Zasady obliczania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i budynków mieszkalnych

Z dniem 29 kwietnia 2012 r. zaczęła obowiązywać ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego regulująca m.in. tryb i nowe zasady zawierania umów deweloperskich pomiędzy nabywcą lokalu lub domu jednorodzinnego a deweloperem.

Zgodnie z ustawą, umowa deweloperska ma zawierać wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Kwestia pomiaru powierzchni została uregulowana rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z dnia 27 kwietnia 2012 r. poz. 462).

Wprowadzenie w rozporządzeniu jednoznacznych zasad obliczania powierzchni dla budynków nowo budowanych, a także – w przypadku nadbudowy, rozbudowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania – budynków oddanych do użytkowania, polegających na powołaniu w przepisach Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 pozwoli ustalić jednolite reguły dokonywania obliczeń powierzchni użytkowej. Zasady zawarte w Polskiej Normie PN-ISO 9836:1997 będą miały zastosowanie jedynie do budynków nowo budowanych, a także w przypadku nadbudowy, rozbudowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynków oddanych do użytkowania jeżeli zasady te były stosowane w tych budynkach przed dniem wejścia w życie rozporządzenia.

Natomiast przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego uwzględniana będzie jedynie powierzchnia mieszkalna wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku, co wyłącza powierzchnię tarasów, balkonów i loggii. Jedynie w przypadku ich zabudowy trwałymi ścianami powierzchnia ta uwzględniana będzie przy obliczeniu powierzchni użytkowej lokalu.

W związku z tym zaszła konieczność doprecyzowania pojęcia „lokal mieszkalny” (§ 11 ust. 2 pkt 2 lit a), które nie zostało zdefiniowane w powołanej Polskiej Normie PN-ISO 9836:1997.

W § 11 ust. 2 pkt 2 lit b wprowadzono zaś ujednoliconą zasadę przyjmowania do obliczeń powierzchni pomieszczeń: w 100 proc., jeśli wysokość pomieszczeń jest równa lub większa od 2,20 m, w 50 proc, jeśli jest równa lub większa od 1,40 m i mniejsza niż 2,20 m, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się ją całkowicie. Rozporządzenie zawiera przepisy przejściowe, zgodnie z którymi do wniosków o pozwolenie na budowę lub odrębnych wniosków o zatwierdzenie projektu budowlanego, złożonych przed dniem wejścia w życie rozporządzenia, będą miały zastosowanie przepisy dotychczasowe.

Zasady normy PN-ISO 9836:1997:

• pomiar na poziomie podłogi w stanie całkowicie wykończonym;

• wnęk w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m kw. nie dolicza się do powierzchni mieszkania;

• powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) dolicza się do jego powierzchni (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie: powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy), powierzchnie nakryte (loggie);

• dokładność pomiarów i obliczeń powierzchni do 0,01 m kw.

Zasady pomiaru powierzchni użytkowej według poprzedniej normy PN-70/B-02365:

• pomiar metr nad podłogą w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu;

• wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m kw. dolicza się do powierzchni mieszkania;

• powierzchni zewnętrznych niezamkniętych z wszystkich stron dostępnych z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia ani mieszkania lub lokalu użytkowego;

• dokładność pomiarów i obliczeń powierzchni do 0,1 m kw.

Tabela porównawcza zasad obmiaru powierzchni użytkowej wg dwóch norm

Przedmiot i sposób obmiaru	PN-70/B-02365	PN-ISO 9836:1997
Obmiar wykonuje się na poziomie	1,00 m nad podłogą	na poziomie podłogi
Obmiar wykonuje się w świetle przegród ograniczających	w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin	w stanie całkowicie wykończonym
Wnęki w ścianach o pow. do 0,1 m2	nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia	nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia
Wnęki w ścianach o pow. > 0,1 m2	dolicza się do powierzchni pomieszczenia	nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia
Przejścia w ścianach, drzwiach i oknach (balkonowych)	nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia	nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia
Pilastry i inne występy ścienne o pow. do 0,1 m2 włącznie	nie potrąca się powierzchni pomieszczenia	nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia
Pilastry i inne występy ścienne o pow. powyżej 0,1 m2	potrąca się z powierzchni pomieszczenia	potrąca się z powierzchni pomieszczenia
Dokładność pomiarów i obliczeń: - pomiaru liniowego - obliczenia powierzchni	- do 0,01 m - do 0,1 m2	- do 0,01 m - do 0,01 m2
Powierzchnia pomieszczenia w zależności od wysokości	< 1,40 m – nie wlicza się 1,40 m - 2,20 m – liczy się w 50% > 2,20 m – liczy się w 100%	liczy się w całości zgodnie z powierzchnią podłogi, ale część o wys. poniżej 1,90 m zalicza się do powierzchni pomocniczej
Powierzchnie zewnętrzne nie zamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.)	nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia (zarówno mieszkania jak i lokalu użytkowego)	dolicza się do pow. pomieszczenia (mieszkania, lokalu użytkowego), wskazując oddzielnie: - powierzchnie nie nakryte (balkony, tarasy) - powierzchnie nakryte (loggie)