i uwarunkowań wyceny;

d. określenie celu wyceny;

e. określenie podstaw formalnych, prawnych i merytorycznych sporządzenia operatu

szacunkowego oraz źrodeł danych o nieruchomości;

f. określenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

g. opis stanu przedmiotu wyceny;

h. wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

i. analizę i charakterystykę rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, opisujące

rynek właściwy ze względu na rodzaj, obszar i okres objęte analizą;

j. przedstawienie i uzasadnienie wyboru podejścia, metody i techniki wyceny oraz wskazanie

rodzaju określanej wartości;

k. określenie wartości przedmiotu wyceny z przedstawieniem przyjętych założeń i

niezbędnych obliczeń;

l. wynik końcowy wraz z uzasadnieniem;

m. klauzule;

n. podpis autora (autorów) operatu szacunkowego z użyciem pieczęci zawodowej;

o. ustalenia dodatkowe i załączniki, których zamieszczenie jest uzasadnione.

Zamówienie stanowiące podstawę wykonania operatu szacunkowego może, w zakresie zgodnym z przepisami prawa, określać odpowiedzialność rzeczoznawcy majątkowego za sporządzony operat szacunkowy.

. Zaleca się, aby zamowienie, o ktorym mowa miało formę pisemnej umowy

i obejmowało w szczegolności: przedmiot, zakres i uwarunkowania wyceny, cel wyceny,

a także, aby zamowienie w uzasadnionych przypadkach wskazywało dokumenty przekazane przez zamawiającego i wykorzystane przy sporządzaniu operatu szacunkowego.

.W przypadku gdy wycena wykonywana jest przez rzeczoznawcę majątkowego, powiązanegocz podmiotem sprawującym kontrolę/nadzor nad wycenianym składnikiem mienia lub z zamawiającym, ma on obowiązek ujawnić istnienie i charakter tych powiązań w operacie szacunkowym w klauzuli zamieszczonej bezpośrednio pod wynikiem końcowym wyceny.

Jeżeli rzeczoznawca majątkowy podczas realizacji zamowienia związanego z wyceną

wykonywał lub wykonuje inne czynności zawodowe w odniesieniu do wycenianej

nieruchomości, w szczegolności jako: pośrednik, zarządca lub doradca, powinien ujawnić ten fakt w klauzuli zamieszczonej bezpośrednio pod wynikiem końcowym wyceny.

5.4. W przypadku sporządzenia operatu szacunkowego przez więcej niż jednego rzeczoznawcę majątkowego dopuszczalna jest klauzula o częściowej odpowiedzialności w zakresie dotyczącym czynności wykonywanych odrębnie przy szacowaniu nieruchomości przez poszczególnych autorów operatu szacunkowego.

6.1. Przez aktualizację operatu szacunkowego rozumie się czynności rzeczoznawcy majątkowego, dotyczące operatu szacunkowego wcześniej sporządzonego przez tego samego rzeczoznawcę, mające na celu określenie aktualnej wartości nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy może aktualizować operat szacunkowy w szczegolności w związku ze:

a. zmianami cen na rynku,

b. zmianami dokonanymi na nieruchomości lub w otoczeniu nieruchomości, po opracowaniu

operatu szacunkowego.

Nie aktualizuje się operatu szacunkowego, jeżeli:

a. upłynął okres ponad 2 lat od jego sporządzenia,

b. zaistniały okoliczności, ktore w ocenie rzeczoznawcy majątkowego powodują konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego.

W przypadku aktualizacji należy na stronie tytułowej operatu szacunkowego, należy zamieścić pod nazwą “operat szacunkowy” słowo “aktualizacja”.

Integralną częścią „operatu szacunkowego – aktualizacji” jest aktualizowany operat

szacunkowy. Klauzulę o odpowiedniej treści należy zamieścić w „operacie szacunkowym -aktualizacja”.

Nie aktualizuje „operatu szacunkowego – aktualizacja”.

Aktualizując operat szacunkowy, rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do ponownego zbadania stanu i przeznaczenia przedmiotu wyceny. Nie dotyczy to wycen wykonywanych przy założeniach szczegolnych.

W przypadku sporządzenia operatu szacunkowego przez więcej niż jednego rzeczoznawcę majątkowego powyższe zasady stosuje się odpowiednio.

W przypadku stwierdzenia błędow w treści operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy może dokonać pisemnego sprostowania. Sprostowania takie rzeczoznawca zobowiązany jest dostarczyć niezwłocznie zamawiającemu w liczbie odpowiadającej liczbie przekazanych egzemplarzy operatu szacunkowego. Błędy pisarskie, z wyjątkiem błędow obliczeniowych i błędow w kwotach określających wartość/wartości, mogą być skorygowane rownież bezpośrednio w operacie i zaparafowane przez autora/autorow operatu szacunkowego. Korekty te nie mogą być wykonywane poprzez zamazywanie lub przerabianie.

ETYKA ZAWODOWA