Prawo rzeczowe, ćwiczenia 8, 26.04.2017

Prawo własności jest chronione za pomocą dwóch roszczeń procesowych: powództwo windykacyjne – o wydanie rzeczy i negatoryjne – o zaprzestanie naruszeń. Oba rodzaje roszczeń, zgodnie z 223 w stosunku do nieruchomości się nie przedawniają, ale może nastąpić sytuacja że właściciel nie będzie mógł dochodzić swoich praw, np. kiedy nowy posiadacz dokona zasiedzenia nieruchomości. Jeśli chodzi o roszczenia w stosunku do ruchomości to one się przedawniają, i tutaj mamy terminy ogólne – 3 lata jako zasada i 10 lat jako wyjątek. Mają one charakter obiektywny – niezależnie od tego czy podmiot dokonujący naruszenia działa ze świadomością, właściciel ma oba roszczenia. Mimo że roszczenia mają charakter majątkowy to nie mogą być one przedmiotem obrotu.

Roszczenie windykacyjne – ono powstaje u właściciela w sytuacji kiedy jest pozbawiany faktycznego władztwa nad rzeczą. Jest to roszczenie nieposiadającego właściciela. To uprawnienie może być nieskuteczne wtedy kiedy posiadający niewłaściwie będzie dysponował jakimś uprawnieniem tytułem do posiadania danej rzeczy. Taki tytuł może wynikać z umów zobowiązaniowych, np. umowa najmu, dzierżawy, leasing. Wtedy jest tzw. zarzut dylatoryjny – hamuje dochodzenie roszczeń windykacyjnych. Przedmiotem roszczeń windykacyjnych jest rzecz zindywidualizowana, co nie wyklucza tego że mogą być przedmiotem dochodzenia rzeczy oznaczone co do gatunku, ale musza być jakoś szczególnie wyodrębnione. Z zasady roszczenie windykacyjne sprowadza się do tego, że chcemy odzyskać rzecz w takim stanie w jakim jest ono w danym momencie – nie możemy żądać przywrócenia stanu poprzedniego z momentu utraty posiadania, wtedy będą inne roszczenia. Roszczenie windykacyjne przysługuje konkretnej osobie – właścicielowi. W związku z tym, orzecznictwo i przepisy wskazują że należy wykazać prawo własności. Można wykazać je w sposób dowolny, nie ma żadnych regulacji – może być dokumentami urzędowymi, zwykłymi, natomiast właściciel musi być wykazany. Może być wykazany domniemaniami – uregulowane w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, art. 3 – domniemanie wskazuje, że podmiot wpisany do księgi wieczystej jest rzeczywistym właścicielem. Może ono być dochodzone przeciwko sobie, która rzecz posiada w danym momencie, a nie przeciwko osobie która pozbawiła nas posiadania. Te przepisy mogą być stosowane nie do ochrony właścicieli, jeśli regulacje szczególne (np. art. 690) na to pozwalają.

Roszczenie negatoryjne – roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń przysługuje ono w sytuacji naruszenia prawa własności w inny sposób niż przez pozbawienie własności, bo jak mamy pozbawienie własności to mamy roszczenie windykacyjne. Innym sposobem naruszenia prawa własności niż pozbawienie to jest immisja bezpośrednia. W zależności od rodzaj, stopnia, powtarzalności naruszenia możemy żądać: przywrócenia do stanu zgodnego z prawem; zaniechania naruszeń; przywrócenie do stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń (na raz). Orzeczenie sądowe powinno bardzo precyzyjnie określać w jaki sposób ma nastąpić działanie które pozwoliło by przywrócić stan zgodny z prawem.

Roszczenie uzupełniające – jest związane z tym że samo roszczenie windykacyjne nie rekompensuje start wynikłych z utraty rzeczy. Może być ono dochodzone albo łącznie z tymi podstawowymi albo osobno – może być przedmiotem obrotu – może być przeniesione na inny podmiot. Art. 224 -229 – mają charakter dyspozytywny. Legitymacja czynna będzie przysługiwała właścicielowi rzeczy, ale też współwłaścicielowi i innym podmiotom (bo może być ono przenoszone). Ma ono charakter subiektywny – jest związane z nastawieniem psychicznym sprawcy do faktu naruszenia prawa własności. Dobra wiara posiadacza by uniemożliwiała roszczenie uzupełniające. Mamy tu bardzo krótki termin przedawnienia – art. 229 – jest to roczny termin przedawnienia od zwrotu rzeczy. Możemy wyróżnić tutaj trzy rodzaje takich roszczeń:

1. roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzecz – jest uwarunkowane ziszczeniem się przesłanek jak przy windykacyjnym. Roszczenie – określone w sposób obiektywny na podstawie stawek rynkowych (warunki, okres korzystania). Nie jest to świadczenie okresowe. Jest to kwota jaką posiadacz powinniśmy zapłacić za normalne korzystanie z tej rzeczy gdyby miał jakiś tytuł do korzystania z niej

2. Roszczenie o zwrot pożytków. Wartość zużytych pożytków określa się w .. Bierzemy okresy korzystania z rzeczy i z nim określamy wartość.

3. Roszczenie odszkodowawcze za zużycie, pogorszenie lub utratę rzeczy. To trzecie roszczenie będzie dotyczyło tylko takich sytuacji w których korzystanie z tej rzeczy było nieprawidłowe. Gdy było prawidłowe to mamy pierwsze z tych roszczeń – o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy. W tych przepisach można znaleźć przesłanki dot. dobrej wiary.

4. Roszczenie o zwrot nakładów. Dotyczy sytuacji gdy rzec zbyła w posiadaniu nie właściciel i dokonał on nakładów na nią. Po dokonaniu tych nakładów właściciel odzyskuje tę rzecz, w tym momencie posiadacz pozostawałby bez ochrony – stąd ustawodawca wprowadził to roszczenie. Ma charakter subiektywny – jest uzależnione od psychicznego nastawienia sprawcy do naruszenia prawa własności. Co to są nakłady – wydatki na daną rzecz. A jak je dzielimy? Na konieczne i inne – je też dzielimy na dwie kategorie.

   1. Nakłady koniecznie – 226. – niezbędne do utrzymania rzeczy w należytym stanie i korzystanie z tej rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem. przykład: karmienie psa, np. naprawa dachu w nieruchomości.

   2. Inne:

      1. użyteczne – te które podwyższają funkcjonalność rzeczy lub wygodę korzystania z tej rzeczy,

      2. zbytkowne – służą luksusowi, są zwykle bardzo drogie – np. zamontowalibyśmy okna mahoniowe w mieszkaniu, a nie zwykłe przeciętnej ceny

   3. Obowiązują szczególne zasady ze zwrotem – samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych io ile nie mają pokrycia w korzyściach które otrzymał z rzeczy. Ich wysokość oceniamy z chwili wydania rzeczy właścicielowi. Może żądać zwrotu nakładów innych jeśli zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania. Wezwany na przykład może żądać tylko zwrotu nakładów koniecznych. Trzecia sytuacja – samotny posiadacz w złej wierze – może żądać zwrotu nakładów koniecznych jeśli właściciel wzbogacił się bezpodstawnie jego kosztem. Legitymację czynna ma posiadacz, ale również inny podmiot który w drodze obrotu nabył to roszczenie. Legitymacja bierna – właściciel. Przedawnienie – 229 par 1 – roczny okres przedawnienia.

5. Roszczenie dotyczące budowy na cudzym gruncie – sytuacja gdy posiadacz gruntu wzniósł budynek a właściciel nie ma środków finansowych żeby mu oddać. Art. 231 KC – roszczenie o wykup działki przysługuje posiadaczowi samoistnemu. Ale muszą wystąpić cztery kumulatywne przesłanki:

   1. osoba która wzniosła budynek lub urządzenie musi być samoistnym posiadaczem gruntu, czyli władać gruntem jak właściciel (poza posiadaczem samoistnym może być posiadanie np. przy dzierżawie – posiadanie zależne 336). Tym posiadaczem samoistnym nie będzie podmiot który dostał zgodę od właściciela na wybudowanie określonej budowli. Gdy będzie kilku współposiadaczy wtedy wszyscy powinni wystąpić z roszczeniem. Jeśli mamy posiadanie to to posiadanie powinno istnieć w chwili wzniesienia budynku lub urządzenia – jeżeli po zakończeniu tych prac zmieni się posiadanie na zależne to dla tego roszczenia nie ma to znaczenia – będzie można skutecznie tę przesłankę wykazywać

   2. wzniesienie budynku – na powierzchni gruntu, ale również pod powierzchnią, budynek ale też budowla lub inne urządzenie (musi być trwale związane z gruntem). Wzniesienie – oznacza od początku do końca ma być wybudowane, a nie np. nadbudowa, wykończenie. Budynek powinien być zakończony tak żeby móc korzystać z jego funkcji – tak mówi orzecznictwo.

   3. dobra wiara – posiadacza samoistnego w chwili wznoszenia budynku. Jest to mylne ale usprawiedliwione przekonanie że ten posiadacz ma prawo do gruntu. Dobra wiara – działają tutaj domniemania – art. 7.

   4. wartość budynku lub urządzeń musi znaczeni przekraczać wartość zajętej na ten cel działki. Ta ocena następuje według cen z daty występowania z tym roszczeniem, a nie według stanu i cen poprzednich. W momencie jeśli wartość tej budowli będzie mniejsza to nie przysługuje to roszczenie. Roszczenie to nie przedawnia się. Niektórzy chcą to wykorzystywać do przejmowania gruntów (art. 231).

   5. Paragraf 2 – dotyczy roszczenia właściciela nieruchomości na której inna osoba wzniosła budynek . Roszczenie to może być przeciwko każdemu, kto wybudował budynku. Jeśli wartość budynku przekracza to właściciel może żądać, alby ten kto wzniósł budynek nabył od niego własność. Jest to roszczenie majątkowe, podlega dziedziczeniu – wchodzi w skład spadku.

Ustawa o własności lokali – 24.06.1994 roku; 1892 – dz. u.

Ta ustawa reguluje:

• definicja samodzielnego lokalu i lokalu mieszkalnego

• art. 2 ust 2 i 3 określa jako samodzielny - wydzielona trwałymi ścianami izba lub zespół izb przeznaczony na stałby pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych . Poza tą definicją musi być dokument administracyjny – zaświadczenie o samodzielności lokalu – wydawany przez starostę. Oprócz lokali mieszkalny możemy wyróżnić też o innym przeznaczeniu – też może nastąpić wydzielenie tego lokalu i też podlega on obrotowi. Kolejna definicja- pomieszczenie pomocnie czyli przynależne do lokalu. Stanowią część składową lokalu, nawet jeśli nie znajdują się bezpośrednio przy lokalu. Warunkiem jest żeby były położone w granicach danej nieruchomości, np. w granicach działki, np. komórka, garaż, strych

• kwestia nieruchomości wspólnej – w razie ustanowienia odrębnej własności lokalu, grunt i części budynku oraz urządzenia które nie służą do wyłącznego użytki właścicieli lokalu tylko wszystkim są tzw. częścią wspólną. Przykład: klatka schodowa, wózkownia, strych. Tutaj zachodzi współwłasność przymusowa – właściciel lokalu musi być właścicielem części wspólnych. Pomieszczenia przynależne – kwestia garaży – ale mamy też miejsca postojowe w garażach wielostanowiskowych . Pierwsza z praktyk – miejsce postojowe było sprzedawane jako pomieszczenie przynależne. Drugi sposób to (fiskus kwestionował, bo były wtedy zwolnione z opłat dodatkowych, podatków itp.) miejsce postojowe traktowane jako odrębny lokal użytkowy, miejsca postojowe to sposób użytkowania. Określamy tam sposób korzystania z tego lokalu, bo jak nie to każdy mógłby korzystać w dowolnym zakresie. Przeważający podgląd jest ten drugi.

• kwestia jak powstaje samodzielny lokal. Odróżnić samodzielność architektoniczna (ściany) od samodzielności prawnej. Prawna samodzielność powstaje poprzez umowę zobowiązaniowy sprzedaży lub darowizny, w srodze tej umowy następuje wyodrębnienie samodzielne lokalu. Musi ona określać rodzaj, położenie, powierzchnie i pomieszczenia przynależne do lokalu oraz zawierać wielkość udziałów. Jeśli nie ma 100% to może być jeden lokal – jeden głos. Ta umowa ma wymóg szczególnej formy aktu notarialnego. Do powstania tej własności niezbędny jest konstytutywny wpis w księdze wieczystej. Do umowy deweloperskiej kiedyś te zasady były stosowane, teraz już ma odrębną REGULACJĘ.

• Drugi sposób to jednostronna czynność prawna – może samodzielnie złożyć oświadczenie – rzadko to się zdarza – musi być wpis do księgi i forma aktu

• trzeci sposób to orzeczenie sądu – niesporne sprawy o podział majątku dorobkowego małżonków itp.

• Wyodrębnienie samodzielności lokalu Przy umowie – oprócz opisu muszą być też rzuty lokalu z pomiarami tego lokalu, ale też rzut kondygnacji budynku. To samo przy pomieszczeniach przynależnych.

• zarząd tą nieruchomością wspólną.

  • dokonywany przez zarząd w postaci zarządu wspólnoty – określa to ułomną osobę prawną. Zarząd jest wykonywany przez właścicieli nieruchomości . Nie mylić z zarządcą – może być powoływany przy umowie. Sposób wybrania może być przy notariuszu.

• 7 – liczba lokali w wyniku której z mieniany sposób stosowania przepisów. poniżej 7 to stosujemy ustawę kodeks cywilny i kpc dotyczący współwłasności (art. 199 -212). Powyżej 7 lokali – to zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali będziemy stosowali właśnie tę ustawę. Są tam ułatwienia a w postaci głosowania – tryb obiegowy głosowania.

• Sposób zarządu – czynności przekraczające zwykły zarząd

• ustawa w art. 22 – przekraczające – katalog otwarty, przykładowe wyliczenie

• zarząd podejmuje takie czynności samodzielnie, zgodna w formie uchwał.

• Jeżeli nie zgodzimy się z tą uchwałą przysługuje nam zaskarżenie jej do sądu powszechnego. Zaskarżenie tylko z uwagi na niezgodność z prawem, umową, prawidłowym zarządzaniem.