Prawo rzeczowe, wykład 5, 24-03-2017
Droga konieczna
W naszych realiach nie jest niczym niezwykłym występowanie nieruchomości pozbawionych dostępu do drogi publicznej, ewentualnie takich, które ten dostęp mają, z takich czy innych względów, utrudniony. Wynika to przede wszystkim z różnego rodzaju zaszłości, często sprzed wielu dziesięcioleci. Tego typu rodzaje są powszechne zwłaszcza na obszarze dawnego zaboru austriackiego, gdzie przepisy prawa spadkowego sprzyjały licznym podziałom nieruchomości, przede wszystkim dotyczyło to nieruchomości na obszarach wiejskich. W związku z tym, często mamy tam wiele gruntów graniczących ze sobą, które wzajemnie blokują sobie dostęp do drogi publicznej. Żeby tego rodzaju sytuacje przezwyciężać, ustawodawca wprowadził do naszego kodeksu cywilnego regulację drogi koniecznej. To jedna ze starszej instytucji prawa rzeczowego. W zasadzie jej przesłanki, sposób jej działania przedstawiają się, niezależnie od tego gdzie została uregulowana, w sposób bardzo podobny.
Art. 145. § 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Kto i kiedy może domagać się ustanowienia w tym trybie służebności drogowej? Wprawdzie art. 145 przyznaje legitymację czynną w tego rodzaju sprawach właścicielowi, to na legitymacji czynnej spojrzeć szerzej – to nie koniecznie musi być wyłączny właściciel. Z takim roszczeniem może wystąpić również współwłaściciel.
Czy ma znaczenie, jakimi udziałami w nieruchomości wspólnej taki współwłaściciel dysponuje? Na sprawę wystąpienia z tego rodzaju roszczeniem można próbować spojrzeć z dwóch punktów widzenia. Można się zastanawiać, i takie głosy się pojawiają, że wystąpienie z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej jest czynnością zachowawczą do której znajduje zastosowanie art. 209, który by pozwalał każdemu ze współwłaścicieli, bez względu na wielkość udziału, z takim roszczeniem wystąpić. Czy rzeczywiście tak jest, czy wystąpienie o ustanowienie drogi koniecznej może być traktowane jako czynność, która zmierza do zachowania wspólnego prawa właścicieli nieruchomości? Czasem z relacjami między współwłaścicielami bywają problemu, one często się ujawniają w przypadku spraw o drogę konieczną, ponieważ bywa, że w odniesieniu do nieruchomości występuje stan współwłasności, ale jeśli chodzi o wykorzystywanie, posiadanie i użytkowanie to ono jest wykonywane przez jednego ze współwłaścicieli, niekoniecznie takiego, który dysponuje większością udziałów. natomiast bywa tak, że reszta współwłaścicieli to osoby, które całkowicie nie są zainteresowane realizacją władztwa nad taką nieruchomością, co więcej – to mogą być osoby, z którymi komunikacji właściwie nie ma z różnych przyczyn, jak w takiej sytuacji się zachować? Gdy racjonalne wykorzystanie takiej nieruchomości bez zapewnienia dostępu do drogi publicznej jest niemożliwe, a równocześnie tylko jeden ze współwłaścicieli jest zainteresowany tym, żeby stosowne działanie w tym kierunku podjąć? Jest to czynność zachowawcza? Zdaniem doktora nie, mimo że to na pewno byłaby z praktycznego punktu widzenia bardzo wygodna konstrukcja i eliminowałaby szereg problemów, to trudno mówić tutaj o tym, że występowanie z wnioskiem o drogę konieczną zmierza do zwiększenia jakiegokolwiek prawa, to jest działanie które zmierza do uzyskania prawa, do zwiększenia zakresu uprawnień właścicielskich, ale nie do ich zachowania – nie jest to działanie o charakterze ochronnym. Można się obawiać, że tego rodzaju uzasadnienie dla ewentualnego wniosku złożonego przez jednego ze współwłaścicieli, pewnie nie spotkałoby się w praktyce z pozytywnym odbiorem ze strony sądu. W związku z tym, trzeba spróbować znaleźć jakieś inne rozwiązanie tej sytuacji.
W orzecznictwie jest obecne stanowisko, zgodnie z którym wystąpienie z wnioskiem o drogę konieczną zalicza się do czynności zwykłego zarządu. Zgodnie z art. 201 KC Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzeba jest zgodna większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Większość współwłaścicieli = decyduje większość przysługujących im udziałów w prawie własności rzeczy wspólnej. W związku z tym, jeżeli uda się uzyskać zgodę większość osób reprezentujących większość udziałów, to przesłanka legitymacji czynnej jest spełniona.
Co w sytuacji, gdy nie jest? Czy trzeba występować z odrębnym wnioskiem w odrębnym postępowaniu o udzielenie upoważnienia przed sąd od dokonania takiej czynności? Nie ma przeszkód, by tak zrobić, ale wymaga to czasu, generuje dodatkowe koszty, a jest całkowicie zbędne. Te postępowania mogą być kumulowane w ramach jednej sprawy. Można w związku z tym wyobrazić sobie sytuację, w której jednym wnioskiem dany współwłaściciel domaga się upoważnienia go przez sąd do wystąpienia z wnioskiem o drogę konieczną i równocześnie o tę drogę konieczną występuje. Jest to dopuszczalne, bo oba te postępowania toczą się w trybie nieprocesowym. Ponadto i tak wszyscy współwłaściciele takiej nieruchomości będą uczestnikami postępowania o ustanowienie drogi koniecznej. Jeśli między współwłaścicielami istnienie spór czy występować o drogę konieczną czy nie, to co sąd powinien zrobić? Sąd w tego rodzaju sytuacjach powinien najpierw postanowieniem częściowym rozstrzygnąć co do upoważnienia wnioskodawcy, następnie powinien poczekać na uprawomocnienie się takiego postanowienia (może być ono zaskarżone apelacją), dopiero wtedy sąd powinien przystąpić do rozpoznania wniosku o drogę konieczną.
Z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej może wystąpić też użytkownik wieczysty nieruchomości. Jak wygląda kwestia legitymacji biernej w takiej sprawie? Wtedy legitymowani sią właściciele wszystkich nieruchomości przez które droga taka miałaby prowadzić. Gdy mamy do czynienia ze współwłasnością nieruchomości obciążonej, to w charakterze uczestników będą występowali wszyscy współwłaściciele.
Co w sytuacji gdy współwłaściciele nieruchomości, które miałyby doznać obciążenia, mają inną koncepcję? Czy to też jest czynność zwykłego zarządu rzeczą wspólną? Czy decyduje tu większość? Obciążenie czy zgoda na obciążenie nieruchomości służebnością przekracza zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólna i co do zasady taka decyzja powinna opierać się na zgodzie wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, to współwłaściciele których udziały wynoszą co najmniej po połowę mogą żądać rozstrzygnięcia takiej sprawy przez sąd. Uzyskanie tego rodzaju zgody nie jest konieczne do obciążenia nieruchomości drogą konieczną poprzez postanowienie sądu. Ona byłaby niezbędna gdyby chodziło o obciążenie nieruchomości na podstawie umowy ewentualnie o zawarcie ugody przed sądem.
Uczestnikiem takiego postępowania o ustanowienie drogi koniecznej będą również użytkownicy wieczyści nieruchomość przez które droga ma prowadzić. Problem – w przypadku gdy droga miałaby prowadzić poprzez nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste, pojawia się pytanie: co tak naprawdę miałoby być obciążone służebnością drogową – prawo własności czy prawo użytkowania wieczystego? Gdyby przyjąć to drugie, to służebność wygasałaby równocześnie z wygaśnięciem użytkowania wieczystego. Orzecznictwo sądów dopuszcza i jedno i drugie rozwiązanie. Przedmiotem obciążenia może być zarówno własność jak i użytkowanie wieczyste. Co więcej, wskazuje się że sąd w takiej sytuacji nie jest związany wnioskiem. Czyli nawet jeśli wnioskodawca wskaże, że chce obciążenia prawa własności, sąd może obciążyć użytkowanie wieczyste. Na co jeszcze to się przekłada poza czasem trwania takiej służebności? Inaczej będą postrzegane ewentualne skutki ograniczeń w wykonywaniu użytkowania wieczystego w przypadku postanowienia takiego prawa i kto inny będzie uzyskiwał wynagrodzenie z tego tytułu. Wydaje się, że jednak w przypadku gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste powinno być regułą obciążanie użytkowania wieczystego, a nie własności.
Jakie są przesłanki ustanowienia służebności drogowej w trybie art. 145?
Nieruchomość na rzecz której taka służebność miałaby być ustanowiona, czyli potencjalna nieruchomość władnąca albo w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej albo posiada dostęp który nie jest odpowiedni. Pierwszych przypadków jest raczej mniej niż drugich.
Co to oznacza, że dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, czym się kierujemy jako sąd oceniając? Bierzemy pod uwagę to, do czego przyszła nieruchomość władnąca ma służyć. Inaczej będzie się przedstawiała sprawa w przypadku nieruchomości rolnych, a inaczej w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę. Inaczej gdy zabudowa będzie inwestycyjna, inaczej gdy będzie o charakterze mieszkaniowym. W przypadku nieruchomości rolnych dostęp do drogi publicznej powinien zapewniać komunikację z drogą publiczną w zakresie niezbędnym do dojazdu maszyn rolniczych.
Często zdarza się spotykać z wnioskami, gdzie żądanie ustanowienia drogi koniecznej uargumentowane jest planowanymi zmianami przeznaczenia nieruchomości. Jak do takiej sytuacji podchodzimy? Doktor mówi, że jego takie argumentowanie nie przekonuje. Uważa, że tego typu przesłanki nie mieszczą się w art. 145 KC. Sądy natomiast takie wnioski rozpatrują i zdarza się, że uwzględniają.
Co w sytuacji gdy nieruchomość w zasadzie posiada dostęp do drogi, mógłby być on odpowiedni, ale na skutek poczynań właścicieli tej nieruchomości brak dostępu albo nie jest on odpowiedni? W pierwszej kolejności, przy zagospodarowaniu własnej nieruchomości trzeba uważać, żeby tego właściwego dostępu nie utracić. Najpierw trzeba spróbować przystosować własny grunt, kwestia poniesienia kosztów nie mają znaczenia, dopiero gdy to jest niemożliwe to wtedy.
Dostęp nieodpowiedni to niekoniecznie sytuacja, w której dojazd do działki mógłby być realizowany w wygodniejszy sposób niż ma to miejsce. Nie będzie uzasadnieniem dla wystąpienia z wnioskiem o drogę konieczną wskazanie, że dojazd do naszego pola z działki siedliskowej aktualnie odbywa się przez drogę publiczną i zajmuje 1 km, a gdyby to było przez pole sąsiada to byłoby to przez 150 m.
Druga przesłanka – brak dostępu do drogi publicznej, ewentualnie nieodpowiedni charakter dostępu, może być przezwyciężony poprzez poprowadzenie drogi przez sąsiednie nieruchomości.
Trzecia kwestia – projektowany przebieg drogi musi uwzględniać nie tylko potrzeby nieruchomości władnącej, ale także właścicieli nieruchomości obciążonych. Powinien on następować z możliwie najmniejszym obciążeniem gruntów przez które droga ma prowadzić. Jak to wygląda w praktyce? Sąd, wytyczając granice, nie jest związany granicami ani wnioskiem. Sąd, rozstrzygając taką sprawę, musi to robić w sposób wszechstronny. Tym, do czego będzie dążył, zawsze jest zabezpieczenie komunikacyjne nieruchomości władnącej, ale to w jaki sposób ta komunikacja ma być zabezpieczona, to zawsze jest oceną sądu realizowaną w okolicznościach konkretnego przypadku.
Pierwszoplanowym kryterium, które ma absolutny priorytet w tego rodzaju sprawach, powinno być dążenie do obciążenia służebnością gruntów, które albo powstały z jednej nieruchomości macierzystej, albo w przeszłości stanowiły własność tej samej osoby. Generalnie te uciążliwości i ryzyka związane z ustanowieniem drogi koniecznej w pierwszym rzędzie ponosić powinna osoba, która dostępem do drogi jest zainteresowana.
Jeżeli tego rodzaju sytuacja nie występuje i służebności nie da się w tej sposób poprowadzić, to zaczyna się wtedy ustalanie który wariant przebiegu drogi, w konkretnym przypadku jest wariantem najodpowiedniejszym. W praktyce często w postępowaniach takich uczestniczy kilkadziesiąt osób, bo sąd musi przeanalizować kilkadziesiąt wariantów dostępu do odizolowanej nieruchomości. W rezultacie bywa, że takich wariantów jest wiele. Co taki sąd powinien wtedy sprawdzić, jakie czynności dowodowe poza oględzinami i opinią geodezyjną trzeba by było przeprowadzić?
Bardzo istotnym kryterium jest, jak do tej pory dostęp (o ile był) w sensie faktycznym był wykonywany.
Trzeba byłoby zbadać jak będzie się przedstawiał koszt urządzenia każdego z tych wariantów.
Trzeba też zbadać jakie musiałoby być wynagrodzenie, gdyby przyjąć każdy z wariantów wchodzących w grę.
W związku z tym, sąd – poza opinią biegłego geodety – będzie często w takich sprawach korzystał z innych opinii biegłych. Zawsze w takiej sprawie musi pojawić się opinia rzeczoznawcy z zakresu majątkowego, bo sąd musi określić wartość wynagrodzenia. Często pojawi się też opinia biegłego z zakresu budownictwa, bo trzeba wycenić koszt urządzenia drogi w poszczególnych wariantach.
Postępowania o ustanowienie drogi koniecznej nie są postępowaniami ani szybkimi, ani tanimi. Czasem może się okazać, że wartość nieruchomości izolowanej i korzyści, które może przynieść zapewnienie jej dostępu do drogi publicznej, nie są warte tego, żeby w ogóle o tę drogę konieczną występować.
Ustalając przebieg drogi koniecznej, sąd powinien brać pod uwagę zależności miejscowe. Tam gdzie między właścicielami poszczególnych nieruchomości istnieje konflikt, niewskazane jest przeprowadzanie drogi koniecznej o ile można to zrobić w inny sposób. Nie powinno się przeprowadzać drogi koniecznej poprzez działkę siedliskową. Sąd, ustanawiając drogę konieczną, ma obowiązek przyznać właścicielowi nieruchomości obciążonej odpowiednie wynagrodzenie. Powstaje wątpliwość, jaki sposób to wynagrodzenie powinno być ustalone i jak sąd ma obowiązek ustalić sposób jego zapłaty? Czy to wynagrodzenie powinno być wyrównaniem szkody doznanej przez właściciela nieruchomości obciążonej, czy też ma inną funkcję i jeśli inną to jaką? Kazuistyka jest tu olbrzymia. Na pewno element uszczerbku ponoszonego przez właściciela nieruchomości jest brany pod uwagę, ale to nie tylko to. Sad powinien starać się uwzględnić także jakieś ekonomiczne kryterium zysku – skoro ktoś ma być narażony na znoszenie na swojej nieruchomości obecności innych osób to powinien za to uzyskać odpowiednią rekompensatę. Wynagrodzenie może być przyznanie jednorazowo, może być przyznane w ratach. Jedną z niepisanych, ale przyjmowanych w orzecznictwie zasad jest tak, że wartość wynagrodzenia nie powinna przewyższać wartości prawa własności gruntu.
Ta instytucja prawna może być wykorzystywana także na zasadzie analogii do innych celów. W praktyce, w oparciu o tę postawę prawną, dochodzi do ustanowienia służebności celem zapewnienia nieruchomości dostępu do mediów.
Służebność drogowa nie zawsze powstaje tylko w ramach instytucji art. 145. Służebność drogową można również zasiedzieć. Jeżeli faktyczne wykonywanie służebności (mówi się tu o jego posiadaniu) polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, to takie posiadanie może w perspektywie czasu doprowadzić do nabycia prawa podmiotowego w postaci służebności z mocy samego prawa. Art. 292. Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.
Czy droga może być uznawana za trwałe i widoczne urządzenie? To zależy od tego, z jaką drogą mamy do czynienia. Jeśli jest ona urządzona w sposób celowy o utwardzonej nawierzchni to powinna być uznawana za trwałe i widocznie urządzenie. Jeśli to będą tylko wyjeżdżone koleiny w gruncie to raczej pomysł zasiedzenia w takim wypadku się nie powiedzie.
W praktyce orzeczniczej wypracowana została jeszcze jedna przesłanka jeśli chodzi o zasiedzenie służebności drogowej – mianowicie wskazuje się, że taka droga powinna być urządzona przez właściciela nieruchomości władnącej. Czyli to musi być wynik celowego przystosowania gruntu do potrzeb przejazdu ze strony osób władających nieruchomością do której tej dojazd ma prowadzić. To nie wynika z przepisów KC. Do zasiedzenia potrzebny jest upływ określonego czasu, w przypadku posiadania w dobrej wierze – 20 lat, w złej wierze – 30 lat, przy czym w praktyce, mimo domniemania wynikającego z art. 7, zazwyczaj sprawy są oceniane pod kątem posiadania w złej wierze.
Co daje ustanowienie drogi koniecznej, jakie wynikają z tego uprawnienia dla właściciela nieruchomości władnącej a jakie obowiązki?
Ma prawo korzystać – sąd w sentencji często to wskazuje, ale bywają sytuacje w których te służebności są ustanawiane nietypowo, np. celem zniesienia siana z pola w ściśle określonym czasie.
Co z właścicielem nieruchomości obciążonej, jak się przedstawia kwestia jego władztwa nad takim gruntem w zakresie w jakim jest obciążony droga konieczną?
Musi zachowywać się w sposób bierny, ma nie czynić przeszkód w korzystaniu z takiej zajętej pod drogę części nieruchomości, przy czym czasami okazuje się kwestią dość kłopotliwą jakie zachowania stanowią przeszkody a jakie nie (stawianie bramy – jeśli damy kluczyk właścicielowi nieruchomości władnącej to w porządku).
Warto pamiętać o tym, żeby – jeżeli już taka droga konieczna zostanie ustanowiona – dokonać wpisu służebności do księgi wieczystej, a w zasadzie do dwóch – w przypadku nieruchomości władnącej – wpis w dziale I jako prawo związane, w przypadku nieruchomości obciążonej – wpis w dziale III jako ograniczone prawo rzeczowe, będące obciążeniem prawa własności nieruchomości. Warto zadbać o to, żeby do wniosku o wpis w księdze wieczystej przedłożyć wykreślony przebieg służebności drogowej. Jeżeli się to odbywa na podstawie postanowienia sądu to sąd taką opinię geodezyjną czyni załącznikiem do swojego postanowienia.
W jaki inny sposób droga konieczna może być ustanowiona, poza postępowaniem sądowym?
To może być umowa między właścicielami nieruchomości władnącej i obciążonej. Kauzą dla takiego obciążenia prawa własności nieruchomości władnącej będzie roszczenie wynikające wprost z art. 145. Taka umowa wymaga oświadczenia w formie aktu notarialnego.
Czasem problemy związane z drogą konieczną daje się rozwiązać za pomocą ugody sądowej – nie koniecznie ugody, która jest wydawana w postępowaniu o ustanowienie drogi koniecznej, całkiem nieźle sprawdza się w tym zakresie tryb postępowania pojednawczego. Sąd na wniosek wyznacza posiedzenie, na którym o niczym nie rozstrzyga, ale zachęca strony do zawarcia ugody.
Można też zawrzeć ugodę przez mediatorem.
Z chwilą ustanowienia taka służebność drogi koniecznej zaczyna żyć swoim życiem. Jest ona ograniczonym prawem rzeczowym, jest służebnością gruntową, podlegającą ogólnej regulacji przepisów o służebnościach gruntowych. W konsekwencji takie prawo, jako prawo związane, jest przenoszone z własnością nieruchomości władnącej, obciąża własność nieruchomości obciążonej bez względu na to, kto będzie jej właścicielem. Jak wszystkie inne służebności gruntowe, może wygasnąć np. na skutek niewykonywania przez 10 lat. Może być czasem też zniesione, jeśli przepisy na to pozwalają.
za tydzień: sposoby nabycia własności.