Prawo rzeczowe, wykład 8, 21-04-2017
Od 10 maja można przychodzić na dyżury i zaliczać egzamin wcześniej (najpierw trzeba się zapisać – musimy tworzyć listę tak aby na jeden dyżur było nie więcej niż 10 osób).
NABYCIE OD NIEUPRAWNIONEGO (DOKOŃCZENIE Z POPRZEDNIEGO WYKŁADU)
Art. 169 §2 KC wyraża normę regulującą zupełnie inną sytuację prawną niż ta opisana w §1. Chodzi tu o sytuację w których rzecz została przez właściciela utracona wbrew jego woli - czyli te wszystkie przypadki, gdzie w odróżnieniu od §1, sama utrata posiadania nie jest efektem woli właściciela. W tej sytuacji, która została tu opisana do nabycia własności od osoby nieuprawnionej konieczny jest dodatkowy (poza tymi wszystkimi przesłankami z §1) upływ wymaganego przez ustawę terminu. To jest termin 3 letni, termin liczony nie od momentu nabycia, ale od momentu utraty rzeczy przez właściciela, czyli od momentu kiedy rzeczy została zgubiona, skradziona – utracona przez właściciela. Inaczej przedstawia się tutaj kwestia sposobu postrzegania przesłanki dobrej wiary. Dobra wiara musi tutaj występować przez cały ten 3 letni okres liczony od momentu utraty rzeczy przez właściciela. Czasami może mieć miejsce sytuacja gdzie w tym 3 letnim okresie od momentu utraty rzeczy przez właściciela ta rzecz przechodzi z rąk do rąk – jest zbywana kolejno między różnymi osobami. Pomimo, że art. 169 KC wprost takiego wymogu nie statuuje (bo to z brzmienia przepisu nie jest możliwe do wyprowadzenia) SN stanął na stanowisku, że w całym tym okresie 3 letnim musi występować przesłanka dobrej wiary niezależnie od tego w czyim posiadaniu w danym czasie rzecz się znajdowała. Czyli ta dobra wiara musi występować po stronie wszystkich kolejnych nieuprawnionych posiadaczy. Sposób ujęcia przesłanek z tego art. 169 §2 KC trochę przypomina ujęcie przesłanek zasiedzenia w odniesieniu do rzeczy ruchomych, ale jednak jest to inny sposób nabycia, wszystkie te przesłanki związane z ważnością umowy muszą być – tak jak w przypadku §1 – spełnione i mamy tu do czynienia z zupełnie inna instytucją prawną niż zasiedzenie.
Gdzie art. 169 dotychczas najczęściej w praktyce był stosowany? Zazwyczaj sądy polskie z tą instytucja spotykały się na kanwie spraw dotyczących samochodów pochodzących z przestępstwa (albo o nieustalonym stanie prawnym) sprowadzonych z zagranicy. Można spotykać się z poglądem (chyba SA w Krakowie), że art. 169 KC stanowi tak zwaną normę, przepis wymuszający swoje zastosowanie – przepis który niezależnie od prawa właściwego dla oceny stosunków prawnorzeczowych w odniesieniu do danej rzeczy miałby być stosowany przez polskie sądy we wszystkich sprawach odpowiednio powiązanych z naszym obszarem prawnym. Jest to kompletna bzdura. Ten artykuł może być stosowany tylko i wyłącznie wtedy gdy prawem właściwym do oceny kwestii prawnorzeczowych i posiadania w odniesieniu do danej rzeczy jest prawo polskie – czyli tylko w odniesieniu do tych rzeczy, które w adekwatnym, z punktu widzenia oceny nabycia, momencie czasowym znajdowały się na naszym obszarze prawnym.
Z art. 169 wiąże się jeszcze jeden problem, który również w praktyce wypłynął na tle pojazdów opatrzonych szeroko pojętą wadą prawną - pojawiło się w orzecznictwie pytanie co w sytuacji gdy taki samochód stanowi przedmiot świadczenia sprzedawcy w umowie sprzedaży, a pochodzi z przestępstwa? Jeżeli jest przedmiotem własności, czy jest obciążony prawami osoby trzeciej, to z punktu widzenia przepisów o umowie sprzedaży oznacza to że jest dotknięty wadą prawną. Przepisy KC o umowie sprzedaży w tego rodzaju sytuacjach, podobnie jak w przypadku wad fizycznych, wprowadzają odpowiedzialność sprzedawcy – szczególną odpowiedzialność, bardzo restrykcyjną - jaką jest rękojmia. Rygoryzm tej odpowiedzialności wynika stąd, że jest ona zupełnie niezależna od winy sprzedawcy. Mówi się wręcz, że ma charakter odpowiedzialności absolutnej – więc idącej jeszcze dalej niż odpowiedzialność oparta na zasadzie ryzyka. Tu nie ma znaczenia, czy sprzedawca miał możliwość zorientowania się, że rzecz jest dotknięta wadą, nawet w przypadku dochowania należytej staranności. Na tym tle pojawiło się pytanie – co w sytuacji gdy rzeczywiście stan faktyczny związany z rzeczą wskazuje, że ta rzecz została nabyta przez kupującego od osoby nieuprawnionej, ale jednocześnie okoliczności wyczerpują przesłanki z art. 169 KC – innymi słowy właściciel nabył rzecz stanowiącą własność innej osoby niż sprzedawca, w takich warunkach, które sprawiają, że doszło do nabycia jej prawa własności właśnie w trybie tego przepisu. Czy mamy mimo wszystko do czynienia z wadą prawną skoro ten zbieg przesłanek pozytywnych sprawił w świetle art. 169 KC, że kupujący inną drogą, ale jednak stał się właścicielem rzeczy? Czasami te sytuacje nie są takie oczywiste – sprzedawca może nie wiedzieć o pochodzeniu tego samochodu. Jak te zbiegi tych dwóch instytucji prawnych rozstrzygać? Z jednej strony prawo własności przechodzące z mocy samego prawa na skutek art. 169 KC a z drugiej strony instytucja rękojmi za wady prawne. Nieskutecznie powoływano się na art. 169 KC – ze względu na powszechność takich spraw SN zajął stanowisko, które może się wydawać trochę kontrowersyjne – mianowicie uznał, że działanie sytuacji z art. 169 KC nie wyłącza możliwości sięgnięcia przez kupującego po instytucję prawną rękojmi, czyli ewentualny zarzut sprzedawcy - pozwanego na przykład w sprawie o zwrot ceny na skutek odstąpienia od umowy sprzedaży w trybie rękojmi - oparty na normie z art. 169 KC nie odniesie rezultatu.
Jak się okazuje, sytuacja nabycie rzeczy od osoby nieuprawnionej to nie jest tylko i wyłącznie problem rzeczy ruchomych, tego rodzaju sytuacje mogą występować – i w praktyce się pojawiają – również w odniesieniu do nieruchomości. W praktyce częściej będą występowały w tych sytuacjach, kiedy nieruchomość nie ma sporządzonej księgi wieczystej. Takich nieruchomości wbrew pozorom jest całkiem dużo. Istnienie księgi wieczystej i istnienie w tej księdze wpisów określających stan prawny nieruchomości pociąga za sobą szereg korzystnych, także dla innych uczestników obrotu, domniemań prawnych. Jednym z nich jest instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ona podobnie jak art. 169 KC w odniesieniu do rzeczy ruchomych przełamuje działanie zasady nemo plus iuris ad alium transferre potest.
Art. 5 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Czyli jeżeli mamy do czynienia z sytuacją, w której poprzez czynność prawną osoba w rzeczywistości niebędąca dysponentem danego prawa podmiotowego, ale ujawniona w takim charakterze w treści księgi rozporządza czy to własnością czy to innym ujawnionym tam prawem rzeczowym na rzecz innej osoby to pomimo, że mamy tu do czynienia z nabyciem od osoby nieuprawnionej to nabywca takie prawo podmiotowe uzyska, czyli albo stanie się właścicielem nieruchomości albo uzyska na przykład użytkowanie wieczyste, nabędzie hipotekę zabezpieczającą jego wierzytelność. Czynnik zaufania do jawnego rejestru jakim jest księga wieczysta ustawodawca stawia ponad interes rzeczywistego właściciela, rzeczywistego uprawnionego.
Gdzie w praktyce możemy się zetknąć z takimi sytuacjami? W obecnej rzeczywistości będziemy mieli do czynienia z działaniem tej zasady w sytuacjach, w których w księdze wieczystej została ujawniona osoba na podstawie umowy, która z takich czy innych względów jest dotknięta sankcją nieważności - zawiera wadę oświadczenia woli, np. brak świadomości lub swobody. Oczywiście notariusze są wyczuleni na takie sytuacje, ale jednak nie zawsze można to dostrzec – może to być kwestia na przykład przyjmowania leków, choroby psychicznej, choroby Alzhaimera.
Co jeszcze o rękojmi można powiedzieć, o czym tu trzeba pamiętać? Pierwsza podstawowa sprawa – chodzi tu tylko o nabycie w drodze czynności prawnej. Rękojmia wiary publicznej nie odnosi się w ogóle do innych zdarzeń prawnych. Po drugie, jak w wielu innych przypadkach w naszym prawie cywilnym, ustawodawca nie uznaje za stosowne zapewniać ochrony nabywcom praw na podstawie czynności prawnej nieodpłatnej, a więc rękojmia jest wyłączona tam gdzie nabycie następuje na podstawie takiej właśnie czynności. Po trzecie, rękojmia jest wyłączona w przypadku złej wiary nabywcy, czyli gdy ten nabywca wie, albo przy zachowaniu należytej staranności może się dowiedzieć, że treść wpisów w księdze nie odpowiada rzeczywistości to nie ma powodu by obejmować go dobrodziejstwem z art. 5 ustawy. Wreszcie szereg innych okoliczności tę rękojmie wiary publicznej wyłącza. Art. 7 ustawy wymienia kategorię praw przeciwko którym rękojmia nie działa, a więc które utrzymują się pomimo ich nieujawnienia w księdze nawet jeżeli są zachowane przesłanki z art. 5. Wymienia się tu prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy (niezależnie od wpisu), prawo dożywocia, służebności ustanowione na podstawie decyzji właściwego organu administracji, służebność drogi koniecznej albo służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy zabudowie oraz służebność przesyłu. Istnieją sytuacje w których różnego rodzaju adnotacje w treści księgi będą wyłączały rękojmię wiary publicznej – tak będzie w przypadku wzmianki o wniosku, wzmianki o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji, skardze kasacyjnej, tak będzie też z ostrzeżeniem dotyczącym niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym.
Dlatego właśnie bardzo ważne jest żeby bezpośrednio przed zawarciem umowy obejmującej rozporządzenie nieruchomością szczegółowo zbadać treść wpisu w księdze. Im mniejszy odcinek czasowy dzieli takie sprawdzenie od momentu dokonania czynności tym jesteśmy bezpieczniejsi, bo jak się okazuje takie wzmianki mogą się pojawiać dosłownie z minuty na minutę.
ZASIEDZENIE
Przechodzimy do kolejnego sposobu nabywania praw podmiotowych, do zasiedzenia. Jest to kolejna kategoria spraw, które zalewają sądy cywilne. Zasiedzenie stanowi bardzo specyficzny sposób nabycia praw podmiotowych, ponieważ w odróżnieniu od tych sposobów od których mówiliśmy wcześniej, jest nabyciem o charakterze pierwotnym ale zarazem nabyciem translatywnym. Czyli poza jednym wyjątkowym przypadkiem nabycia w tym trybie służebności gruntowej nie dochodzi tu do powstania nowego prawa podmiotowego, ale nabycie odnosi się do prawa istniejącego już wcześniej i przysługującego dotychczas innej osobie. Niemniej jednak, między zbywcą a nabywcą nie występuje tutaj żadna więź prawna, a następstwo między nimi ma charakter czysto faktyczny, ale pozbawiony czynnika prawnego.
Zasiedzenie, podobnie jak przedawnienie jest jednym z przejawów istnienia w prawie cywilnym tak zwanej dawności, więc jest sytuacją gdzie nabycie prawa podmiotowego stanowi efekt upływu określonego ustawą czasu. Celem zasiedzenia jest uporządkowanie stosunków własnościowych w odniesieniu do rzeczy. Chodzi tutaj o wyeliminowanie utrzymujących się przez dłuższy czas sytuacji występowania niezgodności między stanem prawnym a faktycznym stanem posiadania. Ustawodawca wychodzi z założenia, że sytuacja w której przez dłuższy czas utrzymuje się rozbieżność między rzeczywistością prawną a rzeczywistością faktyczną jest sytuacją niekorzystną z punktu widzenia bezpieczeństwa obrotu i taka sytuacja powinna być wyeliminowana poprzez doprowadzenie do uzgodnienia tych dwóch różnych aspektów. W konsekwencji ustawodawca zmierza do tego żeby doprowadzić stan prawny do takiego stanu, który odpowiadałby stanowi faktycznemu.
Zasiedzenie w różnych systemach prawnych bywa ujmowanie różnie – zarówno co do przedmiotu jak i przesłanek. Musimy o tym pamiętać, bo zdarzają się sprawy gdzie trzeba nadal sięgać do ustawodawstw dawnych państw zaborczych, szczególnie na południu Polski. Nie wszędzie te przesłanki i ta instytucja są ukształtowane w sposób tak liberalny jak w naszym obecnym stanie prawnym.
Co w naszym systemie prawnym może być przedmiotem zasiedzenia? Oczywiście przede wszystkim prawo własności – zarówno w odniesieniu do nieruchomości, jak i w odniesieniu do rzeczy ruchomych. Ale to prawo własności w odniesieniu do zasiedzenia jest postrzegane bardzo szeroko. W grę wchodzi tutaj nie tylko nabycie już istniejącego w sensie prawnym przedmiotu prawa własności. Zasiedzenie może prowadzić do wyodrębnienia jako nowego przedmiotu prawa czegoś, co dotychczas wchodziło w skład innego przedmiotu. Ponieważ przez zasiedzenie można nabyć na przykład fizycznie wydzieloną część gruntu niepokrywającą się nie tylko z pojęciem nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym, ale nawet z granicami działek geodezyjnych.
Przedmiotem nabycia przez zasiedzenie może być na przykład udział we współwłasności rzeczy i to w różnych sytuacjach. Z takimi sytuacjami możemy mieć do czynienia wówczas gdy jeden ze współwłaścicieli realizuje samoistne posiadanie co do całego przedmiotu współwłasności. Jeśli ziszczą się wszystkie przesłanki zasiedzenia to on nabędzie pozostałe części współwłasności – nie może nabyć całej nieruchomości, bo jest tam część, którą już posiada, a nie można zasiedzieć czegoś co już przysługuje (to jest częsty błąd kiedy wnioskodawcy, nawet profesjonalni pełnomocnicy, składają wniosek o stwierdzenie nabycia własności całej nieruchomości przez zasiedzenie).
Nabycie udziału we współwłasności w trybie zasiedzenia może mieć miejsce też w innej sytuacji. Możemy sobie wyobrazić taki stan faktyczny, w którym więcej niż jedna osoba wspólnie realizuje posiadanie samoistne w odniesieniu do tej samej rzeczy, w taki sposób jak gdybyśmy mieli do czynienia z wykonywaniem praw przez współwłaścicieli. Wtedy również te poszczególne osoby nabędą w trybie zasiedzenia udziały we współwłasności.
Może być wreszcie tak, że z tej samej rzeczy, tak jak współwłaściciele, będą korzystały różne osoby równocześnie, z których jedna będzie miała tytuł prawny do rzeczy, bo na przykład będzie jej współwłaścicielem, a inna nie. Wtedy również ta inna osoba, jeśli spełni przesłanki zasiedzenia, nabędzie tylko udział we współwłasności. Może też dojść do sytuacji, kiedy to współposiadanie będzie następowało z udziałem osoby, która jest właścicielem całej rzeczy. Taki właściciel dopuści do współposiadania samoistnego inne osoby i w konsekwencji ziszczenia się przesłanek zasiedzenia utraci na ich rzecz jedynie udziały we współwłasności. Czyli widzimy, że takich sytuacji gdzie dojdzie do zasiedzenia udziału we współwłasności, wbrew pozorom, jest całkiem sporo. Przedmiotem zasiedzenia może być odrębna własność nieruchomości budynkowej, pod warunkiem jednak, że takie zasiedzenie następuje równocześnie z nabyciem przez zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym budynek został wzniesiony. Przedmiotem zasiedzenia może być już ustanowione prawo odrębnej własności lokalu, oczywiście razem z prawem związanym w postaci udziału w nieruchomości wspólnej. Przez zasiedzenie można nabyć służebność gruntową jeżeli polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.
Jakie przesłanki formułuje KC w stosunku do zasiedzenia? Sprowadzają się do 3 elementów:
posiadania samoistnego;
upływu wymaganego przez ustawę terminu;
czynnika dobrej wiary samoistnego posiadacza.
W zależności od tego czy mamy do czynienia z zasiedzeniem nieruchomości czy rzeczy ruchomej to te dwie ostatnie przesłanki (przesłanka terminu i dobrej wiary) są postrzegane odmiennie. Dobra wiara w odniesieniu do zasiedzenia nieruchomości ma wyłącznie znaczenie korygujące długość terminu zasiedzenia i jest badana wyłącznie na czas objęcia rzeczy w posiadanie. W przypadku rzeczy ruchomych dobra wiara determinuje możliwość nabycia prawa przez zasiedzenie. Ponadto, ta przesłanka musi występować przez cały czas posiadania. Jej utrata wyłącza możliwość zasiedzenia prawa własności rzeczy ruchomej.
Do szczegółów wrócimy za tydzień.