Prawo rzeczowe, wykład 9, 28-04-2017

ZASIEDZENIE

Zasiedzenie jest środkiem prawnym zaliczanym do szerszej grupy zdarzeń prawnych które określamy mianem „dawności” – instrumentem, który ma na celu korektę stanu faktycznego w postaci rzeczywistego władztwa nad rzeczą, w kierunku jego sformalizowania, powiązania z nim skutków prawnych głównie w związku z własnością.

Posiadanie

Podstawową przesłanką jest posiadanie, przy czym chodzi o posiadanie samoistne. Prawo własności może na skutek zasiedzenia nabyć wyłącznie ten, kto włada rzeczą faktycznie tak jakby był jej właścicielem. W świetle art. 6 KC przesłankę zasiedzenia powinien wykazać ten, kto w konkretnym przypadku wyprowadza z niej skutki prawne. Czy to zawsze będzie tylko ten, kto twierdzi że przez zasiedzenie prawo własności nabył czy może być ono stwierdzone na wniosek innej osoby? Nie ma tutaj bezpośredniej korelacji między przesłankami materialnoprawnymi a legitymacją w toku postępowania. Z wnioskiem o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie może wystąpić każdy kto ma w tym interes prawny. To bardzo często, pewnie najczęściej, będzie osoba która uważa, że na skutek zasiedzenia nabyła prawo własności, ale może się zdarzyć tak że z takim wnioskiem wystąpią albo będą go popierały np. wierzyciele takiej osoby, zainteresowani skierowaniem egzekucji do objętego tym ewentualnym zasiedzeniem składnika majątku. To mogą być następcy prawni podmiotu na rzecz którego zasiedzenie miałby nastąpić. To mogą być podmioty które w przypadku stwierdzenia zasiedzenia na rzecz określonego podmiotu mogłoby w trybie jakiejś regulacji szczególnej domagać się przeniesienia własności takiego składnika majątku na swoją rzecz. Z taką sytuacją mamy do czynienia np. w przypadku gminy – często zdarza się że występują one z wnioskiem o stwierdzenie nabycia własności na rzecz skarbu państwa, by uzyskać decyzje komunalizacyjną w odniesieniu do takiej nieruchomości. Czyli ten ciężar dowodu nie zawsze spoczywa na osobie na rzecz której nastąpi.

Posiadanie, które prowadzi do zasiedzenia to tylko posiadanie samoistne. Sprowadza się ono do faktycznej realizacji w postępowaniu danego podmiotu takich zachowań, które w normalnym toku rzeczy są przejawem wykonywania uprawnień właścicielskich. Czasami się mówi, że posiadacz faktycznie robi to wszystko co właścicielowi wolno, to dobrze oddaje istotę rzeczy. Czy to się wiąże z koniecznością przeświadczenia przez dany podmiot że jest właścicielem rzeczy? Jakie elementy składają się na posiadanie samoistne? Jest element faktycznego władztwa (corpus), element określonego psychicznego nastawienia w przypadku posiadania samoistnego – wola władania rzeczą dla siebie (animus). Ale czy którykolwiek z tych elementów zakłada przekonanie posiadacza o tym, że prawo własności mu przysługuje, w jakimkolwiek momencie? W sensie prawnym nie trzeba mieć takiego przekonania. W ostatnich latach rozstrzygał to SN w orzecznictwie w kontekście podejmowanych przez samoistnego posiadacza prób polubownego uregulowania stanu prawnego, czyli chodziło o ocenę sytuacji w których samoistny posiadacz, który później występował z wnioskiem czy występował w postępowaniu o zasiedzenie i na którego rzecz to zasiedzenie miałoby nastąpić, wcześniej podejmował próby negocjacji z właścicielem np. zmierzające do wykupienia od niego prawa własności nieruchomości. Sądy zastanawiały się jakie to skutki prawne za sobą niesie, czy to wyklucza zasiedzenie czy jest dla niego obojętne? Analizowano czy tego typu postępowania posiadacza sprawia że traci cechy posiadacza samoistnego? Po drugie zastanawiano się czy ewentualnie takie postępowanie które wprawdzie nie pozbawia posiadacza samoistnego właściwości, przerywa bieg zasiedzenia? Po trzecie czy jeśli by nie przyjąć ani pierwszego ani drugiego skutku, czy ma to wpływ na ocenę przesłanki dobrej wiary? Ostatecznie SN opowiedział się za trzecią koncepcją, czyli kwestia tego czy samoistny posiadacz szuka jakiś prób polubownego zażegnania problemu, jeżeli swoim postępowaniem wskazuje, że wie o tym że nie jest właścicielem rzeczy, to takie jego postępowanie może mieć wpływ tylko i wyłącznie na ocenę przesłanki dobrej wiary.

Posiadanie samoistne, jeśli chodzi o kwestie dowodowe, jest okolicznością którą stosunkowo łatwo wykazać. Wiąże się to z domniemaniami prawnymi jakie ustawodawca w odniesieniu do posiadania formułuje. KC wskazuje, że z faktu władania rzeczą należy domniemywać, że osoba która nią włada jest jej posiadaczem samoistnym. Natomiast często w praktyce postępowania dotyczące zasiedzenia jednak bardzo szeroko wchodzą w analizę tych zewnętrznych atrybutów władztwa posiadacza. Zdarza się w praktyce, że sądy nawet z urzędu, niejako wbrew domniemaniom prawnym, tę przesłankę bardzo wnikliwie badają.

Posiadanie, które prowadzi do zasiedzenia musi być też posiadaniem ciągłym. Również i tutaj domniemania prawne wprowadzone przez ustawodawcę w odniesieniu do posiadania ten problem rozwiązują. Wystarczy wykazać początkowy moment władztwa nad rzeczą oraz fakt posiadania w momencie adekwatnym z punktu widzenia upływu terminu zasiedzenia. Na tej podstawie, jeżeli ustalenia faktyczne nie będą wskazywały na przerwę, sąd przyjmie ciągłość posiadania, co więcej – nawet w przypadku ewentualnej przerwy, posiadanie, które zostało przez posiadacza przywrócone uznawane jest za nieprzerwane.

Czy przesłanka samoistnego posiadania wymaga, żeby posiadacz władał rzeczą osobiście? Czy taka osoba może bronić się tym, że nieruchomość udostępniała innym osobom, np. w oparciu o umowę dzierżawy? Jest to wręcz potwierdzeniem samoistności posiadania – oddawanie rzeczy do korzystania innym osobom na podstawie różnych stosunków prawnych jest atrybutem działania charakterystycznym dla właściciela. W przypadku gdy mamy do czynienia z zasiedzeniem służebności gruntowej, przesłanka posiadania prowadząca do zasiedzenia przybiera inny kształt. W takim wypadku konieczne jest wykazanie posiadania służebności. Natomiast posiadanie służebności polega na faktycznym korzystaniu z nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności. W przypadku gdy analizujemy np. kwestię zasiedzenia służebność drogowej będziemy badali, czy osoba która miałaby być posiadaczem służebności, korzystała z cudzej nieruchomości na potrzebny np. przejazdy czy przechodu, czy uczestniczyła w pracach utrzymania drogi – posiadanie służebności jest z natury rzeczy posiadaniem zależnym. Odmiennie będzie się przedstawiało też posiadanie w przypadku zasiedzenia użytkowania wieczystego. Tutaj to władztwo nad rzeczą, i w zakresie elementu faktycznego i gdy chodzi o przeświadczenie posiadacza, powinno stanowić refleks prawa użytkowania wieczystego.

Termin.

Termin zasiedzenia jest różny w zależności od tego czy mamy do czynienia z nieruchomością czy rzeczą ruchomą, a w przypadku nieruchomości w zależności od dobrej czy złej wiary posiadacza na etapie uzyskania posiadania. W przypadku zasiedzenia nieruchomości, termin zasiedzenia wynosi dla dobrej wiary 20 lat, natomiast dla złej wiary – 30 lat. Przy czym nie decyduje tutaj cały czas okres posiadania, tylko moment objęcia rzeczy w posiadanie przez posiadacza. Trzeba pamiętać, że zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia prawa własności i to nabycie realizuje się z mocy samego prawa w razie ziszczenia się wszystkich jego normatywnych przesłanek, a więc z chwilą upływu ustawowego terminu. Sąd w każdym postępowaniu, niezależnie od treści wniosków, powinien badać w jakim momencie ten termin upłynął. Na tę właśnie chwilę oraz w odniesieniu do osób które rzecz w tamtym momencie posiadały, powinno nastąpić stwierdzenie zasiedzenia. Czasami na tym tle dochodzi do nieporozumień, bo często wnioski które są w tym przedmiocie składane, stanowią przejaw woli wnioskodawcy co do określonego momentu czy osób które miałyby być w charakterze właściciela ujawnione. Sąd sam będzie badał kiedy ten początek biegu terminu zasiedzenia miał miejsce i kiedy upłynął i w stosunku do kogo upłynął – czasem może być nabycie na rzecz osób które już dawno nie żyją. Kwestia określenia kto aktualnie jest właścicielem jest kwestią z zakresu prawa spadkowego.

Jeśli chodzi o długość terminu zasiedzenia, sporo się zmieniało. Co za tym idzie biorąc pod uwagę normy intertemporalnie, nie możemy ograniczać się do postrzegania zasiedzenia z perspektywy współcześnie obowiązujących norm prawnych i wyznaczanych nimi terminów. Szczególnie istotna zmiana miała miejsce w wielkiej noweli lipcowej z 1990 roku która weszła w życie 1.10.1990 r. Ona wydłużyła terminy zasiedzenia dla dobrej wiary z 10 do 20 lat, a dla złej wiary z 20 do 30. Jeśli jednak chodzi o normy przejściowe to te wydłużone terminy objęły wyłącznie stany faktyczne które nie zdążyły domknąć się pod rządami dawnej ustawy. Jeżeli natomiast termin zasiedzenia według dawnych przepisów upłynął przed 1.10.1990 to ten skutek prawny w postaci nabycia własności zmaterializował się i siłą rzeczy nie może być mowy o jakiejkolwiek roli nowych, wydłużonych terminów zasiedzenia. We wcześniejszym stanie prawnym te terminy też wynosiły 20 i 30 lat. W dawnych państwach zaborczych terminy były jeszcze inne i przesłanki też.

Co jeszcze przynosiła nowela lipcowa jeśli chodzi o możliwość nabywania prawa własności przez zasiedzenie? Dopuściła ona nabywanie przez zasiedzenie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa. W odniesieniu do tych nieruchomości wprowadziła szczególne zasady obliczania terminów. Art. 10 tej ustawy nowelizującej stanowi że: Jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy istniał stan, który według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów nowelizujących po wejściu w życie tej ustawy prowadzi do zasiedzenia, zasiedzenie biegnie od dnia wejścia jej w życie. Jednakże, termin ten ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę.

Jeśli chodzi o terminy zasiedzenia warto zwrócić uwagę na możliwość doliczenia czasu posiadania poprzednika. Art. 176 stanowi że § 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. § 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza. Instytucja, która pozwala na zliczania czasu poszczególnych posiadaczy natomiast tylko w razie spełnienia wskazanych przesłanek, czyli musi rzeczywiście dojść do przeniesienia posiadania, ewentualnie do jego nabycia wskutek dziedziczenia. Regułą w naszym prawie spadkowym jest dziedziczność posiadania, mimo że nie jest prawem majątkowym, tylko stanem faktycznym. Jeśli chodzi o ocenę biegu terminu zasiedzenia to stosuje się tutaj odpowiednio przepisy o biegu terminu przedawnienia roszczeń, w tym również co do okoliczność skutkujących zawieszeniem, wstrzymaniem czy przerwaniem biegu tego terminu. To stosowanie odpowiednie wymaga uwzględnienia specyfiki sytuacji która jest oceniania. W związku z tym te instytucje prawne do których określonego sposobu rozumienia my się przyzwyczailiśmy na gruncie przedawnienia roszczeń, przy zasiedzeniu są postrzegane trochę inaczej, np. gdy chodzi o okoliczność w postaci uznania, która w przypadku przerwania biegu terminu przedawnienia jest w zasadzie oceniania jednolicie, bez jakiś specjalnych wątpliwości interpretacyjnych, przy zasiedzeniu jest rozumiana inaczej. Np. dążenie przez posiadacza do uregulowania stanu prawnego rzeczy, mimo że wiąże się z tym że posiadacz deklaruje na zewnątrz swoją wiedzę o braku przysługującego mu prawa podmiotowego, to nie będzie prowadziło do przerwania biegu terminu zasiedzenia. Ale gdyby ten sam posiadacz podejmował próby rozliczania się z właścicielem za korzystanie z rzeczy, to ocena byłaby już pewnie zupełnie inna.

W orzecznictwie powstają wątpliwości co do tego jakie ewentualnie czynności podejmowane przed sądem będą skutkowały przerwaniem biegu terminu zasiedzenia. Z całą pewnością takim środkiem prawnym będzie powództwo windykacyjne. Ale ten zakres czynności, postępowań, prowadzących do przerwania biegu jest szerszy. Np. w niektórych sytuacjach, wystąpienie o rozgraniczenie będzie skutkowało przerwaniem biegu terminu zasiedzenia. Taki skutek wywoła również wniosek o zawezwanie do próby ugodowej w sprawie o wydanie rzeczy.

Dobra lub zła wiara.
W przypadku zasiedzenia nieruchomości wpływa ona na długość terminów zasiedzenia. W przypadku rzeczy ruchomych – warunkuje jego dopuszczalność. Jak rozumiemy dobrą wiarę? Gdybyśmy prześledzili orzecznictwo SN na przestrzeni ostatnich 50 lat, to byśmy się zorientowali że to pojęcie przesłanki „dobrej wiary” mocno ewoluowało. Natomiast współcześnie ono jest rozumiane z jednym wyjątkiem – na gruncie przepisów prawa rzeczowego – dojść jednolicie. Że jest to błędne, ale usprawiedliwione okolicznościami przeświadczenie o przysługiwaniu danemu podmiotowi prawa które faktycznie wykonuje. Pomimo że dobra wiara jest objęta domniemaniami prawymi w przypadku zasiedzenia to domniemanie jest właściwie podwójne – wynika nie tylko z art. 7 KC, ale zostało wyartykułowane również w §1 art. 172, to praktyka jest dokładnie odwrotna – sądy pomimo tych domniemań prawnych badają te przesłankę dobrej wiary i zasadą jest raczej przyjmowanie zasiedzenia w złej wierze.

Osoba która włada nieruchomością na podstawie jakiejś nieformalnej umowy – możemy uważać za posiadacza w dobrej wierze? SN uważa że nie. Właściwie te przypadki posiadania w dobrej wierze redukują się do sytuacji w których formalnie prawidłowo zawarta umowa jest dotkniętą sankcją nieważności czy też została wzruszona z innych przyczyn, np. wady oświadczenia woli. Prościej byłoby z tą dobrą wiarą w sytuacji władania nieruchomością w przeświadczeniu o jej nabyciu na podstawie innych zdarzeń prawnych – np. gdyby ktoś, będący spadkobiercą innej osoby, która to osoba figurowała w KW jako właściciel, chociaż w rzeczywistości tym właścicielem nie była, władała tą nieruchomością – to pewnie tutaj można byłoby mówić o dobrej wierze takiego posiadacza. Czy w tej sytuacji mogło by dojść do nabycia prawa własności w trybie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych? Nie nabędzie, bo tu nie ma czynności prawnej. A rękojmia chroni nabycie tylko na odstawie czynności prawnej

W przypadku zasiedzenia rzeczy ruchomych przesłanka dobrej wiary musi utrzymywać się przez cały okres posiadania. Jeśli posiadacz utracił przymiot dobrej wiary, to automatycznie zasiedzenie jest wykluczone.

Jaki jest skutek zasiedzenia? Nabycie następuje ipso iure z upływem terminu zasiedzenia dotychczasowy właścicielem traci swoje prawo, a posiadacz rzeczy je nabywa. Zasiedzenie nie prowadzi jednak do wygaśnięcia praw obciążających własność zasiadywanej rzeczy. Mimo, że mamy do czynienia z nabyciem pierwotnym, to te obciążenia się utrzymują.

NABYCIE PAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Warto pamiętać o jeszcze jednym trybie nabycia prawa własności nieruchomości. Chodzi tutaj o nabycie nieruchomości rolnych. Nasz ustawodawca biorąc pod uwagę występującą plagę w latach 50., 60., gdy faktyczny stan posiadania nieruchomości różnił się, gdy chodzi o nieruchomości rolne, od stanu prawnego. Wprowadził ustawę epizodyczną, ustawa z dnia 26.10.1971 roku o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Kluczowy z punktu widzenia tej ustawy jest jej art. 1. Ustawa weszła w życie z dniem 4 listopada i właściwie jej przesłanki analizujemy tylko i wyłącznie w odniesieniu do tej daty. Jeśli mamy do czynienia z nieruchomością rolną wchodzącą w skąd gospodarstwa rolnego i taka nieruchomość na dzień wejścia w życie ustawy pozostała w samoistnym posiadaniu osoby będącej rolnikiem, to powinniśmy się poważnie zastanowić czy z mocy samego prawa czy na skutek nieformalnego obrotu który był bardzo typowy w tamtym czasie – biur notarialnych było bardzo niewiele, więc obrót „papierowy” nieruchomościami był powszechny, czy na skutek zwykłego, niepopartego takimi zdarzeniami posiadania, to prawo własności w trybie tej ustawy nie zostało przez posiadacza nabyte? Ta ustawa przewidywała bardzo specyficzny sposób orzekania o nabyciu własności w jej trybie. Początkowo to orzekanie odbywało się na drodze administracyjnej i w konsekwencji, nawet w chwili obecnej, możemy się często spotkać z dokumentami AWZ – akty własności rzeczy – one były właśnie wydawane w drodze tej ustawy. Biorąc pod uwagę czasy i tryb orzekania, postępowania w których AWZ były wydawane, były dość odległe od standardu rzetelności i w konsekwencji zdarza się tak, że w odniesieniu do tej samej nieruchomości czasami tych AWZ możemy znaleźć więcej niż jeden. To orzekanie z trybu administracyjnego szybko zostało przemienione do trybu sądowego. Mimo, że samą ustawę już uchylono – w 1982 r., to te stany prawne które z mocy prawa ziściły się na 4.11.1971 roku są w dalszym ciągu ustalane przez sąd w postępowaniu nieprocesowym. Stosuje się tutaj odpowiednio reguły proceduralnie obowiązujące przy zasiedzeniu, ale jest istotna różnica, która z praktycznego punktu widzenia przemawia za zainteresowaniem się trybem nabycia nieruchomości na podstawie tej ustawy – kwestia kosztów. Postępowanie wywłaszczeniowe jest wolne, z mocy ustawy, od opłat sądowych. Ile płacimy za zasiedzenie nieruchomości? Opłata wniosku wynosi 2 tys. zł, bez względu na to jaką wartość nieruchomość przedstawia.

Ramy proceduralne orzekania w przedmiocie zasiedzenia

Podstawowym trybem postępowania jest postępowanie nieprocesowe, szczególne postępowanie w sprawach o zasiedzenie – art. 609 i 610. Postępowanie które charakteryzuje się pewną specyfiką jeśli chodzi od dążenie do ustalenia kręgu osób zainteresowanych. Te postępowania wiążą się z dużym ryzykiem nadużyć i mogą prowadzić do naruszenia interesów wielu różnych osób, sąd powinien w szczegóły sposób dążyć do zapewnienia udziału w postępowaniu wszystkich potencjalnych zainteresowanych. Odbywa się to, podobnie jak w przypadku postępowań o stwierdzenie nabycia spadku i przedmiotu zapisu windykacyjnego, poprzez ogłoszenie. Art. 609 KPC stanowi Jeżeli wnioskodawca nie wskazuje innych zainteresowanych, orzeczenie może zapaść dopiero po wezwaniu innych zainteresowanych przez ogłoszenie. Sąd może zarządzić ogłoszenie również w innych wypadkach, jeżeli uzna to za wskazane. Ta procedura ogłoszeń ma dać potencjalnym zainteresowanym szansę na zgłoszenie się do postępowania i wzięcia w nim udziału. Oczywiście w praktyce to często jest fikcja, bo osoba która się nie spodziewa takiego postępowania w odniesieniu do takiej nieruchomości, rzadko kiedy śledzi takie ogłoszenia które są zamieszczane w urzędzie gminy czy budynku sądu. Ogłoszenia w prasie też są publikowane w taki sposób, że właściwie to chyba jest bardziej kwestia formalnej poprawności niż rzeczywistej praktycznej metody zapewnienia innym osobom realnego udziału w postępowaniach, ale teoretycznie rzecz biorąc jakieś szanse się tutaj stwarza.

W sytuacji gdy mamy postępowanie o zasiedzenie, ale o zasiedzenie tej ziemi było prowadzone postępowanie bez naszej wiedzy (jesteśmy faktycznymi posiadaczami) nie można po prostu analizować tej sytuacji od nowa. Trzeba próbować wznowić postępowanie, powołując się na to, że osoba zainteresowana (a samoistny posiadacz nieruchomości bez wątpienia taką osobą jest) nie uczestniczył w prowadzonym postępowaniu, a zapadłe w jego wyniku rozstrzygnięcie narusza jego prawa. Dopiero po uchyleniu, wskutek wznowienia tamtego postępowania, można badać przesłanki zasiedzenia na rzecz tego, kto w rzeczywistości wykonywał samoistne posiadanie w odniesieniu do tej nieruchomości o którą chodzi.

Co w sytuacji gdy mamy wiedzę o tym, że uczestnikami postępowania powinny być dające się zidentyfikować osoby (np. figurujące w księdze wieczystej), ale nie jesteśmy w stanie ustalić adresu zamieszkania tych osób, a nawet nie wiemy i nie jesteśmy w stanie zorientować się, czy te osoby pozostawały przy życiu czy nie? Czy sąd może takie osoby pominąć i poprzestać na procedurze ogłoszeń? Nie. Sąd powinien dla takich osób ustanowić kuratora procesowego celem reprezentowania ich praw w toczącym się postępowaniu. Jeśli później dojdzie do ujawnienia się takich osób albo ich następców prawnych to istnieją mocne podstawy do tego, żeby postępowanie zapadłe nawet w postępowaniu z udziałem kuratora procesowego, próbować wznawiać.

Poza tym szczególnym trybem nieprocesowym, zasiedzenie może być rozpatrywane również w innych kategoriach spraw. Tam gdzie stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie może stanowić materialnoprawną przesłankę rozstrzygnięcia, sąd jest uprawniony do jego badania. Tak będzie np. w przypadku spraw z powództwa windykacyjnego albo negatoryjnego, gdy powód powołując się na swoje prawo własności domaga się wydania rzeczy albo nakazania innej osobie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń, natomiast strona pozwana powołuje się na to, że na skutek zasiedzenia to ona nabyła prawo własności – to zasiedzenie też jest analizowane w toku postępowań o rozgraniczenie nieruchomości, czyli szeroki zakres spraw których przesłanki zasiedzenia są rozpatrywane. Podstawowy jest jednak ten pierwszy tryb, to postanowienie stwierdzające nabycie własności przez zasiedzenie może być podstawą wpisu danej osoby do księgi wieczystej.

2