Zadanie październik 2008
Przedmiot wyceny
Nieruchomość gruntowa oznaczona jako działka nr 122, o powierzchni P = 8400 m2, niezabudowana, ogrodzona, położona w na obrzeżu miasta X, stanowiąca własność osoby fizycznej.
Cel wyceny - określenie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Cechy nieruchomości (dla stanu: z przed wejścia w życie nowego planu miejscowego)
Aktualny sposób użytkowania - skład materiałów budowlanych
Lokalizacja - peryferyjna
Uzbrojenie w media - wodociąg (W), kanalizacja deszczowa i sanitarna (K), energia elektryczna (E),
Dostępność komunikacyjna - przeciętna
Otoczenie - przeciętne (słabo rozwinięta infrastruktura społeczna)
Nieruchomość została zbyta w dniu 22 kwietnia 2007 r. za cenę 2.420.000,00 zł.
Wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995r., działka nr 122 położona była w obszarze oznaczonym symbolem 11P z podstawową funkcją „tereny przemysłu"
Wypis z aktualnie obowiązującego planu:
- Wyceniona nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem 4 KS z podstawowym przeznaczeniem dla usług komunikacji
- Uchwała Rady Miasta X z dnia 20 grudnia 2003 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa XX z dnia 1 kwietnia 2004 r.
W wyniku badania lokalnego rynku odnotowano następujące transakcje prawa własności nieruchomości gruntowych:
| Oznaczenie nieruch. |
Data transakcji m-c/rok |
Pow. gruntu m2 |
Lokalizacja | Uzbrojenie | Dostępność komunikacyjna |
Otoczenie | Sposób użytkowania |
Cena jednostkowa zł/m2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | VIII.2006 | 12802 | peryferyjna | WKE | przeciętna | przeciętne | przemysł | 120,00 |
| 2 | VIII 2006 | 80324 | peryferyjna | WKE | przeciętna | przeciętne | przemysł | 122,00 |
| 3 | IX 2006 | 21033 | peryferyjna | WKE | przeciętna | przeciętne | przemysł | 121,00 |
| 4 | IX 2006 | 6450 | peryferyjna | WKE | przeciętna | przeciętne | usługi komunikacji |
340,00 |
| 5 | X 2006 | 5407 | pośrednia | WKEG | przeciętna | przeciętne | usługi komunikacji |
372,00 |
| 6 | III 2007 | 8030 | peryferyjna | WKE | dobra | przeciętne | usługi komunikacji |
360,00 |
| 7 | IX 2006 | 9930 | peryferyjna | WKE | dobra | przeciętne | składy | 178,00 |
| 8 | X 2006 | 12003 | peryferyjna | WKE | przeciętna | przeciętne | składy | 170,00 |
| 9 | I 2007 | 8950 | peryferyjna | WKE | przeciętna | przeciętne | składy | 170,00 |
| 10* | I 2007 | 7301 | peryferyjna | WKEG | przeciętna | przeciętne | składy | 168,00 |
| 11 | I 2007 | 10016 | peryferyjna | WKE | niekorzystna | przeciętne | składy | 162,00 |
| 12 | V 2007 | 8 952 | peryferyjna | WKEG | przeciętna | przeciętne | usługi komunikacji |
342,00 |
* - nieruchomość obciążona służebnością dojazdu
W oparciu o analizę cech i cen nieruchomości, które były przedmiotem transakcji, ustalono korekty z tytułu różnicy cech:
dla gruntów o przeznaczeniu "usługi komunikacji":
- lokalizacja: pośrednia (lepsza) - peryferyjna (gorsza): poprawka 24,00 zł/m2
- uzbrojenie: G (gaz ) poprawka 8,00 zł/m2
- dostępność komunikacyjna: dobra - przeciętna ( gorsza); poprawka 17,00 zł/m2
dla gruntów o funkcji "składy, magazyny":
- lokalizacja: (skale : dobra - przeciętna - niekorzystna) waga cechy - 40%,
- uzbrojenie: (skale : pełne - częściowe - brak) waga cechy - 40%,
- dostępność komunikacyjna: (skale : dobra - przeciętna - niekorzystna) waga cechy - 20%, ΔC = 80,00 zł/m2
Zadanie obejmuje:
Podanie zasady dla ustalenia opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z podaniem aktów prawnych
Ustalenie dat istotnych wynikających z przepisów prawa dla określenia wartości nieruchomości przedstawionej w zadaniu. Data wyceny odpowiada dacie egzaminu.
Wybór transakcji
Ustalenie trendu zmiany cen
Określenie wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem mpzp.