Popyt na określone kawałki gruntu
Taksator może mieć do czynienia z gruntami, których wydzielenie rolnikom (o ile przy ich wycenie stosowano te same kryteria co do pozostałych gruntów) napotykać może na ich sprzeciwy, co niekiedy prowadzić do zastrzeżeń dotyczących szacunku gruntów.
rolnicy często nie chcą otrzymywać gruntów położonych przy zwartych kompleksach leśnych.
Uprawy, bowiem położone w bezpośrednim sąsiedztwie lasów narażone są na zniszczenia przez zwierzynę leśną. Wartość takich gruntów – bez względu na wysokość należnych odszkodowań – jest w przekonaniu rolników niższa od inaczej…
b) mało popularne są również grunty oddzielone od podstawowego obszaru obiektu przeszkodami terenowymi – kanałem, rzeką, torem kolejowym, itp.
c) spotyka się grunty charakteryzujące się ustaloną wiekową tradycją – choć formalnie bezpodstawną – niechęcią ze strony zainteresowanych rolników
Takie części obszaru urządzenioworolnego określane są często mianem „złych miejsc”. W trakcie wyceny taksator może wspomniane czynniki wyeliminować lub uwzględnić poprzez wcześniejsze zebranie życzeń rolników odnośnie do miejsca przyszłej lokalizacji ich gospodarstw. Pozwoli to na rozeznanie, które grunty w konkretnych warunkach lokalnych są bardziej cenne, a które mało popularne
„Czynniki uzależniające obiektywną ocenę”
Przy wycenie gruntów taksator opierając się na znajomości warunków przyrodniczych i ekonomicznych zasięga opinii o wartości gruntów bezpośrednio u zainteresowanych rolników.
Problem wiążących ustaleń wyceny użytków podlegających transformacji
Często jednak przekazywane przez rolników opinie o wartości konkretnego gruntu, a w szczególności gruntu dotychczas przez niech użytkowanego, są nieprawdziwe,. Rolnicy bowiem uważają swoje grunty za bardziej cenne od innych gruntów, niekiedy zaliczanych nawet do lepszej klasy bonitacyjnej.
„ Problem wiążących ustaleń wyceny użytków podlegających transformacji”
Należy wykonać to na drodze indywidualnej analizy użytków, których sposób użytkowania sugeruje możliwość lub konieczność dokonania transformacji
Czynnikami decydującymi o przeprowadzeniu tego zabigeu i przesądzającymi o sposobie szacowania powinny być realnie możliwości i opłacalność zagospodarowania użytków zgodnie z jego przydatnością
Wspomniane zaś przesłanki należy rozpatrywać w świetle realizowanych lub zamierzonych na wycenianym obszarze prac melioracyjnych ewentualnie innych działań o charakterze przeobrażeniowym
Uwzględniając również stanowisko bezpośrednio zainteresowanych, którzy powinni akceptować proponowane przez wykonawcę rozwiązania.
ART. 11
Uczestnicy scalenia w drodze uchwały określają zasady szacunku gruntów. Jeżeli jednak starosta w drodze postanowienia uzna, że szacunek ten byłby sprzeczny ze słusznym interesem uczestnika, to:
W razie nieokreślenia zasad szacunku przez uczestników scalenia szacunku gruntów dokonuje się na podstawie cen obowiązujących przy sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych, z uwzględnieniem położenia gruntu na obszarze scalenia………..
Wartość szacunkową lasów oraz sadów, ogrodów, chmielników i innych upraw specjalnych stanowi wartość szacunkową gruntów oraz wartość drzewostanów, drzew, krzewów, a także innych części składowych gruntów, ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.
Jeżeli scaleniem zostały objęte grunty leśne o takiej samej wartości z drzewostanami o jednakowych elementach szacunkowych, można zaniechać szacowania drzewostanów.
Wyniki oszacowania gruntów, lasów, sadów, ogrodów, chmielników i innych upraw specjalnych ogłasza się na zebraniu uczestników scalenia, zwołanym przez starostę, a następnie udostępnia się je do publicznego wglądu na okres dni we wsiach objętych scaleniem.
Na zebraniu oraz w okresie wyłożenia wyników oszacowania gruntów do publicznego wglądu, uczestnicy scalenia mogą wnosić zastrzeżenia do dokonanego szacunku
Zastrzeżenia do szacunku gruntów bada komisja, która z wynikami swoich ustaleń zapoznaje uczestników scalenia na zebraniu zwołanym przez starostę. W razie utrzymywania się zastrzeżeń do szacunku gruntów, uczestnicy scalenia mogą na tym zebraniu powołać dodatkowy zespół, składający się z osób niezainteresowanych, który przedstawi swoją opinię.
Zgodę na dokonany szacunek gruntów wyraża się w drodze uchwały.
Uchwały są podejmowane na zebraniu zwołanym przez starostę. Zebraniu przewodniczy przedstawiciel organu.
Uchwały zapadają większością ¾ głosów w obecności co najmniej połowy liczby uczestników scalenia.
W razie niepodjęcia uchwały na zebraniu zwołanym w pierwszym terminu, za ważną uważa się uchwałę podjętą większością ¾ głosów uczestników scalenia na drugim zebraniu.
Każdemu uczestnikowi przysługuje jeden głos
W razie nie podjęcia uchwały, starosta, po rozpatrzeniu zgłoszonych zastrzeżeń, zasięgnięciu opinii rzeczoznawców oraz wprowadzeniu ewentualnych zmian, akceptuje szacunek gruntów w drodze postanowienia.
Na postanowienie służy zażalenie.
Dowodem jednomyślnego oszacowania gruntów przez uczestników wymiany lub ich zgody na dokonany przez rzeczoznawców szacunek są ich pisemne oświadczenia.
W razie braku zgody wszystkich uczestników wymiany na dokonany szacunek, postępowanie wymienne ulega umorzeniu.